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■マンションなんて買う位なら賃貸にしろ?8■

1 :名無し不動さん:2006/11/19(日) 23:15:42 ID:???
前スレ http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1158756257/

その1 http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1090500384/
その2 http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1092665522/
その3 http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1094187685/
そのヨン http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1094751090/
そのご http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103936678/
その6 http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1107152526/

分譲派(賃貸より分譲が得と主張)
・賃貸する同じ金額で分譲だともっといいところに住める
・住宅ローンを持っても運用・繰上げ返済で投資効果の高いほうを選べるので投資上の損はない
・賃貸は大家の利潤を払う必要があるので、無駄な支出を強いられることになる
・賃貸よりも低コストかつ、不動産として一定の価値はあるので、長期ではB/Sの資産は負債より大きくなる
・東京都心では中古でも十分な資産価値が残る
・利回りで見ても不動産と株式・債券とは差がなく、むしろ不動産のほうが有利でも有る
・インフレ時のリスクヘッジになる
・団信は普通の生命保険よりお得

賃貸派(分譲より賃貸が得と主張)
・分譲でローンを背負うと急な環境の変化によるリスクに弱くなる(地震、失業、転職等)
・頭金を支払うより運用に回せるから最後に手元に残る資産では得をする
・株式Indexの利回りは不動産を上回る
・中古のマンションの資産価値などほとんどない
・流動性リスクの回避による、ライフステージに応じて引越しが容易である
・人口減少により、将来の不動産価格の下落が高い確率で見込まれる

※これらは主張をまとめたものです。正しさについては個別に検証してください。

※「株には住めない」→「住めるよ。しらないの?」はひとつの掛け合いです。これで揚げ足を取らないように。

2 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 01:44:16 ID:???
>942 名前: 名無し不動さん [sage] 投稿日: 2006/11/19(日) 21:28:58 ID:???
>・賃貸よりも低コストかつ、不動産として一定の価値はあるので、10年、20年単位ではB/Sの資産は負債より大きくなる。



だからさー、お前簿記3級もわかってねーからこういうコメント出すのやめてくれる?っつってんの



「資産が負債より大きくなる」???



ハァ?意味わかってねーんだったら出てくんな、っつってんだろーが

3 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 01:47:40 ID:???
↑分譲購入派ってこんな奴のロジックにすがって買ってんの?(爆笑
なかなかチャレンジ精神旺盛な人生だな、お前らw


>浮かれすぎて破綻する奴もいるが、このスレに来る奴はそんな低レベルな人間ではないだろう



ォィォィ(苦笑


4 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 01:56:04 ID:Q/SthuBN
てか、どうせどっちがイイかなんて
LTVに左右されるの分かってるだろオマエラ

5 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 02:17:27 ID:???
俺の見解

・賃貸する同じ金額で分譲だともっといいところに住める
> 確かにその通りだとは思うが、新築で PER<20、中古は PER<(20-築年数) が条件。

・住宅ローンを持っても運用・繰上げ返済で投資効果の高いほうを選べるので投資上の損はない
> 繰上返済しちゃうと流動性資金が少なくなるので、お薦めできない。東京スター預金連動ローンならこの限りではない。

・賃貸は大家の利潤を払う必要があるので、無駄な支出を強いられることになる
> 全面同意。大家は稼働率80%位でも黒字になる様に経営している。

・賃貸よりも低コストかつ、不動産として一定の価値はあるので、長期ではB/Sの資産は負債より大きくなる
> 上の指摘にある様に誤り。

続く...

6 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 02:18:20 ID:???
・東京都心では中古でも十分な資産価値が残る
> 同意。三大都市圏中心地の資産価値は残る。収益還元法で価値を求めるなら尚更の事。

・利回りで見ても不動産と株式・債券とは差がなく、むしろ不動産のほうが有利でも有る
> 住んでる限り不動産運用は出来ていない。ただし、東京スター預金連動ローンならこの限りではない。

・インフレ時のリスクヘッジになる
> 資産インフレ時はリスクヘッジなる。

・団信は普通の生命保険よりお得
> 同意。ただ、ここだけ見て購入する馬鹿はいないだろう。

俺が思うに、

半額以上の頭金を入れられる資金を有していて、
東京スター預金連動型ローンを組み、実質1%以下の金利が確実視され、
新築マンションPER20以下の物件を、三大都市圏中心地に購入する。

というのが分譲派の意見と纏めるがどうだ?

以上

7 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 02:28:34 ID:???
>>1
地震って全然リスクじゃないな。
↓激震地 六甲アイランドの賃貸物件
ttp://realestate.homes.co.jp/search/main/tk=3/bsg=1/route=9/subrt=11/spg=900/sort_by=fee_combo/ad11c%5B%5D=28/rosen%5B%5D=680/eki%5B%5D=068007312/list=1/cond_madori%5B%5D=25/cond_madori%5B%5D=32/cond_madori%5B%5D=33/cond_walk_time=10/


8 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 06:41:05 ID:???
お前ら転勤ないの?中小企業かい?

9 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 06:58:43 ID:???
>>1
      _,...=.-、
    ,.-:::::::::::::::;::'::::ヽ、
  r':::::::::::::::::_;:-‐'ヾ、::ヾ
 .イ:::::::::::::;r'´     ヽ::!
 i'::::::::::::::::i     .r,ニ_ヾ
. i:::::::::::::::::::l_,. -、  :'ィナ' l
. ヽ::::::::::::;ノ rィテ-'      .l
  Tー、!   ´   ,.   ; 、 l_
   .>(ヽ      .‐ ´ ,ィ l::`:::::::::‐--
 ,r::::::::::ヽヽr ー_- 、-‐ニ.' ./::::::::::::::::::::::
./:::::::::::::;ri'ヲ--、 `く _, '!:::::::::::::::::::::::
i::::::::::::::::!  ,r ‐、 ▽   .;l::::::::::::::::::::::::
l::::::::::::::::l    7´ト、. __〃!:::::::::::::::::::::::
.〉:::::::::::::;!    /:::::i `  ̄ l::::::::::::::::::::::::

 スレータ=テオッツ [Srata Teotts]
    (1947〜 ブルガリア)


10 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 07:59:52 ID:???
>>6
胴衣。
トースター利用だと不動産を持ててなおかつ預金分が運用として扱える賃貸の主張を兼ねる裏技的存在。マジでお得杉。
もちろんトースターを使わずとも単純に分譲と分譲賃貸で比較しても分譲有利だとは思うが
その場合でも言い尽くされて久しいが様々なリスクを勘案して年収の3倍以内のローンに抑えるべきだろう。
もちろん安賃貸で我慢できる人は無理して分譲を買う必要がないのは言うまでもない。

11 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 08:29:40 ID:???
トースターはもういいから。あれが得と思う金融リテラシーの低いやつは来なくていい。
パンでも焼いてろ。

ところで、インフレヘッジの話だけど、資産インフレといわゆる物価のインフレと
分けて考えてほしいな。
バブルの時でも、物価上昇率は最大で3%(家賃もこっち)だけど、
平均地価や平均株価は2-3倍になってる。逆にデフレの方も
資産の方が下落率が大きい。このあたりは購入派・賃貸派どう考えていますか。

12 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 08:53:38 ID:???
>>11
・・・・は?
投機バブルとインフレは全く別物なんですが。
それとも引っ掛けで何かネタがあるのか?

13 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 08:54:49 ID:???
>>11
トースターが損だという理由を知りたい。まさか煽りじゃないでしょ?

14 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 09:14:56 ID:???
>>12
バブルと資産インフレは同じですよ。事後的に暴落すればバブルと認定されるだけで、
経済学的に資産インフレとバブルを区別する方法はないです。

>>13
いや、得だという理由がわからない。例えばどこが得なの?まさか
>不動産を持ててなおかつ預金分が運用として扱える賃貸の主張を兼ねる裏技的存在。
が理由だったら笑えるけど。

15 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 09:37:28 ID:???
>>10
何年固定で金利何パーセントで借りてるの?

俺が調べた範囲では東京スター・預金連動型は3年固定で3.3-3.5%だった。
ほかの銀行だと3年固定で1.5-2.0%くらいだよ。今、3年固定ってなぜか
変動よりも安いゾーンなんだけど、どのあたりが得になるの?

16 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 10:39:15 ID:???
>>15
35年で3.6%固定だよ。

17 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 10:41:30 ID:cxN0EkYr
いや、得だという理由がわからない。例えばどこが得なの?まさか
>不動産を持ててなおかつ預金分が運用として扱える賃貸の主張を兼ねる裏技的存在。 が理由だったら笑えるけど。

ごめん、俺馬鹿だから文字面通りに理解してたわ。
ぜひ何と比べるとどういう理由で得じゃないのか 教えてください。

18 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 11:09:56 ID:???
普通の銀行のローン金利と比較して1-2%程度高いんだわ。実質預金金利も1-2%高いことになるんだけど。
シミュレーションしてみるとわかるけど、得な場合も損な場合もある、というか普通損だよ。

銀行のお得なサービスで諸手を挙げて得といえるのは振込手数料無料とか預金引出手数料無料
くらいしかないんだよね、実際のところ。

19 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 12:28:02 ID:???
>>18
え?金利が高いだけ?そんなん誰が見てもわかるじゃん。
偉そうに語ってるから何か裏があるのかと思ったらたったそれだけか。がっかり。

20 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 12:34:44 ID:???
各行それぞれ特色のあるローンがあるからね。各々が金利と内容と返済計画とをにらめっこして選べばいいだけの話。
たまたまトースターの預金連動型は当初資金のある人やDINKSなど短期間にまとめて返済できる人に合ってるだけで20-30年コツコツ返していこうという人には不向き。
そういった各行の多様性を>>11のように対した根拠もなく頭から否定する椰子は議論には不向きだと思われる。

21 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 12:38:55 ID:???
そこで全期間1%優遇の優遇金利を使うわけですよ。

22 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 12:55:37 ID:???
>>20
>トースター利用だと不動産を持ててなおかつ預金分が運用として扱える賃貸の主張を兼ねる裏技的存在。マジでお得杉。

別に賃貸派じゃないんだが、マジでお得すぎなんて、全く嘘じゃん、って言っただけなんだが。
ローン金利が高いってのがなんで得ではない根拠じゃないのか、ようわからん。
1-2%も金利高いのはお得じゃない明白な根拠だし、たくさん頭金が積めるなら
国債でも何でもましな投資先はいくらでもある。

>>20はあれこれ条件つけて各行の多様性とかでごまかして、
トースターはぜんぜんお得じゃない、ってはっきり白状してるんだけど、
なんでそんなに偉そうなんだろう。どの辺がマジでお得杉なのか教えてよ。

23 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:07:22 ID:???
>>19
トースター預金連動型程度のオプションに、金利1%や2%もプレミアムつかないよ。
だから、
>え?金利が高いだけ?そんなん誰が見てもわかるじゃん。
その通り。無駄に金利分を手数料としてトースターに払ってる。
誰が見ても損だとわかるから、ああいうのにだまされるのは金融リテラシー無し。
わざわざプレミアムを算出するまでもない。

24 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:47:29 ID:???
難しい話はよーわからんけど、こないだまで地価が底値で
不動産の価格も底値だったわけだから、間違いなく買い時ではあったでしょ。
そりゃ戸建の方が資産価値が落ちにくいというメリットはあるが
マンションだろうと戸建だろうと、安い時は買い時だし高い時は売り時。
買わない方が良いとか言ってる人は
経済の流れが読めないかバブル崩壊のショックを引きずってる人でしょ。
ド田舎に買うのは話にならないが、東京か神奈川・千葉・埼玉の東京寄りであれば
「身動きがとれない」という状況には陥りにくいし、どうしても地方に出なくてはならない場合は
賃貸に回せばいいだけだしね。地方の大都市にも言えるけど。

25 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 13:57:38 ID:???
>>24
縦読みかと思ったら天然なのね。

欲しい時が買い時。マンションは消耗品。それ以外で色気を出すんだったら
考えることはぐーんと増える。

もともと、今後上がらない・下がらない保証なんて無い。
というか、君が経済の流れが読めるなら、日銀総裁にでもなればいいと思うよ。

>賃貸に回せばいいだけだしね。

アパート経営なんでも相談室【107号室】
ttp://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1156682698/
で、賃貸経営して損しない方法を、大家さんたちにアドバイスしてあげてください。

26 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 14:14:30 ID:???
>>25
何そのレス。
経済の流れが読めるというか、単純に地価が上がりはじめたのは事実で
これ以上下がるとは考えにくい水準まで下がった上で上がりはじめたからこそ
「売り渋り」なんて現象まで起こってるわけでしょ。


> で、賃貸経営して損しない方法を、大家さんたちにアドバイスしてあげてください。

アドバイスも何も一番安い時に買ったマンションであれば
家賃>ローン支払額に設定するのは容易だと思うが。

27 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 14:31:34 ID:???
>>26
売り渋り。ぷぷっ。売り渋り始めたらみんな買わなくなるんだ。へぇー。
マンション成約率が3ヶ月連続で80%切り続けてるのに売り渋り。ぷぷっ。
自分の信仰を強化すること以外は、何も見えないんだね。自分で考えないんだね。
カモは自分がカモってことを知らないので幸せだ。
引用の次の行には君の好きな売り渋りってかいてあるね。よかったね。

10月首都圏マンション発売は‐28%、06年は8万戸割れも

 [東京 15日 ロイター] 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、
10月の首都圏マンション発売戸数は6307戸で前年比28.8%減となった。減少は3カ月連続。
同月の首都圏のマンション契約率は76.6%だった。契約率の80%割れも3カ月連続。同研究
所によると、06年の供給は8年ぶりに8万戸に達しない可能性があるという。
ttp://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/


28 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 17:08:25 ID:???
>アドバイスも何も一番安い時に買ったマンションであれば
>家賃>ローン支払額に設定するのは容易だと思うが。

マンション買う人ってみんなこんなのと思われると困るな。この人で偏差値30くらい。

29 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 17:34:51 ID:???
>>26
設定するのは容易。賃借人を捜してくるのは困難。

30 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 18:52:58 ID:???
なんだ?東京スター銀行に恨みでもある椰子がいるのか?
今調べたが10年固定3.55%だろ?他行と比べてリテラシーがないというほどなんかね。
>>22よ、他行は10年固定1.55%なのか?

31 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 19:24:03 ID:???
>>30
預金しながら不動産もてるからトースターお得杉って書き続けてるやつがいるからだろ。
ぱっと見たみずほとかでも10年当初2.35%。トースターのシミュレーションで計算すれば、
なんでもかんでもお得杉なんてことないどころか、むしろ損なことが多いってことだけ。

東京スター銀行の話に食いついた俺が悪かったから、元の話に戻ってくれ。

32 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 19:43:28 ID:???
>>29
3LDK・2800万のマンションのローン支払額が月10万前後。
3LDK・2800万クラスのマンションだと賃貸の相場は12〜16万程度ですが。

33 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 19:47:25 ID:???
>>27
都内及び都内近郊の地価が上昇して
売る時期をずらした方が高くなるんだから売り渋りをして当然だと思うが。
信仰も何も当然のこと。
俺が不動産会社のトップならば売り渋るだろうし
君にしても立場が違えばそう考えるでしょ。
放っておけば上がる見込みのものをみすみす手放す手はない。

34 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 19:59:08 ID:???
あと単純に買う人間を叩くという行動心理が理解できない。
買う金がないからやっかんでるという事か?
バブル景気からその後崩壊した特異な経済動向でもないかぎり
世間はそれなりに経済の動きを見てるものだよ。
実際、地価が底値から上昇しはじめて金利の引き上げが決まった時
戸建・マンション共に駆け込み需要でよく売れたし
上がりはじめたら「この間まで安かったのにいま買ったら損」という心理が働いて
供給側の売り渋りとあいまって>>27のように減少傾向が表れているわけだろ?

こんなわかりやすく底に近い状況で「買うのは損!」って・・・
戸建しか買っちゃダメと言ってるようなもんだ。
都内や東京近郊で戸建なんて、建ぺい率の高い狭い土地に建てるならともかく
それこそそう易々と建てられるものじゃないだろうに。

35 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 20:29:22 ID:???
売り渋りの原因はふたつあると思う。
ひとつは2000年前に仕入れた格安の土地を売り渋ってる場合。
もうひとつは2004年前後の万村用地不足&REITによってミニバブル的価格で仕入れた土地を売るに売れず寝かせている場合。
制約率が下がってるのも高値で仕入れた土地を寝かせずに仕入れ価格なりで出したから。建設費の高騰も一因だろう。
根底は購入者の意向を無視した不動産投機がもたらした結果だよな。今回は末端購入者がリーマンを主にした庶民だから歯止めがかかりつつあるけど。
REITの資金は過剰気味みたいだから都心の一部商業用地は本気でバブルの再来まで急騰するかもわからんね。
0金利も解除されローン控除も削減方向にあり、購入意欲は減る方向に動こうとする中どこまで都内万村価格が騰がるんだろうねえ。
庶民は2002年頃のお買い得価格を忘れないよ。

36 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 21:36:34 ID:???
>>34
今の20代は「デフレが当たり前」の世の中で生きてきたから仕方ないよ。
むしろ、あそこまで何もかもがデフレになるのは、ホントに特異なんだけどな。
これくらいの物価上昇・地価上昇で騒ぎ立てるなら、イギリス・ドイツ・スペインなんてどうなるんだ?

一度、イギリスのレストラン行ってみろ。マックにも行ってみろ。
地価を見てみろ。高くてビックリするから。

賃貸派はグローバルで物事見られねーのか?

成約率の低下は、近郊物件・埋立地物件がここ1年で急増したっていう点が大きいかな。
都心物件の売り渋りっていうのは、間違い。売るにも相手がいないんだから。
先頭集団の東京都心は高価になりすぎて、売る相手がいないけど。
半周遅れの大阪・札幌の都心物件成約率は依然と高い。近郊物件は言わずもがな...

37 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 21:40:14 ID:???
リテラシーの意味を教えてくれ》30

38 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 21:45:32 ID:???
総額を従来どおり低く抑えるためのテクニック。

1.専有面積を削る。
2.間取りを細長い田の字にする。
3.杭の数を減らす、地階を設けないなど、基礎工事をケチる。
4.制振・免震をやめて耐震構造にする。
5.床・壁の厚さを削る。
6.鉄骨量を少なくする。

これらの対策でも採算がとれない場合は、
マンションはどんどん郊外に追いやられることになる。

39 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 21:49:17 ID:???
>>38
7.施工管理を、竹中工務店 から変更する。

を追加しておいて。

40 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 21:51:30 ID:???
>>36
>売るにも相手がいないんだから。
間違い。都心を求める需要は根強い。
でも残念ながら売る玉がない。
一時はオフィスの跡地にマンションが建てられたけど、
最近は都心の開発はオフィスが中心で、
マンションの供給は尻すぼみ。
それゆえ都心のマンションは貴重価値が出てる。

41 :36:2006/11/20(月) 21:58:05 ID:???
>>40
いやいや、需要があっても、その希少性から高すぎて、手が出ないんだよ。

マンション用地がオフィス用地に変わってるのは、認めます。

42 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 23:30:34 ID:???
売り渋りとか言ってるやつバカだろw
うちの近くのマンション予定数売れなくて賃貸なってるよw

43 :名無し不動さん:2006/11/20(月) 23:41:55 ID:???
>>42
場所はどこ?施工はどこ?販売はどこ?
話はそれから。


44 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 00:45:07 ID:4WiWbLrf
いろんな人達が意見言い合ってるみたいだけど
まず
{年収÷12×0.35−既存の借り入れの月々返済額}÷4427×100万
でいくつの数値がでる?
年齢で多少計算も変わるが、3000万も満たない借り入れ限度額の奴は、買う買わない以前の問題。
あとは、過去何年間かの借り入れなどによる支払いで信用を失うような事がある場合。
これも問題外。

一般的にローンが通って3000万〜4000万クラスの家が買える事は羨ましがられる事象。なぜなら上記の条件を満たす人間が多いから。

45 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 03:54:20 ID:mmnJNy1E
>>44
意味は分からんが、俺の場合、その算式で、6,170万という数字が出たが、これが何を意味するんだ?

46 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 04:04:01 ID:???
>>32
35年ローンで計算するのは業者だけ。
それに、管理費や修繕積立金は計算に入れてないね。

47 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 06:58:26 ID:D/ZOLFQ9
大家、リーと、が必死なスレだなw

48 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 07:00:00 ID:D/ZOLFQ9
あとチョンコロもw

49 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 07:06:57 ID:r3jkgu1h
新築タワーマンション(免震装置付きの)に賃貸で住む。
これが最強なんじゃないの?

会社から家賃補助でるしさ。
リーマンなら転勤リスクもあるしな。

頭金に回す予定だった貯金を運用できるし。
新生銀行とかなら10年拘束だけど金利最大3%とかの商品もあるし、
株なら配当重視で電力株とか買っとけば、利回り2%以上あるし。

わざわざ借金してまでマンション買う必要は無いと思うぞ。

50 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 07:19:34 ID:???
>>49
あんたは持ち金全額投資に回せるのか?全額10年固定に入れられるのか?

51 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 08:21:58 ID:???
>>49
>新生銀行とかなら10年拘束だけど金利最大3%とかの商品もあるし、

なぜ新生を出す。まさかいい商品と思ってるわけではないよね?

52 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 08:34:15 ID:???
まさか!!
金融リテラシーのある>>49がそんなこというわけがないじゃないか!!

53 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 11:02:36 ID:+3fX27t+
つまらんとこに食いついてるな。
新生のは一例で、ようは色々投資出来るでしょ。
そんな頭も無いのか?

54 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 11:25:34 ID:4WiWbLrf
>>45
最長の35年ローンでの銀行が貸してくれる融資の上限額。

これに自己資金を足した額に相当する物件が自分が現在買える力があるもの。

ちなみに言い忘れたけど世帯年収で見る場合は合算者の年収は50%で計算する。
つまり夫1000万妻500万の年収なら1250万での計算となる。

55 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 11:47:43 ID:4WiWbLrf
補則、
35年で組める=40歳以下である事が条件。公庫は例外だが、

数式の4427の部分はローン可能年数によって変わる。
30年−4774
25年−5278
20年−6059
15年−7396

仮に45歳で年収500万の人の場合、
マックス75歳までの30年ローンで計算して3054万まで借りれる。

ローン年数が少なくなれば欲しいものに手が届かなくなるからあとで後悔しないようにね。

56 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 11:56:28 ID:???
賃貸派は投資での運用が前提のようだから聞きたいんだけど外貨預金ってのはどうなのかね。
往復の手数料は別として純粋に金利と為替リスクで見た場合。
米や豪は4%とか普通だからよさそうに見えるけど。長期的に円高になる要素は少ないし。


57 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 12:20:15 ID:???
うちの婆さんは土地を転がして100万を1億5千万にした。
もちろん明治時代当時の100万をって意味だが。
金の価値が上がったからという理由もあるが
それ以上に値上がりしそうな土地に家を建て
上がったら売るを繰り返していた。
基本的に制限はあるし国が保有している場合がほとんどだが
仮に神奈川・千葉の新都心の土地や豊洲の土地が一般向けに売られていたとしたらどうか?
安い時に買っていま売っていれば莫大な利益を生んでいただろう。
手堅く賢く生きてるつもりでその実バブル崩壊のショックを引きずってるだけの賃貸投資派には
そんな思い切りはないのだろうな。

58 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 12:21:36 ID:???
間違えた。明治ではなく昭和の前半。

59 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 12:34:15 ID:???
>>57
奇遇だね。うちのじいさんも昭和初期に土地を仕入れて今も寝かせてるよ。


室蘭に。

60 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 12:50:52 ID:???
>>57
アホか。

明治(M40)の1万円は現代(H10)だと大体1000万円に相当する。つまり、当時の100万は今では10億。
昭和のはじめでも500万〜600万。これでも今の5億相当。

お前の婆さんはボケてて、いい投資ができたと信じているのかもしれんが、
それを鵜呑みにするお前もどうかしてる。

61 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 13:18:40 ID:???
いつも思うんだが、購入派の発想って愉快だよなあ

62 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 13:22:32 ID:D/ZOLFQ9
賃貸派は一生大家の犬w

63 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 13:25:56 ID:???
あれ?
まともな賃貸派はいなくなっちゃった?
>>61みたいなアフォはどうでもいいからまともな意見を聞きたいもんだ。

64 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 13:53:38 ID:???
>>56
外貨預金は論外でしょう。それに長期的には徐々に円高になってるよ。
今はたまたま実効為替レートが20年来の円安水準だけど。
投資素人の海外投資なら、海外に口座開いて外債買うかETF買うかじゃないですかね。

そういえば賃貸派は、欧米の証券会社に口座持ってて、分散投資をしててもいいはずなんだけど、
あまりそういう話は出てこないね。

65 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 14:13:19 ID:D/ZOLFQ9
実物資産もない賃貸派が投資運用てwww
その前に自分が大家に払ってる家賃を上手く運用する事考えろやwww

66 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 14:24:39 ID:???
>>60
すまん、婆さんはもう亡くなってるので
100万ってのは俺の曖昧な記憶をもとに適当に言っただけ。
要は初めは関西の田舎に小さな土地を買える程度の金だったのが
転売、転売で都心の土地に化け、バブル期に売り抜けて
1億5千万に現金化したという事。
昭和前半の時点での金額は覚えていないが
いずれにしても金の価値で考えて5倍以上に増やした事は確か。

67 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 14:28:14 ID:???
> お前の婆さんはボケてて、いい投資ができたと信じているのかもしれんが、

ついでに厳密に言えば投資ではなく
歴代の住んだ家と土地を高くなっては売りを繰り返して段々と増えた形。
>>57に土地転がしと書いたのは語弊があったな。

68 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 15:06:23 ID:???
>>64
素人考えでは金利が4%なら例え為替が円高にシフトしても毎年4%未満の上昇率ならいいわけでしょ?
日本は無資源国だし今後の開発投資はアジアにシフトしてるし円はポンドに負け世界通貨から脱落しつつあるしで大幅な円高は望めないと思うんだが。
円の動向に関する具体的な話が聞きたい。

69 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 16:27:39 ID:???
>>68
スレ違いだけどちょっとだけ。資産形成の話だから長期(10年以上)の話に限定するね。

長期の為替レート変動に関する実証研究がいろんなところ(OECDとかIMFとか、経済学者とか)から
出ていて、その国のマネタリーベースの伸び率のみに依存するってことがおおむねわかってる。
伸び率が低いほど、その国の通貨は強くなる。実は経済成長率ではないんだよね。だから90年代を
通してアメリカの方が日本より名目経済成長率が高かったのに、ドルは減価してるでしょ。
為替レートは長期には中央銀行の金融政策のみに依存するわけ(為替介入は関係なし)。

語弊があるけど、ドルの量を一定にして、日本国内のお金の量が10兆円から100兆円に増えたら、
為替レートは10分の1になるような気がするよね。これがマネタイズの本質。
今の管理通貨制度で勝ち負けとか世界通貨のメリットはないです。大根が100円から300円になったら
大根は勝ちで、円は負け?そうじゃないよね。

1ドル80円から2006年に1ドル120円まで円安に振れたのは、日本が継続的に金融緩和的な
運営をするか、経済的に破綻するかのうち、前者を選ぶだろうという予想と、実際にマネタリーベース
を増加した実績によるもの。でも、今年は量的緩和をやめてゼロ金利もやめたよね。最悪のシナリオで
市場の期待が逆転したら、つまり日本が継続的に引き締めに入るとなったら、急激な円高になる。
でも、たぶんそれはないだろうから、つまり政府は日銀法を改正してでも金融緩和にコミットするだろうから、
良くて円安、悪くても緩やかに円高が進むのみ、だと市場は考えている、かな。

円安は今の日本にとっていいことなんですよ。

70 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 17:02:42 ID:???
>>69
thx
長期的に円安=大幅な変動がないなら外貨もよさそうだね。

71 :67:2006/11/21(火) 17:18:40 ID:???
要は現在地価が安く今後上がるであろう土地を買って
上がったところで売るのが、株や先物などのトレードを除けば
最も利回りの高い投資行為なわけだ。
確かにマンションの場合は土地は自分の物にはならないし
時間の経過と共に資産価値も落ちる一方だが
都内及び東京近郊ならば、転勤でもない限り根を生やして問題ないし
万一転勤などになっても「賃料>ローン支払い額」で貸しに出せば
損をするという事はない。

その上で金利の低い現在の傾向として「賃料>ローン支払額」なのだから
都内及び東京近郊であれば、無駄に高い賃料を払い続けるのならば
同じ額(または若干安い額)を払って例え僅かでも資産化する行為は
リスクも小さいし「安い時に買う」という根本的な行動という意味で間違いではない。

まあ田舎にマンソンは間違いなく愚行だが。

72 :67:2006/11/21(火) 17:25:41 ID:???
あと当然だが
土地>>>>>(越えられない壁)>>>>>マンソン
というのは言うまでもない事実。

ただ、大した稼ぎもセンスも無いのに
僅かな利回りの投資で満足して「安い時に買う行動力」すらもなく
マンション購入を叩いてる奴はただのあほたれ。
そういう奴はきっと二言目には投資投資と言うくせに
去年までの誰もが爆勝ちした株にすら手を出さなかった愚か者。

株で利益を生むスキルを持っていて
元本を確保する為に不動産に手を出さなかったという者もいるだろうし
それなら十分理解できるが、そういうちゃんとした奴が
こんな所で不毛な叩き行為に精を出すとは思えない。

73 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 17:29:25 ID:???
>自分が大家に払ってる家賃を上手く運用する事考えろや
そうだそうだ!

74 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 17:56:33 ID:???
>>72
たいした稼ぎも金儲けのセンスもないから、賃貸なんじゃないのか。
そういう凡人はリスクをとってはいけない。稼ぎの範囲で慎ましく安い賃貸。
相場観に自信のある人、損失出てもリカバーできる人はローン組んでマンション。

それに株、去年の上げ相場で儲かった人は今年の下げ相場で討ち死に。
俺は相場のセンスがないので、海外index投資しかしてない。この6年で
円換算年6%くらいは儲かってるから、平均くらい。凡人は平均でいいのだ。

75 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 18:25:23 ID:???
>>74
何、海外indexって。
ここ6年で6%儲かるって相当高利率なんですけど。

76 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 20:06:33 ID:???
>>75
外国(主に北米の株式)ならこの6年で6%はそんなもんじゃないかな。
漏れの投資しているMSCIコクサイ連動のインデックスファンドは5年利回りが8.2%(モーニングスターによる)らしいから、
税金引いても6%は有る。
中国とかインドのようなエマージング諸国が投資先に入っていたらもっといくでしょ。

ただ、これはここ数年の市場が好調(+為替の若干円安)だったからで、平均的な数字だとは思わない。


インデックス投信だけならどんなに下がっても大怪我はしないから
リスクを極力とりたくないならリスクプレミアムのコストを払って賃貸+投資
そこそこのリスクを取れるならコストを減らして分譲
がいいと思う。月並みな結論だけど・・・

77 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 21:22:49 ID:???
>>76さん

敗者のゲーム、を読んだことありますか?
あなたの投資は理にかなっています。
私はあなたを支持しますよ。

前スレでPER13倍のマンション買って、「自慢だ!」と言われましたが、
PER10倍以下の物件も結構あったんですけどね、実際。
もっと根気があれば買えたかも知れない。結果論ですけど。

賃貸派は不動産市況を全然見てないし、それで運用云々だなんて笑止千万。
家賃コストを支払い続けることをどう考えているか、投資でカバーできるのか、
という点についてなんら回答がない。

賃貸=貧乏なんじゃないの?という疑問は極めて自然だと思うけど。

78 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 21:56:15 ID:+3fX27t+
この基地外うるさいな。
賃貸だと家賃補助でウマーだし、転勤リスクにも対応できる。
零細勤務のお前には理解できない世界がある。
賃貸で貯金3000万とか珍しいない。
賃貸=貧乏という発想が貧困だな。

79 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 21:58:46 ID:???
スレタイに釣られるのはいいが




マンション買うなり賃貸借りるなり好きにしろよ

80 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:04:39 ID:+3fX27t+
大手企業勤務だと転勤は当たり前。
転勤しないと出世しないとこも多い。 うちの会社も年商数億の大企業だが役員手前で年収2000万クラスでも賃貸だ。
彼らは貧乏じゃない。
転勤リスクに備えてるだけ。
定年後に家買うんだってよ。

81 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:07:45 ID:???
>>78
どう考えても基地外はあんた。
>>76-77は極めて正常。
悔しかったら
>賃貸で貯金3000万とか珍しいない。
の理屈を言ってみな。
まあ日本語も不自由みたいだけどな。

82 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:08:10 ID:???
>>80
> うちの会社も年商数億の大企業だが


83 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:09:33 ID:???
>うちの会社も年商数億の大企業だが役員手前で年収2000万クラスでも賃貸だ。
年収2000万で賃貸かよw
おまえが基地外なだけに会社の役員も基地外なんだなw
常識的に妻と子供がいれば戸建てを買うと思うんだがw

84 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:10:05 ID:???
つっこみどころ満載の基地外が一匹沸いてるなw

85 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:13:23 ID:???
借家に住んで投資する場合は株・不動産の単純な利回りの比較は無意味。
で、例えば>>927↓のサイトを参考に次のような条件を仮定。

>金額 5500万円
>賃料 25万円
>運用コスト 5万円
>PER 18.3

この場合の利回りは
>グロス 5.5%
>ネット 4.4% となる。

したがって全額自己資金で購入した場合の利回りは4.4%
全額3%固定ローンで購入した場合の利回りは4.4−3.0=1.4%
自己資金2000万円+ローンで購入の場合は2.0%

賃借した場合は5500万円の資金を4.4%以上で運用できなければマイナスとなる。
自己資金2000万円しかない場合、仮に5%運用できたとしても、
 2000万円×5%=100万円 (自己資金運用)
 5500万円×4.4%=240万円 (家賃−運用コスト)
 100−240=−140万円
年間140万円の損失となる。

家賃が足かせとなってる分、どうしても賃貸の投資効率は不利。

ttp://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-PERsyuto.pdf

86 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:15:54 ID:???
>>80
君、大手企業勤務していないでしょ?

本当の大手企業なら、転勤先の賃貸住宅手当(7〜9割会社負担)は勿論の事、
購入済の家・マンションは、相場並賃貸料で定期借主を探してくれるけどな。
(もちろん仲介料とかも会社持ち) まぁ、同じ会社の人間が定期借主の場合もあるけどな。


87 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 22:49:42 ID:???
風呂入って、あがったらコレですか?
まったく情けないな。

俺は運用関連の仕事をしている関係上、リスク・リターンの話は少しうるさいし、
業種は金融になるから役員までいければ2000万を下回ることはないと思うよ。
普通に行ってもピークで1200-1300くらいだから。
俺は中途だし、また転職するかもしれないから、家賃補助とかは無縁。
専門職だから転勤はない(と思う)。もし、転勤辞令が下ったら、即転職する。

で、本題だけど、家賃を支払いながらどうやって購入以上のリターンを
あげるのか具体的な例を示しながら教えてもらえませんか?

家賃補助が一生続くのなら賃貸が合理的かもしれないけど、
それだとあまりに特殊ケースだよね。

88 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:14:37 ID:D/ZOLFQ9
転勤w発想が小さすぎて笑っちゃうよ
誰だって転勤のリスクなんてあるだろ
それを理由にいつまで会社の経費使ってしがみついてんだよ
ただ買う事にびびってるだけだろ
いい年こいていつまで家族全員で大移動するつもりなのw金あるヤシなら転勤があろうがなかろうが不動産の一つくらい楽勝で持ってるわい
転勤を理由にかっこつけるなよ
なっ
大企業お勤めの貧乏リーマンさんよぉwww

89 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:17:07 ID:???
>>87

>>85の例で
分譲の運用益は、
 自己資金 2000万 利回り4.4% 運用益88万円
 ローン 3500万 利回り1.4% 運用益49万円
 合計 137万円
もちろん自分で住んだ場合は直接的な利益にはならないけど、
家賃を払わなくて済むという意味で利益とみなす。

賃貸は、自己資金が2000万円しかないとすると、5%の運用では、
どうひっくり返っても分譲と同じ運用益を得ることは不可能。

賃貸で同等のパフォーマンスをあげるには、
 自己資金 2000万 運用利回り19% 運用益380万円
 家賃(大家の収益) 万損価格5500万円 利回り4.4% −242万円
 合計 138万円
つまり自己資金を19%で運用すればいい。

19%が無理なら、建物のレベルを1/5に落とせば、
 自己資金 2000万円 運用利回り9.3% 運用益186万円
 家賃(大家の収益)万損価格1100万円 利回り4.4% −48万円
 合計 138万円
なんとか9.3%の運用で分譲と同等になる。
つまり6畳一間の木賃アパートに住んで近未来通信にでも投資すればいい。

90 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:21:06 ID:8D7c1LcO
>業種は金融になるから役員までいければ2000万を下回ることはないと思うよ。

役員までいければ
役員までいければ
役員までいければ
役員までいければ




死ねばいいのに

91 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:22:46 ID:???
>>90
何怒ってるの?

92 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:28:09 ID:8D7c1LcO
スマン

今は反省してる

93 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:30:26 ID:???
>>89
そりゃレバかけたほうが有利なのは当たり前。
ただしリスクは高くなる。結局は各人のリスク許容度次第。
個人的には2〜3倍程度なら管理できてれば問題ないと思う。

94 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:32:51 ID:???
>>89
実際に大家をやったらわかるけどそうはうまくいかんのよorz
ファミリーマンションの大家なんて一棟買いですら、ローン組んでたら持ち出し必至。

95 :名無し不動さん:2006/11/21(火) 23:34:27 ID:D9LAFKFU
私は区分三戸とアパ二棟持っていますが自分は賃貸です
ファミリータイプは投資効率と空室リスクが高いので
仮に自分で住むにしても購入はし無いでしょう。
都内不動産は五年以内に崩れるとふんでいるので
その時は小さなボロ屋を買うかもしれません
暴落がなければ賃貸のままですね。

96 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 00:02:17 ID:???
>>89
その計算だと、自己資金0で1億でも2億でも借りて豪邸に住めばよいということかい?

97 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 00:09:29 ID:???
>>96
ファンドがやってることは要するにそういうことだよ。

98 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 00:33:46 ID:Jg626Vts
居住用不動産中心のファンドはもうすぐ大崩だよ。

99 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 01:43:47 ID:???

俺は科学的思考に慣れているので、自分が認識できないリスクを「ない」と言い切る奴はバカにしか見えないなw

さて、今まで想定されていたエネルギーの2倍から4倍の負荷が建物にかかるそうだが(苦笑





【研究】 超高層ビルなど、想定以上の危険も…巨大地震「長周期」揺れで
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1164085789/l50

http://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/dmn.htm

100 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 06:46:59 ID:X8CXBUdG
>>69
マネーサプライでなくマネタリーベースである理由わかりますか?

101 :69:2006/11/22(水) 07:36:53 ID:???
>>100
不思議ですよね。私もマネーサプライの方が納得できるんですが、
マネタリーベースということです。

2002年以降はマネタリーベースの伸び率が10-20%ありましたけど、
マネーサプライは1-2%と低かった(先進国平均は8-10%)。
この場合でも円安が進んだので、かなりはっきりした理由がありそうですけども。

102 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 07:42:35 ID:???
>>85
5500万程度のマンションがコンスタントに25万の家賃を取れることが絶対条件なら、
そりゃ購入が得だろね。当たり前の話だ。

自分相手の大家で、空き室リスクゼロ。
つまり、どんなに嫌でも引っ越さず、かつこの部屋は25万と信じ続ける覚悟なんだろね。
築20年超えてもその部屋に、25万の価値があるとは思えんけどね。

少なくとも、個人が自身の居住用に市場で新築万村を買う場合は、
そんな計算はファンタジーにすぎないわけだが、
そうかくと、俺は中古で買い叩く君が出てくるのかなw。

103 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 07:45:44 ID:X8CXBUdG
株式で資本と経営の分離が進んだように
不動産では投資と居住の分離が進むはず。
不動産投資はREIT、住むところは賃貸というように。
そのメリットは
1、流動性向上。オーナー(REIT株主)・居住者の流動性向上により
不動産が適正かつ客観的に評価される。
2、リスク分散。現状の不動産売買は個人に大博打を打たすこと。
何か問題が発生したとき個人で処理しきれず泣き寝入りというケースを回避できる。
大勢のオーナーと不動産管理会社と賃貸人で発生した問題を按分できる。
などである。

104 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 07:46:29 ID:???
マンション購入して自分が住むのは馬鹿らしい気がする。
自分が住むのでなく他人に貸して利回りで生活するなら
理解できるけど、古くなると借りてくれなくなるし
20年とかで回収できんとね。
つまり頭金0で、20年ローンで月々の支払い額以上で
ずっと貸せるならよいってことじゃないか。 
 

105 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 08:07:31 ID:???
>>102
PERを18.3としているのに、どうして経年で賃料が下がらないのだろう。
計算間違いだね。

106 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 08:20:10 ID:???
>>104
自分が住んでも、他人に住ませても、得られる利益は変わらないので、
例えば1棟買いしてその1室を自分で使うとかはありと思うけど。
問題はそこまでの資産を持てるかどうか。
1室のみの場合は購入する、他人に貸すどちらも自分としてはあんまし興味がわかない。

107 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 08:24:39 ID:X8CXBUdG
>>101
通貨のファンダメンタルは株と比べるとはっきりしませんよね?
一株あたりの利益みたいな指標があるといいでんすが。
マネーサプライなりマネタリーベースなりが発行済み株式数にあたるとして
利益にあたるのはなんでしょうか?

日本のマネーサプライはGDPに対してずい分多めで、
おそらく死蔵されてる分が多いと思います。
(土地がGDPに対してずい分高く信用創造超過なのが原因か?)
実際に経済活動で必要とされるマネーの量は公表されるマネーサプライと
別の値かもしれません。
いずれにせよ利益に相当する量がわからないとEPSを算出できませんが。

108 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 08:56:22 ID:???
>>105
まあ、もとより、>>85の計算は誰が見ても異常だからね。

> 2000万円×5%=100万円 (自己資金運用)
> 5500万円×4.4%=240万円 (家賃−運用コスト)
> 100−240=−140万円
>年間140万円の損失となる。

>年間140万円の損失となる。
>年間140万円の損失となる。

え?
つまり、>>85のマンションは、資産価値の減価はゼロってことかい?
んな夢のようなマンション相手に対抗できる投資法なんかあるわけない。

賃貸の方の家賃はずっと25万円で据え置く前提で、
マンションの減価が140万/年に納まれば購入が得ってことでいいのかな。
30年だと4200万だから、30年後に往復の手数料税金等を除いて1300万の現金が手に入れば引き分け。

でもな、さらに酷いのが、

>自己資金2000万円+ローンで購入の場合は2.0%

って自分で書いておきながら、
投資(賃貸)の場合の自己資金2000万に対して、
購入の場合の利率は全額キャッシュ時の4.4%で計算。おいおい待てよw。

馬鹿を通り越して「業者乙」といいたいレベル。

109 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 10:19:39 ID:???
>>108
それよりも年5%で安定して運用することの方が無理だと思うんだが。

110 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 10:20:22 ID:???
>>108
>投資(賃貸)の場合の自己資金2000万に対して、
>購入の場合の利率は全額キャッシュ時の4.4%で計算。おいおい待てよw。

大家のリターンが4.4%の部屋を借りるとすると、
当然、マンション価格の4.4%を家賃の一部として支払う必要がある。
だから、この点は問題ないだろ。
てか、賃貸派がなぜこの大家に貢いでるコストを無視したがるのか不思議だ。

>>85の計算に問題があるとすれば、
賃貸運用コストの中に減価償却費が入ってないように見えること。

111 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 10:26:19 ID:???
賃料25万は期間で均しての値なんじゃね?
おれんとこは買値4500万だが賃料は30万取れる、ってか実際30万で即入居してる。
近隣の物件見ても内装さえ改装してれば賃料は相場に引きづられて下がってない。

112 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 10:41:01 ID:???
>>111
そうだと思う。将来を的確に見通すことは難しいので平均値になってるんじゃないかな?

そういう意味では
>>109がいうように安定5%は無理でも、平均したら5%なんでしょ。

25万にしても5%にしても正しいかどうかは分からんが

113 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 10:55:07 ID:???
>>111
それはないだろう。
逆に3LDK、25年落ち、昭和50年の物件を20万で借りる奴はいない。
それに改装分は計算に入ってないと思うよ。

どちらにしても、もう少しきちんと計算して、平均空き部屋率なんかも
考慮に入れないとな。家賃踏み倒しもあるし。
計算できる部分がちゃんと押さえられてないと、
難しい。もっとマンション経営の大家が来ないかな。

114 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 11:36:02 ID:???
70uで昭和50年以前で家賃20万以上の物件なんて探せばいくらでもあるよ。
20−30年のスパンならインフレによる家賃の上昇も考えないと。

ttp://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?md=tr&pf=13&ln=2352&from=200000&to=0&lns=&id=0000692272

115 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 11:55:51 ID:???
総務省の消費者物価指数のサイトから、
ttp://www.stat.go.jp/data/cpi/1.htm

東京区部の長期時系列データをみると、
ttp://www.stat.go.jp/data/cpi/longtime/index.htm

家賃は昭和50年→平成16年の間に、2.2倍に跳ね上がってる。

たしかに古くなると新築物件との差が開くけど、
当初設定した家賃自体は下がらない、または上昇する、
ってことでいいでしょ。

116 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 11:58:35 ID:???
>>114
君の調べた地理的条件(都営三田線)で確認しても、70m^2以上で家賃20万以上の
マンション約500件中、1980年以前の部屋なんて5つしかないよ。

117 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 12:26:09 ID:???
>>116
つまり1980年以前の部屋はほとんど賃貸中なんだよ

118 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 12:45:25 ID:???
>>116
都営三田線って30年前にあったのか?

119 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 14:25:36 ID:???
>>117
1980年以前の部屋は5つを除いてスラム化したんだよ。

120 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 14:29:20 ID:???
>>118
1968年からあるよ。

121 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:03:46 ID:???
昭和50年より古く、70u以下で30万以上の『成約事例』

@データ種類 成約賃貸
物件種別 居住 物件種目 マンション   成約年月日 17年12月 9日  
成約賃料 35.00万円 建物使用部分面積 68.83u
敷金 6.00ヶ月 保証金 礼金 権利金
沿線名 銀座線 最寄駅 表参道 歩 1分 歩 m 車 分
所在地 港区南青山5丁目1 
間取部屋数 1 間取タイプ LDK 詳細間取 LDK13×1・洋8×1
建物構造 SRC 所在階 8階 バルコニー方向 南西 築年月 45年12月 地上階層 12階

Aデータ種類 成約賃貸
物件種別 居住 物件種目 マンション  成約年月日 18年 6月16日  
成約賃料 30.00万円 建物使用部分面積 66.00u
敷金 3.00ヶ月 保証金 礼金 2.00ヶ月 権利金
沿線名 山手線 最寄駅 渋谷 バス 分 歩 9分 歩 m 車 分
所在地 渋谷区松濤2丁目13              
間取部屋数 2 間取タイプ LDK 詳細間取 LDK14×1・洋7×1・洋5×1
建物構造 RC 所在階 2階 築年月 45年01月 地上階層 4階
備考 オーブン・洗濯機・乾燥機・冷蔵鍋島松涛公園面す





122 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:05:18 ID:???
Bデータ種類 成約賃貸
物件種別 居住 物件種目 マンション 成約年月日 18年11月14日  
成約賃料 38.00万円 建物使用部分面積 70.00u 管理費 20000円
敷金 2.00ヶ月 保証金 礼金 2.00ヶ月 権利金
沿線名 山手線 最寄駅 渋谷 歩 7分 歩 560m 車 分
所在地 渋谷区宇田川町2                    
間取部屋数 1 間取タイプ LDK 詳細間取 LDK15×1・洋13×1
建物構造 SRC 所在階 13階 バルコニー方向 南 築年月 50年09月 地上階層 14階
備考 給湯費11230円 暖房費14

Cデータ種類 成約賃貸
物件種別 居住 物件種目 マンション 成約年月日 18年 6月19日  
成約賃料 30.00万円 建物使用部分面積 25.32u
敷金 2.00ヶ月 保証金 礼金 2.00ヶ月 権利金
沿線名 丸ノ内線 最寄駅 新中野 歩 1分 歩 m 車 分
所在地 中野区本町4丁目                        
間取部屋数 1 間取タイプ ワンルーム 詳細間取 洋12
建物構造 SRC 所在階 11階 バルコニー方向 東 築年月 49年06月 地上階層 12階
備考 眺望良好、管理体制良好、事務所使用可(敷金3ヶ月)


123 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:11:15 ID:???
昭和50年より古く、70u以下で30万以上の物件

@データ種類 賃貸物件
物件種別 居住 物件種目 マンション 賃料 35.00万円 建物使用部分面積 65.00u
敷金 2.00ヶ月 保証金 礼金 2.00ヶ月 権利金
沿線名 千代田線 最寄駅 赤坂 歩 7分 歩 m 車 分
所在地 港区赤坂7丁目5               
間取部屋数 1 間取タイプ LDK 詳細間取 洋7×1・洋18×1
建物構造 RC 所在階 4階 築年月 50年10月 地上階層 7階
その他交通手段 千代田線乃木坂徒歩6

Aデータ種類 賃貸物件
物件種別 居住 物件種目 マンション 賃料 30.00万円 建物使用部分面積 67.42u
敷金 2.00ヶ月 保証金 礼金 2.00ヶ月 権利金
沿線名 山手線 最寄駅 渋谷 歩 8分 歩 640m 車 分
所在地 渋谷区宇田川町2                   
間取部屋数 2 間取タイプ LDK 詳細間取 LDK9×1・洋5.5×1・洋7×1
建物構造 SRC 所在階 10階 築年月 50年09月 地上階層 14階
現況 居住中 入居 19年02月 中旬 報酬形態
備考 別途、暖房費・給湯料負担あり



124 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:17:21 ID:???
Bデータ種類 賃貸物件
物件種別 居住 物件種目 マンション 賃料 31.00万円 建物使用部分面積 59.73u
礼金 2.00ヶ月 権利金 2.00ヶ月
沿線名 日比谷線 最寄駅 六本木 歩 3分 歩 m 車 分
所在地 港区西麻布3丁目 間取部屋数 1 間取タイプ LDK
建物構造 RC 所在階 6階 棟総戸数 42戸 バルコニー方向 南
築年月 46年04月 地上階層 10階 建物賃貸借区分 定期借家 地下階層 1階
駐車場 空有 駐車場月額 50000円 現況 空家  
その他交通手段 千代田線乃木坂徒歩5

Cデータ種類 賃貸物件
物件種別 居住 物件種目 マンション
賃料 31.00万円 建物使用部分面積 59.73u
敷金 2.00ヶ月 保証金 礼金 2.00ヶ月 権利金
沿線名 日比谷線 最寄駅 六本木 歩 3分 歩 m 車 分
所在地 港区西麻布3丁目1−25               
間取部屋数 1 間取タイプ LDK
建物構造 SRC 所在階 6階 バルコニー方向 南
築年月 46年04月 地上階層 10階
建物賃貸借区分 定期借家 地下階層 階
駐車場 空有 駐車場月額 63000円
現況 空家


125 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:42:01 ID:???
過去1年で東京都区内で10件くらいしかないんだね。
これだったら宝くじで3億円当てる方が簡単だな。

126 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 17:45:52 ID:???
ところでなんで70平米未満なの?そんな話出てたっけ?

127 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 18:03:49 ID:???
>>126
>>114で70uって出てたから。
70u以下にしたのは以上だとたくさん出てくると思ったから条件を厳しくしてみただけ。
間違えて30万以上で検索してしまったけど20万以上でよかったね。

128 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 18:14:28 ID:???
>>127
うん。そうだね。

129 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 18:16:01 ID:???
あと、分譲と賃貸との比較で賃料が高めなのは
住み心地を同等にするために分譲賃貸を想定してるからでは?
やっぱり同規模同立地でも分譲賃貸の方が割高だしね。

130 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 18:28:45 ID:???
ちなみに昭和50年以前に建てられた70u以上の物件で
家賃が20万以上の物件の『成約事例』は60件出てきた。
これはあくまでも登録されている物だけで成約登録しない
賃貸屋がほとんどだから実際はもっとあると思われる。

港区赤坂7丁目   銀座線青山一丁目歩6  
マンション   95万   181u   2SLDK   44年9月

港区南青山5丁目   銀座線表参道歩1  
マンション   118万   174.21u   3LDK   45年6月

こんな賃料で借りる奴ってすげー。

品川区東五反田5丁目   山手線五反田歩6  
アパート   33万   75.6u   2LDK   50年3月

アパートで33万ってすげー。

131 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 20:37:37 ID:???
「フリーレント」とは、直訳すれば「ただで借りる」ということ。
契約してから最初の1ヵ月間、中には3ヵ月間、家賃を払わなくてもいい物件のことです。
具体的には、港区や品川区、世田谷区などの都心物件で、賃料が15万円以上のものの割合が多いよう。
フリーレント期間は、1ヵ月が一般的。なぜ都心にフリーレントが多いのかというと、
外資系のファンドやREITが都心の居住用物件を積極的に購入し、それを賃貸に出しているために、
都心のハイグレードな賃貸居住用物件が供給過剰になっていることが影響しているからです。


132 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 20:50:29 ID:XHSgBKtd
マンションなんて買うくらいならフェラーリに汁

133 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 22:18:50 ID:???
表参道徒歩1分70平米(低層階除く)の新築物件が5500万で買えるなら、
俺が明日買いにいくよ。

134 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 22:21:56 ID:???
そんなもん、俺だって買うぞ。
低層階だって買うぞ。
6000万出しても良いぞ。

135 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 22:35:06 ID:???
>>110
>大家のリターンが4.4%の部屋を借りるとすると、
>当然、マンション価格の4.4%を家賃の一部として支払う必要がある。
>だから、この点は問題ないだろ。

なにが、「だから」なんだよ。
最後の比較計算
 100−240=−140万円
に出てくる240がその4.4%相当のコストだろ。
同じ値を2度使うつもりか?

ジャイアンがのびたから、
50円玉と引き換えに100円のアイスを取る話を思い出したよw。

136 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 22:49:06 ID:???
>135
借家人は大家に240万円+「運用コスト」を家賃として支払う。
大家が全額自己資金で物件を取得してれば240万円は自分のもの。
一部ローンで取得してればローン部分についてレンダーに金利を払い、
残りを自分のものとする。
こういうことでしょ。

大家が物件購入資金として一部ローンを使ったからといって、
借家人の払うべき家賃が減額されるわけではない。
この程度のことがまだ理解できない?

>50円玉と引き換えに100円のアイスを取る話を思い出したよw。
賃カスは、まさに50円玉(自己資金の運用)と引き換えに、
100円(家賃)を巻き上げられてるんだよ。

137 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 22:59:02 ID:???
運用の話を出したら、賃貸の勝ち目は薄いんじゃない?
>自分相手の大家で、空き室リスクゼロ。
という記述あるし、その上、国からのギフト(減税)あるし。

そもそも、大家のリターンが4.4%というのもひどい設定だと思うけど、
運用で平均5%のリターン出しても20%課税されるのが考慮されていない。
仮に運用中はほとんど無税で行っても、最終的に換金したところで課税されるんだから。

賃貸派の家賃コストの永久支払いに関する、考えを聞かせて欲しいもの。

138 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:01:20 ID:???
>>136
>一部ローンで取得してればローン部分についてレンダーに金利を払い、
>残りを自分のものとする。
>こういうことでしょ。

そういうこと・・・・な訳ないだろw。
つうかお前、ネット/グロスで出てくる利率の意味すら全然理解できてないだろ。

いい加減にしとけよ。

139 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:24:49 ID:???
>138
85が言ってる「ネット/グロス」は、
家賃収入を「諸経費控除後/諸経費込み」として分けたもの。
つまり4.4%は諸経費控除後の利回り。
わかる?

これは賃カスが85があげた万損を借りるとすると、
万損価格に対して4.4%の金額を大家に上納することを意味する。

ちなみに大家の調達資金の構成に関わる問題は、借家人とはまったく無関係。
というか借家人から巻き上げた利益をどう配分するかという問題。
108の馬鹿は一生賃貸生活から抜けられないだろうねw

140 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:30:10 ID:???
>>運用の話を出したら、賃貸の勝ち目は薄いんじゃない?
そらそうだろ?運用のダシに使われているくせに、運用とは滑稽。
あと、大家は空室率100%想定が普通と思ってないよね?大体、75〜85%想定だよ。
100%想定時の家賃を理論家賃を定義すると、75〜85%想定時の家賃は理論家賃の30%増。

30%増しの住居費を支払わされた上での運用?

141 :137:2006/11/22(水) 23:39:02 ID:???
追加でインフレの話も。

運用で得られるリターンにはインフレ(物価上昇)率が含まれているので、名目値。
インフレ(物価上昇)率が平均1-2%だとすると、家賃も平均1-2%の増加が見込まれる。

不動産価格とは必ずしも連動しないけど、お金の価値が下がれば、名目値としては上昇が
見込まれると考えて良いと思う。
従って、値落ちペースは緩やかなものとなるし、資産インフレが起これば急に上昇したりする
こともある。(家賃相場は低ベータ)

火曜くらいのモーニングサテライトで、藤巻さんも同じようなこと言ってた。
(見た人いるかな?)

142 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:45:02 ID:Jg626Vts
5500万程度のマンションがコンスタントに25万の家賃を取れるわけ梨。
事務処理用が見込まれる都心を除けば無理。

143 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:45:27 ID:???
賃貸派完敗寸前?

賃貸派の主張が具体例で論破されてるね。

マンションの経年劣化による資産価値減少
⇒ >114 >121-124 の具体例で破壊

地震リスクによる資産価値減少
⇒ 前スレ>930 現スレ>7 で阪神大震災被災の具体例で破壊

少子化による大幅な家賃下落期待。
⇒ 前スレ >823 で本質を見抜かれる

転勤時の賃貸人が見つからない。家賃収入なんて妄想。
⇒ 現スレ >86 で本当の大手企業の実態を知り呆然

こんなところか?

144 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:46:12 ID:0HLy6yAl
>>122
新中野だけの浮いてる。
築30年の25平米ワンルームが30万って住み込みのメイド付きか?

145 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:46:29 ID:???
>>140
まったくね。
「儲かってない大家もいる!」とか言い出すんだけど、家賃払いながら運用するより、
それこそ手頃なマンションでも買って、償却しながら金貯めれば良いじゃん。
なんで、そんな簡単なことが分からないんだろう?

また、地震のリスクが・・・とか言うのだろうか?
それならそれで、どの程度の発生確率で、その場合の被害がどの程度になるかを
VaRで示してもらいたい。

146 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:46:35 ID:???
分譲派が勢いがありそうなので、ちょっと賃貸派に肩入れして燃料投下
(私はどっちがいいとも思ってないので通常はROMなのですが、あまりに賃貸派が押されてるので・・・・)

>>137
>運用の話を出したら、賃貸の勝ち目は薄いんじゃない?

投資の理論では「ポートフォリオのリターンの変動の91.5%は、アセット・アロケーションによって決定される」という説があります。
この理論に基づくと、分譲派は資産の多く(仮に8割以上とさせてもらいます。おそらくそんなに外れてないはず。)を不動産に突っ込むわけで、運用結果はほぼ地価に連動します。
運良く(将来のことは誰も見通せないから「運」と表現させてもらいました。決して不動産は儲からないというわけではありません。)上がればいいけど、地価が下がれば運用結果は賃貸派に劣ることになります。
とするならば、少々のプレミアムを払っても自分に合ったアセットアロケーションを組むために不動産は賃貸ですごすというのも有効ではないでしょうか?
日本人のすべてに不動産が80%以上を占めるアセットアロケーションが最適だとはとても思えません。

ローンが終わった時に不動産を買った人と、賃貸を選択した人どちらが多くの資産を残せるかは不明ですが、
リスク(変動の幅)自体は不動産一本より他の資産に分散したほうが少なくなります。

参考url
ttp://www.toushin.com/topics/allocation/index.html
ここでは91%以上連動となってますが、原文は91.5%です。



147 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:48:16 ID:???
>地震リスクによる資産価値減少
>⇒ 前スレ>930 現スレ>7 で阪神大震災被災の具体例で破壊

新聞読まないの?

土木学会と日本建築学会は20日、東海・東南海地震などの大地震に伴う長いゆっくりとした揺れ「長周期地震動」を受けると、超高層ビルなどが大きく損傷する恐れがあるとした共同提言を発表した。

 立地によっては従来の設計の想定以上の大きなエネルギーを受けるため、建物ごとに影響を確認して補強を行うべきとしている。国の中央防災会議に提言書を提出し、対策を呼びかける。

 提言は長周期地震動について、立地によっては建物にかかるエネルギーが従来の設計の想定値の2―4倍になるとまとめた。例えば東海・東南海地震が起きたというシミュレーションの場合、名古屋市の高層ビルなどが大きく損傷する可能性があるとの結果が出た。
[11月21日/日経産業新聞]

148 :前スレ930:2006/11/22(水) 23:49:43 ID:???
ご参考。

930 :名無し不動さん :2006/11/19(日) 19:46:59 ID:???
>>926
815の話がウソだと思って調べたけど、
オーク200とやらの賃貸は↓これ。しかも、全然都心部じゃないし。
http://www.tower-style.net/detail/460

正直ビックリした。沼地の賃貸は分からなかった。
賃貸の牙城は崩れちゃったかもしれない。

149 :前スレ823:2006/11/22(水) 23:50:49 ID:???
ご参考。

823 :815 :2006/11/18(土) 14:27:03 ID:rs9ZKPdZ
>>820
語弊を恐れずに書くと、そんなのは全然問題なし。

全室が空室なら問題だけど、80%埋まっていれば問題なし。
大家さんは、それくらいのヘッジしてるよ。当然だけどね。

自治体が行っている新婚家賃補助という制度がある限り、
実質家賃は下がっても、絶対家賃は「絶対」に下がらない。
家賃の高値安定を自治体が保証してるんだからな。

大家としては、実質家賃レベルの建築物で
高値安定の絶対家賃収入が得られるんだから楽なもんだよね。

150 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:52:43 ID:???
>>147

>数字から何を読み取るか、というのは義務教育レベルの話で、そもそもの数値の持つ意味を
>考えるのが学生、大人、というものじゃない?

我田引水リスクを考慮すべきかと。

151 :名無し不動さん:2006/11/22(水) 23:54:46 ID:???
>>147
時計は進んでるんだよ?そんな事も分からないの?

阪神大震災は、震度の定義が変更されるくらいの想定外地震。
発生前の建築基準は、今と全く違う。これは知ってるよね?
そこに、想定外の地震が起こった。

で、結果は?
当時、想定外の地震に被災したマンションの賃料は、思いのほか低下せず。

ってことだよ?ここまで説明しないと分からないの?

152 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 00:10:32 ID:wxq3NVPp
>>148
前スレに亀レスだけど、

旧沼地の賃貸は鶴見区のカデンツァタワーでは?
http://www.tower-style.net/detail/1092

ここは、内陸部のゼロメートル地帯。
昭和初期までレンコン畑でした。まさしく沼地です。その前は河内湖。
確かに阪神大震災前に竣工してます。

地元なのでよーく知ってます。

153 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 00:29:25 ID:???
かつて、これほどまでに賃貸派が叩かれたことがあっただろうか?

それはさておき、
>>146さんの指摘はごもっとも。

最後は相場観の違いだと思うのですが、手元にある「企業年金運用の成功条件」の
不動産の項をひらひらめくって見たところ、不動産というアセットクラスは
株と債券の間に位置し、株同様、インフレに強い点に魅力がある。
ただし、株よりリスク(リターンのばらつき)が大きくない代わりに、リターンも低い。

アメリカは歴史的にインフレとの戦いだったため、株を選好する点を割り引かなければ
なりませんが、それでも期待リターンは下記の通りと考えます。(私の相場観ですが)

内外株債券+REIT−家賃 < 実物不動産+おまけ投資(個々人のリスク許容度次第)

結局、家賃が痛いんですよね。そこをどう抑えるかです。

154 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 00:39:01 ID:???
>>153
意外にも、前スレの「地震リスク」の話題あたりから賃貸派が不利になってる。
『分譲派の最大リスク「地震」が賃料に大きく影響しない』
と、実例付きで挙げられたことが、賃貸派にとって致命的打撃を与えたのかもしれない。


155 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 00:41:02 ID:???

おいおい、なんでこれから目をそらすんだ?www

ククク・・・2倍から4倍・・・w



【研究】 超高層ビルなど、想定以上の危険も…巨大地震「長周期」揺れで
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1164085789/l50

http://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/dmn.htm


156 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 00:47:27 ID:???
>>146
ここ数年の都心部の実績を出されると賃貸派は厳しいですね。

後、アセットアロケーションを真に受けると日本人のほとんどは持ち家を持つべきでは
ないとなってしまいますよね。まともなアロケーションにしようとするとおそらくは1億以上の
資産が必要となるのでは。


157 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 01:20:43 ID:???
そもそも不動産はアセットクラスなの?

158 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 01:31:59 ID:???
>>157
不動産は資産じゃないのかい?

159 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 03:06:21 ID:???
超高層ビルなど、想定以上の危険も…巨大地震「長周期」揺れで

★巨大地震「長周期」揺れ、超高層にも危険

・巨大地震に伴って発生する揺れの周期が数秒以上のゆっくりとした「長周期地震動」の
 影響で、超高層ビルなどに対し、これまでの想定以上の負荷がかかり、損傷する
 恐れがあることが、土木学会と日本建築学会の調査でわかった。両学会は20日
 発表した共同提言で、地震エネルギーを吸収する装置を設置するなど、補強工事を
 行うよう建築物の耐震性向上を求めた。

 長周期地震動は、周期が数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れ。2003年9月の
 十勝沖地震の際に、北海道苫小牧市の製油タンク内の液体と共振して、タンク損傷の
 原因となった。また、超高層ビルや長いつり橋など巨大な建築物と揺れの波長が
 合うと、共振して大きな揺れをもたらす恐れがある。

 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061120-00000015-yom-soci

長周期地震動と短周期地震動の違いを簡単な模型を使ってわかりやすく?
示したデモンストレーション
ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/dsn.htm

160 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 07:04:48 ID:???
>121−124
都心の新築分譲マンションのモデルルームに逝くと
高い家賃の例だけだして、契約にもっていくという手を
よく使う罠。

161 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 07:18:49 ID:???
>>141
>火曜くらいのモーニングサテライトで、藤巻さんも同じようなこと言ってた。

みたよ。藤巻馬鹿だなあ、わかって言ってるんだろうからまた素人はめ込みしてる。
狭い社会で信用が落ちるのにな。

162 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 07:24:44 ID:???
>>151
>当時、想定外の地震に被災したマンションの賃料は、思いのほか低下せず。
>ってことだよ?ここまで説明しないと分からないの?

技術面はどうでもよくて金さえ入ってくれば店子の安全は無視してよい、そういう
考え方ですね。情けないなあ。まさに金亡者。普通の感性じゃないね。

えらそうに反り返ってないで、専門家に聞いてみよ。阪神とはまったく異なる地震の
揺れでの被害に言及しているんだよ。

ここまで説明してもわからない?

163 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 07:54:06 ID:9QmirRUy
田町のエアタワー知ってる?
新築賃貸タワマンだけどがら空きで埋まるの苦労しそうだよ。
隣りのグローブとケープも賃貸需要は厳しいだろう。
あれ見ると購入が得とは思えない。

164 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 08:11:53 ID:???
>>163
そりゃ高杉だからだろw

165 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 08:38:10 ID:???
>>139
>ちなみに大家の調達資金の構成に関わる問題は、借家人とはまったく無関係。

は?
じゃお前は何と何を比較してんだよ。

同じ自己資金を保有し、同じ物件に居住することを前提に、

@其の物件を賃貸し自己資金を運用した場合の収支
A其の物件を購入し自ら居住した場合の収支
 (自己資金で不足すればローン)

の2つの場合でどちらが得かを比較し無いと意味ないだろ。

大家は関係ないなら、>>85
「自己資金2000万を5%の利率で運用しても、
 運用益で5500万(4.4%)の部屋を借りるには足りない」
ってことにしかならんのは分かるか?

・・・分からんのだろうな。

166 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 08:48:36 ID:???
俺も今の万村買う時に賃貸と比較検討したが
いくら低金利といえども3%以上を30年とかでローン組めば数千万単位で無駄が生じる。
なもんでどうせ金利を払うならってことで親から借用書書いて借り、銀行ローンは0にして買ったよ。
それでも維持管理費固定資産税その他全てのランニングを入れPERにすると15程度。
賃料は対象物件広さを基準に坪1.2万で計算してるからそれほど安くは見てない。
俺にはとても真似できないが仮に安定した運用手段があるのなら賃貸&運用も悪くないかもしれないね。

167 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 08:52:24 ID:???
そんなに、大家が儲かるならマンション買わない方に
誘導したほうがいいぞ w

168 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 09:11:10 ID:???
今度近所に引越しするのですが、家賃安くなって、少し広くなって、築20年から新築
になりますた。物件はかなりさがしました。感想を言うと、空き室がすごい増えてるでした。はい。
あとそれから、10年前と比べて貧乏な人がすっごい多くなってました。

あと、関係ないけど、ホリエモンに復活してもらいたいです。検察のいじめに負けないでください。

169 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 09:24:17 ID:???
>>166
広さを基準に坪1.2万にしてるのは何故?
上の方で表参道徒歩1分とかいうアフォな特殊例を出してきた奴もいたが、
立地で全然違ってしまうと思うんだが。

ちなみに以前俺が計算したときは、物件価格に対する比率で試算した。

自己資金額、ローン利率、余剰資金の運用利率などをいろいろ変化させてみたが、
概ね、月額家賃が物件価格×0.4%ならどうやっても賃貸が得、
0.5%ならどうやっても購入が得という結論になったと記憶している。

つまり、本体5000万の部屋(諸経費は別)の場合、
同じ価値の部屋を20万(管理費込み)で借りられると思うなら賃貸が得、
25万出さないと借りられないと思うなら購入が得、ってこと。
ここでの家賃は、新築時じゃなく30年間の平均。

ちなみに、家賃、物件購入価格以外に考慮したパラメータはこんな感じ。

購入:諸経費、固定資産税、管理費修繕積立金、一時金、専有部分のメンテ代
   償却は年2%(50年目に土地代=取り壊し代になるイメージ)
   住宅ローン減税(8年1%,9,10は0.5%)
賃貸:更新料、保険料、3回の住み替えを想定した敷礼仲と引越費。
   余剰資金の運用利率は1%〜2%。税率は20%を仮定

170 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 09:57:45 ID:???
>>169
家賃に占める諸経費(固定資産税等も含む)の割合は?
建物価格は?
LTVは?

171 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 10:15:13 ID:???
>>170
ここまで書いてあるんだから、自分で計算しろ。できないなら来るな。

172 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 10:31:53 ID:???
>>169はパラメータ項目を並べたうえで、
いいかげんな結論を吹いてるだけ。
肝心のパラメータ値をなにも説明していない。
これで「計算」できるわけないだろ。

173 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 11:26:30 ID:???
>>172
そこまでいうなら、別に169の用いた仮定値を聞き出さなくても、
お前がお前が妥当と思うパラメータを定めて、いい加減じゃない結論とやらを示せばいいだけだろ。

さあやれよ。人に文句付ける前にな。

174 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 11:38:52 ID:???
>>169が検証に耐えないガセであることがあっけなく示されたね。

175 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 11:44:59 ID:???
170が文句つけるしか能の無いヘタレであることがあっけなく示されたね。

176 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 11:45:21 ID:9QmirRUy
築古になれば家賃下げないと入居者付かない。
その辺考えると買えないな。
賃貸で身軽なのがいい。


177 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 11:57:05 ID:???
>>176
その論は既に否定されている。築年数と家賃はあまり関係が無い。
インフレも考慮した方が良いしね。

178 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 11:58:28 ID:???
【地震】高層建築はホントに大丈夫か?【嘘告発】
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/build/1098846924/

179 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 12:16:40 ID:???
>>169
>広さを基準に坪1.2万にしてるのは何故?

レジならこんなもんだろ。

180 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 12:33:19 ID:9QmirRUy
否定されてない。
否定したつもりの基地外はいるけど。

181 :169:2006/11/23(木) 12:51:24 ID:???
ちょっと外出してる間にガセ扱いかよ。
しかもケチつけてんのは購入派の奴か?
別に購入不利なんて言ってるつもりはないんだが、少しは落ち着いてくれよ。

で、170はこのシミュレーションの目的を理解せずに文句つけてるだけなので無視するとして、
一応、計算結果を出した方がいいんだろな。
とはいえ、昔の結果は残ってなかったので、
条件をざっと決めて一パターンに作ってみた。単位は万円。

[共通条件]
初期資金:5500
年収−生活費(居住関係除く):200
余剰資金が発生した場合の運用利率:2% 同税率:20%
20年目の収支で比較

[購入]
物件:本体価格5000 初期の諸経費500(賃貸の場合付属している、エアコンなんかはこれに含む)
管理費:2万/月 修繕積立金:1万
不動産価値:初期償却ゼロ(甘い?)で、年2%償却
      計算式では、5000−100*n(nは経年)
固定資産税:1年目約15万、6年目23.5万、20年目17万
      計算式は略。新築建物への減税は考慮済み。
その他:15年毎に修繕積み立て一時金100、20年目に水回りリフォーム200
    これ以外の専有部分のメンテ代は盛り込んでいない。(誰か教えて。)

[賃貸]
家賃:20万(管理費込み)
更新料:2年毎に1月分
引越し:10年毎に敷礼仲として5ヶ月分+引越し代10万
火災保険:2万/2年

182 :169:2006/11/23(木) 12:52:23 ID:???
[結果]
20年目の購入派の資産:現金3025 不動産3000 計6025
20年目の賃貸派の資産:現金6092

新築時本体5000万の万村をキャッシュで買って、
20年目に売って経費税金を抜いて3000万の金が手に入れば、
ずっと20万の賃貸に住んでいたのと収支はトントン。
もっと高く売れれば得。よかったね購入した人。
ローンを組むと不利になるから止めとけよ。

183 :169:2006/11/23(木) 12:56:33 ID:???
賃貸の方の数字が1年分ずれていたので訂正
[結果]
20年目の購入派の資産:現金3025 不動産3000 計6025
20年目の賃貸派の資産:現金6150

ちなみに、経過はこんな感じ。 

    現金 不動産 計 賃貸時の現金
5年目  769 4500 5269 5594
10年目 1563 4000 5563 5804
15年目 2283 3500 5783 5913
20年目 3025 3000 6025 6150

184 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 13:34:54 ID:???
なんか最初のちょっとした条件差で違ってきそうだね。
逆にいうとその程度の差でしかなく、要はライフスタイルにより好きにすればいい。


185 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 13:57:34 ID:9QmirRUy
実際な管理費と修繕積立金はもっとかかる。
計算する程、賃貸有利だ。
キャッシュで買ってもこれ。
ローンならもっと差が出る。
購入派が得するのは都心近くのブランド地域の駅近・大規模・大手施工の物件を買った場合くらい。
その他物件を買った場合は、あるていどのインフレが起こらない限り損する。
インフレが起これば預金金利も上がるから賃貸派の運用次第では多少の差は埋まるが。

186 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 14:06:14 ID:???
で、5000万で万村買って自分で住んでる奴に聞きたいんだが、

「貴方は、今住んでいる部屋に月25万のコストを払っているんですよ。
 この数字は、不動産が残るって要素も織り込み済みなんですよ。」

と言われたら、次のどっちの反応をするの?

@たった月25万でこんな素晴らしい部屋に住めるなんて。ああ買ってよかった。

Aこんな部屋のために俺が月25万もの金を負担(消費)してる訳がない。
 これは何かの陰謀だ。プギャ-----

4000万なら月20万、6000万なら月30万に置き換えてね。

187 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 14:08:44 ID:???
>>181
土地は償却資産じゃない

188 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 14:16:25 ID:???
土地の価値はゼロにはならんだろうが、
上物の価値はマイナスがあるからね。

つうかまた購入派は文句つけるだけかよ。
なんか示せよ。

189 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 14:31:14 ID:???
>>184
常識さえあれば、誰にとっても明らかにどちらか一方が得だと証明できるなら、
そんな状態で安定する訳がないと分かるはずなんだよね。

コスト以外の

・購入の場合は壁紙を自由に変えられる。壁に釘が打てる。
・購入の場合、周りに自慢できる(低所得者のみ)。
・賃貸の場合、家族状況に応じて広さや間取りを変化させられる。
・賃貸の場合、転勤やご近所トラブル時の対応コストが低い。

といった要素も含め、個々人の状況や価値観次第な部分が大きいから、
賃貸購入の両方が成り立つわけで。

ましてや、確実に5%で安定運用できる超絶投資スキルがあっても、
それでもマンション購入の方が得なんて世迷い言を言う奴や信じれる奴は問題外。
まあ、未だにオレオレ詐欺の被害者が後を絶たないのと同じで、
世の中には馬鹿がこんなにも多いって証なんだろうね。

190 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 14:47:35 ID:???
賃貸用って利回り重視だから安いつくりにするのは常識だろう

191 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 15:10:03 ID:???
どっちが損得かということより、

賃貸だと15万でも精一杯の生活力のやつが、4000-5000万のマンションを買ってしまうこと
ローンは頭の悪い人につけいる麻薬


192 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 15:15:59 ID:???
賃貸は年を取って追い出される恐れがある
マンションだと金さえ払えば住み続けることが可能
もちろん金のない香具師が賃貸に住むのは賛成

193 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 15:59:55 ID:9QmirRUy
今後、高齢者でも住める賃貸が出てくるよ。
保証人不要は既にURとかあるし。
金がないとどうしようもないのは分譲も同じ。
管理費・修繕積立金滞納で追い出される。

194 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:05:29 ID:???
・賃貸用って利回り重視だから安いつくりにするのは常識だろう
・賃貸は年を取って追い出される恐れがある

・・・もはや、こんな使い古されたレトリックに頼るしかないのか?

つ[分譲賃貸、UR、リタイア後に田舎で中古戸建購入]

195 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:08:59 ID:???
>>181
土地は償却資産じゃない

やりなおし

196 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:25:19 ID:QKmw/Dsl
ファミリータイプマンソンは賃貸投資するには利回り低すぎ
つまり割高
なぜそんなものが売れるのかと言うと

つまりは見栄、欲望



197 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:51:05 ID:???
>>195
お前が計算しろこのボケが

198 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:53:44 ID:???
賃貸する側になるとわかるよ
一部の超高級を除けば、賃貸用では良い住宅は作らないし作れない
割高なのではなく、仕様そのものが高いだけ

199 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 16:54:16 ID:???
>>195
>>175
晒しAGE

200 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:03:27 ID:???
>>198
おれが今借りてるマンションは確か分譲だったはずだが、
一部の超高級ではないし、良い住宅は作らないし作れないって範疇に入るのかね。
確かに、深夜に布団に入ると、
隣接住居からゴトゴトってくぐもった音が聞こているような気はするな。

という訳で、こんなクズマンションを血迷って買ってしまった奴はスゴイ例外で、
このスレの購入派にも面倒見切れないアフォということでいいのかな。
このスレの購入派は、当然、一戸たりとも賃貸に出されていないマンションに住んでいて、
自身も、転勤しようが離婚しようが絶対賃貸には出さない、と。

201 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:15:02 ID:???
極論ではなくレベルの問題
それから良いものは市場にはなかなか出てこない
逆に悪いものは残るので多くの人の目に触れる
良いもの=金のある香具師が最初に飛びつくので人の目に触れない
悪いもの=なかなか決まらないので、次々と多くの香具師の目に触れる

202 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:27:00 ID:???
マンションを買う行為に経済的合理性を求めてはいけない。
むしろ、週末しか車に乗らない奴が車を買う行為と同じだと考えた方がいい。

購入価格300万、駐車場代月3万とすると、
車検代保険料重量税その他ちょっとした修理代なんかを払うと、
大体、10万/月のコストを払っていることになる。
落ち着いて考えれば、レンタカーとタクシーを使い分けた方が安い。
タクシーの方が便利なことも多いし。

でも、現に車買ってる奴は多いだろ。別に得だからじゃないんだよ。
お金じゃないメリットがあるんだよ。
いちいち借りる手続きをしなくていい、緊急時にすぐ使える、
家の前まで車でのりつけてそのまま家に入れる、
ゴルフクラブを積みっぱなしにできる、などなどね。

だから、分不相応な額でなければ、
多少の損には目をつぶってマンション買うのもいいと思うよ。
言葉は悪いが>>191は正しいよ。

30年以上のスパンで住みつぶすことができれば、
結果としてはコスト面でも得だったってことになるかもしれないし。
(車でも10年以上で乗りつぶす前提なら、保有コストが低下するのと同じ)

203 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:27:43 ID:???
>>198
分譲賃貸があると・・・何回書けば理解するんだよ。

204 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:31:38 ID:???
190=198=201にとっては、分譲賃貸の存在自体が極論なんだろ。

という訳で、
 「何回書いても理解できないしようとしないしたくない」
が正解。

205 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:39:17 ID:???
>>202
その車自体が好き。乗ることが好き洗うのも好き磨くのも好きとかな。

万村購入派も、この部屋が好きこの部屋じゃなきゃだめ俺にとってOnlyOneって境地に達すれば、
賃貸派が何をいおうと気にしなくていいんじゃネ?

206 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 17:50:47 ID:???
>>181-182
異議がでてる購入の方はおいといて、
>20年目の賃貸派の資産:現金6150
これがよくわからない。

>初期資金:5500
>運用利率:2%
1年目のリターンは110万円。
これで複利運用可能とすると20年目には、
税引前で8170万円くらいになる。

他方、20年間の家賃総額は4800万円
敷礼、更新料、保険料等は410万円くらい。
20年間総計で5210万円の支出。
年平均では260万円の支出となる。

要するに1年目のリターン110万円<家賃等260万円、
不足分は5500万円を取り崩さなければならないから、
 5500万*1.02−260万=5350万
2年目の当初には5350万円に減ってしまう。
以降もこんな感じで初期資金をどんどん食いつぶし、
20年目に賃貸派の手元に残るのは2100万円くらいだね。

207 :169:2006/11/23(木) 17:56:38 ID:???
>>206
どうして購入の方が一年目に破産してないと思う?
いくら全額キャッシュのシナリオとはいえ、
それじゃ管理費や固定資産税も払えないでしょ。

  年収−生活費(居住関係除く):200

が、両方に公平に加えられてるってこと。

208 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:05:37 ID:???
>賃貸は年を取って追い出される恐れがある


15年後に団塊死亡で不動産の大量放出があるけどなwwww

なんつーか、やっぱローン組んでマンション買っちゃうような奴って3cm先も読めないんだろうなw

209 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:05:57 ID:???
オレの住んでるマンションも分譲だが賃貸はあるが永住にむかない狭い部屋ばかり
残念だが上層階の仕様の違う部屋は誰も賃貸に出さない
分譲は全て同じと思ってる時点で賃貸と分譲を悩む生活レベルと言うことに気づいていない

210 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:11:13 ID:???
はいはい良かったねw。

次の購入派の方どうぞ〜

211 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:21:47 ID:???

で?

やっぱ自分が住んでる美麗タワマンはどんなことがあっても大丈夫と?www

「リスク」ってのは、「どうなるかわからない」からこそリスクなんだけど
お前らの星じゃ意味違うんだろうなw



超高層ビルなど、想定以上の危険も…巨大地震「長周期」揺れで

★巨大地震「長周期」揺れ、超高層にも危険

・巨大地震に伴って発生する揺れの周期が数秒以上のゆっくりとした「長周期地震動」の
 影響で、超高層ビルなどに対し、これまでの想定以上の負荷がかかり、損傷する
 恐れがあることが、土木学会と日本建築学会の調査でわかった。両学会は20日
 発表した共同提言で、地震エネルギーを吸収する装置を設置するなど、補強工事を
 行うよう建築物の耐震性向上を求めた。

 長周期地震動は、周期が数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れ。2003年9月の
 十勝沖地震の際に、北海道苫小牧市の製油タンク内の液体と共振して、タンク損傷の
 原因となった。また、超高層ビルや長いつり橋など巨大な建築物と揺れの波長が
 合うと、共振して大きな揺れをもたらす恐れがある。

 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061120-00000015-yom-soci

長周期地震動と短周期地震動の違いを簡単な模型を使ってわかりやすく?
示したデモンストレーション
ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/dsn.htm


212 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:22:07 ID:???
認めたくない気持ちはわかるが逆の立場になるとわかる
オレはマンションに住んでいるが宅地も持っているしアパートも経営している
現在も古いアパートの住民の退去を要求しているところ
経営的に成り立たない収入のアパートは出て行ってもらって壊すしかない
これが現実

213 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:26:05 ID:???

うはははははwwwww

倒れて周りに迷惑かけんなよww


ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/CIMG0676.AVI

214 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:28:30 ID:???
>>212


お前の学歴だとIS/LM曲線とかわからんだろうw

どーでもいいからその臭いボロアパートはとっとと壊せw
周りの迷惑だろーがw

215 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:35:18 ID:???
ところが高齢者が多いから出ていってもらうのが大変なんだよね
なかなか借りられるところが無いみたいだ
君たちの将来を案じるよ

216 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 18:59:44 ID:???
>賃貸は年を取って追い出される恐れがある

きちんと家賃払っていれば追い出せないだろう。
だいたい、滞納していてもそうそう簡単には退去してもらえないのに。

217 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 19:09:26 ID:???

ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/CIMG0676.AVI


こんだけ揺れたら、倒れないまでも中グチャグチャだろうなあ

鉄筋は大丈夫かもしれんけど壁とかガラスとかボロボロだろ

柱にヒビ入りまくったスケルトンだけ残るって感じか・・・


あ、ごめん
どーぞ続けて、お話www↓


218 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 19:16:07 ID:0wh/pcka
当然だけど、分譲派のリスク計算の中には
耐震偽装、自分のマンションの隣にオウムが、
自分の会社倒産(ローン無しなら別にどうでもいいけど)など
突発的、かつ予測不能リスクが入ってないってことでいいんだよね?

賃貸派は、本能的にソコをリスクとして判断してるってだけのような気がしなくもない

219 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 19:19:56 ID:???
昨日あれだけ勝ち誇っていた購入派(例>>143)が、
たった一日、シミュレーション結果ひとつで支離滅裂とはね。

>>181は、

「きちんと計算すればそんなに得じゃない。」

って程度のことだろ。
まさか、其の程度の計算もせずに、
浮かれ気分でマンション購入してんのかここの馬鹿共は。

220 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 19:41:29 ID:???
>賃貸派は、本能的にソコをリスクとして判断してるってだけのような気がしなくもない



購入と悩むような賃貸派ってのは、購入する資金は持ってる場合が多い
それでもなお賃貸というからには理由がある

おそらく、>>218が言う「突発的、かつ予測不能リスク」をきちんと織り込んでるってことなんだろう


分譲購入派は「今の幸せが永遠に続くお花畑」の住人だからなwwwww

221 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 19:47:57 ID:B6qwUVw2
バカは四の五の言わず黙ってローンを支払ってればいいんだよ。
賃貸とどっちがお徳か?
あぁん?庶民にゃ、そんな問答さえ不要だ。
黙って負債漬けの団地風マンソンに住んでりゃいいんだよ。
銀行も不動産屋も
こういうバカどものおかげで商売成り立っているんだから。
今日もたくさんバカのおかげで儲かりました。
おバカさんたち、ありがとー。
マンションはお買い得ですよ。収入やご身分なんて、ほとんど
不問ですから!!
女性や日雇い連中にだって(っつか、
こういう連中こそ)売りますよ。
バカは黙ってローン組んでちょーだい。


222 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 20:02:51 ID:???
4000-5000万のマンションを買おうとしているレベルなら、勤めている会社に会社借上げや、家賃補助もあるだろ
それらの補助を除いてもトントンの計算なら、地震や転勤のリスク考えれば、当然「買わない」という選択肢になる
別に、一生買わないわけじゃなく、50近くになって、キャッシュで買う。

比較するのに不公平といわれるかもしれないが、これが現実の状況
40歳管理職クラスでも半分以上、会社の借り上げに住んでいるような気がする。





223 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 20:25:28 ID:???
[共通条件]
初期資金:5500
年収−生活費(居住関係除く):200
余剰資金が発生した場合の運用利率:2% 同税率:20%
20年目の収支で比較

>数字から何を読み取るか、というのは義務教育レベルの話で、そもそもの数値の持つ意味を
>考えるのが学生、大人、というものじゃない?

この前提見て、おかしいと思わんのか?
俺は議論する気にもならんけど。

224 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:05:13 ID:???
>>223
購入馬鹿も、自分が正しいと思う前提で計算して見せろよw。
再三言われてるだろ、意味の無い文句を言うしか能がないのか?って。

まあ、アフォはEXCELの使い方も分からんって話なら、
せめて、前提がどうおかしいのか書けよ。

条件1:初期資金1000万ならお気に召したのか?
 それとも、アンタと同じフルローンで計算しろとでも?
 これは、明らかに購入有利な条件だろが。それすら分からんのか?
条件2:どちらかに有利って条件じゃないよな。
 お前だと全年収になってしまうのかもしれんが、んなこと知るか。
条件3:長期国債以下の金利を仮定しろとでも? 我田引水もいいとこだ。
条件4:20年じゃ不満か?
 お前にとっちゃ意地でも35年で比較したいのかもしれんが、傍から見ると妥当だよ。

225 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:19:25 ID:???
>>224
ためしに初期資金1000万でやってごらん
馬鹿が直るかもしれない

226 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:22:10 ID:???
>>222
大企業には、社宅や家賃補助があるだけでなく、財形転貸融資やローン補助という制度もあるので、
賃貸に傾きがちってことはない。
むしろ、若いうちは社宅、30代で購入が主流だな。(その選択が正しいかどうかは別)

外資やベンチャーだと、賃貸(借り上げ含む)への補助制度しかないとこが多いので、
そこでの購入は経済的合理性に欠けるだろうね。

227 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:30:39 ID:???
>>224
君、面白いね。

>条件1:初期資金1000万ならお気に召したのか?
> それとも、アンタと同じフルローンで計算しろとでも?
> これは、明らかに購入有利な条件だろが。それすら分からんのか?

◎正解。家賃払いながらどうやって、5500万も貯めるんですか?
しかも自分で結論言ってるし。

条件2はこのシミュレーションには直接影響ないと思う。ご指摘の通り。
条件3は3%でも良いと思う。

そして条件4。何で20年後の断面なの?わざわざ新築で買うんだし、
35年とは言わないが、25-30年後で良いと思うけど。

さらに、住宅ローン減税が考慮されていないこと、修繕一時金発生のタイミングも
納得できない。15年後は不要でしょ。20-25年後の最初の修繕は一時金無しで
乗り切れるはず。

条件1でそもそも終了ですけどね。

228 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:35:39 ID:???
住宅ローン減税は入ってるんじゃなかったけ?
見直し後の0.5%もある形で。

229 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:39:28 ID:???
賃貸派の連中は、どうしてこうも浅はかなんだろうか?

客を満足させて(≒だましてorペテンにかけて)お金を貰うのは、どんな仕事でも
基本的に同じだと思うんだけど。

簡単に見透かされるような低レベルな話をしたら、お客に逃げられちゃうよ?

230 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:43:16 ID:???
>>227
レバレッジ5.5倍もかけるのか。購入派ってリスクテイカーなんだね。
でも株とか怖がる人が多いのは何故なんだろう。

231 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:43:19 ID:???
>◎正解。家賃払いながらどうやって、5500万も貯めるんですか?

28年間、一切の贅沢をやめて貯めるんだよ。
そうすればバラ色の賃貸生活がまってるらしい。

232 :181:2006/11/23(木) 21:49:08 ID:???
またもめてるな。
>>223みたいなのに偉そうに言われる筋合いは無いが、
>>225さんのリクエストに応えて作ってみたよ。

まず、初期資金1000万、運用金利3%でいいんだよな。
ま、初期資金が1000万程度なら運用金利は何%でも大した効果はないけどね。

で、15年目の修繕金を外す、と。
これは確かに不要な気はしていたが、
専有部分の補修代をみてないから代わりに残してたんだがまあいいや。

あと、ローン金利は長期固定3%(35年)にしとく。
個人レベルで期待できる運用利率より、
ローン金利が低いなんてシミュレーションは、個人的には許せないんでね。
あと、比較期間は10年毎に40年まで出すから、好きな時点で比較してくれ。

>>227
181は全額キャッシュの話だから、住宅ローン減税は関係ないだろ。
もちろんローンの場合は減税を考慮するよ。169に書いたように。

233 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:51:16 ID:???
>>230
そうやって、情に訴えるのはサヨクの常套句だね。
古館さんも「いやぁ。僕は〜〜〜感じるんですよ!」「日本は〜〜なりつつあるような気がしてならない」と
言ってるでしょ。全然ロジカルじゃないんだよね。
(年収○億円で、庶民の味方を気取っても痛々しいだけ)

俺は分譲運用派だからフルローンでも構わんけど。その場合はもちろん中古マンションの買いとの比較になる。

234 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 21:51:27 ID:???
>>227
冷静に考えて50歳で5000万円クラスのマンションは不要でしょ・・・
(子供の独立・定年が近いので距離か広さのどっちかを犠牲に出来るから)
賃貸派は50〜55歳で2000万位の建物を想定してるんじゃない?


30〜35で5000万の物件を買ってローンか、50で現金2000万の物件かどっちが得かは分からんが。

235 :181:2006/11/23(木) 22:03:11 ID:???
後、毎年の[収入−生活費]は250万にあげた。(理由は・・少し考えりゃ分かるだろ)
結果はこれ。

賃貸 購入
10 1156 621
20 1341 481
30 1576 771
40 1885 1707

40年たっても賃貸が得。あるいは、40年目に保有マンションが、
1178万+諸経費税金以上で売れれば、購入が得。
40年間でリフォームに計200万しかかけていないマンションに住み続けるのは、
結構苦痛だと思うけど。

ちなみに20年目の購入派の資産内訳は、

マンション価値:3000万
ローン残債:-2508万
現金:-11万

購入派は20年から37年まで現金会計が赤字になるので、
生活レベルを落とすか、サラ金から借りてしのいでくれ。

236 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:05:32 ID:???
>>233
別に情に訴える気などないが。
単にそこまでのリスクを何故取れるのかわからないだけ。

237 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:08:00 ID:???
購入派の肝っ玉をなめちゃいけねぇ。
団信があるから購入が得とかぬかすツワモノぞろいだぜw。

いざとなったら(自粛)

238 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:13:31 ID:???
>>223
アンカー間違ってんぞ。
>>229へのレスだろそれw。

239 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:14:48 ID:???
>>181 >>232
基本的なことだけど減価償却の対象は建物部分。
マンション価格に対する100万円の減価償却費は過大というか誤り。
計上するなら、建物価格をとりあえず専有面積÷0.85×20万円/uで概算。
償却率は2%でOKかな。

ただし>>181は単純なキャッシュフロー計算だから、
減価償却費の計上は不要。
減価分は20年後の売却価格に織り込まれてる。

言い換えると>>181は「購入」についてのみ、
土地+建物についての「減価償却費」を二重控除するという誤りを犯してる。

240 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:17:27 ID:kAz2pgfN
>>239
マンションを時価評価してるだけでしょ。
その項目を便宜上減価償却としてるだけで。
違いますか?


241 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:19:25 ID:???
>>236
それを言ったら、虎の子の資産をリスク資産に突っ込む賃貸派も
それなりのリスクは取っていると思われ。

242 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:20:31 ID:???
>>241
20年国債なら「無リスク」で2%で回りますが・・・。

243 :181:2006/11/23(木) 22:20:37 ID:???
>>239
また訳の分からんことを。

減価分2%ってのは、もとより購入の場合の資産中のマンション残価分、
言い換えると、決算時の売却価格にしか反映してないよ。
それとも、購入の場合の現金会計から毎年100万引いているとでも思ったのか?
んな訳ないだろ。

244 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:20:45 ID:???
>>240
減価償却費は実際上は留保できる資金。
20年後にマンションを時価で売却するなら、
20年間の減価償却費相当額を、
運用益込みで足し戻す必要がある。

245 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:22:39 ID:kAz2pgfN
>>244
243を本人が答えてくれてるから。
それに反論してね

246 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:22:54 ID:???
>>243
>それとも、購入の場合の現金会計から毎年100万引いているとでも思ったのか?

>>181の文章ではそう解釈するしかないでしょ。
突っ込まれたくないなら、詳細の開示をよろ。

247 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:27:03 ID:???
>>181のいう
不動産価値:初期償却ゼロ(甘い?)で、年2%償却

不動産売却価格の下落を反映するもので、
資産の時価を調整するもの
でよいですね。
お互いその前提で議論しませんか?

248 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:28:15 ID:???
購入派の前提

・俺は一生失業しない
・今の会社は永遠に存続するし給与も下がらない
・大地震は来ない
・仮に地震が来てもマンションは倒れない
・地震が来てもタワマンならヒビも入らないしリセールも可能
・上下左右に変な奴は絶対に来ない
・自分は一生病気も怪我もしない


こういうお花畑に住んでればそりゃーマンションの一つや二つ楽勝でローンバリバリですよ!!

嗚呼・・・永遠のユートピア・・・タワマンに住まう私たち・・・

249 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:31:27 ID:???
購入派は、真剣に比較計算した上で今の万村を買ったんじゃないの?
だったら、賃貸派よりはるかに精度の高い、
説得力のある試算結果を出せてしかるべきだと思うんだが。

それとも、>>85みたいなトンデモ計算しかできん奴の集まりなのか?

250 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:33:12 ID:???
ごちゃごちゃ細かい計算したってしかたがないって
20年後、30年後は誰にも分からないんだから
だから、選択肢を沢山持ってるのが良いんじゃない。

本当にローンで数十年縛られたら終わりだよ
もちろん全財産+借金 をインフレに賭けるのは自由だけどね

251 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:34:14 ID:???
>>241
もちろんリスクはとるけど、レバ5.5倍はさすがに躊躇するよ。
あと賃貸派の資産はほとんどが流動性リスクはないしね。

252 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:35:12 ID:???
>>115が指摘してるように、
家賃は30年間で2倍以上に上昇してる。
長期的なシミュレーションでは、
家賃について年1〜2%上昇させる必要がある。

253 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:35:17 ID:kAz2pgfN
しかし年2%の減価って言うのは比較的現実的なのかな。
頭の10年の落ちは低い気がするが30年後はそんなものだろうし、
50年後取り壊すときは坪10万ぐらい(低層マンションで現在の物価で)かかるわけだから
土地が+とはいえネットでは価値はほぼ残らないイメージだろうし。

254 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:38:21 ID:kAz2pgfN
こういう計算を見て思うのは3000万の家を買うと結局1000万ぐらいしか
どっちを選んでも差がないということ。
ならどっちでもいいかというのが、俺の個人的意見。
さすがに6000万の家を買うとなったら迷うのが庶民の俺な訳だが・・・。

255 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:38:59 ID:???
シミュレーションをどうまわして良いかわからなかったので、自分なりに
計算してみたよ。

賃貸

10年ごとの合計費用:2600万

運用残高(税引前 税引後):
10年後 1344 1275
20年後 1806 1645
30年後 2427 2142
40年後 3262 2810

購入

10年毎の費用 2202万 2457万 2457万 180万 (30年ローン)

後は浮いたお金の運用方法と、不動産の時価次第。

256 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:39:54 ID:MsHQUcfV
>>253
181が仮定してる物件はPERで21くらい。
投資物件としての魅力は低い。
でも、高PERは住宅地としてかなり人気のあるとこだから、
将来の値落ちリスクは少ないといえるね。
少なくとも20年で半額なんて設定はバカげてる。

50年後に「土地価格−取り壊し費用」が残るイメージでいいと思う。

257 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:43:31 ID:kAz2pgfN
>>256
20年後は60%だからそんなものじゃないの?
勝てるのはごく一部の(後から見て)勝ち組だった物件だけだよ。

50年後の残価は10%ぐらい会ってもいいかなとは思うけど、
そのころには自分だったら住むのがイヤになってると思う・・・。
土地持ち分ってほんとゴミみたいな分量しかないよ、最近の高層ものは特に。

258 :181:2006/11/23(木) 22:44:15 ID:???
>>246
減価償却費を現金会計から引くのが当然の解釈?
同意できんがまあいいや。

>>247
其の前提でOKです。
保有マンションの時価、正確には、売却時に得られる現金(諸経費税金を引いた後)ということで。

259 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:46:29 ID:???
>>251
ローン払いきれないと思ったらマンション売れば良いんじゃないの?
もちろんその時の相場に影響されるけど。

都心物件は賃貸派が思っているほど低流動性ではないよ。良い物件は蒸発するから。

260 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:53:00 ID:fKGt5S86
   WWWWW
    /W      W
   /         ∵
  /   /――――― |
  |∵/          |
  |∵    ┗━ ━┛ |
  |∵    ⌒   ⌒ |
   (6‖     つ    |
   |    \____ノ |     / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
   |      \_/ /     <  マンション買えないくせに、偉そうにするな、賃貸貧乏!
 /|          /\      \_____________



261 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 22:59:48 ID:???
>>257
何に対して60%?
マンションは立地によって土地と建物のウエイトがかなり違う。
建築費はさほど大差ないから、高級物件ほど土地のウエイトが大きくなる。
だから中古価格の値動きは立地などによってかなり異なり、
土地価格が上昇してる都心では中古価格が値上がりしたりする。

>>181の珍妙なシミュレーションは、家賃を永遠に一定としてるわけだから、
価格についても土地と建物を分けて土地については減価なしにしないと、
バランスがとれない。

262 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:04:13 ID:???
前提条件が錯綜していて分かりづらいな。

マンションの時価が毎年2%減価するのは、購入派としても一応同意。
50年で0になるという前提は現実的ではないと思うけど、リフォームコスト
とかを考慮すると、50年後に丁度解体費とイコールになる、と考えれば良いのかな。
現実には容積率の緩和とかもあるけれど。

なお、運用利回りはインフレも込みなので、家賃が1%程度上昇する前提の方が
良い。そうするとインフレ分、不動産の減価もペースが鈍って、購入有利になってしまうのだが。

263 :181:2006/11/23(木) 23:07:21 ID:???
>>255
俺以外の人も計算してくれたのはうれしいが、数字の意味はさっぱり分からん。
なんなのこれ?

ちなみに俺の計算法は、n年目の保有現金をCnとして、
賃貸の場合は以下のとおり。

Cn+1= Cn×(1+0.03)+250-20*12- (nが偶数なら22、nが10の倍数ならさらに90)

左から運用資金、当年収入相当、家賃、更・保または敷・礼・仲・引越し代・保。
これを毎年繰り返す。

購入の場合はパラメータが増えるけど、毎年繰り返すって基本は同じ。

Cn+1=Cn×(1+0.03)+250-(ローン月額+管理費+修繕積立金)*12-固定資産税-(nがXXならXX)

XXは、修繕積立一時金(30年目100万)+リフォーム(20年目200万)、
−住宅ローン減税(8年目までローン残債の1%、9,10年目は0.5%)

もちろん、購入の場合の総資産はCnではなく、以下のとおり。

Cn+マンション時価(5000-100n)−ローン残債n

抜けはあるかもしれないが、ざっとこんな感じだね。

264 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:08:12 ID:???
>>259
ああ、確かに流動性リスクは気にしすぎかもしれんね。
今日明日に売れなければ、となることはまずないしな。

265 :262:2006/11/23(木) 23:08:56 ID:???
今更だけど、面倒になってきたw
結局、相場観の話になるのかな。もっとシンプルで分かりやすい解があれば良いのだけど。

何が合理的な判断か、という議論はあるけど、現在の金利と不動産相場、
未来のインフレと不動産相場をどう考えるかで、結論は異なる。

同じシミュレーションツールを使っても、パラメータで結果は全然違うもんね。

266 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:10:20 ID:???
>>262
リフォームコストと50年後の売却価格になんの関係がある?
50年後に土地価格が「丁度解体費とイコールになる」とこって、
土地価格が数万円のとこで、超ど田舎になるけど…
そうすると、そもそもそんな僻地のマンションを購入するという
前提自体がオカシイということになるね。

267 :181:2006/11/23(木) 23:11:19 ID:???
>>261
もうお前の相手はしたくない。
何をどう変えたところで、自分の思いと違う結論は受け入れられないんだろ。

好きに言ってろ。

268 :255:2006/11/23(木) 23:12:43 ID:???
>>263

いきなり、全否定ですか?
(いや、申し訳ないとは思うけどね・・・)

今日はもう寝るので、週末に考えさせてください。

269 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:15:46 ID:???
マンションは建て替えが大変。
大地震後は修羅場だろうな。

270 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:16:13 ID:kAz2pgfN
>>266
土地持ち分は解体する部屋の平米数と同じなんですか?
個人的なイメージでは
解体費坪10万x25坪
土地持ち分 坪100万x4坪 
ぐらいなんですけど・・・。
(坪100万の土地ならね)


271 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:17:24 ID:???
>>268
せっかく計算して頂いたので前提を書いて頂けると・・・。
181さんの項目とそれ+255さんの項目があるとおもいますが。

272 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:18:26 ID:kAz2pgfN
>>269
大地震後ならしゃーないとなりそうだけど
そうでない場合40年後に立て替えるか70年後にするかで
大もめにもめそう。
(地価、容積率が上がってれば幸せなんだろうけどね)

273 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:19:58 ID:???
>>266
いや、マンション時価=解体費 でしょ。

前提によって全然違うのは分かってるけど、50年間分のリフォームコストは十分に算入されては
いない訳で。都心の50年後は当然数千万の価値があると思うし、何らかの理由で激しいインフレに
なれば名目値は億になるかもしれないから分からないけどさ。

274 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:21:04 ID:???
>>265が一番落ち着くべき結論だろうね。
明らかにどっちかが有利だったらこんなスレ立たないだろうし。
(明らかに不利な金融商品に投資している人が多いとか言う突っ込みは無しにして・・・)

以下をどう考えるかで結論は変わってくるので後は相場観とリスクをどれだけとるかの問題だと思う。
・将来の金利
・インフレ率
・将来の不動産価値(含む減価償却)
・不動産以外の金融資産の運用利回り

275 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:22:05 ID:???
>>270
容積率100%の世田谷のはずれの低層マンションだから、
解体する部屋の平米数÷0.85が土地持ち分面積。

276 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:22:19 ID:???
この計算は5000万のマンションなので
後1つ例えば70平米という前提を入れれば
だいたい地価の推定は出来るのではないでしょうか。
計算のための一例ですが。
そうすると残価も土地分は分かるし、建築物は立地に寄らないのでわかるはず。

277 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:26:33 ID:???
>>275
今売っているマンションってそんな比率がいいのあります?
5000万、世田谷で。

278 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:35:01 ID:???
>>277
しらん。
でもPERが21だから、賃貸マンションとしての魅力は低いけど、
住宅地としてのステータスがそれなりにある場所だね。
とすると世田谷で駅から10分以のあたりでしょ。

279 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:36:42 ID:???
>>262
だんだん古くなるマンションの家賃が年1%も上がるような世界では、
投資利率をもっと高く設定しないとおかしいんじゃないかな。

もちろん、これからインフレになると分かっていれば、
長期固定ローンを組むと明らかに得なわけだが、そんな保証はもちろん無い。
また、仮にそうなったとしても、そのときは外貨や株の方が分がある、と俺は思うね。
なんといっても日本の人口は減る一方で、政府の財政は破綻寸前な訳だから。

自己資金ゼロの場合、住宅ローン以外ではそもそも元手が無いって側面もあるので一概にはいえないけど、
この辺は個々人の相場観の話なのでこの位で止めとく。

280 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:43:32 ID:???
>>279
古くなったマンションでもリフォームして家賃あげてるけど

281 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:54:40 ID:???
>>252
高度成長期の過去30年と衰退期に向かうこれからの30年を
同列に考える時点でもうおかしい。

話にならん。

282 :名無し不動さん:2006/11/23(木) 23:59:55 ID:???
>>261
家賃を永遠に一定にして計算してくれてるほうが購入派には有利なんだが?

例えば、同じマンションに賃貸で住み続けると、東京だと2年に1回の
更新時期に家賃見直しが入る。
当然の話だが築年数が経つ度に家賃は安くなる。
(同等や値上げするのは、ごく一部の物件だけ)

家賃低下まで見込むとますます賃貸有利な結果になるぞ。


283 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:01:10 ID:???
賃貸派と賃貸派を論じる場合、簡単に数値化できない部分が多いですね。
人類に共通する結論は、出ないのではないですか?


@年取って賃貸してると恥ずかしいと言う感覚、あるいは他人の目。
A年取ると保証人問題や、貸してもらいにくくなるデメリット。
B古くなった賃貸から新築の賃貸に転居した場合のメリット。
C内装のリフォームが自分の意思でできないデメリット
D引っ越すと住所や電話番号が変るメリット or デメリット。
E引越し作業で味わえる人生の棚卸感覚。
F賃貸派の持つ気軽さ
G賃貸派の持つ信頼感
H賃貸派の持つ家賃インフレリスクと、購入派の持つ地震のリスク。
I近隣住人リスク。(騒音・振動・臭気・事件等)
J購入派の持つ転売できないリスク。



284 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:03:00 ID:???
>>274
リーマンなら
・転勤リスク
・リストラリスク
も加えろ。

特に30台がリストラのターゲットになるのはこれからだぞ。

285 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:04:17 ID:???
>>280
そんな一部の例外出すな。

286 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:07:30 ID:???
マンションなら賃貸でもいいが
一戸建ては買った方がいいぞ
賃貸の一戸建てはろくなのがない。

287 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:16:13 ID:???
>>283
(8)は購入派の間違いだよね?

288 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:45:57 ID:???
>>282
一度契約した家賃を更新の度に下げてる大家なんていないよ。
供託して争ってもよほど周辺の家賃が暴落してない限り通らない。

ただし空室となってなかなか埋まらない時は、
周辺の相場まで下げるけどね。

それから、>>115にあるように、
当然の話だが物価の上昇とともに家賃は高くなる。
これは中古マンションでも同じこと。

289 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 00:57:10 ID:???
>>279
>政府の財政は破綻寸前な訳だから

要するに歴史的に見ればハイパーインフレしか解決方法がない状況。
だとするとローン+現物不動産は強力なリスクヘッジになる。
外貨もいいけど国内株はかなり不安。

290 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 04:56:22 ID:gP9NPGQs
不動産もってないヤシなんて社会的に信用ないし
いくら御託並べて偉そうな事言ってても
草むらの影でクスクス笑われてるのが現実だよ

291 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 05:50:47 ID:0WVB7/s3
購入派がとうとう壊れたか。
基地外そのものだもんな。
分不相応な借金抱えてる奴のが信用無いよ。

292 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 07:46:50 ID:???
>>289
国内株は不安でも土地なら安心?

そういう信仰が不動産を支えているんだね。
この場合、輸出業や活動自体が海外中心の銘柄を選べばいいって気がするが、
それより、人口が確実に減る国の土地の方が安心できるとはね。

にしても、それなら万村なんか買わずに、
戸建を買うか、土地だけ買って駐車場でも始めればいいのに。

293 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 08:25:41 ID:0WVB7/s3
>>288
家賃下げは普通にありえる。
賃貸に住んだ経験無いみたいだな。
更新時期に家賃下げ交渉して、大家が下げないと言ったら出て行くと言えば良い。
大概はそれで下がる。
中には強気な大家もいるけど、そういう物件は埋まらないね。
数ヶ月埋まらず、しぶしぶ値下げするケースが多い。
賃貸は気軽に移れるから適正価格の物件に移っていけば良い。

294 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 08:26:57 ID:???
>草むらの影でクスクス笑われてるのが現実だよ

草むらの影って・・・馬鹿丸出し。コイツはゆとり教育でも受けたのか?

でも、草葉の陰で購入派が笑ってるって意味なら、
分不相応なローンを抱えた馬鹿はすでに死んだも同然であることを暗示する、
良い表現法かもな。

295 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 08:44:05 ID:???
>>292
財政破綻時に製造業が正常に機能するとの信仰をもってるなら、
全財産を輸出企業に突っ込めばいいだろ。後勝手に。

ちなみに現在でも土地や住宅は余ってるけど、
都市部の地価やマンション価格は上昇してる。
人口が減れば一律に不動産価格や家賃が下がる説は、
妄想にすぎない。

人口が減って資産価値にマイナスの影響を受けるのは、
地方や郊外の戸建や土地だよ。

296 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 08:53:28 ID:0WVB7/s3
5000万で買ったマンション。
月280000円で賃貸に店子も入居し一安心。
ところが2年後の更新時期に店子が家賃下げを要求。
調べてみれば、すぐ近くの新築で同じ広さの物件が同じ家賃で出ています。
値下げに応じますか?
店子に出て行ってもらいますか?
店子を追い出してもすぐに次の店子が見つかりますか?
同じ家賃なら皆さん新築を希望しますよ。


297 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 08:57:52 ID:0WVB7/s3
賃貸に出すという事は、上記のリスクが常にあるという事。
未来永劫同じ家賃が取れる訳がない。
こんな簡単な事すらわからない購入派は馬鹿としか言いようがない。


298 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 09:10:22 ID:???
>財政破綻時に製造業が正常に機能するとの信仰をもってるなら、

財政破綻・企業活動壊滅・人口減でも、土地の価値だけ上がる教。
すげぇすごすぎるよ〜

そのとき、>>295が信仰する都市部の土地を、
誰が高い値段で買って、誰が高い賃料で使ってくれると思ってんだろね。
都合良く外資でも持ち出してくるのかね。

299 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 09:14:35 ID:???
・地方/郊外万村購入は基地外沙汰。

これは確定でいいのか?
異論がある奴は今のうちに言っとけよ。

300 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 09:51:14 ID:???
>>人口が減って資産価値にマイナスの影響を受けるのは、
>>地方や郊外の戸建や土地だよ。

本当に、そう思っているなら煽ってバブル作らんほうがよいよ。
バブると反動が大きいからね。
だまって、都心にしこたま仕込めばいいじゃん。





301 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 11:10:21 ID:???
企業も馬鹿じゃないから郊外の地価がどんどん下がれば、サテライトオフィスとかがはやる予感。
大規模地震リスク回避にもなるし。

都心回帰がたまたま今のテーマだからって飛びつかないほうがよいよ。
テーマになってるときは天井だからね。

302 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 11:46:41 ID:???
>>299
これは良いと思う。地方・郊外のマンション購入は原則としておすすめできない。
(理由:地方の中古マンションはほとんど資産価値がない+買い手が少ないことによる高い流動性リスク)


考えうるわずかな例外
1.定年退職後の住居
定年後を物価の安い地域で過ごす場合、相続を考えずメンテナンスも極力行わない前提なら一応有りかも。
この場合は資産ではなく、コストの前払いとして考える。
また、豪雪地帯では戸建より雪かきの負担も少なくなるなどのささやかなメリットもある。
2.地方でも景気のいい場所
現在だと名古屋の中心に近い場所など。これは先を見通す目+運もあり難しい。


303 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 12:32:34 ID:???

まあ、購入派って「何が起こっても自分だけは大丈夫!!」とか思ってる人種だろうからねえ(苦笑



超高層ビルなど、想定以上の危険も…巨大地震「長周期」揺れで

★巨大地震「長周期」揺れ、超高層にも危険

・巨大地震に伴って発生する揺れの周期が数秒以上のゆっくりとした「長周期地震動」の
 影響で、超高層ビルなどに対し、これまでの想定以上の負荷がかかり、損傷する
 恐れがあることが、土木学会と日本建築学会の調査でわかった。両学会は20日
 発表した共同提言で、地震エネルギーを吸収する装置を設置するなど、補強工事を
 行うよう建築物の耐震性向上を求めた。

 長周期地震動は、周期が数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れ。2003年9月の
 十勝沖地震の際に、北海道苫小牧市の製油タンク内の液体と共振して、タンク損傷の
 原因となった。また、超高層ビルや長いつり橋など巨大な建築物と揺れの波長が
 合うと、共振して大きな揺れをもたらす恐れがある。

 http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20061120-00000015-yom-soci

長周期地震動と短周期地震動の違いを簡単な模型を使ってわかりやすく?
示したデモンストレーション
ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/dsn.htm

304 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 14:20:36 ID:???
まぁ、年収500万以下で、会社の補助制度もなければ、買ってもいいんじゃない?
どっちにしても、生活は苦しいからね。
家でも買えば、よけいな金使わなくてすむかもよ

305 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 15:02:28 ID:???
>>296
そこってどの辺?
俺が以前住んでた街(城西)は駅4分地区15年坪賃料1.1万で4年住んだが
更新時も退去後の賃料も一切値下げなしだったけどな。
その分譲賃貸が相場なりだとしたら2年やそこらで賃料が下落傾向って一体どんな街なんだ。普通賃料ってそう簡単に下げないよな。

306 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 15:07:47 ID:???
>まぁ、年収500万以下で

それで買う奴はチャレンジャーだな。ちょっと上がって大爆発。

307 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 15:15:34 ID:???
>>305
交渉すれば下がる場合もある。しなければ現状維持か上昇。
大家が分譲賃貸1戸か2戸しか持ってなければ、交渉の余地大。

君の言う退去後の賃料も値切れるので、実際にその値段で
入ってるかどうかは不明。っていうか、とりあえず賃料値切るでしょ。
古くなったら安くなるのはマンションも女も同じ。

308 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 16:15:09 ID:0WVB7/s3
値下げ交渉しなければ下がる訳ない。
大家からしたらシメシメだ。
後、表示家賃と契約家賃が違う事は良くあるぞ。

309 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 16:57:31 ID:???
>>304
現実として、マンションを長期ローンで買うことで、
人生設計上はプラスになっていることは多いと思う。

低所得のくせに、あればあるだけ無駄金を使ってしまう馬鹿共、
こういう奴らでも、騙されて長期ローンでマンションを買ってしまえば、
いやでも浪費できなくなるし、少しは貯金が無いと不安に感じるようになる。

「なんでこんなに苦しくなったんだろ?」
「そういえば、管理費って計算してなかったなぁ。」
「固定資産税?資産にかかる税金?そんなのあるの聞いたことないよ」

とか文句言いながら、つつましい生活を送るようになるわけですよ。

310 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 17:01:01 ID:b5WKvZzc
しかしいつしか、

管理費?払う必要ないじゃん、
修繕積立金?ぼろくて良いよ住めれば

・・・とまわりに迷惑をかける。DQNはDQN。

311 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 17:01:30 ID:???
またそういう嫌味を・・・


少しは購入派をいたわれよ
無知な老人を見たらかわいそうだと思うだろ?

312 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 17:09:56 ID:???
インフレ要素を除けば、古くなった分だけ家賃は下がる。
同じ立地同じ間取りで新築と築30年、どっちも同じ家賃と思える奴は基地外。

また、インフレ要素を試算にどう盛り込むかは、個人の相場感に依存する。
仮に盛り込むにしても、資産運用利率も上向き修正しなきゃならなくなり、
結局、議論を複雑し焦点がぼやけるだけになるから、止めた方がいい。

ま、将来のインフレに関して確信があるのなら、
長期固定3%のローン金利は議論の余地なく間違いなく得だから、
迷わずフルローンでマンション買えばいいよ。
誰が何を言おうが気にする必要などない。

好きにしな。

313 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 17:13:15 ID:???
>>310
その後、金融屋や役所からの内容証明や特別送達がロビーに散らかり、
白いベンツで白いスーツの人相のいい人たちが入り口付近で
住人の様子をちょくちょく見に来るようになる。

しばらくすると、マンションの管理組合の公用語がスペイン語になる。

314 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 18:31:31 ID:???
分譲賃貸だったら逃げられる(というより、新しい物件を渡り歩くことができる)んだが、買っちゃうとねえw


あ、転売?
できるといいねw

つーかその前に住めるかどうかだよねww



ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/CIMG0676.AVI

ttp://www.kz.tsukuba.ac.jp/~sakai/dsn.htm

315 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 19:17:40 ID:???
また基地外郊外貧民が紛れ込んでるな。
隙があれば出てくるゴキブリみたいな連中だな。

316 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 19:24:41 ID:???
バカって論理で反論できなくなると、見境ない罵倒を始めるよねwww


つーか泣くなよ>>315

あと何年ローン残ってるのか知らんけどwwww

317 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 19:45:55 ID:0WVB7/s3
315のローン残高に合掌。

318 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 20:22:39 ID:???
これで、不動産関係(住宅)の人間は完全にオワタ。
住宅需要は、残業代だとか、安定した雇用があって始めてローンが組める。

正規だろうが解雇の金銭解決制度でローンなど不可能。


今、新築マンションとか購入してウキウキ気分のサラリーマン世帯って
可哀想だな・・・・
バブル末期で煽られて高値物件買っちゃった埼玉千葉あたりの
サラリーマン世帯みたいにローン地獄になっちゃうのかな・・・

実際住宅ローンを組んじゃっている人は戦々恐々をしてるだろうよ。
結構かつかつの家計で頑張っている人いるだろうし。


俺先月まで不動産営業やってたけど、
他の業者も含め、全く売れない。
新聞折込チラシを10万部〜20万部入れても反響0〜5件なんてザラ。
上からのプレッシャーは強まる一方で、恫喝されない日なんてない。
休日無しの上、売り上げを上げないことに関して、罰金なんて
話も出てきたのでもう見切りをつけたよ。


まあ今年ローン組んで家買った奴は不運だと思って諦めるしかないわな。
で、来年新規で買うやつは池沼か経済音痴のどちかだろうな。
こんな法案なければ余計なこと考えなくてすんだのにね

319 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 20:51:16 ID:???
>>270
建物 25坪
土地 4坪
容積率 625%
土地価格 坪100万

そんな土地がどこにあるんだ?
賃カスの非常識は底なしだな。

320 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 21:14:45 ID:0mOpipBj
不動産営業なんぞ、893そのもの。
人だまして、数百万のコミッションだ。
死ねよ、おまいら。

321 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 22:03:01 ID:ujIA8TqW
>>316-317
ごめん、キャッシュで用意した上トースター+外貨運用でウマーなんだわ。
ウン戸建ての君たちの期待には沿えないやw


322 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 22:09:08 ID:???
>>321は、かわいそうな奴だなw

323 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 22:23:44 ID:???
>>321が早く病院で治療を受けられますように。(AA略

324 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 22:37:10 ID:???
貧困層の賢明な書きぶりは涙を誘うな

325 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:03:42 ID:???
>>322-323
何この貧乏人www


326 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:06:04 ID:???
どこをどう読んだら、316や317が戸建住民に見えたのか、
321を小一時間問い詰めてみたいもんだねw。

まあ、どのスレにレスしてるのかも分からんほど錯乱してるんだろうね。
必死だな。

327 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:08:36 ID:???
>>326が「基地外郊外貧民」認定されるw

328 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:11:24 ID:???
>>270
その前提でもいいけど、そうすると容積率600%を超える土地だから、
東京なら都心の商業地と考えられる。港区とか新宿区とかね。
この場合、土地価格は坪100万じゃなくて坪600万円を超える水準となる。

で、>>181は、たとえば六本木や赤坂のマンションの価格が、
25年で半額、50年でほぼ0円まで下落すると主張してる。
土地も建物とともに「償却」され無価値となる。
このデタラメな前提を賃貸派はどうやって実証するつもりなんだろ?

329 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:13:10 ID:???
>>326


正常な人間には見えてないものが見えてるんでしょうなあwww

330 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:17:03 ID:???
まあホラ、「地震は絶対に来ない!!」とか、「俺は絶対失業しない!!」とか、そういうお花畑の住人ですから>>326


それにしてもこの板多いよね。
過去のトラウマ引きずってるオッサン(例:315)

2chには、知能選別機能がないからこういう「寸前サン」も相手しなきゃなんないんだけど

331 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:21:21 ID:???
どうもウン戸建ては>>315が相当気に障ったらしいwwwwwwwww

332 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:25:05 ID:???
>>328
何を粘着してるか知らんが、
>>181は20年目の200万以外はリフォーム代を見込んでいないから
50年でその他のリフォーム代・処分費用等と誤差の範囲でとつりあえばという見込みでしょ。
概算なんだからそのあたりはいろんな考えがあるだろうけど、
自分で簡単なシミュレーションもせずにほえてるだけじゃただの馬鹿だろ。


あと、「デタラメな前提」は言いすぎだと思う。理由は以下
・50年経過したマンションの事例が(ほとんど)ない。
・ちょっと譲って、六本木、赤坂「では」当てはまらないというのは一般的には損ということを認めているようなもの


333 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:32:54 ID:???
>>328
どっちかっていえば、181の前提の方が一般論に近くて、
お前の持ち出した六本木や赤坂の方が特殊例だろ。
いちいちレスせずに、お前の脳内で181の試算結果に、
 (但し六本木や赤坂は除く)
って注釈つけて満足しといてくんないかな。

じゃなきゃ、自分がもっと説得力のある試算を出してみせろよ。

334 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:36:48 ID:???
>>331
いやだから、どう見てもアンタが相手してるのは賃貸派だと思うんだが・・・なんで戸建?

335 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:37:37 ID:???
>>332-333
では、赤坂・六本木以外で「一般論」が成立する場所を特定してみろ。

336 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:43:41 ID:???
>>332
・50年経過したマンションの事例が(ほとんど)ない。

つ同潤会アパート

337 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:47:01 ID:???
>>335
ろくしゅっぽ証拠を出さずに脳内のソースを根拠に、自分が証明すべきことを人に転嫁して、あきれて去っていけば勝利宣言する。
(反論する側が反証を出すのは当然。>>181の試算が根本的にが成立しないと思うなら自分で反証を出して問題提起すべき)

どこかの民族に似ている行動を取る人ですね。

338 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:47:08 ID:???
>>335
御託はいいからお前の試算結果を出せ。

クズの能書きはもう聞き飽きたんだよ。

339 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:52:41 ID:???
ここにいる住人って、これだけうるさいいんだから、年収1000万以上はデフォなんだよね
もし500-600万でごちゃごちゃいってるんだったら、まずは年収あげるのが先決だろ

340 :名無し不動さん:2006/11/24(金) 23:58:10 ID:???
>>337=338
なぜそんなにファビョる?

>>181の試算が成立するためには、
>>266または>>270のような条件のマンションが前提。
しかし>>328の言うように>>270の条件はありえない。
∴181はデタラメ。

明快だろ?

ちゃんと反証してキミの脳内「一般論」を実証してよ。

341 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 00:19:46 ID:???
どっちも極端なんだよね。

>>270がありえないのはたぶん分譲派の人が言うとおりだと思う。
容積率600%オーバーの実例がないからなんともいえないけど、土地持分が0に近くなることはないと思う。

けど、>>340も不正確。上物の価値がマイナスにならなければ>>181の試算は確実にアウトだけど、
上物がマイナスになりうる現状を考えると全体として2%の償却もありうる
(これも正しいかどうかは運用利回りなどと同じく最初の条件の話なので不明)

どっちが確実に得ということはないんだから感情的にならずに議論すればいいのに。
ちなみにここまでを見た漏れの結論は
・マンションを所有することに金銭以上の価値(部屋の改造、社会的信用等)を見出せるなら購入
・マンションも資産の一部としか見れないのであればリスクが低いから賃貸
・但し、相場観としてインフレ(&日本株の低迷)を想定しており、その相場観と心中できるくらい自信があるなら資産の一部としてみる場合でも購入
だと思っている。

342 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 00:58:05 ID:dnJ3ZucZ
しゅっぽ ?

343 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 01:12:24 ID:???
>>337
ろくしゅっぽ m9(^Д^)プギャー!!

>>341
支離滅裂だよ。特にこの辺が脳内。
         ↓
>上物の価値がマイナスにならなければ>>181の試算は確実にアウトだけど、
>上物がマイナスになりうる現状を考えると全体として2%の償却もありうる

344 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 01:32:54 ID:On/iFbGp
漏れ、28で結婚して4000万ぐらいのマンソン買おうか迷ってたんだが、
不確定要素が多すぎる世の中、
数十年もローンに縛られるのは危険すぎる気がしてきた

今は年収550万ぐらいだが、
これからはサービス残業が合法化さて、年収は100万以上ダウンするだろうし
外国人の受け入れもはじまるだろうし、今の年収を保つのはかなり難しいだろう。

やっぱ身軽な賃貸でいこうとオモタ
キャッシュで買えて、それでも金が余ってる金持ち以外
買っちゃ駄目な希ガス orz

345 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 01:42:14 ID:???
俺は失業しない
たぶんしないと思う
しないんじゃないかな
マチョト覚悟はしておけ



346 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 01:44:39 ID:???
>キャッシュで買えて、それでも金が余ってる金持ち以外買っちゃ駄目な希ガス orz



大正解



>数十年もローンに縛られるのは危険すぎる気がしてきた



なんでみんなこれを理解できないのか不思議で仕方がない




347 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 01:45:22 ID:???
巨大地震はこない
たぶんこないと思う
こないんじゃないかな
マチョト覚悟はしておけ

348 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 01:48:19 ID:r/N6wYGs
日本はもう格差社会、月収1億円とかそんな富裕層しか建物は買えない。
もう昔の日本ではない、年収何百万とかのレベルは建物を買ってはいけない。


349 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 05:19:34 ID:???

私がマンションを買わない理由
ttp://nb.nikkeibp.co.jp/nb/nbshare/news_h/h4-1.htm

350 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 06:32:05 ID:???
ていうか将来に不安を感じる不安定な企業にしか勤められない自分の甲斐性を恨めよ。何法律やら他人のせいにしてんだよ。

351 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 06:47:10 ID:???
>>350
これだけ巨大企業がつぶれて、今でも給料は減価され、公務員も民営化が進む中で
将来に不安がないあなたはどこに勤めてるの?

352 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 07:03:32 ID:???
>>351
おいおい、それマジでいってんの?
証券会社、広告代理店、マスコミ、製薬会社、銀行、財団or独立行政法人等々不景気どこ吹く風の業種はいくらでもあるんだが。
ていうかお友達にそういう人いないの?

353 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 07:07:21 ID:???
>>328
ごく一部のブランド地域を出すなよ。
それらのブランド地域は確かに賃料は高いし、築年数経っても賃料は高止まり傾向。
が、やはりだんだん安くはなる。

ブランド地域じゃないところがほとんどだからね。
一部の例外を一般的みたいに言うな。

第一、青山の一等地のマンションを買える資産を有する人間は殆どいない事に気づけよ。
一億以上のマンションを買える人間はごくごく限られた勝ち組の人間。

>>328を含めて買えない人間が殆どだから、そんな地域のマンション運用なんて考えるだけ無駄。

ここで議論してるのは、庶民が買える限度(5000万程度)内で購入か賃貸かという話。


354 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:13:35 ID:???
相変わらず購入派は自分の試算を出せないのか?
181からもう2日も経ったんだから、十分時間もあっただろ。

年2%の減価が気に入らなきゃ、どういう計算式なら妥当だと思うんだ?
庶民に手が届く価格5000万の物件を想定しているんだから、
六本木や赤坂と比較するほうが基地外沙汰。

そのマンションを40年後に売って、手数料とかを引いた後で1000万の現金が手に入るなんて、
随分購入派にやさしい条件設定だと思うがな。
しかも、リフォームは通算で200万のみ、管理費や修繕積立金は据え置きだろ?
むしろ購入に有利すぎってクレームが付いてしかるべきだろ。

中古市場じゃワンルームのくせに3万まで管理費が上がってる物件は珍しくないし、
ファミリーものだと、修繕と合わせて10万超って話も聞いたことある。
別に億ションでもなんでもない、庶民向けの奴でだぞ。

庶民向け新築マンション購入を想定するなら、
最初に20%減価して、年2%減価、40年後にはゼロ(解体費=土地分)くらいの厳しさでもいい。
管理組合が崩壊したら、土地なんか関係なくマイナスってことすらありえるわけだし。
また、修繕積立金以外に、
自分で行う修繕用に最低でも毎年10万程度は見積もった方がいいと思う。

355 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:32:10 ID:???
このスレには、兎に角181をデタラメってことにしておかないと
精神が崩壊してしまう奴が約1名いるようだな。

そのくせ、多少の条件変更じゃ望みの計算結果になりそうじゃないので迂闊に対案も出せないし、
自分であれこれ試して都合のいい結果を導こうにも、
EXCELひとつ満足に使えないので何もできないっていう可哀想な奴が。

356 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:35:31 ID:???
181がでたらめと罵るくらいなら、自分で計算するか、せめて変更条件案くらい
出せばいいのにね。
こっちは購入有利という結果が出てもいっこうに構わんのだが。
ただ、1000万程度の差ならばリスクや手間を考えて買わないけど。

357 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:37:36 ID:???
5000万もする物件に家賃僅か20万で住めると考えている時点で論外だろう
貸してくれるなら自分のマンション賃貸に出して借りるよ

358 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:41:50 ID:???
>>352
君の言ってる業種は全部ものすごくやばい。いつつぶれてもおかしくない、
もしくはすでにつぶれて無くなった会社があるよ。

で、君はどこに勤めてるの。

359 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:43:16 ID:???
>>357
賢い奴はそうしてる。
君の安物マンションは、もっとディスカウントしないと借り手がない。

360 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:55:47 ID:???
そもそも元取りたい奴は新築なんて買わない。
(値切って)中古にするでしょ。

残念ながらシミュレーションの前提で折り合えないよ。

361 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 09:56:36 ID:???
>>357
だからといって、181に文句いう必要なんか全くないだろ。
何ファビョってんだよ。

181は、5000万購入自己居住と月20万賃貸って選択肢のコストはほぼ等価だから、
好きな方を選べばいいって言ってるだけ。
別に、5000万のマンションが、借りると常に20万だと主張しているわけじゃない。

お前は、「俺は幸せだ。月20万相当の負担でこんないい部屋に住めるなんて」、
って喜びでもかみしめてりゃいいんだよ。
その喜びが40年間続くかどうかは知らんけど。

362 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 10:02:29 ID:???
とうとう購入派が、「新築買う奴は馬鹿」って論法で身内を切り捨て始めたな。
新築買う馬鹿がいなければ中古が存在しえないわけで、傍から見るとナンセンスなわけだが。

でもまあ、購入派がそれでいいというのなら、

「賃貸と購入だと賃貸が得だが、新築買った馬鹿に破滅的な損失を負わせることで、
 中古を値切って賃貸以上に得することは可能。」

ってのが結論でもいいよ。
際限なく足元を見て値切れば、必ず得する価格は見出せるわけだし、
得だと思わなきゃ中古なんか買わないだろうし。

363 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 10:24:03 ID:???
なんにでも良いものがあるし悪いものがある
賃貸に出る悪い物件で我慢できるし、将来追い出されても良いと言うなら賃貸でもいいだろう
オレは金もあるし我慢できないし将来的に住居も確保しておきたいから購入した
最近中古物件で格安物件が増えてきているので賃貸用に買い増してもいいと思っている

364 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 10:30:30 ID:???
抽象論は聞き飽きた。

金があれば追い出される心配なんかしなくていい。
中古マンションなんかいつでも売ってる。

そんな心配してる時点で
「自分は貧民です」って自己申告してるようなもんなんだよ。

365 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 10:31:52 ID:???
>>363さん、購入おめでとう。

貴方に相応しい言葉を贈ります。
>>309

366 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 10:51:20 ID:???
あまりにも見苦しくなってきたので
>>181>>263氏のものを基にシミュレータを作ろうとしたんだけど、
分からないことが多すぎて挫折しました。

賃貸は簡単に作ることが出来たんだけど(ただ、若干計算が異なっていたので後でupしてレビューしてもらいます)
分譲のほうのシミュレーションがいまいち分からないので、相談させてください。

毎年のキャッシュフローは
(収入-家賃以外の生活費)-(ローン月額+管理費+修繕積立金)*12-(年度に応じた固定資産税)-(節目のリフォーム代)+住宅ローン減税
で合ってるよね?

>>181=263氏の数値を基に
ローン月額を19万として(ここは仮定)1年目の具体的数字を入れると
(250)-(19+2+1)*12-(1年目から5年目は15)-(0)+(残額4500万の1%で45)
で合ってるかな?

今から大学にいかなくてはいけないので残りの作業は夜以降になるけど、
間違っていたらご指摘ください。

よろしくお願いします。

367 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 10:54:45 ID:???
>>363
だからお前はバカなんだよ。

>賃貸に出る悪い物件で我慢できるし、将来追い出されても良いと言うなら賃貸でもいいだろう
分譲賃貸があると何度書けば理解出きるんだ?
日本語読めないのか?

金が無くて将来追い出されるなら、購入も同じ。
管理費や修繕積立金を滞納して追い出されるぞ。

つーか お前 自分に都合の悪い事は見たくない・聞きたくないだけだろ。

368 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 11:14:55 ID:???
うーん
やっぱり金が無いと考え方がひねくれてしまうんだろうね
都合が良いも悪いも、オレは実質的に既に分譲マンション3戸持ってるしアパートも更地も持ってる
現金も5億位なら準備できる状況なんだけどな

369 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 11:29:58 ID:???
俺、会社の借り上げで20万/月(自己負担4.5万)のところに住んでるんだけど。
仮に、これが全部自腹だったら、結構きついかも。
でもって、その程度の収入で身分相応の分譲って、せいぜい3000-4000万ぐらいだと思が、
このクラスだとろくな物件ないんだよね。

まわりの分譲買って満足している方って、今まで家賃20万/月ぐらいだったところが、
ステップアップして、5000-6000万のところになってるケースが多いみたい。
単純に生活レベルアップしているだけで、それなら、分譲がいいと思う気持ちはわかる。
ローンは麻薬だね。




370 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 11:38:56 ID:???
オレは不動産屋じゃないけどそのパターンもあるね
借家住まいを続けて50過ぎて慌てて家を建てるケースも多い
人生観だし転勤の都合も人それぞれだけど早いうちから心構えだけはしておいた方が良いね
賃貸派を自負していても、いざ自分の子の結婚を前にして慌てて見栄で家を買ったりするケースも多い
そんなとき分不相応なほどの家にしてしまって苦しんでいるケースもある
みんなが通る道だが、本人は自分の選択が最善と思って生きてきたんだろうが・・・・

371 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 12:43:12 ID:???
>>353
オマエはバカか?
なぜ総額が一億円以上になる?
一等地のマンションでも、ワンルームや1DKなら5000万円以下でも買えるだろ。
>>328が指摘してるのは、容積率600%のマンションがどこにあるか?だ。

>>>270
>その前提でもいいけど、そうすると容積率600%を超える土地だから、
>東京なら都心の商業地と考えられる。港区とか新宿区とかね。
>この場合、土地価格は坪100万じゃなくて坪600万円を超える水準となる。

港区が気にくわないならオマエの言う「一般的」な場所がどこかを、
具体的に言って見ろ。

372 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 12:55:05 ID:???
>>368
はいはい 妄想 乙!!!
本当ならば預金通帳の残高部分をデジカメで取ってUPしろよ。

妄想金持ちを気取って空しくないか?
引っ込みつかなくなってるのは解るけどさ(笑)

373 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 12:58:08 ID:???
>>371
これ181がだした意見じゃないから、270がバカってことでスルーしとけばいいんじゃねーか

374 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 12:58:26 ID:???
>>371
バカはお前。
1Kで30平米とかで4000万とかあるがあんなものまともな人間は買わないぜ。
投資用マンション会社の鴨になるだけ。

つーか、お前 感覚がおかしいよ。
皆がファミリー物件をイメージしてるのにお前だけワンルームイメージなんて。
空気読めないのも程ほどにしておけ!!

375 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 13:21:01 ID:???
>>373
そうすると土地の価値がゼロになるメカニズムが説明できないのでは?

>>374
>皆がファミリー物件をイメージしてるのに
いつそう決まったの?

376 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 13:49:51 ID:???
だから181の前提でやればいいだろ
購入派は181を論破する方向でロジックを組み立てろ・・・ってなんか無理な要求っぽいなー・・・

ひょっとして、Excelも使えねーような低学歴しかいないの?
金だけ持ってるバカって、一番みっともなくねえか?(苦笑


377 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 13:53:33 ID:???
>>375
> >皆がファミリー物件をイメージしてるのに
> いつそう決まったの?

空気嫁


378 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 14:12:36 ID:???
土地を償却してる時点で181のロジックは破綻してる。
低学歴がExcelを使ってもまともな結果が出てこない見本のようなもの。
181を前提としても、キャピタルロスを過大に見積もって、やっと購入と賃貸が釣り合うんだから、
購入有利という結論は変わらないな。

379 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 14:14:09 ID:???
このスレ会話がかみ合ってないから読みにくいな
読むだけ無駄なIDをあぼーんしたら読みやすいんだろうけどIDが???なので出来ない
買いたきゃ買えばいいし買いたくないか買えないなら買わなきゃ良いだけ
自分を何が何でも正当化しようとするのは貧困層ゆえの悲しさに感じる
そのエネルギーは感服するけどね

380 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 14:16:09 ID:???
また購入派の基地外がループ論議を仕掛けてきたのか?
論点ずらしに必死だな。

ちゃんとスレ全部読んでから出直して来いやボケ。

381 :181:2006/11/25(土) 14:48:03 ID:???
>>336
お疲れ。
賃貸の方の計算が合わないのは、
運用益にかける税金を263に書き忘れたからだと思う。
正確には、181では、Cn*(1+0.03*0.8)としている。

後、住宅ローン減税の上限を考慮していなかった。
時期によって内容は異なる訳だが、次からは、H18入居を想定した数字にしておく。
(対象となるローン残債の上限=3000万、8〜10年目は0.5%)

相変わらず購入派が文句ばかり付けてるようなので、
前提も変更しとく。
減価を緩和して、代わりに管理費・修繕積立金の上昇と専有部分のメンテ代を入れる。

結果は後ほど。

382 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 14:49:55 ID:???
>>381
無色透明派ですが期待してます。数少ない良心的スレですよ。

383 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 15:03:45 ID:???

つーか購入派は181に頼ってばっかだなww

自分で計算することもできないのに文句だけは言うというw


やっぱマンション買っちゃう奴って(略

384 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 15:15:48 ID:???
>>381
建物の床面積と所在をはっきりさせたほうがいね。

385 :181:2006/11/25(土) 15:16:42 ID:???
235からの変更箇所はこんな感じ。(単位:万円)
(1)マンション残価値
 n<=47の場合:2000+3000*(47-n)/47 / n>47の場合:2000
(2)管理費、修繕積立金
 1年目〜:1.5+0.8 11年目〜:2+1 21年目〜:2.5+1.5 31年目〜:3+2
(3)専有部分のメンテ代:10/年
(4)ローン:35年固定 3.2%
 (フラット35、定額だとだいたいこんなもんらしい)
(5)資金運用:2% & 税率20%
 (インフレ要素を考慮しない代わりに、運用利率を引き下げ)
(6)年収−住以外の生活費:300
 (分譲購入時の現金会計がマイナスにならないように調整)

結果:
賃貸 分譲 (現金 マンション ローン残債)
10 1605 1269 584 4361 -3678
20 2303 1877 699 3723 -2546
30 3122 2893 795 3085 -988
40 4092 4545 2098 2446 0

損益分岐点は33年目。
5000万の分譲を自己居住目的で買って33年間住み続け、
33年目に2894万の現金が手元に残れる価格で売れれば、
20万の家賃で33年間賃貸生活を続けたのと、払ったコストは等価。
其の部屋での33年間が、20万の家賃の部屋(途中3回まで引越し可)より快適であったなら、
購入は正解だったということになる。

つうか、インフレ要素無しで33年落ちマンションが2894万+諸経費で売れるかなぁ?
個人の相場感次第なんだろうが、少なくとも、
俺が自分用に計算するときはもっと厳しい値を使うな。

386 :181:2006/11/25(土) 15:32:09 ID:???
>>384
>建物の床面積と所在をはっきりさせたほうがいね。

俺の計算はそういう意図じゃないんだけど、
なかなか汲み取ってもらえないんだなぁ〜。
まあ、分かってくれてる人もいるみたいだから、ガンバロ。

要は、XX万のマンションを買う行為が、賃貸の場合いくら出していることに相当するのか?
を求めようとしているわけ。
仮に、決算時期を30年に設定して、5000万と20万/月が等価という結論になったなったとしよう。
そのとき、貴方が購入したい地域の5000万のマンションに相当する家賃が25万なら、
その生活を20万相当のコストで入手できるから購入は得だ、って具合に考えて欲しい。

また、自分は月20万の家賃に見合うだけの収入がないと考えてる奴は、
5000万のマンション購入も諦め値段を下げるべき、と読み取って欲しい。

但し、固定資産税の減免措置やなんかは、23区を想定してるね。
特に計算には影響ないけど俺の頭の中では、
23区の都心から少し外れた辺りのファミリーマンションをイメージしてる。

387 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 15:34:18 ID:???
月20万のマンションって3000〜3500万円程度の物件じゃないの?

388 :181:2006/11/25(土) 15:44:25 ID:???
>>387
そう思うなら迷わず買ってください。
私は別に賃貸を勧めたい訳ではないので。

個人的には、3500万でファミリーマンションがあるのは相当な郊外で、
そこで同クラスの部屋に20万の値が付くのは、
せいぜい新築〜10年くらいまで、という感覚だけど。

定借のマンションなんて持ち出さないでくれよ。
購入サイドのコストに地代なんか見てないからな。

389 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 15:48:22 ID:???
自分で肯定してるんで笑えるな
新築5000万の中古で現在市場価格3000〜3500万円程度の物件と
新築5000万円の物件を同じと考えている時点で貧乏臭さがにじみ出てるんだけどな

390 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 15:54:28 ID:???
>>385
乙。
(1)は幾らなんでも47年後に2000万ってのは現実離れしてると思う。
最終的には解体費用と均衡するって話も上のほうであったし
いっそのこと管理費・修繕積立金が変化する時期にあわせて
↓な感じでどうだろう。

n<=10 : 300+4700*(47-0.7n)/47
10<n<=20 : 300+4700*(47-0.8n)/47
20<n<=30 : 300+4700*(47-0.9n)/47
30<n<=47 : 300+4700*(47-n)/47
n>47 : 300


あとはもうインフレがどこまで進むか(購入派にプラス)、その中で
預金金利がどれだけ上がるか(賃貸派にプラス)、という未来予想に
尽きるね。

391 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 15:54:41 ID:???
リアルか脳内か知らんし知りたくも無いが、
金持ちだって自慢したいなら、購入損って試算結果に粘着する必要なんかないだろに。

「お前ら貧民と違って俺は金が有り余ってるんだ。
 だから損得なんか関係なく家買ってんだ羨ましいだろ!」

とでも言ってろよ。

392 :390:2006/11/25(土) 16:01:19 ID:???
>>390
自分で書いておいてあれだが2000万が現実離れかどうかなんて
実例がないから誰もわかんないんだよな。

ここもインフレ率と同じで各自が予想する数字を当て嵌めて考えるしかないのかな。

393 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 16:02:56 ID:???
181の理論はバランスがとれている。そこまで納得できれば買ってもよい。
ただし、購入派があまり認めたくない心の隙間をついている。

394 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 16:27:57 ID:???
>>363
なんかものすごく価値観の違いを感じる。
全員とは言わないが私は設備や内装はそこそこで満足なので、何も我慢はしてない。
追い出される事はまずないし、そもそも長期間住む気はないからその前にこっちから
出てるだろう。つまり定住にあまり興味がない。将来は田舎か海外に行く予定だしな。

395 :181:2006/11/25(土) 16:35:06 ID:???
>>390
>(1)は幾らなんでも47年後に2000万ってのは現実離れしてると思う。

全く同意なんだが、馬鹿のひとつ覚えで土地は償却しない償却しないと唱える粘着クンが、
約一名いるみたいなのでつい。

まあ、ここの購入派には、手は動かさない融通は利かないっていう困ったチャンが多いみたいなので、
他の人がこういう感じで脳内で補完してあげてください。

毎年10万もの金かけて専有部分をこまめにメンテして、
なおかつ、10年毎に上がる管理費修繕積立金がきちんと集められていれば、
47年以上維持できた上に、47年以上経った後に土地代相当で売れても不思議じゃない。
もちろん、そのころは解体費の議論が必要になっている時期だろうけど、
それは管理組合がしっかり機能していて、十分な修繕積立金会計で賄えてる。

なんなら、20年目ないし30年目以降の修繕積立金を調整するので、
いい数字があったらご提案を。

396 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 16:36:54 ID:???
>>368
本当か嘘かはしらないが、そんだけ資産がある人が投資として不動産を購入するのは
いいんじゃない。というか分散投資の考えからやるべきだろうね。
ここでの議論は、借金して不動産に集中投資の形になる層じゃないのかな?

397 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 16:46:13 ID:???
>>396
案外5000万キャッシュ投入の前提でも賃貸に軍配上がりそうだ。
もちろん家賃23万くらいでインフレ率も入れたら即金購入に勝るものはないかな。
この式、いろいろ遊べて最高だわ。

398 :366:2006/11/25(土) 17:31:36 ID:???
漏れは学生だけど、兄貴が帰省するたび兄貴とお袋で同じような論争をしてたので参考になったよ。
漏れが簡易計算式エクセルを作ったけど、どこかにいいアップローダーはないかな?
>>181氏のシミュレーションとは若干異なるけど、簡単に作ってみたのでせっかくだから披露したい。

あくまでも簡易だから弱点は多いんだけどね。

399 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 18:11:34 ID:???
(1)マンション残価値
 n<=47の場合:2000+3000*(47-n)/47 / n>47の場合:2000

「2000+3000*(47-n)/47」
この2000と3000は何?
土地2000、建物3000?

400 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 19:00:55 ID:???
ていうか、この程度の計算も出来ないのに購入購入って騒いでんのかコイツらはw


>つうか、インフレ要素無しで33年落ちマンションが2894万+諸経費で売れるかなぁ?


団塊の世代が死去して大量に不動産が放出された後だからな


ここの購入派ってのは
・地震は来ない
・万が一きても俺のタワマンは大丈夫!
・俺は失業しない
・俺の会社は永遠に存続する
・俺の給与は絶対に下がらない
・日本経済は大丈夫

って脳内前提で話してっからそもそもリスクをどう見積もるかという視点で話してる181あたりと会話が通じるわけねーってのw

181の試算も、この購入派の脳内前提を最大限取り入れためちゃくちゃ楽観的な数字だろ?
本当はそこにリスクプレミアムが乗っかるんだが、181としても会話が通じないのでそこまで検討が進んでないのが現状だよ

購入派にもう少し知能の高い奴が混じってたら多少はマシな議論になったんだろうけどな
計算方法まで181に頼らないとよくわかんない現状ではなんともw

っつーかその程度の認識でよくマンション買おうなんて思えるね(苦笑

401 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 19:37:56 ID:???
>>385-400
自演臭プンプン

402 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 20:37:39 ID:L+E/SGwq
>>401
エクセル使えないんですね。カワイソウ

403 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 20:47:17 ID:???
PERも計算式に入れて欲しい。

404 :366:2006/11/25(土) 20:47:46 ID:???
いろいろ荒れてきたので漏れのシミュレーションをうpしてみる。(DLキー:bunjo)
ttp://tool-ya.ddo.jp/webfs/~enigma/simulation.zip
ただし、最初に説明and言い訳を

・シミュレーションのおかしな点
1.住宅ローンの計算が杜撰(前年の残額に利息をつけて、そこから支払額を引いてる)
月次で出せるようにするともっといいんだろうけど、めんどくさかったのでやめました。
決してこのシミュレーションを基に借り入れを起こしたりしないでください。
2.税金が全金融資産から初期資金を引いた額に対してかかります。
追加投入した元本には税金はかからないはずなのですが、難しかったのでやめました。

・おかしいとまでは言わないけど、引っかかる点
1.分譲と賃貸で資金の性質を問わず利回りが一定
2.収入が変わらないにもかかわらず50年のシミュレーションが有る
3.家賃補助、住宅ローン減税、リフォーム費は直接打ち込んでください
4.分譲派がマイナスになったときの借り入れ金利はギャグみたいな機能です。
マイナスになったらどうせ破綻するので無謀な借り入れはやめてください。
5.エクセルの数式が美しくありません。社会人の方だともっとなれてるでしょうが、学生の作品ということでお見逃しください。
6.赤字で太くなってるほうが有利という印です(赤はマイナスに見えますが、違います)

>>181氏と変えたところ(個別の数値は除く)
1.税金は引き出した時に一度にかかる計算にしました。そのため、利回りは税引き後再投資ではなく、普通に再投資されます。

あと、言い訳
建物持分で減価償却を変えたかったけど、難しかったのでやめました(ネットで調べても割合がはっきりしない)
簡易だと思って笑ってください。
これを作って、勉強になったし、兄貴とお袋も一応客観的に話せるようになったので良かったです。

最後に、東京のマンションをいくつか調べてると土地持分を
所有権ではなく、定期借地権や賃借権で土地を保有するケースがありましたが、
これは明らかに損なんですかね?

405 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 20:49:39 ID:???
>>404
ひらくの面倒だからw
結果うpしてくれない?

406 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 20:53:00 ID:L+E/SGwq
>定期借地権や賃借権で土地を保有するケースがありましたが、
50年定借とかだとたいがい更地で返すという条件が付いていて、
必ず取り壊し費用が発生する。
管理組合が機能してないとそこでもぼられる。
俺は選ばない。
売るときも買い手が少ないから売り急ぐと損だし。

407 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:03:08 ID:wR3cW8q5
>>399
>土地2000、建物3000

建築費が坪65万とすると床面積は46坪(152平米)だね。
家賃20万円は坪4300円(平米1300円)。
容積率100%とすると土地持分は54坪(180平米)くらい。
土地価格は坪30万円(平米11万円)。

ありえねー想定だなw

408 :366:2006/11/25(土) 21:03:49 ID:???
ずぼらな・・・

といいつつ簡単に
(左:賃貸、右:分譲)
5000万物件、20万家賃、利回り3%、税金20%、20年目リフォーム200万、30年目一時金100万の計算、45年償却

10年目 1855万 1650万
15年目 2330万 2165万
20年目 2773万 2788万
25年目 3394万 3220万
30年目 4008万 4146万
35年目 4825万 4798万
40年目 5667万 5867万
36年目以降は徐々に分譲のほうが賃貸を引き離す展開

10年毎の引越しで若干賃貸が逆転されるけど、20年目、30年目のメンテナンス出費で再逆転するイメージ
(だから、20年目、30年目次点では一時的に分譲が若干逆転してる)

このことからいえるのは、分譲はメンテナンスにかかる費用を極力抑えることが出来れば早めに賃貸を逆転できる。
(メンテ費用0だと20年目あたりが損益分岐点)
逆に賃貸は引越しを抑える(or敷金・礼金を抑える)ことが出来れば分譲に対する優位を長く保てる。

漏れの兄貴のように32で購入するかどうか悩んでいる人はせいぜい20〜25年しか社会人人生が残っていないので、
それを考えると若干賃貸のほうが有利に思える。
逆に20台半ばで悩んでいるなら買ってしまったほうがシミュレーション上は得かも。

409 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:04:01 ID:???
>>407
でも新築だとこんな値付けのところが散見されます・・・

410 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:07:35 ID:???
>>409
どこで?

411 :181:2006/11/25(土) 21:20:29 ID:???
>>404
お疲れ様。せっかくなのでいくつかヒント。

・月当たりのローン返済額の求め方

 =INT(PMT(ローン利率(%)/100/12,返済期間(年)*12,-借入金額*10000))

・住宅ローン減税額(1〜10年目まで)

 =IF(ローン残債>30000000,300000,ローン残債*0.01)*IF(経過年<8,1,0.5)

・固定資産税

 =土地持分評価額*(0.014/6+0.003/3)
  + 建物持分評価額*(0.014+0.003)*IF(経過年>47,0,(47-経過年)/47)*IF(経過年>5,1,0.5)

 俺の計算では仮に、土地評価額1750建物評価額1250万としてある。
 もし、詳しい人がいれば、税務上どのくらいが相場なのか教えて欲しい。
 また、東京23区の場合、3年目まで建物分は0円、土地の都市計画税相当分は1/2だったような。
 面倒なのと23区かつ期間限定なので、途中から外してしまいましたが。

412 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:26:24 ID:???
>>407
容積率100%って・・・アンタアホデスカ?

413 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:27:12 ID:???
>>411
>俺の計算では仮に、土地評価額1750建物評価額1250万としてある。
>もし、詳しい人がいれば、税務上どのくらいが相場なのか教えて欲しい。
教えてほしければ所在地と建物床面積を説明したら?
前提があやふやなのに部分的にマニアックな計算を裏でやっても無意味だろ。

414 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:31:44 ID:???
ぶっちゃけ資産価値を考えるならPER15以下の物件を買うけどな。
俺の買った万村はランニング入れてもPER13だよ。
今じゃ買値よりも値上がりしちゃって旨杉。
計算もしたけどやっぱ現場だと思う。

415 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:34:44 ID:???
>>414
そうすると例えば足立区を買うことになるんですよ。
そういうところに住むというのは・・・・。
目黒区はPERじゃ買えませんから。

416 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:39:00 ID:???
>>415
足立区は言いすぎだろw
せめて江東区w

417 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:42:12 ID:???
>>412
容積が100でも300でも地価水準が異常に安いのは同じこと。
東京23区ではなく千葉のはずれの水準だな。
そこに150uのマンションって・・・アンタアホデスカ?

418 :366:2006/11/25(土) 21:45:32 ID:???
>>411
貴重なアドバイスありがとう。
返済額、住宅ローン減税の関数はそうやって組めばいいんだね。

後は漏れが家を買うかどうか考える数年後にこの考えを覚えてることを祈ってるよ

419 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 21:52:37 ID:???
>>407
そうだね。全く君は正しいね。偉いね。すごいね。
これで満足して出て行ってね。

420 :181:2006/11/25(土) 22:36:10 ID:???
>>399
最後まで残る要素と年毎に減価されていく要素に分けて、
それぞれ2000と3000ってことなんだが、どうしてもというのなら、

土地=2000
マンション本体価格を構成するそれ以外の要素すべて=3000

と解釈すると良いと思う。
もちろん、後者は建設費だけでなく販売経費や販売会社利益を含んでおり、概ね、

  土地:建設費:その他 = 4 : 3〜4 : 3〜2

って感じの内訳になると思う。

なお、
その他に相当する分は経年で減価するのではなく初期に減価すべきでは、
という意見が出るかもしれないが、
ここでそうするとまたファび・・・もとい、堂々巡りな議論を仕掛けてくる方がいるようなので、
あえて3000のすべてを経年減価で扱ってマス。
(俺が自分用に試算するなら、スタート時に1割程度の減価を入れるけど)

421 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 22:49:22 ID:KKdOP/6J
ぷっwマンションごとき持てないタコがリート語るなよwww

422 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 22:52:37 ID:???
もうボロボロだなw

423 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 22:56:41 ID:KKdOP/6J
ホント雑魚ばっかw
投資用の資産はおろか居住用も持てないヤシってぷっw
そんで不動産投資信託の話したってなぁ
はたから見ればアホだよアホwww

424 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 22:58:41 ID:L+E/SGwq
>>421
???
頭大丈夫ですか?

425 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 22:59:12 ID:???
>>421=423=その他
もう頼むから出て行ってくれないかな。
アンタさえいなきゃ、少しは建設的な議論ができそうな予感がするんだよ。

426 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:03:29 ID:KKdOP/6J
でた引きこもり賃貸ニートw社会的信用のない賃貸ニートは一生大家の犬wwwまわりからの笑い者www
井戸端会議ではかみさんが必死に転勤を理由に言い訳w
ほんと賃貸って恥ずかしいねwww

427 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:10:13 ID:???
>>411
>俺の計算では仮に、土地評価額1750建物評価額1250万としてある。

その課税標準はどうやって出した?
分譲価格5000万円との関係をくわしく

>>420
>土地=2000
>マンション本体価格を構成するそれ以外の要素すべて=3000

>と解釈すると良いと思う。
>もちろん、後者は建設費だけでなく販売経費や販売会社利益を含んでおり、概ね、

>  土地:建設費:その他 = 4 : 3〜4 : 3〜2

>って感じの内訳になると思う。

思うって言われてモナ、ヴァカですか?

428 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:17:58 ID:???
たしかに賃貸は負け組の象徴だな
草むらの影からクスクス笑われてるとも知らず自己陶酔(笑)

429 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:24:39 ID:???
購入馬鹿が壊れたな。

つうか、こうなる前に出て行って欲しかった。
数字を出されるとまともな反論ができないことくらい、
当の自分がイタイ程知っていただろうに。

430 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:25:06 ID:uIekLtWu
ローンで即死状態よりまし

431 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:29:08 ID:???
とエイ○ルの糞大家が申しております

432 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:39:14 ID:???
>>409
どこで?

433 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:45:02 ID:???
購入しても良いケースは以下を持たす場合のみ
・東京都内のブランド地区のターミナル駅近
・キャッシュで購入
・管理費/修繕積立金は倍以上には値上がりしない
・地震は来ない
・万が一きても俺のタワマンは大丈夫!
・俺は失業しない
・俺の会社は永遠に存続する
・俺の給与は絶対に下がらない
・日本経済は大丈夫
・俺は定年まで転勤なし


上記に確証が持てない限りは賃貸が色んなリスクに対応できていいよ。

434 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:51:11 ID:???
管理費,修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。

その他に固定資産税,都市計画税の支出もあります。もちろん評価額によりますが,
3000万程度のマンションであれば,年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。

収入の面ですが,賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され,自己負担分はかなり
軽減されていることが多いですが,持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく
なることが多いようです。賃貸の賃料と同程度のローン額だから,大丈夫と単純に
考えてはいけません。賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は,会社からの
住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。

それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり,「専有部」の補修は
自己負担となります。10年を節目として,水周りや壁紙,フローリング等のリフォームが
必要となってきます。これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから,それ以外で自己負担額は発生しないと本気で
考えている人が多いようです。

435 :名無し不動さん:2006/11/25(土) 23:57:58 ID:???
>>433
キャッシュで購入なら、失業、会社の存続、給与は気にせんでいいんじゃない

436 :181:2006/11/26(日) 00:00:11 ID:???
気に入らない結果が出るたびにいちいちスレを荒らすなよ購入派。
お前らは赤ん坊か?

分かったよ。
今、お前らが気に入る試算をしてやるから、これ読んだら満足して消えろ。

(1)マンション残価値:常に5000万。
(2)賃貸の場合の家賃:10万/月(管理費込み)
(3)資産運用利率:0.20%
(4)ローン金利:1%30年
(5)管理費修繕積立金:未来永劫1.5万+0.8万

[結果]
賃貸 分譲 現金 マンション ローン残債
10 2224 2299 446 5000 -3148
20 3458 3790 442 5000 -1653
30 4712 5539 539 5000 0
40 5996 7584 2584 5000 0

故に、月10万の家賃の賃貸生活より、5000万のマンション生活の方が快適なら、
迷わず購入して問題ない。

・・・・・・ハア

437 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 00:17:07 ID:???
失業しそうな香具師はマンション買わないほうがいいぞ
それは確かだな


失業したら社宅や借家も追い出される可能性も高い
その時は、野宿すると金がかからなくていいぞ

438 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 00:20:47 ID:???
それより過去ログ見ろ。
181が一日中必死に粘着してるのに笑える。

439 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 00:37:30 ID:???
38歳毒男。
賃貸でいくのが良いのか、マンション購入かシュミレーションしてみた。

東京 JR田町駅から徒歩12分 分譲と賃貸が並び立つ芝浦アイランドで比較。
購入はグローブタワー(1LDK・58平米)、賃貸はエアタワー(1LDK・57平米)。
グローブタワー(1LDK・58平米)4200万(諸費用込)です。
エアタワー(1LDK・57平米) 家賃24万(管理費込)です。
自分の場合で39歳から定年(60歳)まで住む(21年間)として計算。

賃貸の場合、(24万円×10年)+(21万円×11年)+契約時の一時金120万円+更新10回220万=5992万円
(11年目で24万→21万へ家賃値下げとする)
ただし、頭金相当の1500万(財形住宅預金)への会社補助金(期末残高の1%)と賃貸家賃補助2万/月がある。
財形住宅は年間で300万積み立ててるので21年間の会社補助金は945万。
財形の利子も金利1%としても945万くらいにはなる。
家賃補助が21年間で504万。
総コストは、5992万-2394万=3598万

マンションの場合、頭金+諸費用で1500万を財形住宅預金から支出し、
物件代金の残金2700万を21年ローンで完済するとして、21年分の金利込みで返済総額は3700万。
(新生銀行25年固定金利3%:ボーナス払無しで計算)
つまり、物件取得には総額で5200万円かかる。
固定資産税等:20万円/年×21年= 420万円
管理費・修繕積立金:平均4万円/月×21年= 1008万円
自分の部屋の修繕費として10年に1回15万円かかるとして30万
入居時のエアコンや照明器具など最低限度に抑えて30万
住宅ローン減税がざっと170万
21年間の総支払いコストは、6688万円 -170万=6518万円



440 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 00:38:09 ID:???
22年後にマンションが手取りで2920万円以上(成約価格3200万くらい?)で売却できればトントン。
それ以下であれば損する。
築21年のタワーマンション(1LDK・58平米)にいくらの値段が付くでしょうか?
今現在でも田町駅近辺で築21年・60平米弱で3200万で売れる物件はありません。2500万〜2800万くらいの相場。
今後の少子高齢化を考えると、中古物件相場は下がるだろうから都心タワマンといえど成約価格3200万は厳しいでしょう。

マンションに定年後もずっと住むという選択肢もあるが、管理費・修繕積立金の急上昇や
立替問題などを考えると、死ぬまで住むとかなりのコストがかかるだろう。

ここまで考えると、賃貸に住み続けて貯金を増やして定年まで過ごして手持ち資金を増やしたほうが正解でしょう。

441 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 00:41:25 ID:DFaKNiA6
21年後、60平米弱だったら、一千万円代だろ。多分ね・・・
住宅余りまくりなんだし・・・

442 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 00:43:23 ID:???
上記に書いたのはあくまで自分の場合です。
・財形の補助金ある/なし
・家賃補助のある/なし
で大きく変動します。

一般的に言えるのは、福利厚生が充実している会社に勤務している人は
賃貸のほうが得です。

また、あえて書かなかったのですが
・天災リスク
・転勤リスク
・リストラリスク
があります。

それも加味すると、ますます買わない方が良いという結論になります。

443 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 01:16:22 ID:???
>草むらの影から



とっとと祖国へ帰れ

444 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 01:38:06 ID:???
>>439


なるほどね。
>>181氏のテンプレートもいいけど、こういう具体例があるとわかりやすいね。

しかし、分譲4200万=賃貸24万と想定してもかなり厳しいね。
21年後に3千万で売れてトントンとは・・・

しかも21年後っつったら団塊死去問題で値段なんかつかないかもね。
今購入に踏み切る奴ってその辺考えてるのかねえ・・・

そういう流れを見て、大手財閥系不動産会社もどんどん高級賃貸にシフトしてるよね
不動産の利益確定のタイミングを売却時でなく、証券化でより多くの投資家に分散させる手法を取り入れたり、等で
リスクもきちんと分散させてる


こういうところを選ぶ感性って、持ち家でないと恥ずかしいとか言ってる低学歴には少し感覚的に難しいかもねえ(苦笑

445 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 06:26:25 ID:???
さすがに40代で賃貸って恥ずかしすぎる
まぁ形はどうあれ分譲派は社会に貢献してるし
賃貸って社会的には無責任で恥ずかしさを全快に露呈してるって感じするな

446 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 07:15:30 ID:???
445のローン残高に合掌

447 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 08:33:18 ID:???
>>446
あんたの会社って持ち家助成はないの?
うちは賃貸でも持ち家でも同額補助でるけど。

448 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 08:45:32 ID:???

見栄ではるために、分譲マンションかよ? 
呆れた話だなあ。。。


449 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:02:49 ID:???
>>448
世の中には見栄はる事が全ての人種もいるんだよ。
そしてそういう人達が浪費してくれるおかげで市場経済が
成り立っている面もあるだろう。

450 :181:2006/11/26(日) 09:10:52 ID:???
>>439
貴方の会社、随分とバランスの悪い福利厚生制度なのね。

賃貸の場合:財形住宅への会社補助金(期末残高の1%)と賃貸家賃補助2万/月
購入の場合:補助無し

住宅購入資金を貯めるときは随分手厚いのに、いざ買ってしまうと放置。
これじゃ、暗に買うなと言ってるも同然。買う方がおかしい。

でも、なんかおかしい気がする。例えばこんな観点。

・家賃以外に毎年300万も財形住宅貯金に投入できる前提なら、
 購入のローンも10年程度で完済できるのでは?
・財形転貸融資があるのでは?
 利子は当初5年で2%程。次の5年も3%には届かないでしょう。
・住宅ローン補助か持ち家助成金制度がありそうな気がする。
 一度調べてみた方が良いのでは?

451 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:11:50 ID:???
その見栄で、がけっぷち犬になる人も多い。

452 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:37:19 ID:???
経済状況が違いすぎるから、考えはまちまちだろうね
身の丈にあった人生を送ろうね

453 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:40:38 ID:DFaKNiA6
購入だと馬鹿みたいに高い物件買う椰子大杉

454 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:45:01 ID:???
>>450=181
いちゃもんばっか付けるなバカ。

あくまで一例だろうが。

455 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:46:52 ID:???
>>450=181
がもっと誰もが納得できる例示をしてくれよ。
人様が書いた事例に文句つけるだけじゃなくてさ。

456 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:49:37 ID:???
あくまで一例っつても、1個目の指摘はまさに計算ミスだろ。

2個目3個目は本当に無いのかも知れんけど。

457 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 09:55:39 ID:???
誰もが納得できる例示? そりゃ無理だろw。

だって購入派は、都合の悪い結果である限り絶対に納得しなうわやめろftgyふじこlp;@

458 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 10:02:33 ID:???
仕事で金持ちに尻尾を振ってる香具師が、裏で「あいつは・・・」って言ってるようなスレだよ
熱くなるなよ

459 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 10:18:47 ID:???
>>439
とても具体的でわかりやすい。
独りよがりで内容が不透明な181よりずっといい。

ただし家賃補助はケースバイケース。
持ち家でも補助があるケースも多いから、はずした方がベター。

460 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 10:24:28 ID:???
181もケチ付けるだけでなく具体的な物件で比較を書いてくれよ

461 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 10:26:46 ID:???
2700万の21年ローン(固定金利3%)をボーナス使って繰り上げ返済して
10年で返したとしても、それでも賃貸の方が有利だな。

462 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 10:28:09 ID:???
別に181の指摘は文句でも何でもなく当然の疑問だと思う。
うちの会社も家賃補助あるけど社内融資もあるし。
どっちかしかないってことはあまり考えられない。

463 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 10:46:22 ID:???
ここで俺の事例35年試算@都区部某所
分譲
物件価格 諸経費 管理費 修繕費 駐車場 固定資産税 ローン控除 全部含む
賃貸
同じ街の賃貸相場使用 15年3LDK 20年2LDK 駐車場
※会社の補助は一切不使用
この条件で計算したら14年で分譲有利に。35年で賃貸のかかるコストが分譲の倍に。

464 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 11:43:14 ID:???
>別に181の指摘は文句でも何でもなく当然の疑問だと思う。
>うちの会社も家賃補助あるけど社内融資もあるし。
>どっちかしかないってことはあまり考えられない。
君も文句たれだな。

人が書いたものに文句を付けるだけならば誰でも出来る。
会社なんて様々で、家賃補助ない会社もあるし、社内融資ない会社もある。
社内融資があっても「金利が3%を超える場合、差額を補助する」という会社もある。

自分の状況と違うからケチを付けるのは間違っている事に気づけ。
なぜなら、お前の状況=皆の状況ではないからだ。

ちゃんと>>442でそういう事が書かれてるのに。
日本語が読めない人かよ。

465 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 11:50:29 ID:???
年商数兆円の日本を代表する某企業の例。

社内融資規定
財形住宅預金の10倍或いは2500万円までのいずれか低い方を限度額とする。
融資は提携銀行より実行する。
会社が第一抵当権を設定する。
金利は提携銀行の優遇金利を適用する。(店頭の一般ローンより1%優遇)
金利が3%を超える場合は、超えた分(上限8%まで)の利子を会社が負担する。

君の勤務する会社とはどうかね?
違うだろう。それが当たり前だ。

だから、自分の環境で置き換えてどうなのかと検討するのが重要。






466 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 11:56:58 ID:???
それより、家賃払いながら300万を社内預金に入れ、
なおかつ賃貸側にだけその利子を加算してるって部分を直さない限り、
439はどうにも評価しようがないだろ。

お前らは実際の物件でさえあれば、計算はむちゃくちゃでもいいのか???

467 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 12:07:03 ID:???
>>464
この文がおかしいんだろ。

>一般的に言えるのは、福利厚生が充実している会社に勤務している人は
>賃貸のほうが得です。

福利厚生が充実している会社の一般像は、
439の会社みたいに、賃貸だけ一方的に優遇してんのかって話。

「賃貸に関する福利厚生だけが突出して充実している会社に勤務している人は、
 賃貸の方が得です。」

だったら、別に異論はでないよ。

日本語読めないのか?

468 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 12:46:23 ID:???
結論でたな


469 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 12:49:02 ID:???
どっちにしても、かなり厳しいね
問題があれば、対案をだせばよいのに

負け犬の遠吠え

470 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 12:51:37 ID:???
むしろ家賃補助2万円/月ってかなり控えめかと
転勤ある会社なら、7-10万円/月って普通にあるのでは?
転勤しているとき2万円/月じゃ地方勤務だれもいきたがらないよ



471 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 13:01:07 ID:???
>>463
妄想乙w
そんな物件あったら俺が買うわw

472 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 13:11:05 ID:???
>>福利厚生が充実している会社の一般像は、
>>439の会社みたいに、賃貸だけ一方的に優遇してんのかって話。

全然一方的に優遇してないじゃん。失礼ながら少ない方だと思うよ

473 :181:2006/11/26(日) 13:35:40 ID:???
>>466
そうみたいだけど、折角なので、
439をベースに少しパラメータを調整して計算してみた。

[共通]
・年収−住以外の生活費:600
 (家賃を払いながら財形貯蓄を300するにはこれ位は必要。
  まあ、賃貸購入の両方に入るので結果への影響は無し)
・余剰資金運用利率:2% 税率20% (住宅財形:補助1%+利子1% より)

[分譲]
・グローブタワー(1LDK・58平米)購入価格4200
 便宜上、本体4000+諸経費200と仮定。
・ローン:21年3%
・管理費+修繕積立金:4/月(増減無し)
・固定資産税:1年目14.5→6年目22→20年目16(詳細略)
・住宅ローン減税:ローン残債に対して、1〜7年1%、8,9,10年0.5%
・その他:1年目30、10年目20年目15、他は無し
※)マンション残価は換算せず。結果に+マンションと表記。

[賃貸]
・エアタワー(1LDK・57平米):1〜10年目 24万/月 11年〜21年 21万/月
・賃貸住宅補助:2万/月 住宅補助への課税等:20%
 (総収入に依存。単に最高税率を当てはめればよいわけではないが、
  このクラスのリーマンなら社会保障関係込みで20〜30ってとこ)
・その他:1年目120 更新料2年毎に1月分家賃

474 :181:2006/11/26(日) 13:36:34 ID:???
[結果] 
   賃貸  分譲
1年目 1735万 -2247万+マンション
5年目 3157万 -227万+マンション
10年目 5078万 2414万+マンション
15年目 7238万 5334万+マンション
20年目 9689万 8545万+マンション
21年目 10106万 9218万+マンション

21年目に、888万+諸経費で売れればトントン。流石に売れるでしょこれなら。
減税が無くなる11年目に繰り上げ返済することにし、
繰上げ前提で長期固定金利をやめればさらに購入有利となる。

ま、こんなもんでしょ。
経験上、妥当な範囲内で各条件を全て賃貸有利にふったとしても、
本体価格の0.5%以上の家賃(4000万なら20万/月)を払うと購入に勝てない。
逆に妥当な範囲内で各条件を全て購入有利にふったとしても、
本体価格の0.4%以下の家賃(4000万なら16万/月)で済めば賃貸に勝てない。

475 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 16:03:57 ID:???
つまり16万/月の賃貸に住んでることも、4000万のマンションも買うこともそんなに変わらないこった。
マイホーム買えば、家賃払う必要なしっていうけど、結局一緒なんだよね
あせって買う必要なし。


476 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 16:10:34 ID:???
金がないんなら分譲有利だよ。
21年じゃその程度でも30年40年になれば圧倒的な差が出るからさ。

477 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 16:30:44 ID:???
>>181に考慮してもらいたいのは、流動性リスク

ローンはフローではなく、資産の大部分を占めると想定される負債の返済だ

つまり、自分の人生の大部分を他人に支配されているということ

この感覚を持ってローン組んでる奴がどれだけいるかわからないけどな


今、都心の大手企業のサラリーマンで高級賃貸にあえて住んでる人が増えてるそうだが、
このあたりの感覚が鋭敏なんだろうね

ここの分譲派には理解不能だろうが

478 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 16:54:31 ID:???
>>477
都心の高級賃貸は法人需要が主。
パブリックとプライベートが分けられた高級マンションに住むことは、
ビジネスの一環であるケースが多い。
高級賃貸は供給が少なくステータス性があるからばか高い家賃がつく。
破格の値段の高級分譲も増えてるから、流動性云々は副次的問題だね。

ここで想定してる貧民層の場合、
賃貸の場合は生涯大家との契約に縛られ家賃債務を負い続ける。
これもまた自分の人生の大部分を他人に支配されているということ。

479 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 17:12:47 ID:???
ようやく、まともな定量的議論になったね。
要するに重要な変数は将来価値の現在価値への割引率のみだから、
それが違う人間同士議論してもかみ合うわけがない。

極端に比較すれば、余命3ヶ月の人間なら、1年後にどれだけ将来
価値を生み出す資産を持っても意味がないので、家賃が何百万しよ
うが、一番高い賃貸に住むのがいいだろ。
百歳以上、仮に不死の人間がいたら、1万の家賃を払い続けるより、
1億の所有の方が得だろう。

480 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 17:42:59 ID:???
>>473-474
かなり、購入派に有利な結果が出たね。
10年落ちくらいで売却すれば、かなり利が乗るんじゃない?

これは相場観に依存するから何ともいえないが、
単純に 10年で 30%落ちと考えても、2940万。
これは十分あり得る数字だな。



481 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:00:12 ID:???
@長期的なスパンで、自分にそのスペックの部屋が必要であり、かつ、
 そのスペックと自身の需要の間にミスマッチが生じることはありえない。
Aその部屋を保有するための全コストの負担に確実に耐えられる。
B確実に全期間、自己が居住できる。

この3つが全て満たせるなら、恣意的なインフレ/デフレを想定するとか、
大地震云々が現実化しない限り、購入が得と考えて間違いはない。

この3条件が何のことかイメージできなければ、下の例を見て考えてみてくれ。

@予定外の結婚・出産・離婚など。通勤可能な遠隔への転勤も含む。
 例)
  東横沿線にマンションを買ったが、勤務先が渋谷→萱場町に。
  通えないことはないけど引っ越せればなぁ・・・orz

 また、予測可能なライフステージの変化もここに含む。
 例)
  最初の10年は、共働き&子供が未就学なので、広さは不要&教育環境も気にならない。
   →最初の10年は通勤至便かつ安い部屋の賃貸を選択することで、
    賃貸の場合の収支・満足度ともに向上

A予想外の給与減、リストラなど。
 予測可能なのに考えずに分不相応な物件買った場合も含む。 
 例)
  ローン減税が終わったころ、子供が就学。管理費もUP。
  思ったほど給与は増えず、キャッシュがマイナスに。
   →仕方なく教育ローンなどを利用→追加の利子負担。悪ければローン破産。

B通勤不可能な遠隔地(他地方、海外)への転勤。
 近所との深刻なトラブル。

482 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:00:31 ID:???
>>480
今後の動向は読めないが過去の動向を参考にするならその立地で10年3割下落はあり得ない。いいとこ1割落ち。
ひとつの選択肢として高立地の分譲を10年程度で売るって手法はあるよな。同地域同規模物件を借りるよりは割安になる場合が多い。

483 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:02:08 ID:???
>>439
しかし、田町駅徒歩12分。埋立地の1LDK 58平米 が 4200万...
東京のマンションはホントに高い。施工も鹿島。埋立地なのに免震じゃないし...
転勤で大阪に住んで、改めて実感したよ。

便利さは東京と殆ど変わらないのに、
高級分譲の「シティータワー西梅田」(梅田駅 徒歩12分)でも、そこまで高くない。
これなら、購入しても良いかな?って思えちゃうよ。
スレ違いだけどね。

484 :480:2006/11/26(日) 18:07:27 ID:???
>>482
10年30%落ちはやっぱりあり得ませんよね?
ということは、分譲派のほとんどは、「10年後に売却」を狙ってるんじゃないの?
ローン減税も同時期に廃止だし。10年なら団塊世代も生きてる。
10年と縛りをかければ、大幅な下落要素は少ないな。

それで試算すると、かなり分譲派に有利な結果が出そうかも。


485 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:29:25 ID:???
10年程度で売りぬけと考えている人が異常に多いが簡単には売れない。
購入希望者が入れてくる指値はかなり低い。
業者に売れば、確実に売れるが買い叩かれる。

>>181の計算も適当な数値を入れてるだけだから当てにはならない。
  今24万で11年目以降21万という設定は甘く、もっと下がるだろう。

10年後の中古市況なんて誰も読めない。
社会情勢(少子高齢化・若者の非正社員化率上昇に伴う購入できる層の減少など)
からして下がる可能性のほうが大。

また本質的な問題の解決にはならない。
・大手企業なら必ずある転勤リスク



486 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:32:50 ID:???
追加:今後は景気減速確実。
    今回の社員の所得増を伴わない景気回復はもう終了の可能性大。
    今後は社会保障費負担の増大もあり、ますますマンション購入可能な所得層は減少する。
    多少給料が増えても手取りは減少してゆく中でマンションの相場は厳しくなってゆくだろう。

487 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:38:21 ID:???
ttp://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1039960003519/tk=3/bsg=1/route=1/

田町駅 徒歩6分 築9年 57平米でも家賃15.4万円(管理費込でも17.8万円)

だから賃貸のほうが安くつくよ。

488 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:39:46 ID:???
>>485
転勤リスクってそんなに恐れる必要ある?
俺の会社だと、転勤先住居の住宅補助(60%〜80%程度)と、
購入済自宅の期間貸斡旋とかあるからリスクには感じないけど...

今は、転勤した方の購入済住居に5年期間貸のマンションに住宅補助付(70%)で住んでます。
転勤前は賃貸だったので、期間貸斡旋は受けたことないけど、
一般賃貸の 80〜90% くらいの家賃収入は得られるみたいです。

これは特殊例になるの?

489 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:43:35 ID:???
>>485
減損会計基準の改定で社宅が増えそうだけど、
これは、賃貸派に朗報なの?

490 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:46:30 ID:???
>>478


お前の学歴では流動性リスクを概念として理解するのは難しいようだ。

491 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:46:32 ID:???
>>488
>転勤先住居の住宅補助(60%〜80%程度)
はっきり言って恵まれすぎ。

俺は誰もが知ってる大メーカー勤務だけど、
京浜地区でも家賃補助は4万円まで。

>>488は金融とか商社系じゃない?

492 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 18:48:49 ID:???
>10年なら団塊世代も生きてる。



その時点で生きてるかどうかではなく、その後の処分の可能性で値段はつく。
10年後だとおそらく投売りは始まってる。


493 :488:2006/11/26(日) 18:58:14 ID:???
>>491
同じく、大メーカーだよ。
80%はほんと数例です。大体が60%〜70%に押さえられます。

期間貸斡旋の貸し手側になったことはないので、詳細は分かりません。
確かに 80〜90% の収入の中から管理費相当を引かれるなどの
からくりがあるかもしれません。


494 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:13:20 ID:???
>>492
それでも上で出ている例においては 10年 30% 落ちというのはないよ。
ましてや、収益還元法に基づて算出されるなら尚更のこと。
地方自治体の財政構造上、名目家賃は下げられないからね。


495 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:20:21 ID:???
芝浦アイランドエアタワーの賃貸の申し込み状況を調べてみたけど、
57平米20万円台の部屋はほとんど申し込みが無い。

9月から申し込み開始で2ヶ月以上たってこれでは・・・
間違いなく高すぎる家賃設定が理由だろうね。

homesで調べたところ
>>487にあるように50平米後半なら16万〜18万くらいが田町駅近辺の相場みたい。
そうなると>>439>>181もシュミレーションやり直しだな。

賃貸の方が有利というのは、ほぼ間違いないだろうけど。

496 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:34:50 ID:???
10年後に10%落ちで売れるんだ。
じゃ、100%購入した方が得だね。万が一にも損することなどありえないな。
別に自分で住めなくても、空き室率70%くらいで賃貸に出しても儲かるな。

って話、社会人ならファンタジーだとすぐ気付けよ。
何の条件も制約もリスクもなく、誰でも儲かる話? んなもんナンセンスだろ。
10年後10%落ちで売れるなんて、少なくとも不動産関係者は誰一人、
そんなことが【確実】だとは思ってないから、分譲を続けてる。
別に、目先の運転資金に困ってバーゲンしてくれてる訳じゃない。
今の値段で売った方がリスクを回避し利益を確定できるとの判断だ。

インサイダーな情報でも握ってるなら兎も角、
不特定多数には「絶対に儲かる話」ってのは回ってこないの。分かるだろその位。

497 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:38:56 ID:???
どっちが有利かはいろいろあるだろうけど、有利にするためのポイントは見えてきた気がする

・分譲を有利にするポイント
高く売れそうな場所・立地を狙う
利が乗ったら早めに売却する
新築にこだわらずに良い物件を狙う
メンテ等追加の出費を抑える

・賃貸を有利にするポイント
引越しを控える
敷金、礼金のかからない物件を狙う
場所・ブランドにこだわらず払える家賃の範囲内で物件を探す

・共通のポイント
会社の制度の有効活用

498 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:43:43 ID:???
>>496
だよね〜。
個人の判断と企業の判断のどちらが優秀かを考えれば、話は簡単なのにね。
まぁ、負債抱えまくってる不動産会社なんかの場合は、バーゲンもするかもしれないけど。
でも、「10年後30%落ちまで許容される」という結論が出れば、購入も一考かもしれない。


499 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:46:15 ID:???
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/rsearch?md=tr&pf=13&ln=2172&stn=2160&from=155000&to=0&lo=2%2C+3%2C+4&lns=&b=60&rid=&so=5
そうでもないみたいだよ。
新築だと坪1.5万とかざら。
10-20年落ちで16-18万だな。

500 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:51:50 ID:???
>>497
妥当なまとめだね。
しっかし>>496>>498みたいな思考停止君はどうしてこのスレにいるんだろう。
どこに無条件で確実に儲かるなんて書いてるんだよ。
過去の推移を見れば、収益還元法で考えれば立地によっては下落幅を抑えられるだけなのに。

501 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:55:54 ID:???
>収益還元法で考えれば立地によっては下落幅を抑えられるだけなのに。

>過去の推移を見れば、
が拠り所?

笑えるなぁ。

502 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 19:57:37 ID:???
>>501
過去の推移と収益還元法以外の確実性の高い予測方法をぜひ教えてくれ。
まあどうせ口先だけなんだろうけど。

503 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 20:12:50 ID:???
>>494 の最終行がいまいち理解できない。

どうして、家賃の話に地方自治体の財政構造が出てくるんだ?
出してくる意味・意図・理由が分からない。

収益還元法の根本となる家賃ネタなので、ご勘弁を。
皆さんお解りなのですか?


504 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 20:55:21 ID:???
>>502
>確実性の高い予測方法をぜひ教えてくれ。

その質問自体がすでに笑えるんだがな。日本語読めないのか?
んな方法をもし知っていたとしても、こんなとこに書くわけないだろ。
自分でせっせと実践して、10年後にはバフェット並の財産を得てみせるよ。

ま、不動産で飯食ってる連中の値付けなんか、
アンタの正確無比、百発百中の収益還元法に比べればザルみたいなもんだなw。
安いと思えばどんどん買ってやってくださいな。

505 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:03:26 ID:???
>>499
Yahoo不動産は売れ残りの吹き溜まりだぞ。
不動産業界では有名。
店子が付かない高家賃物件が回転すし状態。
平均値の参考にはならない。

homesのが信用出来る。
homesで検索すれば>>487みたいのが平均だと解る。


506 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:07:03 ID:???
>>497
それって意味の無い項目が多くない?
特に賃貸の方。単に、我慢すればいい/節約すればコストが下がるよ!
ってだけの話じゃん。

同じ満足度を得るために低いコストで済むのはどちらか、
あるいは、同じコストでより大きな満足が得られるのはどちらか、
って視点で考えないと意味ないだろ。

507 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:16:47 ID:???
>>500
>どこに無条件で確実に儲かるなんて書いてるんだよ。

え?
あんた>>494じゃないの?

>それでも上で出ている例においては 10年 30% 落ちというのはないよ。
>ましてや、収益還元法に基づて算出されるなら尚更のこと。

このときの自信はどこいったのよ。

508 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:43:21 ID:???
本質的に、分譲は所有欲を満たす点で賃貸とは比較できない質の
満足があるだろ。賃貸は決断力に自信がない場合やあらゆる物に
ついて所有欲がないなら説得力はあるが、車や服やアクセサリー
女は所有したいのに、家だけ所有したくないってのは説得力ない。

509 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:49:49 ID:???
>>503
過去レスに出てるよ。
「自治体が家賃の高値安定を保証している」という、非常に興味深い内容。


510 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:51:02 ID:???
>>508
なんだ?その感情論。俺は、購入派だけど恥ずかしいから出て行ってくれないか?

511 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:52:34 ID:???
>・賃貸を有利にするポイント
>引越しを控える

でも同じ部屋にずっと住み続ける限り家賃は下がらないよ。
むしろ消費者物価や固定資産税のアップにあわせて上昇する可能性が大きい。
同一契約で10年目に30%家賃が下がるなんて妄想もいいとこ。
家賃を下げたければ定期的に古い部屋に引っ越す必要がある。

512 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 21:56:35 ID:???
しばらく来てなかったけど、かなりかっちり議論が進んでるね。
経済板での同等スレでも、リスクを考えに入れなくても賃貸の方が得、
だった。

現金で買えない人はリスクをモロかぶるから、賃貸にしておくべきだな。

513 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:02:41 ID:???
>車や服やアクセサリー女は所有したいのに、家だけ所有したくないってのは説得力ない。



意味がわからんな
お前コテハンつけろ

以後すっとばすからw

514 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:05:24 ID:???
>経済板での同等スレでも、リスクを考えに入れなくても賃貸の方が得、だった。



そこ紹介してくれないか
どうもここの購入派には世間体がどうのこうのとかいう低学歴のおっさんやら、草むらのかげから見つめる三国人とかが
混じってて、そういう無意味なファクターで議論を引っ掻き回すから話が進まないんだよ(苦笑


515 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:06:14 ID:???
賃貸は5年ごとに前より狭くて古くて駅から遠い物件に引っ越すシミュレーションでいいだろ。
30%落ちのメリットを確実に享受できる。
流動性マンセーだなw

516 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:16:37 ID:???
>>508
>車や服やアクセサリー女は所有したいのに、家だけ所有したくないってのは説得力ない。

分譲=結婚
賃貸=ソープ、キャバクラ、ヘルス…

517 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:17:38 ID:???
くだらんな。
しょせん、買えないから賃貸なんだろ?
賃貸はブランド品を質屋に入れて回してるキャバ嬢と同じだ。
金がないだけだ。

518 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:19:15 ID:???
516はちゃんと理解できたみたいよ

519 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:22:49 ID:???
ところで自殺や変死のあった部屋を知らずに借りるリスクはどうなった?

520 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:24:08 ID:???
>>514
なんか荒れてるな。

俺は、中立派(現在賃貸住まい)だけど、
前スレ後半、現スレ前半までは、事例(阪神大震災事例・田町事例)も織り交ぜながら
具体的で良好な議論を構築できていた。と思うのに、ここにきて>>508。話にならない。

前スレ後半では、購入派優勢だったけど、今は賃貸派が優勢。

妙に説得力あったのが、以下の二つ。
「夫35歳以上・年収650以下・子供6歳以下・専業主婦 なら賃貸しか選択肢はない。」
「自治体が家賃の高値安定を保証している」

ひとつ目は、購入派でもかなり該当する人が多いと思うけど大丈夫なのかな?

521 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:27:51 ID:???
>>504,507
口先だけの基地外は消えてくれる?議論の邪魔。

522 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:30:03 ID:???
漏れの観察では
購入派って2パターン居ると思う。
・ひとつは理論的購入派。購入のほうがコスト的に有利だと思っている(確かにコストだけ注目すればさほど的外れでもなさそう)。この人種の努力で前スレでは優勢になった。

・もうひとつは感情的購入派。とにかく賃貸有利という結論を受け入れられない。「賃貸だと体面が悪い」「賃貸有利は貧乏人の僻み」といった本質とは関係ない発言でカオスを呼び込む。口も悪いので議論が荒れるもと。

523 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:30:38 ID:???
金額がしょぼくて、くだらんなあ。
5000万やそこらの金、たかが知れてるのに上がろうが下がろうが
どうでもいいでしょ。5億って言うなら、真剣に悩む気持ちも分
からんでもないが、1億以下なら気に入ったら買えばいいし、住
みたくないなら、買わなきゃいい。

524 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:31:55 ID:???
>>522・もうひとつは感情的購入派。

根本的に人間は感情のために生きているのに、感情を犠牲に
するぐらいなら生きる意味ないね。

525 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:32:09 ID:???
>>520
「ほんとは欲しくてたまらないのにやせ我慢して強がってる…」まで読んだ。

526 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:33:19 ID:???
>>520
PERの低い地域に住みたいなら分譲。
PERの高い地域に住みたいなら賃貸。
つきつめれば超分譲有利の>>463のような物件もあり得るし逆も当然にあり得る。後は流動性リスクを収入と将来性で天秤にかけるだけ。これが結論でしょ。ほかにある?

527 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:40:51 ID:???
所有欲は賃貸では満たせないな。これはオールオアナッシングの違いだ。

528 :520:2006/11/26(日) 22:44:15 ID:???
>>525
別にやせ我慢はしてませんが?
このまま賃貸続けるか、購入するかで悩んでいるので、このスレを訪れただけ。

>>526
まぁ、そうだと思う。ただ、抽象論だと分かりづらい。地域特性も出るから更にややこしい。
それを考えると、阪神大震災事例・田町事例などの具体例をいくつか挙げていくのが、良いのかもしれない。


529 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 22:55:18 ID:???
俺の借りてるマンションの近所に、

地下鉄駅1分 築32年 68.88平米 10万円 の分譲賃貸マンションがある。

これは、高級住宅街でもなく、ブランド地区でもない。
かといって、都心でもない、極々普通の大阪近郊マンション。

住人に聞くと、新築分譲価格は1000万。今も1000万。

こういう事例もあるんだよね。

530 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 23:03:46 ID:???
>>529
30年前の一千万が今のいくらかという話はおいとくとしても
やはり駅近物件が値崩れしにくいのは紛れもない現実。
資産価値を考えるなら必須条件だね。そう言う意味では港南は将来的には厳しいのかもしれない。

531 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 23:08:04 ID:???
>>528
そうだね。
田町の事例は調べてくれた人には申し訳ないがどっちつかずだった。
比べるなら世田谷と城東なんかがいいのかもしれないね。明日時間があれば調べてみるよ。
ところで誰かカンテイのPERの高い駅低い駅っていうデータ持ってない?あれば参考になるんだけど。

532 :520:2006/11/26(日) 23:11:46 ID:???
>>531
東名阪そろって、ここにあるよ。
http://www.kantei.ne.jp/release/index.html

俺、大阪だから分かることあれば書くよ。
東京をハタから見た実感も書かせてもらう。

ちなみに529も俺。


533 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 23:18:59 ID:???
http://www.coco-tochi.com/m1126.html
購入

534 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 23:26:57 ID:???
>>533
最近田舎のマンション・アパートをフリーレントで埋めて高利回りに見せかけて売却する手法が流行っているらしい。
これもその一種じゃないかな?どっちにしろ、スレ違いであることには間違いない。

535 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 23:37:12 ID:???
当初38.5万 
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=37010580003933/tk=3/bsg=1/route=1/

同じ物件が
23.6万 礼金無料 年内家賃タダ に
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1025460001628/tk=3/bsg=1/route=1/

それでも高いだろ。郊外70平米で23.6万。

536 :535:2006/11/26(日) 23:39:08 ID:???
>>535
よく見たら38.5万のほうは何かの記載ミスのようだ。失礼。
それにしても高いなあ。

537 :520:2006/11/26(日) 23:48:52 ID:???
>>530
>>529の物件は 竣工の数年後に市電が廃止。陸の孤島となり、築20年頃に「地下鉄駅が出来た」物件。
「新駅効果は10年後くらいを予想する必要がある」ことをマザマザと見せつけられた典型例。

538 :名無し不動さん:2006/11/26(日) 23:49:04 ID:???
>>529
1974年のTOPIX最高値は342.47、金曜の終値が1538.04なので、株式指数で1000万を運用したとすると32年で4.49倍。
一方この物件を賃貸に出したとすると、価格変動がないから32年間ずっと月10万と想定して家賃累積額が3840万。
これに維持費をひいたり更新料を足したり、家賃自体を別に運用したとすると…
うーん想定次第でどうとでもなりそうで、どっちが有利かは私には判断できません。

539 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:13:42 ID:???
>>511
>でも同じ部屋にずっと住み続ける限り家賃は下がらないよ。
そんな事は無い。
更新時期に値下げ交渉しなければそうなるというだけ。
大家が自分から「値段下げましょか?」なんて言うはず無い。
黙っていればボラレルだけ。
周囲の家賃の推移を見て、「下げないと退去する」という姿勢で
交渉すればほとんどの場合は下がるよ。

540 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:22:34 ID:???
>価格変動がないから32年間ずっと月10万と想定して

それはない。32年前の家賃は現在の半額以下、4万円程度だろ。
価格も何度かのバブルをでかなり上下してるはず。

買うべきかどうかは、かなりタイミングに左右される。
利回りまたは収益価格ベースで過去30年間で、
何時がお買い得だったかを検討してみるのもおもしろいかも。

541 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:26:29 ID:???
>>538
単純に考えても >>529 は分譲派の圧勝でしょ。

分譲価格+累積管理費=1500万 としたら、
32年間賃貸に住む場合、平均賃料3.9万で借りられないと採算が合わない。
今の、賃料は10万だからな。

542 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:35:02 ID:???
>>539
>周囲の家賃の推移を見て、「下げないと退去する」という姿勢で
ほとんどの場合は「どうぞご後勝手に」となる。
古いテナントを追い出して多少リフォームすれば逆に上がることもある。
次のテナントの賃料を下げても礼金などを取れるから、
古いテナントに執着する必要はない。

貸し手と借り手とでは様々な面で借りてが不利。
大家と争いたいなら供託して裁判所に泣きつくんだな。

543 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 00:43:18 ID:???
>>540
>>529は、おもしろいモデルケースであることは確かだな。

景気変動に加えて、520曰く 周辺環境の変化が激しいみたいだから、
価格変動の幅は、他物件と比べて強烈だったんじゃないかと予想する。

不動産投資のダイナミックさを語るには、もってこいのケースじゃない?

544 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 01:56:40 ID:???
>根本的に人間は感情のために生きているのに、感情を犠牲にするぐらいなら生きる意味ないね。



わかったからお前はとっとと失せろ
草むらのかげで火病でも何でも起こしてろやw


っつーか祖国へ帰れとっとと

545 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 02:01:46 ID:???
2chは普段の肩書き抜きでフリーディスカッションできるのはいいんだけど、知能フィルタリングができないから


>根本的に人間は感情のために生きているのに、感情を犠牲にするぐらいなら生きる意味ないね。


こういうのを議論から排除できないんだよね。
購入派もこういうのが混じってると同じ目で見られるよ?

今のところ、シミュレーションのフレームワークも議論のたたき台もすべて賃貸派が提供してるんだけど、
これもねえ・・・>>181に文句つけてるだけじゃない

546 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 02:32:44 ID:???
感情ではなくトータルとしての満足度、すなわち経済学でいう効用という言い方をすれば冷静になれるんじゃないかな。
自分にとっての本当の効用が一時の感情に押し流されないためにも181氏のような基礎計算は絶対必要。

購入したい人が自分の買いたい物件を181方式で計算してみてたとえば購入が2000万不利となったとする。
その上で買うこと自体の効用が2000万円の追加支出に見合うものなら購入すればよい。
見合うかどうかの判断は、他に2000万でできる財やサービスとの比較、フェラーリでもいいし、
子供に追加的な教育を年200万×10年ぶん受けさせる権利、でもいい。
それら他の対象と比べてなお住宅購入することの効用が高ければ買えばいい。


547 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 03:00:07 ID:???
逆に言うと、その効用が十人十色であるがためにそれを議論に持ち込むととたんに発散するんだよねえ

というわけで、ここでの議論はあくまでも

>自分にとっての本当の効用が一時の感情に押し流されないためにも181氏のような基礎計算は絶対必要。

この範囲に収めるべきかと。

理論的な計算では賃貸有利の方向性がほぼ固まりつつあるから、あとは購入派がその差額にどれだけの効用を
見出すかを判断すればいいんだが、それはこの場で持ち出すべきではない。家でやれ。


とりあえず、議論は定量的・客観的な範疇で行わないと、


>根本的に人間は感情のために生きているのに、感情を犠牲にするぐらいなら生きる意味ないね。


こういうおっさんの斟酌無限大の効用理論で一気にすべての議論が台無しになる。


あなたもいいかげん、バカに情けをかけると余計被害が拡大するということを学ぶべきです>>546
いいことを言ってるようでそれはぜんぜん問題の解決に寄与していないどころかバカの領域の拡大に油を注いでるだけ

548 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 03:44:53 ID:???
でもここは2CH・・・バカがバカであることをいくら証明しても、出て行かせることはできない。
521,523,525,527みたいに、1レスおきにファビョるようになるだけ。

議論を捻じ曲げる変なデータを出してきた時だけ矯正して、
単なる感情・妄想レスはスルーするしかないでしょ。
目障りだけど我慢我慢。

549 :546:2006/11/27(月) 03:46:40 ID:???
>>547
偉そうに書いたが、ぐぐってみたら「不動産価格形成におけるPERに現れない文化的・心理的価値・効用うんぬん」
については既存文献一杯あるだね。お騒がせした。重要なテーマだけにこれはこれで勉強したいと思う。

550 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 03:47:03 ID:???
>>545-547 = 181氏
こいつ一種の基地外だな

551 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 03:51:49 ID:???
ちょうどいいのが来たね。

こういうの(550)がスルー対象。
決して反応してはいけない。アンカーの先も見ない。

552 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 04:50:41 ID:???
>>546
感情を効用と置き換えるのは太宗は合ってるけど、微妙に違うかな。
秋葉系のフィギュアやガンプラ買ってるオタクとか見たら、冷静にコスト
パフォーマンスなんて考えてると思えないし、そんなこと考えたら、楽し
めないだろうし。
人間オンオフがあるから、ビジネスをオンで冷静に計算づくでやってたら
オフぐらい馬鹿やらないと人間バランス取れない面がある。
家ぐらい欲しければ買う気に入らなければ買わない。衝動買いする金もな
いようじゃ、しょせん、貧しい人生だよ。仮にそれが計算上正解だったと
してもね。ましてや、賃貸の方が損(サラ金と同じ)だしね。

553 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 07:52:20 ID:???
>>548
おいおい、どう考えても>>504>>507は該当してるだろ。なんであえてはずしてるの?
もしかしてあんた本人?

554 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 08:09:24 ID:???
そんな前まで調べる気にならなかっただけだろ。

何粘着してんの?

555 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 08:15:55 ID:???
分譲購入における究極の解はひとつしかない。
即ちローンを組まずに購入だ。
自己資金で足りない分は親から借りればいい。インテリの親なんだから数千万くらい貸せる甲斐性もあるはず。
ここで親から借りる云々の話がでるがこれこそ感情論。もらうのであれば恥にもなろうが金銭契約を結ぶ対象を親にしただけと考えるべき。
もちろん借りた金は金利をつけてきっちり返す。当然の仁義だ。こうすれば無駄な金利分を親の資金に回せる上流動性リスクにも耐える。
金はトースター預金連動。さらに外貨で運用。もちろん会社の補助も最大限活用。ローンの恩恵を最大限享受しながら無駄な金利で銀行に儲けさせない。
銀行その他からローンを組むくらいなら賃貸で我慢すべき。金利の無駄分+分譲リスクを考慮すれば著しく好条件の物件以外は賃貸有利に動くだろう。
このストーリー以上に有効な住まいの方策があればぜひ聞きたい。

556 :554:2006/11/27(月) 08:18:47 ID:???
と思って今前の方をみてみたら、

515,517,519,521,523,525,527

まで、キレイに奇数番に購入派の意味の無い感情的なコメントが並んでた。
(まあ、516や518もそれっぽいんだが)

ちょっと気持ち悪い。

557 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 08:20:49 ID:???
>>542
こないだから書き込んでる基地外大家さんだね。

>ほとんどの場合は「どうぞご後勝手に」となる。
ならないよ。
ほとんどは「XXXX円下げますから」となるよ。
優良店子だったらという条件は付くけどね。
滞納も無く問題も無い店子は大家やから見てもありがたいからね。

それにすぐに次の店子が見つかるのは、ごく限られた地域だけ。
数ヶ月店子が付かないなんてざらにあるよ。

>貸し手と借り手とでは様々な面で借りてが不利。
>大家と争いたいなら供託して裁判所に泣きつくんだな。
争うも何も大家が折れてくるから争いにはならないよ。
前にも書いたけど、経験ないね 君は。

ごうつく大家は皆から嫌われるよ。


558 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 13:11:21 ID:???
>>555
正論だけど多数派ではないかも。
このスレの収入レベルではどこまで合意されるか疑問。

559 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 19:51:56 ID:???
>>555
正論だ。ただ >>558 がいうのも事実。

俺の場合、トースター預金連動で信用枠いっぱい借りられるだけ借りた。
で、「購入価格−信用枠いっぱい」を頭金として入れた。
その影響で、トースター預金連動の預金は、ローンの30%程度しか入れられなかった。
しかし、3年後以降の金利が6%という比較的悪条件のケースでも、
毎月の余剰金を預金連動に放り込むことで、全期間(20年)の実質金利は2%を下回る。
これは、ローン控除を考慮に入れていない計算。
実際は、親の貯蓄部分もトースターに入れてるから、実質金利は更に下回って1%程度。

現実的なのは、俺みたいな場合じゃないかな?

560 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 19:59:15 ID:???
>実際は、親の貯蓄部分もトースターに入れてるから
コラコラw
脱税は犯罪ですよw

561 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 20:11:59 ID:???
仮に4000万トースターでローン組んで4000万預金したとして全額を外貨に回した場合
米ドル3.7%で35年運用すると35年後にローン完済した上に4200万の資産形成ができるな。
4000万35年3%で普通にローン組むと35年後の完済までに支払う総額は6500万だから都合6700万の差か。
これは色々と真剣に考えなければだめかもしれんね。

562 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 21:03:07 ID:???
東京スター(トースターってこれの略だよね?)の流れになってるけど、ちょっと疑問点があるので質問させてもらいます。
>>555
心情としてはわかるけど、理論的にはおかしいと思います。
まず、話の前提として銀行の金利=親から借りる金利とさせてもらいます。
(親の金利のほうが低い場合は会社の利子補給と同じでそういう制度を利用できる人が得という結論に異論は無い)

この場合、銀行から借りるのと優劣がないとしないとおかしいのではないでしょうか?
銀行より親に儲けさせたいというのはわかるけど、家を買った人の家計から見るとどこに金を返すかによって資産形成に差はないよね?
親と購入者の財布を同一で見るなら現金購入の場合と同じ。
遺産で戻ってくるというのもNG。親の資産運用として子供に貸した金利と普通に運用した利回りどっちが得かというだけ。
長期固定3%ぐらいでは特に有利だと思えない(理由:400万を超えると贈与税のほうが運用にかかる税金より税率が高い)

ちなみに流動性リスクが減らせるというくだりは間違ってる。不動産を買ったときの流動性は不動産を売る(or貸す)相手を探せるかどうかによって決まるから、購入資金の出所は関係ない。

>>561
これは現金で家を買うのと同じだよね。
家計が預金0、ローン0、マンション価値4000万になるか
預金4000万、ローン4000万、マンション価値4000万になるかなので借り入れを起こした時点での資産価値は両方4000万で釣り合ってる。
後は、金利0で4000万借りて預金という運用と同じ。
レバレッジを低コストで起こせるという特典が付いているのは有利だけど、それは賃貸と購入どっちが有利かとは関係ない。
預金金利>賃貸派の運用利回り+賃貸コストなら東京スター派が有利で逆なら賃貸のほうが有利。
ちなみにコスト0のレバレッジも一方的に有利だけじゃない。外貨預金に入れた場合は為替による元本割れのリスクがあるからね。
(日本円預金の時は東京スターの倒産リスクがある。)

あと、現金一括購入のケースは相場観の問題なので損得は判じられないというのが結論だったと思うので若干趣旨がずれていると思う。


不勉強なのでどこか間違えてるかもしれないけど、
ここ一連の東京スターの話は若干趣旨がずれていると思う。

563 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 21:31:38 ID:???
>>557
願望と現実をはき違えてる。
そもそも家賃の減額請求をするような奴は優良店子じゃない。

564 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 21:34:13 ID:???
4000万の元手があって、将来の外為レートがプラマイゼロないしより円安にふれる確信があるなら、
東スタなんかやめて、迷わず4000万をFXにつぎ込めばいいんだよ。
レバ10倍でスワップ5%なら、レート変化0でも一年で6000万になる。
円安になればもっと儲かるぞ。(正確には、−手数料)

でも、それだと家賃がかかるって?
んなもん最低2000万/年の利益から見れば、小さい小さい。
月50万の賃貸でも年600万、もろもろ足しても1000万は要らないからな。

どこかおかしい? もちろんおかしいさ。
どうおかしいかは自分の頭で考えな。いい大人なんだから。

565 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 22:13:14 ID:???
>>563
願望はもういいから、事実を調べて書いてよ、キチガイ大家さん。

566 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 22:22:23 ID:???
>>563
はいはい ごうつくばり大家 乙!!!

実際に値下げしてもらってるんだけど(笑)
大家も嫌なら拒絶するよ。

そんなの考えたら解るだろ?

567 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 22:46:34 ID:4bB9+YhW
大家に家賃を下げろと要求すると必ず下がる、
と本気で信じてるバカもいるんだね。
驚き。

568 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 23:28:47 ID:???
"周囲の家賃の推移を見て"とあるのを故意に読み飛ばしているとしか思えんな

569 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 23:35:33 ID:???
どこの田舎だ?という気もするが。>家賃交渉
東京23区の中でも中心区の話?

千代田区、港区、渋谷区、文京区、目黒区あたりの話なら詳しく。

570 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 23:37:44 ID:???
>>562
今税引き3%の元本保証の運用なんてある?
基本的に市中金利を借用金利とする限り親にとってはかなりおいしい運用。ていうか市中ローン金利より税引き運用金利が高いことは通常あり得ない。
それと贈与税がいきなり出てくるけどどういうこと?贈与は一切ないんだけど。
後半はもうちょっとローンについて勉強した方がいいよ。現金一括購入とトースター利用の金利0とが同じなら誰もトースター利用しないでしょ?
外貨については為替リスクはメリットにもなりえるので一概にリスクとして扱うのは運用の否定につながる。
また円預金での倒産リスクはない。
なんとなく論調に主観が入ってたり東京スター銀行を知らないみたいだからもう少し勉強した方がいいかも。
それと最後に、>>555は最初に分譲購入におけるって前置きしてるよ。

571 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 23:42:34 ID:???
話は少々逸れ気味だけど、購入VS賃貸の話は月の家賃が購入金額の0.5%程度が分かれ目、
という話は参考になった。

そもそも、4000万の0.5%=20万 →グロス6%で、PER16.66・・・だから、
当然といえば当然だけどね。(早く償却できる)
前スレの3500万で月20万程度の物件は結構おいしかったということだね。

分譲も賃貸も、その時の市況と相場観で合理的な選択をすれば良いのでは?
どちらかに決め付けるほうがおかしいと思う。

572 :名無し不動さん:2006/11/27(月) 23:57:28 ID:???
>>569
東京区部では家賃は下がらないと考えた方がいい。
物価や固定資産税が上がってるのに下がるはずがない。

一般的には、古くなるとともに家賃が下がるというよりも、
新築との差がどんどん開くから安くなるように見えるだけ。

・新築マンションの家賃は消費者物価とあわせて年1%アップ
・中古マンションの家賃は据え置き。

この条件だと10年たてば周辺の新築物件より1割安くなる。
30年たてば3割安。実体はこんなもんでしょ。

一度結んだ契約は相手が応じない限り変更することは困難。
調停に持ち込んでも借り主の思惑通りの結果が出ることはまずない。
他の同程度の古い物件の方が家賃が安いと確信できるなら、
速やかに引っ越す方が得策だね。

573 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:08:39 ID:???
>>572
自分が頭悪いことをそんなに必死に力説しなくてもいいですよ。

574 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:12:08 ID:ofJSlm5Y
物価が上がって家賃がさがると言うことは
今後の基本的な流れに成ると思うよ
供給大杉


575 :562:2006/11/28(火) 00:15:37 ID:???
>>570一回だけ反論

>今税引き3%の元本保証の運用なんてある?
息子に貸しても返せなくなるor返してもらえないリスクがあるんだから元本保証と比べるのは間違い。
リスク性資産なら3%は大丈夫(ちょっと前のデータでは国際インデックスファンドのここ5年は8.2%)
どっちがリスクが高いかは明確な測定方法がなく、その人の判断だからここでは触れない様にしたい。

>贈与は一切ないんだけど。
消費貸借でも税金はかかるよね?贈与と言い切ったのは私のミスです。通常贈与にするという先入観があったためです。

>現金一括購入とトースター利用の金利0とが同じなら誰もトースター利用しないでしょ?
有利と思って利用している人がいることは認めるけど、私は有利と思っていないのでだまされていると解釈してます。
(100%の現金を積めば上で言ったように有利不利は個人の判断によると思います)

>外貨については為替リスクはメリットにもなりえるので一概にリスクとして扱うのは運用の否定につながる。
もう一回読んでもらうと分かるけど、一概に悪い意味でのリスクとしてるわけじゃない。コスト0でレバレッジをかけられるけど、それは100%儲かるわけではなく損するリスクもありますよ。と言っただけ。
ちなみに、リスク云々と関係なく外貨での運用だと東京スターは2重で不利
・スプレッドが円ドルで片道1円と高い
・元本割れした時にローンの支払いも発生する
逆に受けられるメリットは他の外貨預金と同程度しかないんだから不利だと思う。ローン返済までは取り崩せないようなものだし。

>円預金での倒産リスクはない
ここは詳しくないのでなんともいえないけど、
預金保険で保護されるのは1000万までだよね?倒産してもローンの債務は残るからリスクになると思った。
相殺できればいいけど、正直倒産した場合の権利関係はよくわからん。
ローン債務が差し押さえられなければ相殺できる気もするけど、専門家に聞かないとなんとも分からんのが現状です。
訴訟にでもなったらその手間だけで円預金の金利なんか吹っ飛ぶと思うけど。

>それと最後に、>>555は最初に分譲購入におけるって前置きしてるよ。
購入に当たって親から借りようが、銀行から借りようが損得はないですよ。と言うのが私の主張。

576 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:18:53 ID:???
>>574
>思うよ
キミの思いがかなうといいね。

577 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:25:47 ID:???
新築雨漏住宅のナ○カンパニィ
(代表者曰く、安いんだから文句言うなよ貧乏人だって。)



578 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:31:56 ID:???
>>574,576
ま、マクロの需給と個人にいい物件が回ってくるかはまったく別問題
だからねえ。
しょせん、いい物件は常に売り手市場の取り合いで、需給が緩んで売
れ残るのは、屑物件だけだから。

579 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 00:35:36 ID:???
>>578
同意。昨日見に行った物件なんて、
「帰って幾つか調べてから値段提示します」と言ったのに、
「すいません、売れてしまいました」という電話が2時間後くらいに
かかってきたよ。

いい物件なんてそんなもの。
(俺はきちんとデューデリしたいけど)

580 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 07:35:16 ID:???
ごうつくばり大家 乙!!!!

581 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 07:55:11 ID:???
>>572
マジで基地外なの???

今 新築で家賃10万の物件は築30年になっても10万だよと
で、その頃には新築は同じ広さなら30万だよと。

君の主張をまとめるとこうなる訳だが・・・・

1.今後の少子高齢化で家余りになる影響は?
2.団塊世代が15年後くらいには大量に死亡し、更に家余りになるがその影響は?
3.過去30年と違い、高度成長期は望めないのだがハイパーインフレが起こるとでも言うのか?

上記質問に答えてくれ。
まともな脳みそしてればすぐに答えは出るだろう。



582 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 07:58:07 ID:???
>息子に貸しても返せなくなるor返してもらえないリスクがあるんだから元本保証と比べるのは間違い。
前提できっちり返すと書いてますが。親子といえども歴とした契約行為ですよ。

>消費貸借でも税金はかかるよね?
一切税金はかかりません。

>・スプレッドが円ドルで片道1円と高い
往路は手数料無料です。

>元本割れした時にローンの支払いも発生する
リスクのある運用だから当然でしょ?

>正直倒産した場合の権利関係はよくわからん。
わからないなら書かないでくださいね。

>購入に当たって親から借りようが、銀行から借りようが損得はないですよ。
賃貸との比較ではなく購入に限定した話という意味です。あなたは賃貸をしきりに気にしてたから。
トースターの話をしたのはローンと運用が両立できるから。

583 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 08:03:06 ID:???
人気地域の賃貸は築年数にあまりよらず内装と駅からの距離に依ると思う。

584 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 08:52:18 ID:???
その人気地区は、東京23区内のごくごく限られたブランド地域なんだが
それが世間一般の話とされる事に違和感を感じている。

例外は例外。
普通は、築古は安くなる。

585 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:04:20 ID:???
>>584
君もしかして都内知らないの?
人気エリアは都心かどうかじゃなく路線と駅に依るんだけど。
例えば東横なんて都内はおろか神奈川まで行っても人気が落ちない。
もうちょっと勉強したら?

586 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:06:01 ID:???
>>564

FXは税金で半分持って行かれるぞ

587 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:06:58 ID:???
>>585
知ってるよ バカ。
東横でも安くなるよ この基地外!!

588 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:08:54 ID:???
>>587
知らなかったんだねwハズカシwww

589 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:09:09 ID:???
それより、581に答えろよ。

この基地外め。

同じ駅、同じ広さで新築と築30年がどうなるんだよ?
古いのは安くなるのが当たり前だが、お前の主張ではそうならない。

なぜ?
事例も交えて解説してくれたまえ。

590 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:10:30 ID:???
>>588
日本語読めないみたいだね。

東横線沿線でも築古だと安くなると書いただろうが(笑)

591 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:15:06 ID:???
最近、トースタの工作員でも出入りしてんのか?
こんなとこで宣伝したって効果ないだろうに。

>外貨については為替リスクはメリットにもなりえるので一概にリスクとして扱うのは運用の否定につながる。

そりゃそうだが、トースタ工作員は、
利率も込みで為替リスクをニュートラルに評価できてるか?
為替は上がりも下がりもするので為替レートの変動分はプラマイゼロ(評価しない)。
利子に関しては確実なプラス要素、だから得、なんて都合の良い幻想を押し付けるなよ。

しつこく宣伝するなら、まずは>>564に答えてはいかがかな?

592 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:18:41 ID:???
>>586
儲かる前提ならクリック365でいいんじゃね。
税率は利子と同じ20%。

>>564は、儲かる前提がおかしいだろ、って話だと思うが。

593 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:19:14 ID:???
>>582
スプレッドくらい勉強しようよ。手数料じゃないよ。
銀行で外貨預金・海外投資で運用がお得と思っているくらいおめでたい人だから
しょうがないけど、一番重要なところだよ。

この部分があるから、東京スター銀行での預金連動ローンはどれだけ
預金を積んでも損だ。運用は証券会社経由(できれば海外の)がいい。餅は餅屋。

東京スター銀行に何かあったら、ローンは払い続けないといけないけど、
1000万以上の預金は保証されない、最低1年は50-100万以上引き出せない、
権利関係は普通の銀行ローンと同じ、になると思う。

594 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:26:19 ID:???
>>593
だから知らないなら書き込むなと何度言えばわかるw

595 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 09:31:47 ID:???
トースターの話がでた→営業と脊髄反射しないで代替の方策出したりできないの?
批判は誰でもできるんだよ。

596 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:15:07 ID:f537CwbL
都下中央線沿線で月25万で家を借りてます。
借り上げ社宅で、自己負担6万。
一生このパターンで退職後に終の棲家を購入、と目論んでいたら、主人が転職。
もちろん今の家も出なければいけません。
定年まで、あと12年 年収1200 貯金5000(内2000は今回の退職金)
新しい職場の都合で主人は単身赴任になりそう。
大学生二人と私(パート勤務)が暮らす家を買うか、借りるか悩みどころです。
主人が一緒に住めない家を買っても。。。と思いますが、
借りるとしても、ローン並みに家賃がかかるし、万が一主人になにかあったら、
と思うと、やっぱり分譲が安心なのか。
このスレを初めから読みましたが、わかったことは
自分が投機の才など何もない素人だということだけです。
くわしい方、どうかアドバイスをください。

597 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:40:55 ID:???
>>594,595
だから代替の方策はでてる。東京スター銀行預金連動ローン以外の
ローンを組む。それしかない。日本語読めないなら書き込むな。


598 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:48:19 ID:???
【長周期振動で】まだタワーマンション買っちゃだめ!【ポッキリ】

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1164677818/

599 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 10:55:47 ID:???
>>596
まず、ご自分の家族の今後12年の計画を立ててみてください。
もちろん、こうしたいという希望でいいと思います。おおよその資金計画も。
お子さんも結婚して出て行きますし、今は単身赴任が避けられなくても
ご主人と一緒に住むことになるかもしれません。
おそらく生活は激変しますよね。お子さんも交えて一緒に相談してみてください。

ご主人とご自分に何かあったときに、どういうお金が出ていって、
どういうお金が入ってくるか、調べてみてください。
あなたがある程度パートを続けられるなら、もう大きな保障はいりませんよね。

そして定年後どうしたいのか、考えてみてください。ここまできたら
家をどのタイミングで買えばいいのか、どれだけお金を残せばいいのか
わかってくるでしょうね。

600 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:12:56 ID:f537CwbL
>>596です。
>>599さん、話題豚キリしちゃったのにアドバイスありがとうございます。
ご指摘のとおり、子供たちが大きいので今後、生活スタイルが変わる可能性大です。
やはり、そんな我が家がローンを組んでまでマンションを購入することは
正しい選択ではなさそうですね。

先日、保険の見直しをFPさんにお願いしたのですが、その方も
「少子化で今後10年は安価の賃貸物件が増え、そのあと10年で
 中古物件が大量に出回ります。そこまで賃貸で持ちこたえては?」
と言われました。
この見通しは専門家の間では常識なのでしょうか。

今まで住宅手当に頼ってきたので、急に自分で20マン近いお金を負担することになり、
ちょっと動揺してご相談しました。
何千マンという買い物を何の計画もなく考えてはいけませんね。
アドバイスいただいたとおり、今後12年の計画をまずは立ててみます。

601 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:16:30 ID:???
>>597
違う。

トースタの代替案って話なら、
相当のキャッシュを準備できる前提だから、

・全額キャッシュ購入
・普通の変動金利ローン&トースタ以外の資産運用
 (ローン減税狙い。ローン金利が上昇したら繰り上げ返済)

じゃないかな。

そもそも、指摘が正しさを検証する代わりに、
脊髄反射なんて罵言を浴びせる輩に返事なんかする必要ないと思うけどね。

602 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:23:16 ID:???
>>600
>>599に賛成した上で、以下私見。
ご主人人生の転機とお見受けしますので
今は出費が少ない方向で考えるべき。
2年もすれば、ご主人が新しい職場?に
定着するか見えてくるかと。
2、3年に区切れば割安で良質な
定期借家物件も一杯ある。

2、3年後、ご主人が定着してるなら今の
家計状況から見て購入は間違った選択
ではないと思う。それまでFPさんにも
相談しながらマンション購入をよく勉強
すればなおよいのでは。


603 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:26:24 ID:???
>>596
常人以上の不動産選定センスがあって、値下がりしない物件を選ぶ能力の持ち主でない限り、
購入vs賃貸の損益分岐点が12年より短いなんてことはありえません。
一般論としては、12年だけの需要であれば賃貸の方が得です。

ということは、ポイントは12年後、
其の物件に住み続ける可能性がどのくらいあるか?、となります。
子供が独立して広さが要らないとか、リタイア後は田舎に隠居したいとかいう話であれば、
購入が得ということはまずないでしょう。
逆に、旦那もリタイア後は戻ってきて、そこを終の棲家にするのなら、
購入も良いかもしれません。(要計算ですが)

604 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 11:54:39 ID:npPF8M0x
>>596
だんなは毎月19万の補助が無くなることを分かっていたのかね?

それとも銀行にありがちな出向、転籍?

まあ、居住する人数が変動しそうなことを思うと12年で賃貸でよさそう。

605 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:18:29 ID:???
現金あるのにローン組んで運用って儲からないだろ。
35年ローン金利が3%だとしてローン減税が1%だとしても税引き後の元本保証金利が2%以上の商品ってある?
トースターは金利が割高だからあまり一般的じゃないよ。あれは現金で8割とか用意できたり数年で何千万も返済可能な高所得者向けサービス。庶民にはあまり関係ない。
脳内金持ちにうってつけw

606 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:26:21 ID:???
>>605
2%だったら日本国債で余裕で行くんですが・・・・。
20年、30年ものとか。


607 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:28:35 ID:???
ま、20年も寝かせておける金のないヒトには関係ない話でしたね。

608 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:31:18 ID:f537CwbL
>>596です。
アドバイスいただいた方々、本当にありがとうございます。
自分の生活だというのに、他の方のご指摘で気づくことがいっぱいです。
2.3年後には東京を(私が)離れる可能性もあるわけで、
それなら定期借家物件でもかまわない、たしかにそうですよね。
損益分岐点などというのも、全然考えていませんでした。
とりあえず、目先の出て行くお金に気をとられていて。。。

老後は退職と同時に便利なところに小さいマンションを購入し、
70代になったら、それを売却して老人用の施設に移るつもりでした。
これも個人の都合と社会情勢の両方から、計画練り直しといったところでしょうか。

主人は転職先でも住宅手当を交渉するつもりだったのですが
残念ながらうまくいかなかったのです。
思い切って購入しようか、ということになったのですが、
家族のために一生懸命働いてくれる人をよそに置いて
新しいマンションに親子三人がぬくぬく暮らすのはちょっと申し訳なくて。
「家がないんだからさっさと独立しなさい」と子供にはっぱをかけるのも
ニート防止、未婚防止に役立つかもしれませんね。
いろいろありがとうございました。少しずつ勉強します。

609 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:32:34 ID:???
>>607
今20年30年2%程度の金利で寝かせる危険性って考えてないの?
俺なら例え金があっても絶対やらんな。

610 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:32:44 ID:???
あと高格付けの社債なら5−10年でも2%いくよ。
トヨタとか。


611 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:34:22 ID:???
なんで、現金あるのに35年固定金利なんだよ。

現金があるなら、キャンペーンでもなんでもいいから、最も低い金利でローン組め。
[減税分+安全な運用]よりも低い金利で貸してくれるところはいっぱいある。
勿論、数年後に逆ザヤになる可能性はかなり高いが、そのときは繰り上げ。
本当にやるなら、手数料込みでの採算性を検討しといた方がいいけどな。

後半に至っては支離滅裂。
トースタ論議は、現金があることを大前提とした上での議論だろ。
お前のいうとおり、仮にアレがホントに高所得者向けのサービスなら、
脳内金持ちよりホントの金持ちに向いてるだろ。アホか。

結論:>>605は頭悪すぎ。

612 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:35:26 ID:???
>>610
へー。税引き後でそれはいいね。

613 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:38:58 ID:???
>>611
何荒れてるの?
短期じゃローン減税活かせない上に短期の運用でどれだけ運用益でるんだよ。
それに短期じゃローン保証金だって馬鹿にならん。
もう少し考えて書いた方がいいよ。

614 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:41:53 ID:???
>>613
相変わらずアホだな。
もう100回読み返せ。

615 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 12:48:47 ID:???
>>613
>>611は、

>結論:>>605は頭悪すぎ。

って言いたいだけで、

>本当にやるなら、手数料込みでの採算性を検討しといた方がいいけどな。

ってとこから察するに、単に605の例よりマシってだけで、
これで本気で儲かるなんて思ってないでしょ。

いい加減、トースターは飽きたよ。

616 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:02:22 ID:???
日本人の平均よりは情報リテラシー能力の高いと思われる2ちゃんねるの中にも東京スターの預金連動型住宅ローンを有利と思ってる人がいるんだね。
全額現金ならともかく>>559みたいに一部借り入れでも得だと思ってるのをみると、一般ではだまされるのもしょうがないと思えてきた。

617 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:07:32 ID:npPF8M0x
>>473-474
の試算を見ると300万、年間で貯金できれば
いずれにしても20年で1億ちかく行くんだな・・・。
俺は働き始めてからの貯蓄額が100,200,300,300,300で今1800万ある。
一人暮らしの間だけかな?
最初の年の100万はものすごくしんどかったけど(毎月7万+冬50万ぐらい)
今はこのペースなら保てそうだ。
マンション買うかどうか微妙だ・・・。
一度9桁の残高を見てみたい・・・。

618 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:08:34 ID:8/bV0YX5
マンションより賃貸のがいいよ。
毎月馬鹿くせーと思うかもしれないけど
手続きは簡単だし、何かあったらすぐ出れる。
いろんなこと考えると、賃貸がいいよ まじで。

619 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:10:07 ID:???
>>615
自演くせーーーー

620 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:11:19 ID:???
>>618
そのいろんなって部分を詳しく書いてくれ

621 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:15:13 ID:Hg6zzsyw
買ったときより高く売れますた
一括買い
ローン組む馬鹿なビン盆認にはむりか

622 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 13:50:16 ID:oMmUSEfw
いつ買ったの?


623 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 14:18:39 ID:???
どこ買ったの?

624 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 17:25:34 ID:???
>>617
独身なら無駄遣いしなければいくらでも貯まるよ。
2馬力で働くともっと貯まる。
専業主婦や浪費癖のある嫁をもらうとオワル。
がんばれ。

625 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 17:42:13 ID:???
>日本人の平均よりは情報リテラシー能力の高いと思われる2ちゃんねるの中

真剣に購入と賃貸を比較検討している人以外は、双方の煽りだからね。
得だろうが損だろうが、儲かれば関係ないんだよ。
それが得と思っている人がいるんだな、と生暖かく見守るのが吉。これが2ちゃんリテラシー。

626 :名無し不動さん:2006/11/28(火) 19:22:09 ID:???
>>622-623
つ[基地外はスルー]

627 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 10:04:50 ID:???
統合失調症の発症率は1%。上下左右にそういう人が来る確率は4%。
この例のように適切に治療されてない場合は怖くて買えない。自傷他害、火事も起こすし。


分譲マンションに私・主人(共に30代前半)・幼い娘3人で暮らして2年が経ちます。
隣人・・・といっても4ヶ月ほど前に引っ越されたのですが、ご夫婦(子供なし)の
奥様(40代後半)がこの春頃から様子がおかしくなりました。
(略)
今もまだ私達を相当恨んでいると確信しましたし、本当に怖いです。
ttp://www.so-net.ne.jp/vivre/kokoro/psyqa0818.html



628 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 11:21:31 ID:???
>>581
>1.今後の少子高齢化で家余りになる影響は?
現在でもすでに住宅ストックは余っており家余り状態だ。
しかし都心や優良住宅地の家賃は下がっていない。

2.団塊世代が15年後くらいには大量に死亡し、更に家余りになるがその影響は?
まずお前がその影響とやらを説明するべきだろ。
古くなるにしたがって確実に家賃が下がるならその下落率をぜひ知りたい。
また、団塊世代死亡が家賃に及ぼす影響もね。

>3.過去30年と違い、高度成長期は望めないのだがハイパーインフレが起こるとでも言うのか?
なぜハイパーインフレの話しが出るのかわからないけど、
日本は国家財政が破綻状態だから今後30年間にハイパーインフレが起こる可能性は十分ある。
ハイパーインフレが起こらないまでも統計が示してるように物価は緩やかに上昇する。
バブル崩壊後の異常な資産デフレが永遠に続くと思ってるとしたらアホ杉。

629 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 11:46:24 ID:wZXKUME0
>>628

>現在でもすでに住宅ストックは余っており家余り状態だ。
>しかし都心や優良住宅地の家賃は下がっていない。

スットク余剰=即時下落とはならない。供給価格は
ある程度までコントロール可能だからね。
ただし、臨界点を超えたときに雪崩をうったように下落する。

>古くなるにしたがって確実に家賃が下がるならその下落率をぜひ知りたい。

下落率は正確に予測できる性質のものではないが、地価ベースで
4割程度の下落は見込まれる。

>ハイパーインフレが起こらないまでも統計が示してるように物価は緩やかに上昇する。

財政破綻による破局的なハイパーインフレが起きないならば、
物価が上昇する根拠はもともとない。新興国への投資で稼ぐように
なった先進国の物価はむしろ下がる方向にある。

630 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 11:48:51 ID:Bd5lLZKC
ごうつく大家 乙!
まったく説明になってない。
開き直っただけ。
長いこと考えてこれかよ。
お前には失望した。

631 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 12:28:37 ID:???
>>629
>スットク余剰=即時下落とはならない。供給価格は
>ある程度までコントロール可能だからね。
>ただし、臨界点を超えたときに雪崩をうったように下落する。

すべての不動産を均質なものとしてる前提がトンデモ。

>地価ベースで
>4割程度の下落は見込まれる。

地価と住宅家賃にどんな関係があるか説明が必要だね。
また、4割程度の地価下落の根拠もね。
ちなみに、この説によれば地価が上がれば住宅家賃も上がる。
そして現在、都市部を中心に地価は上昇に転じてる。

>新興国への投資で稼ぐようになった先進国

で、いつ日本が新興国への投資で稼ぐようになるんだ?

632 :通りすがりですが:2006/11/29(水) 12:52:01 ID:rPo48qqG

> で、いつ日本が新興国への投資で稼ぐようになるんだ?
貿易収支をみればわかるでしょ。
もう稼いでいるよ。

633 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 15:46:15 ID:???
>>632
日本の投資先は米国債だと思ってたけど違うの?

634 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 15:49:22 ID:GHDrqiLP
>608
思い切って購入されたらどうですか?定年後なんて言っていないで。
大金はたいて買う家なら、少しでも長く住みたいでしょう?3000万を頭金にすれば、
23区内でもまあまあのものは買えるはず、思い切ることですよ。
都下に一戸建てを購入しましたが、どうなることか不安だらけだった返済も
着々しており、頑張って繰り上げ返済もしていますよ。
購入してローンを返す方が家計の管理もし易いものです。貯金を増やすのは難しい。

635 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 16:11:37 ID:???
>>634
無責任でむちゃくちゃだ。マンションのモデルルームでの営業マンのセールストークみたい。
>>608さん、
思い切って買うのはDQNだけですよ。普通の人は将来計画立ててから買う。

636 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 18:23:53 ID:rPo48qqG
>>633
http://www.jetro.go.jp/jpn/stats/fdi/
ここのエクセルシートで国別国際収支をみればわかる。
2005年は米1/3、アジア1/3、他1/3
ぐらいになっている。

637 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 20:05:40 ID:???
>>633
政府・日銀の話と経済全体の話の区別がついてないようですね。

638 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 20:28:42 ID:???
>>629
マンハッタン島を首飾りと交換したインディアンの例を引くまでも
なく、人類の歴史はインフレと切っても切り離すことはできない。

理由1:紙切れを印刷するコストはただみたいなものなので、輪転
機は国家にとって、打ち出の小槌そのものであること。
理由2:資本主義は先行投資なくして成り立たない。先行投資はイ
ンフレなしには成り立たない。故に資本主義はインフレなしには
成り立たない。

639 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 21:40:25 ID:94tgvlbf
とりあえず俺のオッパイ吸っとけ

640 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 21:58:24 ID:???
>>629
>財政破綻による破局的なハイパーインフレが起きないならば、
>物価が上昇する根拠はもともとない。新興国への投資で稼ぐように
>なった先進国の物価はむしろ下がる方向にある。

ハイパーインフレが起きないならば物価は絶対上昇しない?
そんな信じがたい珍説を誰から聞いた?
先進国の物価はむしろ下がる方向って…これも意味不明じゃん。
何に対してどの程度下がるのかを書くのが論理的な文章のマナー。
賃カスのバカっぷり満開だな。

日本以外の先進国で進んでるのはインフレ率2-3%のクリーピング・インフレ。
日銀のインフレ目標値も0-2%だから、
ここで分譲派が設定してる1%程度の緩やかなインフレはむしろ控えめな数値。
長期のシミュレーションを行うならば、当然織り込むべき変数だね。

641 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 22:28:33 ID:???
そういや、ほんの10数年前にはデフレなんて絶対に起きないと思われてたっけ。
640みたいなのは、歴史から何も学ばないタイプだな。

まあ、640が何を言おうが、
俺がシミュレーションを行うときはインフレはゼロで計算する。

大体、インフレ込みで株・金・外貨・不動産を比較すると、
今の日本の不動産は最も分が悪い投資先だからね。
インフレゼロで比較するのがちょうど良いバランスだよ。

642 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 22:46:47 ID:???
なあ投資ってのはどっちに転んでも大怪我をしないように備えておくもんじゃないのか。
インフレはおこる、おきないでそれぞれのシナリオはあるんだろうが、どっちかだけに
かけるのは投機だろう。
現状でもインフレ、デフレともそれぞれ懸念材料があるので
私は海外も含め複数の資産に分散するよ。

643 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 22:59:53 ID:???
>>628
2015年頃には2軒に1件が単身者か夫婦2人の世帯となる。
これは、住宅に広さを求める必要がない世帯の増加を意味する。

2015年頃には、人口が減るだけでなく、世帯数が減少に転ずると
予想されている。これは、物理的に住宅が余る時代を意味する。

2025年この年を境に大学進学人口がぐっと下がる。
もちろん進学・就職・就業の為に上京する若者も減る。
(同じ比率でも母体数が減るから)

東京都の資料でも 2005年を境に区部の人口は減少と予測されている
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/keikaku/tyukan/3syou/3syou1.htm

需要が減り、供給が増えれば賃貸価格は下がる。これが市場の原理です。
都心一部の人気の場所を除き、賃料上昇があっても一時的です。

644 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 23:25:45 ID:MWvUeDaq
リクルートの調査によると、

東京区部、過去6年間で、
中古マンションの賃料は2%↑
中古マンションの価格は9%↑

インカムリターンは、
2001年 +6.22%
2006年 +6.12%

キャピタルリターンは、
2001年 −2.41%
2006年 +9.09%

ttp://www.recruit.jp/library/house
ttp://www.recruit.jp/library/house/H20061115/docfile

インカムが高くてもキャピタルで大損すれば購入は不利。
それはそうなんだけど、でもそれは10年以上前の感覚だろ。
家賃に見合う水準まで価格が落ちてるから、
バブル後のような暴落を必要以上に警戒するのは愚か。
データが示してるように、家賃も価格もインフレ基調。
2001年に購入し5年間運用して売却した奴は大もうけしてる。

645 :名無し不動さん:2006/11/29(水) 23:42:25 ID:???
>>644
新たなデータサンクス
千葉のインカムゲインが怪しいほど高いけど、それを除くと興味深い。
(千葉、埼玉のインカムゲインが高いのは空室率が考えられていないからだと個人的には予測する)

漏れの感想は
・インカムゲイン、賃料指数の変動が少ないので賃貸を選ぶと予測どおりのコストで将来を過ごせる確率が高い。
・逆にキャピタルゲイン、価格指数は変動が大きいので
分譲を選ぶ場合は損をしないためにタイミング・物件のシビアなチョイスが必要。その代わりリターンも大きい。
(現に2000年1月の価格指数100には戻っていない)

このことから安全派の賃貸、リスクをとって儲けを狙う人のための分譲という気がする。
確かに4〜5年前に購入して今売却できれば大きく儲けられているけど、将来どっちに転ぶか分からないし・・・・
(たとえば今売るのがいいのかまだホールドなのかが漏れには判断付かない)

646 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 01:19:09 ID:???
>現在でもすでに住宅ストックは余っており家余り状態だ。
>しかし都心や優良住宅地の家賃は下がっていない。


違うね。

現在は、団塊の住み替え需要と団塊ジュニアの初回取得需要で住宅需要は旺盛。
マンション建設ラッシュ、マンションブームなのはそのため。


>また、団塊世代死亡が家賃に及ぼす影響もね。


アタマ大丈夫かお前?

IS/LM曲線も知らない低学歴だったら以降の議論には参加は無用。失せろ。


>バブル崩壊後の異常な資産デフレが永遠に続くと思ってるとしたらアホ杉。


日銀ですらコントロールできていないマネーサプライを予測するとは(苦笑



購入派ってやっぱすげえや(苦笑

647 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 08:19:37 ID:???
キャピタルゲインが確実に期待できるなら、
即金orフルローンに関わらず、購入が得だよ。
議論する必要なんか無い。

だから、都合の良いインフレを試算に盛り込めなんて言う購入しちゃったクンは、
安心してこのスレから出てけよ。

648 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 10:04:02 ID:???
都心の物件は上がってるよ。
仲介やってて実感するモンね。
ファミリーが上がるのはまだわかるけど
青山とか赤坂とか港区・新宿区の1Rまで上がってる。
土地とかビルとか上がりまくってるから
都心のマンション用地なんて殆ど仕入れられない。
大体がビル用地か数字叩いてファンドに合うならぐらい。
戸建用地かう戸建屋なんてエンド値で買うからね。

649 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 10:20:40 ID:???
>IS/LM曲線も知らない低学歴だったら以降の議論には参加は無用。失せろ。

IS/LMなんか今さら使わないだろ。こないだ死んだミルトン・フリードマンは低学歴か。

650 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 11:05:08 ID:gQmaHoym
>>違うね。
>>現在は、団塊の住み替え需要と団塊ジュニアの初回取得需要で住宅需要は旺盛。
>>マンション建設ラッシュ、マンションブームなのはそのため。
君さ、もうちょい謙虚な態度で吸収できることはしたほうがいいよ

今年の6月に住生活基本法案が制定された趣旨を知ってればこんな主張は
論外だろ。もはや住宅の供給戸数は世帯数を上回ってるんだよ。
住生活基本法案の施行によって住宅は量から質へ変わっていく方向
質の高い住宅はまだまだ供給不足だが質を考えなければ住宅は余っている

651 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 12:29:31 ID:MQPCZEqX
ここしばらくは上がるだろうが天井は近いと思う。
景気の先行きが不透明だから。
景気が冷え込めば不動産も下がる。
不動産だけが上がり続ける訳が無い。


652 :名無し不動さん:2006/11/30(木) 23:01:47 ID:???
>>646
うっひゃ〜 IS/LM曲線?いつの時代の話してるんだ?グローバル経済ってしらねーんだな。
いかにも 「古典経済学の教科書を読みました!」 って感じだな。




653 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 00:09:54 ID:???
>>647
Q1
賃金の下方硬直性が前提の労働慣行において、デフレ下で
大量失業やデフレスパイラルを発生させない方法があるな
ら述べよ。

Q2
民主国家において、大量失業を生み出すマクロ経済政策が
支持されると考えるのであれば、その理由を述べよ。

654 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 00:22:39 ID:???
そうか、これだけマンションブームなのに住宅余ってんのか・・・

今買ってる奴はアレか?その物件と心中だな!

655 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 00:47:49 ID:???
そりゃ、住民の方が住宅より多かったら、ホームレスになるしか
ないからな。住宅の方が余ってないとやばいだろ。
そのことと、住民が自分の住居に満足してるかは別問題。

656 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 02:40:50 ID:???
>>655に代表される購入派見てると惨めったらしくてこっちまで悲しい気持ちになるよね


657 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 05:27:12 ID:gpaaTirn
賃貸派=田舎もん。若しくわ田舎から上京してきて今だに土地オンリーが実物資産と思い込む時代錯誤も甚だしい変な人。親からはマンション買うなら山買えと教育され本気でそう思ってるwww

658 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 06:07:28 ID:???
657=購入ローン基地外 

659 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 07:32:16 ID:???
>>657
分譲派のほうが田舎者(不動産が一番の資産と思ってる)か時代遅れだと思う
検討したうえで分譲を選ぶならすばらしいと思うけど、
周りが持ってるからとか、不動産を持ってないと漠然と将来が不安とか思考停止で買うのは馬鹿だと思う。

660 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 07:34:49 ID:???
>>653
だから、お前の脳内のストーリーどおり、
デフレは100%起きないってことでいいって言われてんだろw。
お前の脳内ではそれが揺ぎ無い真実なんだから。

もうこれ以上、誰もお前なんかと神学論争する気はないの。
さっさと満足して出てけよ。

661 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 07:49:17 ID:???
個人所得伸びてないでしょ? 
国内消費が伸びないんだから、景気の維持もいつまで
続くのか、(殆どGDPも伸びてないんだけどね) 
フリーターが高齢化して、団塊が定年なんだから、
当たり前の流れなんだけど。 
株価も上がらなくなってきたし、そろそろやばいんじゃない?
 

662 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 07:57:24 ID:???
>>659
じゃあおれはすばらしいなw

663 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 12:11:11 ID:w9EJR1cA
>>657が購入派の知能レベルの代表ということでw

664 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 12:40:39 ID:???
マンションは耐久消費財。見栄とメンテに金のかかる外車新車と同じ贅沢品。

これからは給料下がって不動産は高止まりだよ。

小市民は小さな戸建てで、出費切り詰めて自己防衛するしかない



665 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 20:58:52 ID:???
>>659

俺もすばらしいな。不動産値上がりしてるしな。
売って欲しいというオファーが来たから、そろそろ戸建に乗り換えるぜ。

666 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 21:17:39 ID:???
>>665
戸建てに乗り換える理由を教えてくれ。

マンションに価値はないと見ていて土地部分の多い戸建て?
なんとなく今までの慣例からマンションより戸建てと思ってる?
これから不動産が下落すると見てローンをなくすために安い田舎の戸建て?

>>659が言うように十分に検討して購入したんだったら、戸建てに乗り換える理由がよくわからん。
マンション派、賃貸派とも気になると思われるところだからおしえてほしい。

667 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 21:50:13 ID:???
┏┳┳┓     ハイ.     ┏┳┳┓
┏┫┃┃┃     雑談は   ┃┃┃┣┓
┃┃┃┃┣┓   ここまで ┏┫┃┃┃┃
┃      ┃┃┏━━━┓┃┃      ┃
┃ 雑談   ┣┫ . ・∀・ ┣┫. STOP!┃
┗━━━━┛┗┳━┳┛┗━━━━┛
            ┏┻┓┃
        ┏━┛  ┣┻┓
        ┗━━━┫  ┗━┓
.             ┗━━━┛


668 :名無し不動さん:2006/12/01(金) 22:36:07 ID:???
>>666
家族構成が変わったとか庭に柿を植えたくなったとか。

669 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 08:01:35 ID:???
>>666

>>668さんが正解!

理由:
・予想外に早く家族が増えたので、広いスペースが必要になった。
・2段階購入(2回住み替え)も考えたが、手ごろな物件が見つからなかった。
・80平米クラスのマンションの値段は戸建とそんなに変わらない。

(私が買えるレベルの)戸建はマンション以上に供給が少ないのですが、
両にらみに探していたところ、良さげな物件を見つけたので買おうかな、と
思っています。

場所や金額は終わったらご報告します。

670 :669:2006/12/02(土) 08:43:23 ID:???
(都心の)マンション相場は数年前に比べてそれなりに上昇しているので、
マンションを売って、地べたのある戸建にしても良いかな、と思った次第。
オファーに応えれば、相場よりも高く売却できますしね。

現在の相場を見ると費用は、賃貸<購入 となる可能性が高いと考えてます。
ただし、金利は引き続き低いので、良い物件を見つけられれば購入にもチャンスはあるかも。
それはいつもそうですけどね。相場としては誰もが儲けられる局面ではないかと。

671 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 08:53:00 ID:???
良い物件(あまり値下がりしない/値上がりする)を見つけられればチャンスはある。
当たり前すぎる。

実際は、5年10年で賃貸より低コストになるには、滅多にない”良い”物件じゃないとダメだし、
20年30年となると、それだけのスパンでみて"良い”物件なんて分かるわけが無い。

都心なら大丈夫、なんて、
昨今の事情を遠い未来にあてはめただけの根拠ゼロの宗教には乗れないよ。

672 :669:2006/12/02(土) 09:18:17 ID:???
>>671

当たり前は承知しているけど、PER12,3倍のマンション買えばよいのでは?
俺はそれを買って、今度は売ろうとしているわけだが。

2000マンくらいで買ったものが、3年ほど保有で2,300万益が乗り、その間の家賃も
500マンくらい浮いている訳だが。

しかも、不動産リテラシーも向上したわけだが。(Priceless)

673 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 09:25:55 ID:???
>>672
同意。
5年住んで買値かそれ以上で取引される物件は「極めて稀」ということはない。
むしろ今から5年前はかなり底値に近かったころだからなおさらあり得る。
つーか、2002年頃の物件ってかなりの数値上がりしてるんじゃねーか?

674 :669:2006/12/02(土) 09:34:54 ID:???
>>673
ですよね。前にも書いたけど、賃貸派は全然不動産相場を見てないんですよ。
それで購入=損、みたいなこと言ってて「はぁ?」という感じです。

不動産は株とかと違って一物一価だから値付けが難しいし、相対だからやりようによっては
チャンスがあるわけですよ。それを購入=損だから、と決め付けることで自分から遠ざかってる。

今の相場で難しいことは理解しているけど、手間をかければ良い物はあります。
現金化を急いでいるものを探すんですよ。それには自分がいくらまで資金調達可能かを定期的に
調べておくことが必要。年齢と収入(+貯金)と金利。


675 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 09:41:41 ID:???
賃貸派だけど、値上がりしていることは同意。これは間違いない。
(東京の場合。地方は知らん)

賃貸派の漏れが気にしているのは以下の3つ
・取得、登記にかかるコストを支払った上で5年落ちで値上がりしているといえる物件がどのくらいあるか。
(調べたわけではないけど、全部が全部当てはまるわけではなさそう)
・今賃貸に戻るならその人はおそらく勝ち組。ただ、今後も住み続ける(or買い換える)場合、まだ上がるかどうか。
(ここが不確定要素。漏れには自信がない)
・得られるリターンがリスクに見合っているか
>>672氏の場合3年で2〜300万(PERの書き方からそう判断しました。二千三百万だと圧倒的な勝ち組)のリターンとのことだけど、
300万としても利回りは4.67%後は、住宅コストを抑えることの出来たコストと支払った金利のコストをどう評価するかだけど、
漏れの感覚では借金をしたリターンとしてはあまりいい取引とは思えない。
(ここは個人の感覚。これでリスクにあったリターンと考える人も多数居ると思うし、間違ってないと思います。)

ただ、賃貸派の一部が言うように分譲は不利だとは思わん。
自分が価値の上がる物件を見抜けると思うなら十分にありだと思う。
分譲はコスト圧縮効果があるのは事実だから、それが借金のリスクに見合うと思えるなら分譲も不利ではない。
現に漏れも会社に住宅補助がなく、結婚するのがもう5年早ければ購入を検討していたかも。

あとは「不動産リテラシーの向上」のプロセスを楽しめるかどうかが大きいのかな。
私は不動産より金融商品の案内を見るほうが好きなので、本質的には向いてないのかも。

676 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 10:22:04 ID:wLDrl+MV
賃貸って値上がりしてる?
引越しが趣味で、3年ごとくらいに賃貸や分譲貸しを渡り歩いてる@東京
ここ数年賃貸物件が増えて、ファミリータイプでも借りやすくなってるよ。
特に戸建て貸しが増えてる。
以前は転勤のため期間限定の物件ばかりだったのに、今はいろいろ。
以前は家賃の値上がりを心配したけど、これからは値切れそうだな、という手ごたえあり。
東京といっても、ものすごく都心をねらってるわけではないからかもしれません。

677 :669:2006/12/02(土) 10:44:53 ID:???
>>675

値上がりしている必要は無いと思います。値落ちや売買コストが事後的に家賃となるので、
横ばいでも全然OKです。
(私の会社は家賃補助という制度がないので。入社後3年間限定の寮生活で種を作りました)

コストとリターンをもう少し正確に書くと、当初支払った現金は頭金200+リフォーム、売買、登記等コストで300。
リターンは支払わずに済んだ家賃500万、売買によって得られる(予定)キャピタルゲインが200-300万。

別の言い方をすると、取得原価が2200で、現在の残債が1550。それが2400or2500で売れそう、という状況。
現金として拠出しているのが500万なので、手数料引後2400で売れれば、500が850になって帰ってくる。
(2400-1550)

私はそもそも全額現金で買うほどのお金がなかったので、レバレッジ効果が出ています。
一方、株や外貨の運用は・・・冴えませんでした。(ここは私の責任)

借りていればもっとコストがかかっていたし、売買としても儲かっているので、OKかと。

678 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:06:29 ID:???
株や投資が賃貸派の牙城だけど結局個人投資家で儲かってるのって10%に満たないんじゃないの?
もちろん不動産も儲かってる人は同じかそれ以下の割合だろうけど値上がりする要素の事前情報入手は不動産の方が多いと思う。
例えば再開発予定地域は大分前から公開するし鉄道開通予定もそう。具体的には今の湾岸や武蔵小杉なんてのはずっと以前から予見できてたわけだ。
これは極端な例だろうけど、俺の知ってる某値上がり物件には再開発関係者幹部が多く住んでいる。インサイダーのない不動産は知る側にとって非常においしい投資だよな。


679 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:07:04 ID:???
過去、誰それがどこを買って儲かった、なんて話には、
真実・脳内に関わらず、何の意味もないんだよ。

別にここで報告されなくても、リアルな友人知人の話で十分。
購入行為が今のところ得って状況にいる奴もいれば、
購入が損(売って引っ越した)で確定した奴もいる。
過去の事例を疑う理由もなければ、
局所的かつタイミング次第で、今後も必ず起こりえる話だってことは、誰も否定してない。

>自分が価値の上がる物件を見抜けると思うなら十分にありだと思う。

この文は正しく、かつ、購入楽観派の本質を突いている。

自分にその能力があると信じるのは勝手だが、傍から見れば丁半博打をしてるだけ。
客観的に見てそんな能力を持ってる香具師は、
自己居住で賃貸/購入のどちらかなんて次元じゃなく、
ビジネスとして不動産業を始めればいい。
同業者にそんなエスパーみたいな奴はいないから、
見る間に億万長者になれること間違いなし。

ここ数年調子が良くなってきたからって、10年20年先を見抜けた気になってんのか?
いい気なもんだとしかいいようがないね。

680 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:12:24 ID:???
俺の住んでる万村も3年落ちで140%upだから今のところ当たり物件といえるが、よく周りから運がよかったなーと言われる。
これは全くナンセンスで10年も前に公表されてるプロジェクトがようやく動き始めたから地価が連動して上がっただけなんだよな。
マスコミが取り上げてから動くような連中はすでに情報戦で負けている。
誰にでも集められる情報を的確に収集するだけで不動産では十分儲けられる。

681 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:19:50 ID:???
>>678
>株や投資が賃貸派の牙城だけど

このスレの上の方もちゃんと読めよ。

先週末に購入派が精神崩壊してたろ。
そんときの試算では、資産運用利率は大抵2%程度だったぞ。
2%って何の利率だと思う。長期国債相当だぞ。
欲さえかかなければノースキルで得られる利率だよ。

むしろ、今や購入派の最後の牙城が、
購入不動産の値上がり(or価格維持)なんだろ。
賃貸派の方は、各種リスクの話を出すまでもなく結論が出てしまい、
すっかり拍子抜けした感じ。

しかも、前述の試算では、5000万の物件が50年後に2000万で売れるっていう
随分購入に甘い条件設定になってたような気がするけどね。
20年後に1割減で売れるとか、そういう条件にして欲しいのかね。

682 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:21:26 ID:???
>>680
>誰にでも集められる情報を的確に収集するだけで不動産では十分儲けられる。

だったら今の仕事やめて業者になれや。

それとも、万村業者乙とでも言えばいいのかw

683 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:31:22 ID:???
>>682
どうやって、低利で大量の金を調達するの?

個人の住宅ローンは低利で長期間だけど、これは勤め人としての看板を利用しているから。
普通は低利で金を調達できないんだから、業者になったらなかなか儲けられない。

俺の親戚でやっている人がいるけど、オリックスでもなかなか難しいと言ってた。
結局、やる気のある金持ちがますます金持ちなるだけ。目利きは金持ちに情報を提供して
金を得るのがせいぜい。

684 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:38:10 ID:???
>>681
2%じゃローン金利に遠く及ばないんですけど。しかもどうせ税引き前でしょ?
超低金利が購入の最大要素ってことくらいわからないの?

685 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:39:30 ID:???
>>683
論点ズレすぎ。文脈嫁。

近未来通信だの平成電電だのの被害者ってどんだけ馬鹿なんだと思っていたが、
お前はその同類か?

「誰にでも集められる情報で儲かる」

これだけで普通、何かおかしい話だって気付くだろ?

686 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:41:49 ID:???
株や投資は仕事の方手間ではとてもじゃないが儲けられないが
不動産は最低限の情報さえ調べればローリスクハイリターンを得られる。
言い代えれば株や投資をやってる連中はプロだが家を買うのは素人だからな。競争相手が素人同士なら出し抜くのはたやすい。

687 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:46:36 ID:???
>>684
>2%じゃローン金利に遠く及ばないんですけど。

ローン金利に及ばなかったら、だから何なの?
個人が、ローン金利以上の利率で安全な運用ができるって話の方が、
本質的にはありえないだろ。
だったら金融機関も、住宅ローンなんかやめてその方法で運用するよ。

運用利率を「ローン金利には遠く及ばない2%」程度で試算したとしても、
購入が得には見えなかったって内容へのレスとは思えん斜め上っぷりだな。
お前本当に日本人か?

688 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:46:40 ID:???
>>685
具体例を出そうか?
品川駅港南口周辺開発がそろそろ始まる。
駅近万村がボチボチでるからそれ買ってみ。
今は世間は「所詮港南」と見くびっているがサウスゲート後は見違える街になる。
その頃には「やはり港区」に変わり、駅近物件は勝ち組物件になるよ。

689 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:48:55 ID:???
>具体例を出そうか?

いらん。

690 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:53:35 ID:???
>言い代えれば株や投資をやってる連中はプロだが

そうか?
むしろ株の方が素人比率が高いだろ。
つうか、馬鹿比率といった方がいいかな。

本屋で適当なチャート本を、一度手にとって見てみろ。
今のなんちゃって投資家のレベルがよく分かる。

691 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 11:54:01 ID:???
ただ、2002年頃の物件に比べると値上がり率は見劣りするだろうな。
結局2002年の物件は00年前後に大企業の福利厚生統廃合や移転で都内に大規模な土地が低価格で放出されたことが安値の最大の要素になった。
こんなことは誰でも知っている、一般的な情報。しかし熾烈な抽選が繰り広げられたかというとそうでもない。そして今やそれらの物件は買値の何割増という高値で取引されている。

692 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:01:06 ID:???
>>674=669
>賃貸派は全然不動産相場を見てないんですよ。
偉そうだな お前。
不愉快だ。

相場見てるよ、数年前が底も知ってるよ。
その時は買わなかったんだから、過去の事いってもしかたないだろ。
あの頃、都心タワマンでも買ってれば誰でも儲かったわな。

でも、これからはそう簡単には相場は上がらないだろう。
ここ1年で上がってしまったからな。
プチバブルの天井近くの状態だと思う。

ここから購入が良いのか、賃貸が良いのか議論してるわけ。
今後の景気減速と社会保障負担増で同じ給与なら手取りは減ってゆく時代を
踏まえて議論しているんだよ。

お解り??


693 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:06:43 ID:???
賃貸派がしがみついてるおバカな妄想
・自分の賃金所得は上昇し続ける。
・不動産を購入せず頭金を株で運用すれば確実に儲かる。
・家賃や不動産価格は下がり続ける。団塊の世代が氏ねば暴落間違いなし。
・インフレはありえない。なぜならハイパーインフレが起きないから。
・家賃を下げろと要求すれば大家は必ず家賃を下げる。
・IS/LMで不動産の価格や家賃の動きを説明できる。

694 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:14:01 ID:???
購入派がしがみついてるおバカな妄想
・自分の賃金所得は上昇し続ける。
・不動産をローンでも購入すれば、家賃を払い続けるより得だと妄信している。
・家賃や不動産価格は上がり続ける。団塊の世代が死んでも自分の物件は関係なし。
・デフレはありえない。
・自分には転勤やリストラは無いと信じている。
・家賃相場が下がってるのを認めない。見たくもないし、聞いても信じない。
・ 資金運用から目を背ける。長期国債でも2%近くの金利収入を元本確保で誰でも得られるのに
 危険な株式投資となぜか比較する。
 (株式でも電力株等の配当利回り2%〜3%の高配当株を買えば良いだけなのに)

695 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:17:04 ID:???
>>694
>・家賃相場が下がってるのを認めない。見たくもないし、聞いても信じない。
認めてやるからデータをよろ。

696 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:17:06 ID:muAr12vG
集団ストーカーメンバー
足立区竹ノ塚周辺で
ボロアパート管理の大塚姓はガチ
道楽商売系はやばい
主にババア軍団で活動
狙われるのは
ババアが好む年下男性と
息子の餌食候補の女性
川崎市中原区の大塚姓もガチ


697 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:21:46 ID:???
過去レスにウプされてる家賃関係の公的データ

【長期時系列】
>総務省の消費者物価指数のサイトから、
>ttp://www.stat.go.jp/data/cpi/1.htm
>東京区部の長期時系列データをみると、
>ttp://www.stat.go.jp/data/cpi/longtime/index.htm
>家賃は昭和50年→平成16年の間に、2.2倍に跳ね上がってる。

【短期時系列】
>リクルートの調査によると、

>東京区部、過去6年間で、
>中古マンションの賃料は2%↑
>中古マンションの価格は9%↑

>インカムリターンは、
>2001年 +6.22%
>2006年 +6.12%

>キャピタルリターンは、
>2001年 −2.41%
>2006年 +9.09%

>ttp://www.recruit.jp/library/house
>ttp://www.recruit.jp/library/house/H20061115/docfile

698 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:22:41 ID:???
>>691
今、同じことが、大阪で起こってますよ。
1〜2年前に売出した都心タワーマンション(梅田・中之島・堀江などの地区)は、
抽選もなしですんなり買えた。しかも、30階 80平米 4000万程度。
しかし、今は、尼崎・大日・香里園で同じ価格帯。
一方で、都心の新築物件は10倍以上連発の抽選。価格は3割UPなのに...

こちらは、東京さんの1〜2年遅れなので、簡単ですよ。

699 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:28:12 ID:???
>>697
購入派に有利なソースを引っ張ってるだけじゃん。
昭和50年→平成16年の間に、2.2倍以上の値段になったもんはいくらでもあるだろ?

そういうのじゃなくて、具体的個別物件で比較しないとな。

俺の場合、大阪某市の某駅から歩いて5分の1LDKマンション。
5年前 家賃7万 → 今 家賃6万 
で下がってるのよ。

これ実例ね。

700 :699:2006/12/02(土) 12:28:56 ID:???
新築でも同じ駅で同じ広さで6.5万くらい。

701 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:31:20 ID:???
>>686
>株や投資は仕事の方手間ではとてもじゃないが儲けられない
不動産は投資じゃないのか、というのはおいとくとしても、
株式と債券のアセットアロケーションを決めて後は数ヶ月に1回の見直しをするだけなので
たいした手間じゃないよ。
短期的に儲けようとすると片手間では無理だけど、それは投機またはギャンブル。
まー株や外貨は情報が下手に多いからついつい売買したくなるんだけどね。

702 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:32:00 ID:???
駅から歩いて5分の1LDKで家賃6万円のマンションって…
自殺部屋?血まみれ犯罪の現場?

703 :698:2006/12/02(土) 12:35:33 ID:???
>>699
それどこ?大阪市内じゃないのに高くないか?しかも歩いて5分だろ?
1LDK 6万だったら、西九条・蒲生4・長居・三国 とか余裕であるけど?
枚方・高槻・東大阪 とかだったら明らかに割高。

704 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:37:25 ID:???
>>692
もとより購入派は傲慢ではあったが、
最近は、賃貸派に対して傲慢というより、
市場経済そのものに対して傲慢という域に達してしまった。

妥当な不動産価値の下落と資産の運用利率をベースにしたシミュレーションで、
数値上示された賃貸の優位性を覆すために、
市場が織り込んでいない価格上昇を自分は見抜けるって前提でわめきたてる。
しかも何故だか知らんが、賃貸派だって株や投資で大儲けできる前提に立っているという、
被害妄想までもち始めた。
病んでいるとしかいいようがない。

でも、こうしないと精神が崩壊してしまうんだから、
ある意味仕方ないのかね。
先の週末の購入派の精神崩壊ぶりの哀れさを見ると、
彼らにも何か拠り所が必要なんだと思う。
無闇にあらされても困るし。

705 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:39:38 ID:???
なんだ、今日は。話にもならない。

706 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:45:05 ID:???
>>698
最近、大阪の仕事が多いからレスるよ。

まあ、梅田周辺なら値上がりするんじゃない?
あれだけの再開発エリアは他にないしな。
実際に、来年の路線価も30%超UP確実だからな。

堀江はやめとけ。

707 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:48:42 ID:???
誰しも賃貸安アパート時代ってのはある。それは現在大企業の社長だって同じ。
問題はそこからどうはい上がるか、だろ?
まあベンチャーってのも大変だから普通にリーマンだとしても
自分の収入は今いくらで今後どう増やしていくか(昇進or転職)
家族計画はどうするか(妻選び&子供&親の面倒)
この辺が住まい選びのターニングポイントだろう。
確実に言えることは2chでウダウダ言ってるだけじゃ何も変わらないってことだな。


708 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:49:04 ID:???
>>699
まず、何駅かを示さないと、周辺環境の変化が分からないので、何とも言えない。話はそれから。
あと、いわゆるマンションPERの高い地域なら、賃貸派が有利なのは明白。

↓近畿地区のマンションPER
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48tokusyu-PERkinki.pdf

賃貸・分譲問わず、立地条件が分からないと、試算すらもできないよ。

709 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:50:07 ID:???
>>704-705
例えばどのレス?

710 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:52:14 ID:???
>>694
賃貸派の運用利回りが2%

一方購入派の
>インカムリターンは、
>2001年 +6.22%
>2006年 +6.12%

6.12%>2.00%だから賃貸派は4.12%のロス。
賃貸を続ければいずれ元本を失う。

キャピタルでの賃貸有利な前提をつけない限り、
2%の利回りは低すぎ。

711 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:56:59 ID:???
>>704
>市場が織り込んでいない価格上昇を自分は見抜けるって前提でわめきたてる。

そう思ってなければ、高レバレッジのハイリスクな投資は出来ないだろう。
ちゃんと勝てる可能性が高いとみて勝負してる人もいるだろうし。

712 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:58:23 ID:???
>>707
家族計画で一番バカなのは 「晩婚」「高齢出産」 のパターン。

齢  年収  イベント
35 550万 結婚
37 570万 第一子
39 600万 第二子
54 800万 第二子義務教育終了  
59 750万 第一子大学卒業
61 500万 第二子大学卒業

いかに、晩婚・高齢出産が自らの人生設計を狂わせるものか分かるだろ?

こんなやつは、分譲派・賃貸派の前に人生設計をもうチョット考えた方が良いよ。

まぁ、このスレにはいないとは思うけど。

713 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 12:58:24 ID:???
>>707
安アパートなんかこのスレには関係ない。

このスレでの賃貸とは、最低でも賃貸向けの鉄筋マンション物件を借りるって話だ。
首都圏近郊まで・ファミリー向けなら、最低でも15万/月からってとこ。
その程度の金が払えない奴は、
賃貸・分譲のコスト比較を細かく行う意味はない。

安アパートしか借りられない貧乏人は、むしろ、
何も考えずに、勝負だと思って購入した方がいい。(ローンも組めなければ問題外)
各種リスクが顕在化したら諦めろ。所詮それ以上は望めん人生だ。

714 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:07:37 ID:???
>>699
大阪の貧乏人が2chで暇をつぶしていてはいけない。
コンビニバイトでもドカチンでもいいからちゃんと働いて、
人生をやり直せ。

ちなみに大阪の不動産は購入にしろ賃貸にしろリスクが大きすぎる。
そもそも住んではいけないところなんだと思う。

715 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:07:54 ID:???



株・国債には、住めない。




これは、名言だし核心ついてるね。

716 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:12:39 ID:???
「株・国債には住めないが、マンションには住める。
 だからマンションを購入するのは正しい。」

これは、迷言だし購入派の核心(ここで思考停止)をついてるね。

717 :706:2006/12/02(土) 13:15:21 ID:???
>>714
現時点から3〜5年スパンで見れば、大阪は一番リスク少ないよ。
20〜30年で見ても国内比較では、リスク少ない方。
ただし、場所は限定される。←どの都市圏でも一緒だけど...

東京・名古屋・福岡・沖縄は、「時既に遅し」感が強いけどね。


718 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:17:58 ID:???
また、よく言って個人の相場感、悪くいえば思いつきか妄想を、
さも当然かのように語る馬鹿が一名。


719 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:18:31 ID:???
国債ですら暴落の可能性あり。

「国債暴落→ハイパーインフレ→国の借金をチャラ→デノミ」
返済不可能な債務を抱えた国は、革命や戦争を除けば、
ほとんどこのシナリオを辿ってる。

団塊の世代が保有する巨大な預金性資産が浪費されないうちに、
実行される可能性が大きいと思う。

720 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:21:03 ID:???
>>719
>>718

721 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:21:12 ID:???
>>717
札幌はどうでしょ?

722 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 13:31:48 ID:???
>>719
コピペだけど...

地価上昇、株価上昇は国策ですよ?

三角合併までに株価は一段と上昇しないと、日本資本の企業は皆無になります。
政府がそれを許すと思いますか?雇用・税収すべてに波及するんですよ?

迅速に財政再建できる手法は、何かご存じですか?
最も簡単なのは、地価上昇後の国有地放出。
加えて、株価上昇後の郵政株放出。

国策である国鉄株・電電公社株の放出が、オーバーシュートしたのがバブルなわけで、
もともとは、国策だったわけ。

まだまだ国策である理由はありますが、
まずは、三角合併・国有地放出・郵政株放出 の3要素が
全て実現していない段階で、下り坂というのは、時期尚早。

723 :706:2006/12/02(土) 13:35:45 ID:???
札幌も大阪と同じく周回遅れ組。
平たく書くと、あくまで北海道の拠点であって、都市圏人口も少ない。
よって、オフィス以外の資産性はあまり高くない。

724 :709:2006/12/02(土) 14:42:31 ID:fk7Ls4z8
なんだ、やっぱり>>704-705は単なるアフォだったか。

725 :669:2006/12/02(土) 14:50:18 ID:???
>>692

>相場見てるよ、数年前が底も知ってるよ。
>その時は買わなかったんだから、過去の事いってもしかたないだろ。
>あの頃、都心タワマンでも買ってれば誰でも儲かったわな。

>ここから購入が良いのか、賃貸が良いのか議論してるわけ。
>今後の景気減速と社会保障負担増で同じ給与なら手取りは減ってゆく時代を
>踏まえて議論しているんだよ。

>お解り??

出遅れてしまったが、これだけは言いたい。

『議論だけして、行動はしないんですか?』

726 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 15:30:24 ID:???
マジレスすると、

 >>710
 其の数字が本当で、保有に伴う予期せぬ出費がなく、
 なおかつ、不動産価値の経年劣化がその4.12%で納まればいいけどな。

でも、この場合最も相応しいレスは、


 >>710
 > 6.12%>2.00%だから賃貸派は4.12%のロス。

 アンタ馬鹿?

727 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 15:33:57 ID:???
>出遅れてしまったが、これだけは言いたい。
>『議論だけして、行動はしないんですか?』

以上、「購入推奨派による思考停止の薦め」をお送りいたしました。

728 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 18:17:28 ID:???
>>709
>例えばどのレス?
>>709

729 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 18:53:52 ID:???
>>692
>今後の景気減速と社会保障負担増で同じ給与なら手取りは減ってゆく時代を
>踏まえて議論しているんだよ。

このような事象では、購入派・賃貸派に限らず、
名目上はほぼ同じように影響が出るよね?

この場合、一般的に下方硬直性があるといわれる、家賃の方が支払うの大変じゃない?
余裕資金が無くなるわけだから、運用どころじゃなくなるしね。

もし、家賃の安い所を探すとなると、当然住居レベルを落とすことになるし、
同じ土俵で語れなくなる。

730 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:25:04 ID:???
>>729
住宅ローンの支払いは減るのかい?

731 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:32:08 ID:???
>>729
>この場合、一般的に下方硬直性があるといわれる、家賃の方が支払うの大変じゃない?

アンタ馬鹿?

家賃には下方硬直性があるかもしれんが、
すでに組んでしまったローンよりははるかに柔軟だろ。

732 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:34:15 ID:???
>>729
>>730
減収に対しては、ちょっとの減収だと下方硬直性のある家賃支払いが苦しくなるので賃貸派が不利。
大幅な減収に対しては、賃貸は生活レベルを落として安いところに引っ越せるのに対して、
ローン支払いを減らすことの出来ない購入が不利。
という結論じゃない?
「ちょっと」、「大幅」がどの程度かは個人差があるだろうけど。

733 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:38:09 ID:utaHfrEw
住宅ローンは麻薬
ローンという名前がよくない。住宅借金

734 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:40:50 ID:???
> 減収に対しては、ちょっとの減収だと下方硬直性のある家賃支払いが苦しくなるので賃貸派が不利。

ちょっとの減収だと、ローンの方は相対的に苦しくならないのか?
理由は?

ちょっとの減収だと引っ越し費用も馬鹿にならないのでどちらも同じくらい苦しいが、
大幅減収の場合は、購入は苦しむレベルを超えて破産、なら分かるが。

735 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:42:58 ID:???
>>722
この種のコピペをたま〜に見るけど、正解だと思うよ。
大正バブルの時も似たようなことやったしな。

736 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 19:48:35 ID:???
>>735
いわゆる70年おきにやってくる、コンドラチェフ波動ってやつか?
で、日本は世界から2〜3年遅れる。ってやつ?

最近、景気循環論の復活が目覚ましいけど、どうかなぁ〜。

737 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 20:10:24 ID:QRP2fTf5
>>731

具体例

3,600万円 3%固定 30年ローン
1年目  月返済額  190,000円
10年目 月返済額  163,000円
20年目 月返済額  133,000円
30年目 月返済額  103,000円

19万円の家賃
今後30年間 今までの様なデフレが継続した場合(消費者物価指数の民間家賃指数を元に算出)

1年目  月家賃    190,000円
10年目 月家賃    187,959円
20年目 月家賃    185,717円 
30年目 月家賃    183,050円

少しでもインフレになればこの差は益々広がる。

賃貸は柔軟という意味は、30年後にはスラムに住めば、家賃が下げられるってこと?

738 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 20:28:13 ID:???
>>737
元金定額でローンを組むと、時間が経つにつれ楽になる。
そりゃそうだな。でも、減収・増収に関わらずそうだよな。
単に、早いうちに沢山払ってるだけだからな。

で、何が言いたいの?
これが購入派の知能のクオリティってことでいいの?

739 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 20:39:04 ID:QRP2fTf5
>単に、早いうちに沢山払ってるだけだからな。

キミはお金の価値が時間の係数であるということが理解できないらしいね。

740 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 20:40:03 ID:???
19万円の家賃
今後30年間 他の先進国同様にギャロッピング・インフレが継続した場合
(消費者物価指数の民間家賃指数を元に算出)

1年目  月家賃    190,000円
10年目 月家賃    209,000円
20年目 月家賃    229,900円 
30年目 月家賃    252,890円

インフレ率がイギリス並の2.5%になれば家賃は益々上がる。

賃貸は柔軟という意味は、30年後にはスラムに住めば、家賃が下げられるってこと?

741 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 21:06:39 ID:???
ギャロッピング・インフレって10%を超えるような激しいインフレじゃなかったか?
漏れの思い違いだったらすまん

それはともかく、インフレの場合は給与も上がるから家賃が上がってもさほど問題じゃない。
借金の負担が軽くなって分譲のほうが得をすることは事実だけど、賃貸で困ることはない。

デフレになると、賃貸は引越しで賃料コストを下げられるけど、ローン負担は重く残り、
賃貸が得。
結局相場観のちがいにしかならないと思う。


あと、分譲派の一部は家賃に下方硬直性があるといいながら、上方には硬直性がないと考えてるように読める。
わざとだったらちょっと不正確だし、本気でそう信じているならちょっと勉強が足りない。
店子は高めのコストを払う代わりに供託制度と借地借家法で守られているので、家賃はそう簡単に上がらない。

742 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 21:17:01 ID:???
>>741
ご指摘の通り。
マイルド<クリーピング<ギャロッピング<ハイパー
先進国はマイルドまたはクリーピングでした。

743 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 21:59:13 ID:???
>>739
そういう問題じゃないだろ。

元金定額ローンの返済額と家賃を比べることが、
この話の流れに合ってると本気で思ってんのかってことだよ。

骨の髄まで馬鹿なのかお前は。

744 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 22:23:31 ID:???
購入はキャッシュフローがほぼ確定するのに対し、賃貸はキャッシュフローが一定しない。
一定しない方が、柔軟だというから、分かりやすい様に例示をあげた訳だが・・・
要は、無謀なローンを組んだりしない限り、将来的な負担が確定している方が、
負担が確定しないより安定しているということ。

賃貸が柔軟というのは、家賃19万円クラスの家を半額ぐらいの家賃の所にグレードダウンすればOKっていうこと?

745 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 22:54:00 ID:???
>>744
また訳のわからんことを。
減収リスクに対してどちらがより許容度が高いかという話なんだから、
減収リスク顕在化前の負担のレベルは双方で均等に設定しないと、
意味のある比較にならないだろ。

って、これ以上説明しても無駄だな。
骨の髄まで馬鹿なのか、わざと馬鹿を言ってこっちを疲れさせる目的なのかは知らんが、
俺は十分疲れた。
これが購入派の知的レベルだ、ということで納得することにする。

746 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:03:00 ID:???
馬鹿でも家を買えるのか?
馬鹿が家を買ってもいいのか?

いいや、馬鹿だから家が買えルンです。

747 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:15:18 ID:7IkyYjX3
>いいや、馬鹿だから家が買えルンです。


>>744を読んで激しく納得した。



>将来的な負担が確定している方が、負担が確定しないより安定しているということ。



これが購入派の知能レベルの代表だということで購入派はいいんだな?(苦笑

748 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:22:29 ID:???
賃貸の柔軟性って、減収になれば、スラムの木賃宿に転がり込めばいいということで、OK?

749 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:24:56 ID:???
同じ条件の家に住む前提なら購入の勝ち。これは明らか。

賃貸が柔軟というのは、要するに、購入の場合より低レベルな住居に、
簡易な手続きで移り住むオプションを確保してることを意味してる。
そのオプションの対価として高額な家賃を払い続けなければならない。

そんなに柔軟性が重要ならばホテルに住めばいいだろ。

750 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:30:35 ID:???
既出だけど購入派、賃貸派とも中では細分化される

・購入派
1.資産としての購入派:リスクをとってもリターンを狙う。株式より市場の偏りが大きいのでリターンを得る機会があると考える。
2.居住環境最重視派:ローンを組んだほうがいいところに住めるので購入する。居住環境を最重視。
3.買っちゃったので後には引けない派:多額のローンを背負っているので賃貸のほうが得という結論に納得いかない

・賃貸派
1.リスク最重視派:将来のリスクに備えてローンを抱えない資産構成を好む
2.分散投資派:資産運用としての分散投資を好むため、資産が偏る不動産購入を嫌う(レバレッジについては中立)
3.購入できない派:収入、年齢、職業等の理由により購入するという選択がそもそもない

そのほかにどっちにも煽り、冷やかしの類が居て、さらに純粋な馬鹿も居る。
私は、購入・賃貸とも1〜2は悪くないと思う。

751 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:36:04 ID:???
19万円の家賃
10年目にハイパーインフレが発生した場合
(消費者物価指数の民間家賃指数を元に算出)

1年目  月家賃     190,000円
10年目 月家賃   19,000,000円
20年目 月家賃   20,900,000円 
30年目 月家賃   22,900,000円

借家人の賃金が10年目のインフレ率と同等以上に上がればなんとか家賃が払える。
でも上がらなければ借家から追い出され、スラム住宅への転居を余儀なくされる。
最初に持ってた自己資金は、スラム住宅に住むための契約や引っ越し代に消える。

752 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:41:33 ID:???
>同じ条件の家に住む前提なら購入の勝ち。これは明らか。

何の説明も証明もソースも無しにいきなり結論?

少なくとも、「同じ条件の家に××年以上」って設定じゃないと成り立たないし、
××の部分はきちんとシミュレーションしないと算出できないはずだが。

相変わらず斜め上だなぁ。

753 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:41:55 ID:???
>>749
不動産価格が下落しない前提なら正解。
不動産価格が下落した場合は同じ条件の家に住んでも賃貸の勝ち。
賃貸は減収と不動産価格の下落に強い。
その二つに縁がないなら購入のほうが有利。

あと、柔軟性は住宅レベルを落とす方向にのみ考えている購入派が居る(例>>748)けどこれは不正確。
1.収入が増えてキャッシュフローに余裕が出来れば新築のマンションに引っ越す選択肢もある
(購入すると古くなっていく不動産に住み続けることになる。大きく利益が出てれば売って買い替えもあるけど・・・)
2.家族構成の変化によって最適な不動産を選べる
離婚、子供が地方の大学に入学といったイベントで家族が減った場合狭いマンションに引っ越せる
狭い=グレードが落ちるではなく、不必要な広さを捨てて品質の高い最適な広さの部屋であると定義します。
また、定年後、畑仕事がしたい、庭弄りがしたい、海のそばに住みたいといった嗜好による住居移転も容易。

754 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:43:42 ID:???
週末になると購入派が壊れる、ってのが定番になったようですね。

755 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:45:20 ID:???
>・賃貸派
>1.リスク最重視派:将来のリスクに備えてローンを抱えない資産構成を好む

賃貸派はデフレリスクを強調するんだけどインフレリスクについてはどう対処してるの?
インフレヘッジという点で、ローン+実物購入に匹敵する資産構成を知りたい。

756 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:51:30 ID:???
>>753
>収入が増えてキャッシュフローに余裕が出来れば
ヴァカ?減収した場合の話しをしてるのに、
増収によるバラ色の展開の話をしてもしょうがないだろ。
収入が減って家賃を払えなくなれば、
住宅レベルを落とすしか選択肢はない。

757 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:54:37 ID:???
>>755
インフレヘッジなら資産の一部を株式か土地、商品の証券又は外貨にしておけばいいんじゃないか?
何%が最適かについては個人で考えが分かれる(投資一般板あたりではその論議をしてたりする)。

たとえば資産3分法なら株式+不動産証券で66%でハイパーインフレになっても6割ぐらいは残る計算。
投資信託スレであった国内株4割、外債4割、外国株2割ならインフレになってもほとんど影響を受けない。

ローンの分インフレで損をしているという反論はおかしい。ローンはレバレッジなんだから逆に動けば損が出る。
レバレッジをかけないことでリスクを減らせてると考える。

>>756
お前は減収のことしか考えないのか?それ以前に日本語が読めているのか?
減収の場合だけでなく増収・生活環境の変化にも賃貸だと対応できるという主張だろ。
減収の時しか賃貸が有利じゃないと思うのは読解力不足か馬鹿だ。

賃貸だと減収・増収どちらでも選択肢がある。
コストはもちろんかかるけど、2つの選択肢を保有できることを考えると割高とは思えない。
(割高かどうかは個人の判断。もちろん割高と思って賃貸は損と考えても間違ってない)

758 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:58:33 ID:???
別にデフレリスクなんか強調しとらんが、
ハイパーインフレに備えるなら外貨、普通のインフレなら株だろ。
元手1000万、小梨でまだ若いって条件下なら、

・200万を証拠金として1000万相当の外貨FX(ドル集中ではなく複数分散)
・800万を現物株。高配当安定国内銘柄に分散(東電など)

って感じでいいんじゃね?俺のポートフォリオとは違うけど。

759 :名無し不動さん:2006/12/02(土) 23:59:15 ID:???
>週末になると購入派が壊れる、ってのが定番になったようですね。



ローン返済のために平日は気が狂うほど働いてるんだろw

760 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 00:02:47 ID:???
>>757
>お前は減収のことしか考えないのか?それ以前に日本語が読めているのか?

そいつは真性の馬鹿だよ。あるいは釣り。
どっちにしても、端から相手しないほうがいい。
懇切丁寧に解説しても、あさっての方向のレスが返ってくる。

ホント、こっちが疲れるだけ。

761 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 00:12:30 ID:???
>>750


純粋なバカは購入派に多そうだが、それはさておき。

このスレの趣旨が購入か賃貸か?である以上、ここに参加する資格があるのはそのどちらも選べる層に限定されるべき。
また、相応の理由で、所得の多すぎる層もこのスレには不向き。

なんとなれば、この層はおそらく購入/賃貸のどちらか一方のみを選択せざるを得ないギリギリの層の議論のためにあると
考えるべきだからだ。

想定される参加者の年収レンジは800万〜1200万。
低くもないが、不動産の購入を気軽に行える層というわけでもない。
4000万〜6000万程度の実需要の大きいファミリーマンションの購入を検討しているのはだいたいこの層だろう。
これより年収が多ければ、賃貸などに惑わされずにさくっと買っちゃうだろうしね。

さらに年収400万で4000万のローン組んじゃうバカは排除すべきだね。


762 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 00:41:27 ID:???
>車内に妻子あての遺書があり、高校生の長男には「社会人になって お母(さん)をたすけてやれ 借金はするな」と書かれていた。



【社会】「もう これまでかな…」 40代男性派遣社員、リストラ生活苦で「貸します詐欺」に遭い自殺★2
http://news19.2ch.net/test/read.cgi/newsplus/1165070751/l50

763 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 07:48:45 ID:PjH3o0In
終身雇用が崩れ、ホワイトカラーエグゼンプションが導入され、増税が危惧されそうな今では
住宅購入というのは結構なリスク。
これからは賃貸しに住むのが当たり前の時代が到来すると思うけど、アパートとか個人とか
零細で貸し出しているから管理も悪いし、ゴミみたいな物件しかないのが日本の不幸なところ。
アメリカみたいにapartment complexのように比較的大きい企業で経営すれば質も良くなるのに。

ためしにアメリカのどっかの都市の名前とapartmentでググッて見てよ。
住宅高騰といいながら信じられない値段で広くて綺麗な部屋とプール・ジム付きの
アパートが出てくるから。

764 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 08:09:24 ID:???
>>763
アメリカの持ち家比率が日本以上に高くて、住宅取得者のホームエクイティーローンが個人消費を支えているとかいう現実を知ってる?

765 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 08:12:31 ID:jr5IL/Ww
親がマンション買ったという私がきましたよ。

私が見た限りですがマンション賃貸は将来的(永住するなら)なことを検討するなら
買ったほうがいいと思います。

でマンションか戸建、どちらを買うか?となったら戸建のほうがいいような気がします。

766 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 08:38:35 ID:???
>>765
理由は?
漏れは購入する場合でも永住というのは最悪の選択だと思ってる。
利益が出たらどんどん売っていったほうがいい。
(むしろちょっとの損なら損切りもありと思ってる)

永住するということは、住宅に投入した資金を固定する代わりに住宅コストを減らすことと同じじゃないかな?
自分の人生の残りの期間において、賃貸と比べてコストを下げることの出来る権利だけを買うなら住宅の価格は高すぎると思う。
キャピタルゲインがない場合は購入は割に合わないと考える。
(このスレでも住宅価格が上がったら分譲が結果的に得という結論には大きな異論はないみたいなので、
価格が上がった時に売ることは必須だと思う。利益を得ることが出来ない永住は損じゃないかな)

767 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 08:48:28 ID:???
昨年、大手企業に勤める32歳の友人と同窓会で会ったときのことだ。
彼はこんなことを言っていた。
「マイホームのローン支払いがきついんだ。海外旅行や新車は
 40歳すぎてから給料が上がるまでお預けだな」
少し考えれば気づくことだが、この考えは「毎年きっちり給料が上がっていく」
ことを前提としている。
ちなみに、彼の会社は他の企業同様、すでに定期昇給は廃止済みで
30代後半で基本給は頭打ちになる。あとは管理職ポストに上がるしか
大幅な年収アップは望めない。
ポストに就けなければ定年までローン負担は軽くなることはない。
いや、子供が成長するにつれて教育費は増えるからむしろ生活は苦しく
なるだろう。
「年功序列は終わった」と言われて久しいが、どうもかなりの人間は
依然として、それが存在していると思いこんでいるようだ。

768 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 09:27:06 ID:???
>>766
んなこたーない。
んなこといったら郊外バス便万村は存在価値なくなっちゃうじゃん。
即日完売とはいわなくてもそれなりにニーズはあるんだよ。
万村買う椰子は資産価値だけを気にしているわけじゃないってこったな。

769 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 09:42:32 ID:???
永住とは言わないまでも、初めから20〜30年のスパンでは住む気がないのに、
キャピタル狙いでマンションを買うなんて、ただのギャンブルだな。
例によって、どこそこなら絶対大丈夫とか言い出すのかもしれんけど。

ま、ギャンブルだと割り切れば、
頻繁に利確・損切を繰り返すってのもひとつのテクニックかもしれないね。
それなら、株かFXでもやったほうが、手数料負けしない分余程有利だけどね。

770 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 10:08:38 ID:???
>>769
資産価値が目減りしても同等の部屋に賃貸するよりは安い場合が多いよね。立地を選べば。
最初から田舎でいい香具師、最初から木賃でいい香具師は最初からそっちを選択すればいいでしょ。

771 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 10:38:59 ID:???
木賃でいい香具師はスレ違い。

このスレは、余裕を持って分譲マンションを購入できる経済力があり、
なおかつ、メリットが見出せれば買う気がある、って参加条件じゃないと、
何がなんだか分からなくなる。
「お金じゃないんだ戸建命」とか、「多重債務でローン組めません」なんて言われても、
知るかとしかいいようがないからな。

スレ違いの議論したい奴は、別なスレでも立てて欲しい。

【生涯安普請】年収500万以下ならどっち?木造アパートVSフルローン【破産半歩前】

きりがいいところで500にしたが、
家族もちなら761の言うように、年収800万あたりがボーダーかもしれんね。

772 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 10:57:44 ID:???
議論がごっちゃになってる気がするね。

不動産を資産価値の側面で比較するなら、ローン組んで不動産を購入して、人に貸して賃貸に出すという行動と、
家賃を払い、不動産購入をせずに、バランスシートを膨らませずに金融資産等で運用するという行動のどっちがいいかという観点で論ずるべきだし、
自分が住むという側面で比較するなら、購入によるキャッシュフローと得られる住環境と支払家賃のキャッシュフローと得られる住環境で論ずべき。

自分は、前者については、今の環境なら購入の方が有利だと思う。
後者については、それぞれの個人的な制約条件に依存するが、自分にとっては賃貸でいいと思う。
総合的に考えて俺は都心のタワマンを購入した。

773 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 11:14:35 ID:???
>>772
タワマン買っちゃったのか。ご愁傷様。
資産性を調べることも重要だけど建物についてももっと勉強すべきだったねえ。

774 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 11:22:56 ID:???
シックスセンスで値上がり物件を選ぶなんて与太は問題外として、
一般人が購入or賃貸を考える場合、

・(長く住めば、)資産価値が目減りしても同等の部屋に賃貸するよりは安い場合が多い



・(賃貸の場合は、)家族構成の変化によって最適な不動産を選べる

って要素を念頭に置くとよさそうだね。

例えば、40年間、同じ立地・同じ間取(3LDK)で、
月20〜25万の金を払って賃貸マンション暮らしを続けるなら、
5000万でマンションを購入した方が、コストは同じで快適だと思う。

一方、
  最初の5年は、月15万・1LDK(通勤至便&小梨の間は広さや教育環境は不要)、
  次の20年は、月28万・3LDK(購入と同じスペック)、
  最後の15年は、月18万・2LDK(子供が独立したので広さや教育環境は不要&リタイアしてれば通勤不要&設備が新しい物件へ)
って具合に、不要なスペックを、金か別にスペックに代えられれば、
コストは同じで賃貸の方が快適に暮らせる。

あとは、転勤・リストラ・離婚・インフレ・デフレ・地震・DQN隣人・管理組合崩壊といった、
様々な不確定要素をどう判断するかだね。

775 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 11:35:01 ID:???
>>774
>・(賃貸の場合は、)家族構成の変化によって最適な不動産を選べる

ただしこの場合、引っ越し費用や敷礼金などのコストが発生する。

また、既に購入した場合でも、PERが低い物件ならば、
自宅を売却乃至賃貸に出すことによって流動性を得ることができるから、
「最適な不動産を選べる」という点で賃貸と購入に本質的な差はない。

「家族構成の変化」を考慮するなら、むしろ、
質の良い賃貸住宅が少ないことを問題にすべき。
一般に賃貸は分譲に比べて粗悪でグレードが落ちるし、
間取りも貸主の都合で設計されてる。
お金に糸目をつけないなら別だけど、一般庶民の場合は、
家族構成の変化にあわせて適切な賃貸住宅が見つかるかどうかは不確定。

776 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 11:38:44 ID:???
だからウダウダいってねーでサウスゲートに万村科って桶。絶対値下がりしないからよ。

777 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 11:47:05 ID:IB/XfFzZ
>>697
> 過去レスにウプされてる家賃関係の公的データ
>
> 【長期時系列】
> >総務省の消費者物価指数のサイトから、
> >ttp://www.stat.go.jp/data/cpi/1.htm
> >東京区部の長期時系列データをみると、
> >ttp://www.stat.go.jp/data/cpi/longtime/index.htm
> >家賃は昭和50年→平成16年の間に、2.2倍に跳ね上がってる。

その間にリスクの事実上ない国債を買っていると
1.06^10*1.03^10=2.4倍になっていますが・・・・。
(昔の20年債のデータがとれなかったので10年で回しました)

>東京区部、過去6年間で、
>中古マンションの賃料は2%↑
>中古マンションの価格は9%↑

これは国債で6年回しても8%ぐらいにしかならなかったので
マンションを買ってた人はリスクを取って国債以上に稼げたと言うことです。


778 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 11:58:17 ID:???
>>776
売れ残りを抱える、港南地区の業者乙!

779 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:16:09 ID:???
家賃は上方硬直的だと言ってる馬鹿がいるけど、
じゃなぜ家賃が2.2倍に跳ね上がる?

780 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:26:15 ID:???
>>775
確実にあがり、借り手も必ずつく不動産なら買ったほうが得に決まってる。

781 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:33:14 ID:FEpNL8ye
数日前から騒いでいる大阪君のいってる正しい購入って

今後数年は確実にゲインが見こめるエリアで購入して
止まったらすぐに確定売り。永住は駄目。購入万歳、行動せよ!

ってことかな?

質問1
首尾よく予想があたったとして2010年あたりにまた住み替え
なきゃいけないと思うんだがその時都合よく自分の生活圏で
底を打っているエリアなんてあると思う?もしなかったら賃貸に戻る? 
5年だけ分譲生活って定期借家のほうがずっとマシのような。

質問2
家族構成や状況が変わらなくても地価上昇が止まったらやっぱり売るの?

質問3
誰もが予想付く近未来じゃなくて途中で生活パターンに変化が生じる
15年20年単位で上がるエリアはどこですか?それがわかるなら
誰でも買えばいいと思うけど。

782 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:35:51 ID:FEpNL8ye
>>779
家賃が上方硬直的なのはカンテイあたりで公表しているデータでも一目瞭然だけど。
売買の激しい値動きに比べて賃貸の動きなんかさざ波みたいなもんだ。

783 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:41:13 ID:???
ここ10年ぐらいは、一部例外的状況があったが、基本的に一定以上の信用力がある香具師は、
固定金利を払って不動産購入した方が、長期的な収益性で有利なことは、間違いない。
資産運用という観点から、賃貸が有利と主張している香具師は、信用力や自分の将来に自信が無く、ローンが組めない香具師に間違いない。
自分のライフスタイルの変化やリストラなどのリスクに備えて、敢えてコスト高なプレミアムを払っても、賃貸がいいと主張するなら、
その点は激しく同意する。


784 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:45:18 ID:FEpNL8ye
>>782
カンテイからデータを引っ張ってきた。
ソース元の折れ線グラフを見れば地価の大きな動きに比べて
賃貸が全く反応してないのがもっとよくわかると思う。

地域別の分譲マンション坪(約3.3uあたり)賃料推移 2000-2006

都心6区 23区
12,452  10,001
12,622  10,029
12,972  10,259
12,684  10,235
12,338  10,261
12,280  10,011
12,556  10,254

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/48TR-syuto.pdf

首都圏 山手線ターミナル駅から10キロ圏内住宅地価推移 (坪単価) 2000-2006

167.8
165.3
162.4
157.4
158.3
168.5
176.9

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/49TR.pdf


785 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:45:24 ID:???
>>782
データを出せ

786 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:48:59 ID:???
>>783
本当に有利だった?
検証データがないとなんとも。

公示地価で見ると、5年前ならともかく10年前からなら結構下がっているので
96年ごろに購入した香具師はそれこそ国債での運用にも負けている気がするのだが・・・

787 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 12:49:53 ID:FEpNL8ye
>>785
>>784の通り。最初からソース月で出せばよかったな。

788 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:01:09 ID:???
>>784
>賃貸が全く反応してない

地価の上昇にあわせて賃料も6年間で2.5%上がってるよ。

789 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:06:47 ID:???
>>784 から、賃料と地価の関係についていえることは、

・1〜2年の遅効性がある
・変動幅は相対的に小さい

ってところか?

790 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:07:23 ID:FEpNL8ye
>>788
地価がリニアに上げ下げしている(この例では2003年が底)のに比べ
賃貸はランダムでしかないな。

2000年からの23区の賃貸推移は 上げ、上げ、下げ、上げ、下げ、上げ

ついでに言うと地価上昇がはじまった03年よりもなお06年の家賃のほうが安い。

さらに言うと地価の上昇率が今回の例よりも著しく高いと思われる都心6区の
賃貸のほうが23区全体よりも全然家賃が上がってない。



791 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:08:49 ID:???
地価と家賃の相関性と、家賃の「上方硬直性」は別問題。
いずれにせよ地価下落期を含めたもっと長期のデータが必要。

792 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:12:27 ID:FEpNL8ye
>>791
昭和41年の住宅建設計画法以後のデータがあれば地価と賃貸の
相関関係についてははっきりするな。まあんなものはとっくに誰かがやっているだろうが。

上方硬直性はちと性格が違うか?そうか。ならこのくらいにしてやめておこう。

793 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:13:39 ID:???
>>783
ただ問題とするのはこれから10年だからね。

794 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:19:44 ID:???
>>785
新聞読んでる?
賃金はもちろん、賃料が下方(上方も)硬直なのはそもそも常識だと思うんだけど。

795 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:27:10 ID:???
今後については?

賃金の下方硬直性は、崩壊寸前。
賃料の下方硬直性は、崩壊する前兆が全くない。

というのが俺の見解。

796 :699:2006/12/03(日) 13:30:33 ID:???
今後は給与が同じでも手取りが減る時代が来る。
・社会保障負担増等の給与天引きで否応無しに引かれるものがどんどん増える
・経団連が勧めているホワイトカラーエグゼンプションが導入されれば残業代なしになり、
 年収が100万単位で下がる人が続出する
・景気減速で企業業績が下がる兆しが出てきた(株式市場で業績予想をを下方修正する企業が増えてきた)
 企業業績が下がれば、従業員の賞与等も下がり、年収減になる

また、社会情勢として今後不動産を取得してゆくだろう若年世代に正社員が少ない事が大問題になる
・30台前半でフリーター・派遣社員などの非正社員が3分の1近くいる
 彼らは年収が低くローンも組めない。
 少子・高齢化で住宅取得需要が減る上に、若年層の低年収化で不動産を買える層が減る
 →当然、中古市場も冷え込み、思うような金額では売れない

これらを踏まえた上で、長期ローンを組んでまで不動産を買うのがいいかどうかを論じないといけない。

俺は、昨年大阪市内で80平米台・3500万のマンションを頭金2000万で購入しようか迷った。
(独身だけど、結婚或いは両親との同居を考えて)
10年以内にローン返済可能だし、十分買えると思えた。

けど転勤リスクとリストラリスクを考えて買うのは辞めた。
案の以上、今年10月に来春の東京転勤を言い渡された。
俺の場合は買わなくて良かった。

東京は家賃(ある程度補助はでるが)が高いのでまたマンション買うかどうか検討しようとは思う。
が、大阪より1000万以上高いので気持ち的には予算に合わせて住み替えが聞く賃貸かなとも思う。
60平米台の狭い部屋なら10年以内にローン返済出来そうだが・・・・・

キャッシュで買える人は好きにすればと思う。
マンション買わずに資産運用してもタネが5000万とかあれば、かなり稼げるだろうし。

797 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:30:59 ID:???
>>772


お前はタワマンをフルローンで買うにふさわしい人間だよw
俺でもお前なら騙せそうな気がする(苦笑

まず、金融資産でもバランスシートは膨れるんだよ(苦笑
違うのは流動性リスクだけだ、ってずっと言われてんのにまだわかんねーのかw
簿記三級もわからないんだったら議論に参加すんじゃねーよww

あと「キャッシュフロー」って何なんだよww
意味わかんねーんだったら難しそうな言葉使うんじゃねーってのww
お前の書いた物読むとマンション買うと金が入ってきそうだよwww

それと、

>自分が住むという側面で比較するなら、購入によるキャッシュフローと得られる住環境と支払家賃のキャッシュフローと得られる住環境で論ずべき。

日本語がおかしい
偏差値の低い中学生みたいな文章だなあ


購入派はコイツが購入派の知能の代表ってことでいいんだな?(苦笑

798 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:30:59 ID:???
>>790
都心6区に動きがないのは、新規供給が相対的に少なかったことや、
地価が上がっても負担調整などで保有税のアップが押さえられてきたから、
あえて賃料を値上げする必要がなかったからでしょ。

一般的には、税や物価が上がりランニングコストが増えると、
貸主は速やかに増額請求権を行使する。
もしもコストが上昇し続けるのに、それを家賃に転嫁できない場合は、
賃貸事業の収益性が下がり、やがて事業が成り立たなくなり賃貸事業から撤退する。
したがって標準的な賃貸住宅が存続するケースを想定するなら、
短期的に家賃が急増することはない(供託制度のため)けど、
中長期的に見れば少なくともコスト上昇分は家賃に加算される。

一方、借主も減額請求権を行使できるけど、実際に行使する借主は少ない。
ごちゃごちゃ争うよりも引っ越す方が簡単だからね。
だから地価が下がり固定資産税が減額されてる時期でも家賃はほとんど下がっていないはず。

住宅の家賃は下方硬直的だけど(長期的には)上方硬直的ではない。これが現実。

799 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:34:28 ID:???
>>783
感情的というか情緒的というかヒステリックというか・・・

購入派から、購入の優位性を数字で示そうって奴がでないのは何故なんだ?
転勤やご近所トラブル的なリスクを考慮しなければ、必ず得なんだろ?
6.12-2.00みたいな、訳のわからん引き算じゃなく、
キャッシュフローベースできちんと計算して提示して見せろよ。

 固定資産税、修繕一時金、専有部分のメンテ、管理費値上げ etc

各種のコストを全て織り込んだ計算を行い、
それでも購入が得だと判断したからこそ、
ここの購入派は購入すると決めたんじゃないのか?

800 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:36:22 ID:???
家賃の下方硬直性だが、ミクロで見るとあるのかもしれないが、マクロ的に見るとやっぱりないんじゃないのかね?

家賃が相対的に高く、移動のコストを考慮しても移った方がいいとなれば住人は流動する
住人が流動すると価格が市場価格へ近づく
相対的に割高な物件から空きが増えてくる



801 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 13:43:03 ID:CGv0QR5i
違法マンションでストップがかかっているのに賃貸されている。いいの?
sakurafudousan@isis.ocn.ne.jp

802 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:00:08 ID:???
>>798
強欲大家の話はもう飽きたよ。

>一方、借主も減額請求権を行使できるけど、実際に行使する借主は少ない。
>ごちゃごちゃ争うよりも引っ越す方が簡単だからね。

ここまではいい。

>だから地価が下がり固定資産税が減額されてる時期でも家賃はほとんど下がっていないはず。

先の賃借人が出て行った後で、同じ家賃で新しいカモが捕まる前提か?
誰がそんな割高物件を借りるんだ。
賃借人を見つけるには、家賃を下げるしかないだろ。

家賃相場の上下は、同じ立地・間取・経年数の物件に関して、
平均的な家賃が上がってるか下がってるかってこと。
家賃相場が同じなら、特定物件の家賃は長い目で見ると必ず下がる。
古い物件は相対的に人気ないからね。

当たり前の話だ。

803 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:01:32 ID:???
>>800
多分、賃貸市場ではそういった競争原理が働きにくいんだと思う。
人気のあるエリアでは限られた物件の争奪となるから、
市場全体の動向とは無関係に高値安定してしまう。
一種の独占市場なのかもしれない。

804 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:04:42 ID:???
>>802
大家の言いなりに値上げに応じる借家人を入居させればいいだけ。
そんな奴はたくさんいるぞ。

805 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:06:29 ID:???
>>802-803
根本的な所が分かってないんじゃないか?

名目家賃と実質家賃って知ってる?
市場原理が働くことがほとんどない構造。


806 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:15:42 ID:???
>>797
キミの理解力にあわせるほど懇切丁寧に説明しなかったことは謝る。

バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利ということが言いたいことの趣旨だったんだが・・・・

あっ。この日本語もキミの理解力には難しすぎたかな?
また苦笑されそうな悪寒。

807 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:24:45 ID:???
>>806
煽り専門の賃貸派だと思うので放置で良いと思います。

808 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 14:51:15 ID:???
>>797は派遣かなんかで正社員にねたみでもあるんだろ。ほっとけほっとけ。

809 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:15:56 ID:???
>>806
それはおかしいんじゃないか?>>797の書き方が悪いのは分かるけど、

>バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
>同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利

金融資産より不動産が有利という実例か根拠を出さないと説得力がないよ。
具体例として1000万円の現金を頭金にして4000万の不動産を購入するのと、
1000万円の現金を保証金にして信用で4000万円分の金融資産を購入する場合でなぜ不動産が有利といえる?

>>772でも「今の環境なら購入有利と思う」と言うだけで根拠がない。

購入した不動産を賃貸に回す場合は、自分の住居を賃貸することになるのだから
住宅コストを下げることが出来ない。

利回りはちょっと前に出てきた6.12%程度だったら、キウイドルの利回りが約6.7%だから特別高いこともない。
しかも減価償却で元本の価値が減っていくのだから、償却を上回る地価の上昇が必要。
地価の上昇が確実に読めるとか言う電波を受信してるんでなければ投資としての不動産は損する確率が高いと思う。


810 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:28:20 ID:???
>>809
低金利のローンが組めるのは不動産だけだろ。

811 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:29:18 ID:???
>>803
競争的独占というのだが、知らんか?

812 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:31:32 ID:???
>バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
>同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利ということが言いたいことの趣旨だったんだが・・・・



やっぱり意味がわからないな(苦笑
なんでif文が連続して1センテンスの中に出てくるんだよ(苦笑
アタマ大丈夫か?(苦笑

つーかお前の学歴は?(苦笑

俺は学生時代、中学受験専門の学習塾で教えてたことがあるが、
お前の日本語能力は当時の俺の生徒(小学生)よりかなり低い(苦笑


つーかそれ英訳してみろ(苦笑


813 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:31:48 ID:???
>>799
そうだろうと思うけど、購入派がそういう面倒な書き込みを
ここでやるインセンティブは何かあるのか?
お前に物件売り込もうってわけでもないのに。

814 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:32:21 ID:???
>>797
>購入派はコイツが購入派の知能の代表ってことでいいんだな?(苦笑

むしろ792は、購入派の中ではトップクラスの知能だろ。

昨日騒いでた日本語通じない池沼(最後のレスは755?)だの、
こんな我田引水野郎に比べればってだけの話だけど。
  ↓
804 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 14:04:42 ID:???
>>802
大家の言いなりに値上げに応じる借家人を入居させればいいだけ。
そんな奴はたくさんいるぞ。

815 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:36:32 ID:???
>>814
しかし、ネットの書き込みから知能を推測するなら、書き込み内容
よりも、書き込んでどれだけ楽しんでるかが重要じゃね。

816 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:39:02 ID:???
賃貸派の深層心理:不動産価格上昇に焦る。賃貸を正当化して安心したい。
購入派の深層心理:未購入の貧乏人を馬鹿にしてからかいたい。

最初から購入派の勝ちは見えてる気が・・

817 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:40:33 ID:???
>>815
わざと怒らせるならまだしも、誰が読んでも、

「ハア?」

としか思えん内容を書く奴の知能は間違いなく低いってことでいいんじゃね?

818 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:41:21 ID:???
>>772
>不動産を資産価値の側面で比較するなら、ローン組んで不動産を購入して、人に貸して賃貸に出すという行動と、
>家賃を払い、不動産購入*をせずに*、バランスシートを膨らま*せずに*金融資産等で運用するという行動のどっちがいいかという観点で論ずるべきだし、
>自分が住むという側面で比較するなら、購入によるキャッシュフロー*と*得られる住環境*と*支払家賃のキャッシュフロー*と*得られる住環境で論ずべき。


読む人に頭痛を引き起こさせる文章の好例。
助詞の使い方がめちゃくちゃ。


>>806
>バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
>同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利ということが言いたいことの趣旨だったんだが・・・・


これ、もう一回説明してみろ(笑)

「流動性プレミアム」って何よ?(苦笑)
「リスク耐性」って何よ?(苦笑)

「流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性」って何なんだよ(爆笑)
わかって言ってんのかお前?(苦笑)
どこの星の不動産だよそれ(苦笑)


つーかまず「資産」って何なのか説明してみろよ(苦笑)

で、なんで

「不動産の方が有利」なのよ?(苦笑)


819 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:41:29 ID:???
>>817
一生懸命、論理的な文章書くのが面倒なのかも。
適当に煽って楽しんでるんじゃね。

820 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:43:02 ID:???
>>818
まあ確かに、意味不明な文章であるが、それに突っ込むお前の
長文もうざいぞ

821 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:45:25 ID:???
過去何度も具体例出てるじゃん。
それを毎回妄想だのなんだのと直視しないのが賃貸派。

822 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:47:36 ID:???
>>818の品性は内容以前の問題。明らかにスルーすべき。
最初から結論&揚げ足取ありきで全く議論にならない好例。

823 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:48:23 ID:???
>>821
お前も。
貧乏人の気持ちを察してやれ。
買えないで賃貸なだけでも苦痛なのに、2ちゃんでまで追い詰めるな。
金持ち喧嘩せずというだろ。

824 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:49:40 ID:???
賃料はミクロレベルでは下方硬直性がある(大家が業突く張り)

ただ、マクロレベルで市場経済に組み込まれた段階で下方硬直性は喪失される
流動性が低いから見えにくくなっているだけで

825 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:51:05 ID:???
>>822

その前に反論してみろよ
>>818は確かに言い方は悪いが間違ったことは言ってないぞ

今逃げたらお前の負けが確定するぞ

826 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:52:24 ID:???
煽り口調と意味不明のどっちが迷惑かというと、俺は意味不明の方が迷惑だ

>>818のは笑えるだけマシ
言ってる内容は首肯できる点も多い

827 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:53:59 ID:???
>>826
長文引用されると、過去ログをたどらないとついていけない
からうざい。コンパクトにまとめて、痛烈にやれないかな。
無理だろうな。センスないから。

828 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 15:55:05 ID:???
結局、818とかも短く笑えることを書けない点で頭悪いだよね。

829 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:06:10 ID:???
長文ウザ。
こんな感じで簡単にまとめろ。

賃貸派がしがみついてるおバカな妄想
・自分の賃金所得は上昇し続ける。
・不動産を購入せず頭金を株で運用すれば確実に儲かる。
・家賃や不動産価格は下がり続ける。団塊の世代が氏ねば暴落間違いなし。
・インフレはありえない。なぜならハイパーインフレが起きないから。
・家賃を下げろと要求すれば大家は必ず家賃を下げる。
・家賃は借家法で守られてるから上方硬直的であり値上がりしない。
・IS/LMで不動産の価格や家賃の動きを説明できる。
・「俺の場合、5年前 家賃7万→今 家賃6万」だから総務省物価統計は誤り。

830 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:06:17 ID:???
ていうか818自演しすぎw

831 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:11:31 ID:???
マンション購入を否定される=自分の人生を否定される

こう考える人が多いから、理性を持ったカキコミが出来ないのでしょうね。
何が何でも賃貸派を否定しないと自分の存在意義が問われると。

832 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:13:13 ID:???
購入派がしがみついてるおバカな妄想
・自分の賃金所得は上昇し続ける。
・不動産をローンでも購入すれば、家賃を払い続けるより得だと妄信している。
・家賃や不動産価格は上がり続ける。団塊の世代が死んでも自分の物件は関係なし。
・デフレはありえない。
・自分には転勤やリストラは無いと信じている。
・家賃相場が下がってるのを認めない。見たくもないし、聞いても信じない。
・ 資金運用から目を背ける。長期国債でも2%近くの金利収入を元本確保で誰でも得られるのに
 危険な株式投資となぜか比較する。
 (株式でも電力株等の配当利回り2%〜3%の高配当株を買えば良いだけなのに)

833 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:20:54 ID:???
>>809

>金融資産より不動産が有利という実例か根拠を出さないと説得力がないよ。
>具体例として1000万円の現金を頭金にして4000万の不動産を購入するのと、
>1000万円の現金を保証金にして信用で4000万円分の金融資産を購入する場合でなぜ不動産が有利といえる?

株には住めないから。
PER低いマンションを探して買えばリターンを得られる。住宅ローン減税のおまけつき。
(私は不動産は玉石混交考えてます)

>購入した不動産を賃貸に回す場合は、自分の住居を賃貸することになるのだから
>住宅コストを下げることが出来ない。

代わりに減価償却が使えるようになるので、所得税(住民税も?)減税を受けられます。
経費に参入できる範囲は広いので、いろいろ便利です。(ごにょごにょ)

>利回りはちょっと前に出てきた6.12%程度だったら、キウイドルの利回りが約6.7%だから特別高いこともない。
>しかも減価償却で元本の価値が減っていくのだから、償却を上回る地価の上昇が必要。

家を買うメリットは自分を店子にする空室リスクゼロの不動産投資。
家賃を払わずに済むことが最大の目的だと思うので、そうした物件を探せれば良いのでは?
不動産というアセットクラスとして一律に評価するなら、今の相場では難しいと私も思います。

834 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:22:22 ID:???
>バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
>同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利



購入派はまずこれを説明してからだな
書いてる奴が理解できてないっぽいから代わりの奴でもいいぞw

835 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:27:43 ID:???
>>834
株には住めないから。
どう考えても不動産買った方が良いでしょ。

836 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:29:28 ID:???
>>834
おまえはIS/LM分析がわかっていない

837 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:31:13 ID:???
>>833

>家を買うメリットは自分を店子にする空室リスクゼロの不動産投資
>>772で「ローン組んで不動産を購入して、人に貸して賃貸に出すという行動」といってるのと矛盾するぞ。
>>806>>797への反論だけど、>>797>>772を批判した文章だから、
>>806=772だよね?

それとも自演しすぎで自分の文章が分からなくなったか?


あと、
>経費に参入できる範囲は広いので、いろいろ便利です。(ごにょごにょ)
これがもし脱税を指してるなら、そんなもんで有利といわないでくれ
賃貸による投資でも海外に投資するなどの方法で脱税は出来るけど、
一般的にどっちが得かという話で脱税する(できる)から得というのは法治国家の人間の発言内容として不適当。
(違ったらすまん。ただ、はっきり書いていないほうにも責任はある。)

838 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:32:28 ID:???
>>832
これが賃貸派のレベルなの?笑っちゃうんだけどw

839 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:36:46 ID:???
>>831
購入派の中に、本心で購入が不利だと思ってる奴がいるとすれば、
売ればいいだけでしょ?
賃貸派が本心は購入が有利と思っても、買えないから仕方ないけどw

840 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:38:16 ID:???
根本的に、
購入派は購入と賃貸の選択肢がある中で、購入を選んでるわけ。
賃貸派は賃貸しか選択肢がない貧乏人が賃貸なわけで、僻みだっ
て言われても仕方ないよ。

841 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:39:23 ID:???
購入派:彼女とセックスするのがいいよ。
賃貸派:ソープでセックスするのがいいよ。
オーディエンス:賃貸派はもてない素人童貞だよね?

842 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:41:32 ID:???
>>839
購入派の中で含み損を抱えてない香具師が少ないから売るに売れないんじゃないか?
無茶でも500万程度の年収があれば購入はできるけど(そんな無茶な購入はもちろん薦めない)、
一回買ったら売ることは難しい。流動性リスクが証明された結果だろ。

>>840
購入派でローン終わるころにどっちが有利か考えて買った香具師がどれだけ居るんだよ。
ただ、地価が下がったからとか金利が安いとかわけの分からん理由で買ってるだけだろ。

過去の失敗を冷静に受け止めるのは難しいけど、
目をそらしていると損し続けるよ。

843 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:43:18 ID:???
>>829
>・自分の賃金所得は上昇し続ける。
これ逆じゃないの?

844 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:45:45 ID:???
>>842
要は、お前は目いっぱいローン組んだ購入派に対してだけ言ってる
わけね?
普通は万村値落ちしたところで、賃料相当程度の話だから、購入し
た後で賃貸に乗り換えるぐらいできるよ。
つか、売れる物件については、購入が正解と認めるわけだな?

845 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:54:59 ID:???
>>836

いいからとっとと説明しろw


>バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
>同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利


846 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:56:19 ID:???
諸経費抜いて利益出して売れるんだったら、その購入は正解だったと思うよ。
損失が出る場合は損失の額にもよるけど、基本的にその購入が失敗であることが多い。

>>181氏のシミュレーションを基にすると
5年目の時点で諸経費抜いて純粋に買値より約150万高く売れればトントン
買値で売れても賃貸に負ける計算になる。

売れれば得では無いというぐらいさんざん既出なのにまだ理解できないのか。
それでも破産しないで売れるならまだまだ買っちゃった人の中では恵まれてると思う。
それすら出来ない人に比べれば・・・・

847 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:57:28 ID:Yx5fpgO5
マイホームを買いたいっていう欲望は日本人以外も同じ、だれだって自分の家ほしいよね。
でも、ちょっと待ってよ、ここは日本だよ。
国際競争力のある業界なら、ともかく、政治臭のプンプンする業界のものをローンで消費するってのはなぁ、
リスクを感じないほうがどうかしている。単純な損得勘定より、操られていることを感じないかい?

金が余っているなら、キャッシュでいくらでも買えばいいと思う。まったく問題なし

848 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 16:58:20 ID:???
俺は関係者ではないが、
>バランスシートを膨らませた場合、流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性があるなら
>同じバランスシートを膨らませる場合、金融資産より不動産の方が有利

を翻訳するならば、
「流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性のある人がバランスシートを
膨らませるならば、金融資産よりも不動産で膨らませた方が有利」
と言ってるのではないかな?

849 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:00:52 ID:???
>>848
その翻訳がホントだったらただの馬鹿だな。

・流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性のある人:ほとんど現金購入できる人と同義。これは好きにすればいいというのが両派からの共通した主張。それを引き出してくる時点で前提がおかしい。

・金融資産よりも不動産で膨らませたほうが有利:根拠なし

850 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:02:17 ID:???
>>846
まあ別に損して売るってことでもいいんだろうけど、売ると破産するとか
現実感ないなあ〜UFOとかノストラダムス的なデンパ感じるんですけど。
毎年毎年、新築分譲大量にされてるけど、パチンコ中毒とか除けば、不幸な
売り方する人は極一部で大半は、ステップアップしていってるでしょ。
万年賃貸組みが同じところにとどまっているのとは違って・・・

851 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:03:43 ID:???
>>849
>>・金融資産よりも不動産で膨らませたほうが有利:根拠なし

住宅ローンは他のローンと比較して圧倒的に金利で有利だよね。

852 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:04:49 ID:???
>>846
>>181のシミュレーションは勝手なパラメータの寄せ集めだから意味なし

853 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:06:05 ID:???
>>851
FX

854 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:07:55 ID:???
>>851


いいからとっとと説明しろよw


「流動性プレミアム」
「リスク耐性」
「流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性」


855 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:13:10 ID:???
>>854
>>「流動性プレミアム」
流動性の低い資産に乗り換えることによる利回り上乗せ(流動性選好理論による)
>>「リスク耐性」
流動性リスクを取れるだけの資本力
>>「流動性プレミアムを取れるだけのリスク耐性」
流動性の低い資産に投資して利ざやを稼ぐぐらい資本力がある

856 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:14:58 ID:???
>>851
FX、株式の信用、先物どれをとっても基本的には住宅ローンより金利が低い
ちゃんと調べたか?

857 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:15:47 ID:???
そこそこの大企業は、賃貸(会社借上)でも購入でもそれなりの福利厚生ってのがあるもんだが、
一般には、賃貸の方が得なようになってることが多い。

その理由としては、そういう会社では、全国レベルや海外転勤などもあるので、
住居が固定されないことを前提に制度ができている。

ただし、そういう会社でも損得勘定抜きで買っちゃう人が多い。
昭和時代の「家をもって一人前」という価値観が摺りこまれていることが一因。

そんな、お得な会社でもそういう状況だから、福利厚生の貧弱な中堅以下の会社のやからは、
買っちゃう人が多いのも理解できる。

858 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:25:04 ID:???
>>847
こんだけイールドギャップが拡大してる時期に、
全額キャッシュで不動産購入する奴は馬鹿だぞ。

なお、その政治臭のプンプンする業界を最底辺で支えてるのが、
家賃を支払う賃カスの諸君。
彼らがいるから不動産に価格がつきゼネコンや金貸しも潤う。

だから、あまり賃カスの諸君を追いつめてはいけない。

859 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:27:29 ID:???
>>856
調べたが不動産が有利だね

860 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:29:50 ID:???
>>857
賃貸の社員の方が経済的に困窮してると推測されるので、恵んで
あげてるんだろ。日本的互助の精神。遠い奴に沢山通勤手当恵ん
でるのと同じ。
日本でもっとも給与の高いフジテレビを始め、一流企業の地方転
勤は少ない。

861 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:31:48 ID:???
>>858
賃カスにせよ、多重債務者にせよ、身の丈にあった生活ってのが
できない馬鹿なんだよね。だから、目先の支出少ないように見え
るものに飛びつく。一生サラ金返済に追いまくられ、家賃に追い
まくられ・・・

862 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:33:04 ID:???
>>860
君、あまり大企業の制度詳しくないね

863 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:33:43 ID:???
>>862
お前もね

864 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:36:20 ID:???
>>日本でもっとも給与の高いフジテレビを始め


865 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:39:42 ID:???
来年から減損会計制度が変わるから、
大企業は自前社宅の充実を始めるんじゃないか?

結局は、不動産にお金が流れまくる訳だけど、そのころ分譲はどうなるんだろうか?


866 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 17:48:54 ID:???
中立派の漏れがうちの企業の補助内容を晒してみよう。
一応1部上場、日経225採用銘柄の企業です。
(企業名は勘弁してくれ)

賃貸の場合
・一ヶ月7万の補助(40歳まで)

購入の場合
・最高4000万円、住宅価格の8割まで、5年固定金利
a.金利2%以下の場合、本人負担率:1%
b.金利2%〜3.2%の場合、本人負担率:金利の半分
c.3.2%超の場合、本人負担率:金利-1.6%
(聞いた話では、昨年の夏で金利2.1%ぐらいだったらしい。本人負担が1%を若干超えたと聞いた。)

大体こんなもん。
購入の場合は財形がらみだけど、詳細に書いて特定されても嫌だし、意味があるとも思えないから大まかなところだけ。

うちの場合は40を超えた場合が問題なんだよね・・・・・
40までは絶対賃貸有利だけど、それから先はゆっくり考えるよ。

867 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:05:46 ID:???
40までしっかり金ためて、キャッシュで買うで正解
上場大手なら、5000万ぐらいたまるでしょう

868 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:12:07 ID:???
>>829
これが購入派のレベル??? 失笑ものなんだけど。

869 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:12:39 ID:???
>>867
う〜ん。それがそうでもない。
子供を早めに産んでれば通じるけどね。
40歳で子供が5歳とかだと購入しない方が得。

晩婚が予想されるなら、
早めに購入してしまうと言うのも一考だと思う。


870 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:17:42 ID:???
>>850
住宅ローンが払えずに破産している人間がどれだけ多いか調べてから書け。

住宅ローンを払えずに個人で破産するケースが、平成の初めは1万人ほどだったのがここ数年は12万人を超えている。

871 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:18:01 ID:???
俺は公務員だけど福利厚生は減らされたよ。官舎は安くて立地はいいけどいつまでも入ってるのもねえ。

872 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:24:57 ID:???
確かに、東京だとある程度の会社の人の30-40代って結構、持ち家率低いね


873 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 18:38:46 ID:???
>>852
キャッシュフローベースで比較を行うならば、
>>181で使われているパラメータ項目は、どれも現実に即した項目だろ。
また、各項目に設定されている値に異論があっても不思議じゃないが、
客観的に見て、どちらかといえば購入に有利な値が採用されていると思う。

いずれにせよ、文句があるなら、
181のパラメータ項目に対して、購入派が妥当だと思う値を設定して、
試算しその結果を示せばいいだろ。簡単な話だ。
なぜか購入派にはEXCELが使える人間がいないみたいだけど、
どうしてもできなければ、せめて妥当だと思う値を指定しろよ。
181氏か、でなければ他の賃貸派が計算してくれるよきっと。

つうか、181って数字が出るたびに脊髄反射みたいなレスが付くのは、
余程トラウマになってんのか。

874 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:00:21 ID:???
>>869
確かに、このスレの中で決定的に欠落しているのが、人生設計の要素。

これを固定化したら、何かしら結論がでてくるんじゃないか?

子供の数、未婚既婚 で大きく変化するでしょ?


875 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:13:22 ID:???
ヒソヒソ( ゚д゚)ヤダァ873ガ?(゚д゚ )マタ自演?( ゚д゚)(゚д゚ )自分ヲ181氏ダッテ…

876 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:34:28 ID:???
見事なトラウマだな。

877 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:39:15 ID:???
>>874
つか、何か圧倒的に貧乏臭くてやだよね

878 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:40:36 ID:???
>>870
賃貸で自己破産する奴だって、大勢いるだろ。
持ち家の方が比率高いんだから、賃貸の自己破産率は異常に高いと
言えよう。

879 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:41:28 ID:???
「近未来通信に投資しようぜ! 詐欺かも?
 何を言ってるんだ。そのときは出資金を諦めればいいだけの話。」

購入派の姿ってのは、
こんなふざけた誘い文句に乗せられて投資しかねない馬鹿なんだろ。
下のレスを見れば分かる。

839 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 16:36:46 ID:???
>>831
購入派の中に、本心で購入が不利だと思ってる奴がいるとすれば、
売ればいいだけでしょ?
賃貸派が本心は購入が有利と思っても、買えないから仕方ないけどw

880 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:44:16 ID:???
>>877
人生設計は常識だろ。
貧乏くさいとか言うより全うな社会人なら当然やってるはずだろ。
ただ、個人差が大きいからあまりスレ全体で話すのには向いていないと思う。

人生の4台金食い虫
・住宅
・専業主婦
・子供
・車

これらについてはしっかり設計しないと老後が厳しくなるよ。

東京だと今20代〜30代の人が4つ全部持つには相当いい職業についてその上運にも恵まれないと難しいんじゃないかな?
昭和30〜40年代だったら何とかなったかもしれないけど・・・

881 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:45:00 ID:???
「このリトグラフを100万でお買いになりませんか?
 実は500万の価値があるんですが貴方だけに特別です。
 これを買わないなんて人はいません。もしいるとしたら100万の金も準備できない貧乏人だけです。」

購入派の姿ってのは、
こんなふざけた誘い文句に乗せられてガラクタを買いかねない馬鹿なんだろ。
下のレスを見れば分かる。

840 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 16:38:16 ID:???
根本的に、
購入派は購入と賃貸の選択肢がある中で、購入を選んでるわけ。
賃貸派は賃貸しか選択肢がない貧乏人が賃貸なわけで、僻みだっ
て言われても仕方ないよ。

882 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:46:21 ID:???
>>880
4大の中で住宅だけは換金容易という点で根本的に違うよね

883 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:48:52 ID:hH7azc2J
換金容易??


884 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:49:18 ID:???
>>879,881
賃貸派は利益を得ることが目的の投資と、生活必需品の住宅の
区別がつかんらしいw
「この大根を100円でお買いになりませんか?」
「大根一本買う必要ないよ。お隣から捨てる葉っ
ぱもらってくればいいから。決して貧乏だからじゃ
ないよ。人生設計なんだ!」


885 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:50:30 ID:???
>>883
不動産検索サイトで中古万村検索したら、キミにはとても手の
でない高い万村ずらずらでてくるよ。

886 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 19:51:57 ID:???
実際、車ですらレンタカーなんて信じられんけど、衣食住を他人からの
借り物で済ませられる神経って何か病んでないかい?

887 :833:2006/12/03(日) 20:05:21 ID:???
>>837

私は全然別人。購入派として思うところを書いただけ。

極論すれば、賃料はあまり変わらないのに、不動産価格は上がったり下がったりするんだから、
安くなったら買えば良いんじゃないの?

安く仕入れれば、後は何とでもなるでしょ?

888 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:12:35 ID:???
>>884
購入派には、839や840と同レベルの馬鹿が多数いることは良く分かった。

889 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:13:30 ID:???
>>884
そのたとえの何が悪いか分からん。
買う必要のないものは100円でも買うべきじゃないだろ。
大根の葉っぱじゃなくて大根そのものを食べたいなら(あるいは隣との関係を有効に保ちたいなら)
100円は必要な投資。出せばいい。

住宅の場合
20万の賃貸で不自由を感じていないなら、5000万の住宅を買う必要はない。
満足できなければ資産的には損しても個人の趣味のお金なんだから使えばいい。
(高級車が売れるのと同じ理由。ファミリーカーでも車としての機能は十分なのに高級車が売れるのは趣味として買う人がいるから)

賃貸派の漏れは住宅よりも教育に金をかけたいと思ってる。

890 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:16:58 ID:???
「何も考えずに黙って買え。それが普通だ。」

購入派の姿ってのは、 こんなありえないセールストークで薦められた物を、
黙って買いかねない馬鹿なんだろ。
下のレスを見れば分かる。

886 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 19:51:57 ID:???
実際、車ですらレンタカーなんて信じられんけど、衣食住を他人からの
借り物で済ませられる神経って何か病んでないかい?

891 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:18:27 ID:???
>>889
教育に力を入れる、ねえ。
有名幼稚園は入園審査で住宅までチェックしますよ?
偶然かも知れないけど社宅や賃貸の人は落ちる傾向がありますねえ。

892 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:21:29 ID:???
>>891
>偶然かも知れないけど社宅や賃貸の人は落ちる傾向がありますねえ。

一流企業勤務者の子弟は落として、
お前みたいな三流企業勤務者の子弟を優先するのか?

何を考えているのか分からんな有名幼稚園って奴は。

893 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:22:35 ID:???
賃貸住宅の子供は住環境が劣悪だから、
情緒不安定で知能指数が低いんだよ。

894 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:23:44 ID:???
>>890
ふうむ。
普通は洋服とか歯ブラシを他人と共有するのは生理的に嫌なんだよね。
家を借りるのも同じこと。

895 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:25:28 ID:???
>>889
5000万の家を諦めて、20万の家賃、30年払った後でも同じ台詞
言えるかな。

896 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:25:55 ID:???
洋服とか歯ブラシとかを買う感覚で家を買うんだから損しても当然だろ。

897 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:25:57 ID:???
持ちマンションだと、親がEXCELも碌に使えん馬鹿でも、子の知能指数は高くなるのか?
遺伝とかそんなチャチなもんじゃない、住宅の力の片鱗を味わえるのか?

898 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:27:02 ID:???
>>892
一流企業で教育熱心なご家庭のほとんどは持ち家ですよ^^
賃貸の方はまず、というかひとりもいませんねえ。
社宅の方は公務員でいらっしゃいますが。
社宅で通ってるのは公務員くらいなものですね。

899 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:28:06 ID:???
>>894
・・・購入派の中でもずば抜けた馬鹿だなお前。

>普通は洋服とか歯ブラシを他人と共有するのは生理的に嫌なんだよね。

区分所有って言葉知ってるか?

900 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:31:25 ID:???
>>896
実際、洋服や歯ブラシと同じ必需品だってことも分からずに借り住まい
するんだから、恥だらけの人生になるのも仕方ないだろ。

901 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:32:23 ID:???
>>898
>一流企業で教育熱心なご家庭のほとんどは持ち家ですよ^^

三流企業勤務者の妄想はいらんよ。
お前の脳内では、社宅ってのは公務員にしかない制度なんだろうけどな。

902 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:33:31 ID:???
>>901
社宅住まいってだけで出世に響くよね。
会社への寄生虫って扱いだから。

903 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:34:01 ID:???
ま、俺は会社の借り上げだから買う必要ないけど、
10年後楽しみだね。がんばってね。

904 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:34:33 ID:???
でたよw区分所有厨w
区分所有と言っていればなぜか満足する基地外君w
正体は郊外(田舎)の戸建て住人。都心なんて住んだことはおろか見たことさえないw
あんたがいるとスレが汚れるだけだから巣に帰ってくれる?w

結局マンションと戸建どっちが良いんだ29軒目☆全国
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1165055282/

905 :889じゃないけど:2006/12/03(日) 20:34:58 ID:???
>>895
言えるに決まってるだろ。

906 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:36:31 ID:???
>>897
お前のExcelは見てて痛々しい。
vbaもろくに知らないド素人なんだろうけど、
失笑されてることにいいかげん気づけ。

907 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:36:36 ID:???
こうやって購入派は洗脳されてきたんだな。

908 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:37:40 ID:???
>>901
違いますよ。社宅や賃貸に住んでる方はなぜかご一緒できないというだけです^^
公務員はその中でも地位的身分が高いため特別にご一緒できているようですね。
もちろん選んでいるのは私ではありません。私は単に選ばれただけですから^^

909 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:37:41 ID:???
購入派の知的レベルが良く分かる好例がまたひとつ。
話の流れも何もない。だって日本語が不自由だから。
得意技は、妄想から繰り出す自演認定や●○厨認定。

894 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 20:23:44 ID:???
>>890
ふうむ。
普通は洋服とか歯ブラシを他人と共有するのは生理的に嫌なんだよね。
家を借りるのも同じこと。

899 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 20:28:06 ID:???
>>894
・・・購入派の中でもずば抜けた馬鹿だなお前。

>普通は洋服とか歯ブラシを他人と共有するのは生理的に嫌なんだよね。

区分所有って言葉知ってるか?

904 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 20:34:33 ID:???
でたよw区分所有厨w
区分所有と言っていればなぜか満足する基地外君w
正体は郊外(田舎)の戸建て住人。都心なんて住んだことはおろか見たことさえないw
あんたがいるとスレが汚れるだけだから巣に帰ってくれる?w

910 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:38:54 ID:e+e/CbNV
157 名前:名無しさん@お腹いっぱい。[] 投稿日:2006/12/01(金) 10:18:41 ID:Ocn1iny00
4年前に新築一戸建てを購入しました。母親1千万・自分3千万で。
その時の月19万のローンのやりくりで苦しかったのですが、まぁ何とかいけると
思ってました。それから僕はリストラ、親の事業は廃業・・・その当時で若干クレジット等
借金は50万あったのですが、先日自分の情報を開示して愕然としました。
なんと10件700万くらいに膨れ上がっているのです。母親に問いただすと、
昔はカードの審査も緩くて勝手に自分名義で作ったとの事。はじめは枠30くらいのが、段々
増枠とかなんやらで、100くらいになったとか・・・。
もう、死にたいです。自己破産したいけど持ち家は自分名義だし。

ただ、今家族全員住んでます。昔別れた父親も今は戻ってきてます。
父35万、兄15万、僕20万、妹フリーター10万、
一本化等できたら、何とかなるかもとも、思うのですが・・・

161 名前:157[] 投稿日:2006/12/01(金) 11:09:57 ID:Ocn1iny00
皆さん、ありがとうございます。住宅ローンにしても、一番金利の低い時&35年だし。
始め12万位かなと、思ってたら、結局この額になって・・・僕は反対したのですが、
もうここまで来たら後には引けないって言うことで。

クレジットなんですが、11年から15年にかけて、発行したもの
ア○ラス160万(一括&リボ) オ○コ50万(一括) 住宅ローンの銀行のキャッシング150万
J○B200万 消費者金融150万。
毎月ものすごい自転車してたみたい。気づかぬ自分が馬鹿だった。まぁ、かなりの高額のローン額だが、
(クレジット系の借金がなければ)このまま結婚しなければ、ぼちぼちやっていけるかなあと・・・
(バツイチで当分結婚は懲りてます)

事業に失敗したのと、突然のリストラで、消費者系に100万は借りました。
これは仕方なかったのですが、今流行の借り換えを申請したら、悉く落ちちゃって
おかしいなと思い調べてみたらこんな事になっていたということです。


911 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:39:58 ID:???
>>902
借り上げ社宅ってしってる。
あんたの住んでるマンションも社宅にしている住人いるかもよ。

912 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:40:12 ID:???
>>909
つうより、別人の書き込みなんだが、区別できないお前の妄想
どうかした方がいいんじゃね。

913 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:40:31 ID:???
VBAを小文字で書く馬鹿。
VBA使い(自称・証拠無し)かもしれんが、英語の素養はゼロだな(確定)。

906 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 20:36:31 ID:???
>>897
お前のExcelは見てて痛々しい。
vbaもろくに知らないド素人なんだろうけど、
失笑されてることにいいかげん気づけ。

914 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:41:46 ID:???
賃貸派の書き込みは中身がないのに長いね

915 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:41:57 ID:???
>>909
みなさんこいつは今後スルーですよー。文体が特徴的だからわかるでしょ?
不動産板に粘着してる基地外ですからねー。

916 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:42:33 ID:???
>>912
別にどこにも、894=904なんて書いてないだろ。
904のアフォさを晒してあるだけで。

また妄想で認定かよwww

917 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:48:01 ID:???
社会的に自分は賃貸です、っていってまかり通る階層の人は賃貸でいいと思うよ。いや、煽りとかじゃなくて本気で。
少し上流の席じゃとてもじゃないけど賃貸なんて恥ずかしくて言えない。
別にそれが良いとか悪いとかじゃなくて持ち家が当然なんだよね。

918 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:48:30 ID:???
>>898
ファビョッている購入バカが1人いる それはお前だ。
今日の一連の購入バカ書き込みは貴様だな。

>一流企業で教育熱心なご家庭のほとんどは持ち家ですよ^
んな事はない。
一流企業こそ転勤も多いから家賃補助付きで賃貸が多い。

お前みたいに三流企業勤務で家賃補助も貰えない奴が、都内の端っこに
マンション買う訳だ。

919 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:50:19 ID:???
>>912
洋服とか歯ブラシを他人と共有するのは生理的に嫌、
だけど、土地と建物のかなりの部分とその管理・行く末を他人と共有することは無問題で、
でも、なぜか借りることだけはNG。

この話に何の矛盾も感じない購入派が少なくとも2人いるってことが、
そんなに誇らしい話か?

920 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:51:38 ID:???
>>911
減損会計基準の改正で、不動産投資が100%損金で計上できるようになるから、
今後は、借上社宅は減少するかもしれない。地方は残るだろうが...
あくまで予想ですが...これが賃貸派に有利になるのか?購入派に有利になるのか?は分かりません。

921 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:52:39 ID:???
917 まで一連の書き込みは同一人物によるもの。

あまりの馬鹿さに同情すらしてしまう。
何が原因でこんなさもしい人間が出来上がってしまうのか。
コンプレックスの固まりだ。

922 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:55:51 ID:???
賃貸派は、先週自殺があった部屋を借りて住んだりするんだぜ。
人として感覚がちょっとオカシイんじゃねーの?

923 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:56:26 ID:???
>>919
共有スペースと個人の空間は別だろ。
賃貸は、大家の物を使わせていただいているの。
立場の違いをわきまえろ。

924 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:57:55 ID:???
なんか極論が多くて話にならね〜な。

925 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 20:58:55 ID:???
>>922
ま、結局、人としての感覚に尽きるよね。
賃貸派は公衆トイレの便器とかも平気なんだろ。

926 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:00:05 ID:???
不動産板に必死に粘着してる基地外池沼はマジでキモイ。
たまには風呂入れよwマジくさいから。いや、マジ煽りとかじゃなくて。


927 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:01:30 ID:???
>>923
相変わらず、購入派の日本語読解能力の低さには驚かされます。

928 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:02:11 ID:???
>>917
その感覚がマジで分からん。
上流の席ってのが何を指すのか知らんが、
他人に不動産所有の有無(を含めた資産の内容)を聞くのは失礼だと思うのだが。

ちなみに民主党所属衆議院議員は
113人中44人は不動産を所有していない。
(自民党のデータは見つかりませんでした・・・)


>>922
自殺があったら何かまずいのかな?
血痕が残ってるとかは嫌だけど、ちゃんとリフォームされていれば問題ないとしか思えない。
(強盗にあったとか、暴力団の事務所と間違われて殺されたとかは地域の治安が悪い証拠なのでそれはNG)

購入派だって元墓地を開発した土地でもいい物件だったら買うだろ?

929 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:03:24 ID:???
>>920
大手企業の場合、利益を給料で還元せずに、
高級マンションを何軒か購入、転勤社員に賃貸っていうのは十分あると思う。

人口減少で人集めに必至な業界ほど、可能性はあるんじゃないかな?
そして、人が余ってきそうになったら、社員とマンションを手放せば良い話だからね。

930 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:08:41 ID:???
>>925
公衆トイレの便器に何か問題あるのか?
ちゃんと掃除してあれば問題なし。

931 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:09:40 ID:???
ここで、いくら熱く語っていてもね。
実際3年前に都心のタワマン購入したオレは、たった2年で、既に中古でも1,500万以上益が乗ってるし、
購入して良かったなと思う。



932 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:14:43 ID:???
>>931
俺もその口。こちらは、住んで3ヶ月。査定ベースで400万位。
向こう5年、世紀の大型再開発が近くで行われるから、多分もっと値上がりすると思う。


933 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:17:58 ID:???
>>931,932
だからね、賃貸派は行動力がないのさ。
できるのはネットでくだまくだけ。
こういうのは仕事も評論家的でできないね。

934 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:26:46 ID:???
リスクをとって成功したのはすごいことだし、個人的に成功したんだからいいじゃないか。
確かに今売って利益確定すべきか、まだまだホールドするかは悩むだろうけど、今の時点ではうまく行ってよかったね。

ただ、一般的にどっちが得かという議論とは何の関係もないことが分かってるか?
漏れもこの2年で投資の利回りは約15%だけど、その利回りが賃貸派一般の利回りだとは思わない。
あくまでも運の要素を排除してどっちが行動として合理的かを考えるべきだろ。
こういう書き込みが分譲派だけから出てくるから分譲派の知的レベルが低いと揶揄されることになる。

結論は
ハイリスク・ハイリターンを狙うことになる分譲派と
ローリスク・ローリターンの賃貸派
どっちを選ぶかで決めればいい。決してどっちかが一方的に有利ということはないはず。


935 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:37:49 ID:???
分譲マンションの支払いと同じ額の家賃の部屋借りるんなら相当ランク下げないと無理。
逆に分譲マンションと同じレベルの部屋借りるんなら家賃をかなり高く払わないといけない。
ローンでマンション買って貸してる人はローンの支払い+管積+3〜6万ぐらいで貸してるから。
これ都心のファミリーの話ね。珍態好きな人のあげてくるシュミレーションは都心ではなく場所も曖昧で相場がわからない様な話ばかりだからなぁ。
しかも、妄想の脚色付きだからもーわけわからないよね。


936 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:38:13 ID:???
財としての不動産の特徴は、非同一性ということです。
つまり、ある特定の場所の所有権と等質等価の所有権は、この世に2つとして存在しない。
なので都心などの収益性の高い場所に、デフレや減損会計の影響等の特殊事情で、
この2〜3年の間でこれらの場所に所有権を比較的安価で取得できた購入派は成功者と言えると思います。

937 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:39:26 ID:???
>>934
だから、下記が結論でしょ。

>極論すれば、賃料はあまり変わらないのに、不動産価格は上がったり下がったりするんだから、
>安くなったら買えば良いんじゃないの?

>安く仕入れれば、後は何とでもなるでしょ?

だから、Valueは長期で見ればGrowthに勝つんじゃないのかね。

938 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:43:06 ID:???
>>934
このスレの購入派にマジレスしても無駄。

「すでに購入してしまった以上、購入を否定する話は絶対に認められない。
 認める、即ち、精神崩壊だから。」

この原理だけで動いている生物だと思って諦めた方がいい。

939 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:44:47 ID:e+e/CbNV
>>937
キミにとってのフェアバリューと、世間一般のフェアバリューが異なる可能性があることを悟って欲しい。結局、いつ買っても損するときは損するんだよ。

オレは結論として >>934 に賛同
(賃貸はローリターンではなく、ノーリターンだが)

940 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:48:14 ID:uVJNrjmf
>>934
賃貸でリスクやリターンってあるのか?部屋借りて収益なんてうまないし大家に迷惑かける事はあっても嫌なら引っ越せばいいだけだろ。
賃貸で入ってる奴なんでDQNばっかだぞ。勤め先がある程度大きな会社で役職付いてても
自分のケツすら自分でふけずにガキみたいな事言いだす基地外とかいるからな。


941 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:48:43 ID:???
>>935
つうか、お前の話こそ曖昧で相場がわからない妄想にしか聞こえんわけだが。

物件価格は幾ら?
管理費とか維持費を幾らで見込んでいるの?値上がりは見てるの見てないの?
ローン比率は?金利は?
固定資産税は幾ら見込んでるの?

ちゃんと答えられるのか?

942 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:53:28 ID:???
>自分のケツすら自分でふけずにガキみたいな事言いだす基地外とかいるからな。

持ち家かそうでないかなんて評価基準で人をカテゴリ化して差別する、
>>940に真っ先に当てはまりそうな表現ですね。

普通は、2,3人そんな知り合いがいても、
持ち家有無と繋げて考えたりしない訳だが。

943 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 21:54:08 ID:???
>>940
またなんか洗脳されてる怪しいやつが…
賃貸、購入なんていう一選択肢で人を判断するほうがよほどDQN
リターンは購入時の頭金相当の資産に対しての話だろ。

944 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:10:15 ID:???
>>934
基本的にリスク耐性がある限り、リスクをとる方が収益期待が大きいのは常識。

賃貸派が繰り返して言っていることは、リスク耐性が無いのにリスクを取るのは危険だということ。

つまり、自分がリスク耐性がない(資金や自分の将来性)ということと、分譲派にお前はリスク耐性が無いのに
業者に踊らされて買っちゃたんだろうと揶揄しているだけ。

いつかは購入するつもりだが、買い時を逃してしまったので、自分のリスク耐性に釣り合う好機が再び訪れるまで
賃貸で泳ぐというのならまだ理解できる。(再び来ることがあるかは誰も保証できないが)

自分は充分にリスク耐性があるけど、一生賃貸の方が有利と思っているなら、バカとしか思えない。



945 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:10:29 ID:???
不動産板粘着基地外は知識階級の話題にも猛烈に食いついてるな。
明らかに>>918=>>921だしw
1レスでは不完全燃焼だったらしいw
知識階級に賃貸なんかいないのが揺るぎない現実なんだよ。まあそういった友人は皆無だから知る由もないだろうけどw

946 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:21:52 ID:???
CPだけで考えれば家は賃貸でいいし車は国産車でいい。
しかし見栄とも異なるステータス的な部分で家もブランド地域、車も外車が標準の階層があるんだよね。
それを無駄と言い切れる人はそれでいいと思うし同意する人は買えばいいだけ。
もう価値観の違いというか住む世界が違うとしかいいようがない。
精神論かもしれないけど俺の周りとこのスレの賃貸派をみてつくづくそう思った。
俺の会社は家賃補助が7万持ち家補助が4万だけどみな結婚したら自然と家買うもんな。
それも東横や田都、悪くても京王小田急の世田谷。ごく自然にそうなってる。

947 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:23:13 ID:???
>>944
リスク耐性があるって言うのは現金で買えるとほぼ同義じゃない?
減税のために1〜2割ローンを組むとかの作戦はあるだろうけど、
頭金の2倍以上の借金を背負うのはリスク耐性があるとは言わないと考える。

>>866が迷っているように、大企業だからといって将来は分からない。
直近で見ると3〜5年前が底だったように見えるけど、今後20年(ローンの残期間って大体そのくらいだよね?)でその最低を下回らない保障はどこにもない。
だから買い時だったと言い切るのは不正確。あなたの見方でしかない

将来のリスクを明確に把握できないのは楽観的に過ぎると思う。


ただ、散々既出のように相場観の問題はあるので購入が損とは言わないが、一生賃貸が有利と思ってるなら馬鹿と言い切るのは考えが足りない。
一生賃貸が有利と思うのと同じ程度に購入が絶対有利と思うのは馬鹿。

948 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:23:37 ID:???
>知識階級に賃貸なんかいないのが揺るぎない現実なんだよ。

ふーーん、そうなんだ。現実なんだ。揺ぎないんだ。
すごいね。偉いね。ご愁傷様だね。

949 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:27:16 ID:???
>>946
>>それも東横や田都、悪くても京王小田急の世田谷。

購入派の内紛で悪いが、これはちょっと吹いてないかい?
ミニコを除けば、最低1億以上。これが標準とはどんな業種?
マスコミ金融でもせいぜい青葉区辺りがデファクトでないの。

950 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:34:17 ID:???
>>944
ちょっと違うな。
リスクをとる理由って、自分たちの夢、願望を叶えるためじゃないのかな。
私の場合それらに対して、現状のリスクの取り方(低レバ、分散投資)で
充分到達可能と判断してるのでさらにリスクをとる必要性を感じないだけ。

951 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:34:55 ID:???
>>949
戸建てもいるけどマンションが多いね。7000万前後で。
それと無理に英語使わない方がいいんじゃない?一生懸命背伸びしてる感じがするよ。
ちなみに俺は金がないので5000万のマンションですw

952 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:36:51 ID:???
ローン金利は史上最低、急落を続けた地価は下げ止まり、
かつては考えられなかった都心で大規模マンション供給ラッシュ、
土地価格や建築費低下をうけて価格はバブル期に比し低水準。
これに対し家賃はバブル期からさほど変わらず依然として高止まり。

今買わずにいったい何時買うんだ?と不思議に思う。
正確にはもう遅いんだけどね。
今賃貸の奴は、金利や地価や建築費が上昇し、
都心での新規供給がパタリと止まり、
クズ物件しか市場にない時期に買う羽目になるだろう。

不動産はなによりもタイミングだよ。

953 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:37:20 ID:???
>>947
年収の3倍以上のローンを組むのはリスク耐性を超えてると思う。
オレの場合、年収の1年分ぐらいのローンしか組まずに購入出来たし、
ローン金利も低利で固定出来たので買い時だったかなと思っている。
既にローン残高よりも金融資産残高の方が大きいし、見合いの金融資産は米国債で運用しているから
借入金利より300bpほど高く運用出来ている。(最近の円高はちょっときついけど)



954 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:38:32 ID:???
>>950
経営の健全性を見る場合、流動資産と流動負債の比率で見るだろ?
個人の場合、衣食住は必需品だから、流動負債と同じ。
家賃も月々いるから流動負債。住宅ローンは総額は大きく見えるが
流動負債の部分は当面の返済部分だけなので、結局賃貸も購入も流
動負債の比率は同じなんだよ。
ただし、インフレリスクへのヘッジは購入の方しか効いてないぞ。

955 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:38:43 ID:???
>>946
お前の会社はそうかもしれんが、うちの会社は違う。デフォは独身寮→社宅。
日本人なら誰でも知ってる一部上場企業で、
持ち家だろうが社宅だろうが、賃貸だろうがパラサイトだろうが、与信で困ることなどない。

とはいえ、大企業と言っても、一人ひとりは所詮唯のリーマン。
平均すれば30歳で800万、40歳で1000万超って程度の庶民の集まりだから、
>>946の周りとは住む世界が違うのかもしれんね。
見栄で外車買う奴なんか見たこと無いし。(趣味が車って奴はいる)

で、>>946の仕事は何で、年収はいくらなの?

956 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:41:25 ID:???
>>955
日本人なら誰でも知ってるメーカーの工員かい?

957 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:41:28 ID:???
>>954
キミは資産/負債と収益/費用の区別がついていないように思える。

958 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:42:52 ID:???
>>957
お前のような書き込みこそ、賃貸派が家賃が負債だと気づいていない
代表例だw

959 :950:2006/12/03(日) 22:44:15 ID:???
>>954
言ってることは最後の一行以外同意だが、何故俺にそんな話をする

960 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:45:35 ID:???
>>953
年収の3倍って、例えば、800万で2400万のローンが多いっての?
月々の返済15万もいかないから、500万程度貯金しておけば、2,3年
は余裕があるし、10年内に繰り上げ返済可能と思うが。

961 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:46:25 ID:???
>>958
俺は家賃は負債ではなく、費用だと思う。
分譲住宅は資産で見合いのローンは負債
家賃収入は収益で、ローンの支払い金利は費用
違う?


962 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:46:59 ID:???
>>959
何となくそれっぽかったからだ

963 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:48:53 ID:???
イールドギャップがあるんだからハイレバ+ノンリコースが正しい選択。


964 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:49:14 ID:???
>>961
負債はストック概念で、費用はフロー概念だが、フローの蓄積が
ストックになるので同じこと。

965 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:49:30 ID:???
>>955
何、平均で40歳1000万超えなの?
それはかなりの優良企業だねえ。浦山。
うちだと管理職でそのくらいかな。つーかそれだけもらってるのに社宅じゃみな超金持ちなんじゃね?
賃貸派の言う通り運用でがっぽりか?

966 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:50:10 ID:???
>>963
ノンリコースの手数料が無駄。リスクは抱えて大丈夫な水準。

967 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:50:47 ID:???
>>956
別にそう思うならそれでも構わないけど、持ち家差別に続いて職業差別か?

購入派の品性ってホント下劣だな。

968 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:50:49 ID:???
>>960
キミの価値観で住宅がこれからの10年の全てだと考えれば、年収の3倍を超えても無理では無いと思う。


969 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:52:55 ID:???
>>967
つか、差別されるのも自己責任だから、自分の過去に対して責任
持てよ。ボケッと学生時代すごして、高卒で差別されたからって、
その責任を自分で負わずに差別する側を批判する奴ってむかつく
んだよ。

970 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:53:05 ID:???
>>954
理屈では賃貸でもインフレヘッジは可能。
実際やってる奴はほとんどいないだろうがな。

971 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:54:02 ID:???
うちの会社は、50歳まで借り上げOKで、明らかに賃貸暮らしがお得なんだけど、
そういう会社ってあんまりないのかな?


972 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:55:22 ID:???
>>970
このスレを見てるとヘッジして層に見えるけどね
賃貸でヘッジしてないのは怠け者か想像力不足だろ

>>969
不特定多数の人が見る場所で差別発言をすると自分の知性・人格が疑われるぞ。

973 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:55:28 ID:???
>>970
そうだね。理屈と実際の違いが重要だよね。
賃貸は、結局、目的意識なく人生を無駄に過ごしてしまい、
パチンコやら宝くじやらですって何も残さないだろう。
高卒のほとんどが大卒に代わる手に職を持ってないことがほとんどな
のと同じように。

974 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:57:16 ID:???
>>972
2ちゃんなんだから、差別発言したっていいだろ。
公然と高卒を差別する奴がいないように、公然と賃貸を差別する
奴だっておらん。ただ、ネットでそういう見方をする人がいるこ
とを知って、現実を知っておくことは大事なことだ。

975 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:59:23 ID:???
>>971
うちの会社もそうだ。単に目先の損得から言えば借り上げの方がお得なんだが、
大体みんな家を買うね。
借り上げに残ってる40代って、うだつがの上がらない独身ぐらいだ。


976 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 22:59:52 ID:???
>>971
50までだったら悩むことがなくていいね。正直恵まれていると思う。
定年まで賃貸でその後はそのときの家族状況・ライフスタイルで現金購入か賃貸かを選べばいいと思う。

>>866だと40だった。40だと悩むよね。運の世界だと思う。

977 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:01:11 ID:???
賃貸だと、契約の際に家を貸してもらったお礼として礼金を、
更新の際には更新を承諾してもらったお礼として更新料を、
大家に献上するけど、それって恥ずかしくないの?

978 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:03:45 ID:???
>>964
強く同意。
ここが分かってないから、「運用すれば・・・」みたいな話になる。
(俺には何で理解してもらえないのか分からない)

株には住めないのに。

979 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:05:10 ID:???
>>964
強く同意。
ここが分かってないから、「運用すれば・・・」みたいな話になる。
(俺には何で理解してもらえないのか分からない)

株には住めないのに。

980 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:05:43 ID:???
連投スイマセン

981 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:07:56 ID:???
>>974
別にお前の差別発言を止める気はないよ。
それが望みなら好きにすればいい。

但し、2ちゃんとはいえ、差別発言した奴の人格を疑われること位は織り込んどけよ。
お前にそれを止めることはできない。

982 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:08:28 ID:???
>>975
うちは、逆だな管理職でも借り上げが一杯いるよ。
一戸建てだって、借り上げで住めるし、だれが、持ち家かなんて、わかんないよ。

983 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:09:30 ID:???
>>974
ブランド地域がどう、家を持ってないと体面が悪いとか言う割りに
自らを品格を下げる発言をすることが不思議だっただけだ。
2ちゃんだから正直に言うことは大事だとは思う。
漏れもリアルでは購入しちゃった人に損するけどがんばってとは絶対に言わない。

>>975
多くの人が購入するのは事実だね。漏れの会社でもそう。
ただ、それが正しいかどうかは別だろ。

あと、今の定年間際の人(55以上)の世代だと明らかに買ったほうが得だった
当時の常識では買わないというのは合理的に判断してもありえないと思う。

40代は後半と前半で違うけど、40代前半で家を買った人の多くは損をしてる。
家もバブルの名残が残ってる頃で遠くに住居を持って通勤で苦労している人が多い。
うだつが上がらない人でも40代で家を持ってなければたぶん家を買った人よりは得をすることになる
(役員クラスまで出世できる人だったら収入で逆転できるだろうけど、上級管理職位ではたぶん逆転できない)

>>978
お前は塾の月謝(感謝を表すお金を献上することだよな?)を払うことを恥ずかしいと思うのか?
名目は何であれ正当なコストだったら何の問題もないだろ。

984 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:09:32 ID:???
>>939
どんな相場でも負ける時はあると思うけど、地価も金利も両方低ければ勝つ可能性は
高まると思う。
株ならEarningsが下がるかもしれないけど、不動産のそれはあまり変化しないんだから、
PERは当然低下する。

俺は購入派だけど、無条件ではない。リターンを期待できる時しか買わない。
家賃コストを無駄に払って、他人を儲けさせることはない。
2002〜2005で買えなかった奴は一生無理。

985 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:11:47 ID:???
つまり賃貸派は、分譲派のローン対しては、負債認識があるのに、自分たちの将来支払家賃を負債として認識していないということ?
俺は分譲派だが、賃貸派はそうじゃなくて、ローンは負債が確定してしまうが、自分たちは負債総額をコントロールできると主張しているだけだと思う。

986 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:15:06 ID:???
>>982
うちも同じ。
転勤(海外含む)もあるし、迂闊に家なんか買えない。
強いて言えば、出身が首都圏で、元々の地元に割り切って買う人はいるような。

関係ないけど、管理職の中でもかなりのお偉いさんが、
単身赴任で独身寮に入ってるってこともある。
たまたまそういう人の隣になった人は、とっても窮屈な思いをするらしい。

987 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:17:16 ID:???
賃貸派がいてくれることが、分譲派が住宅を資産として運用できる機会を提供してくれる訳だから大切にしなければならない。

988 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:20:00 ID:???
>>986
家買ってすぐに海外転勤になったが、駐在期間中の家賃収入でローンの半分を繰り上げ返済できた。

989 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:22:29 ID:???
>>988
まあ、普通駐在して帰ってくれば、キャッシュで家買えるからね

990 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:23:44 ID:???
>>986
それ、そんなにリスクじゃない。
相場の80%位になるけど、期間貸で家賃収入入ってくるよ。
大企業なら、その店子は会社がある程度は紹介してくれるよ。

多くて手っ取り早いのが、同じく転勤者を店子として期間貸しするパターン。
訳の分からない人間に貸すよりよっぽどマシだからね。

991 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:29:23 ID:???
>>990
リスクを気にしてるのではなく、多分「どうせ転勤して住めない家をわざわざ
買うのは馬鹿らしい」って思ってるのじゃないかな。

992 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:29:24 ID:???
このスレもほぼ終わりか。
結論も個人の中では固まりつつあるだろうから次はいらないかもね。
購入派にしろ、賃貸派にしろ最近は有意義なデータが少なく感情論・個別論が多くなってる。
メリット、デメリットは見えただろうから続ける意義は少ないんじゃないかな。

993 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:29:57 ID:???
>>990
わかるけど、めんどうだよね。
転勤のときは、ただでさえ引越しとか忙しいしね。
借上げの自己負担の割合しだいで、会社によって事情が違うかもね

994 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:34:47 ID:???
>>992
そうだね。無駄な煽りがなければもっとまともな議論ができるのにね。

995 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:43:05 ID:???


935 :名無し不動さん :2006/12/03(日) 21:37:49 ID:???
分譲マンションの支払いと同じ額の家賃の部屋借りるんなら相当ランク下げないと無理。
逆に分譲マンションと同じレベルの部屋借りるんなら家賃をかなり高く払わないといけない。
ローンでマンション買って貸してる人はローンの支払い+管積+3〜6万ぐらいで貸してるから。
これ都心のファミリーの話ね。珍態好きな人のあげてくるシュミレーションは都心ではなく場所も曖昧で相場がわからない様な話ばかりだからなぁ。
しかも、妄想の脚色付きだからもーわけわからないよね。

ひとつだけいえること。こういう人は絶対家買っちゃまずいね


996 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:45:51 ID:???
935 名前: 名無し不動さん [あげ] 投稿日: 2006/12/03(日) 21:37:49 ID:???
分譲マンションの支払いと同じ額の家賃の部屋借りるんなら相当ランク下げないと無理。
逆に分譲マンションと同じレベルの部屋借りるんなら家賃をかなり高く払わないといけない。
ローンでマンション買って貸してる人はローンの支払い+管積+3〜6万ぐらいで貸してるから。
これ都心のファミリーの話ね。珍態好きな人のあげてくるシュミレーションは都心ではなく場所も曖昧で相場がわからない様な話ばかりだからなぁ。
しかも、妄想の脚色付きだからもーわけわからないよね。




シュミレーション(爆笑

で、コイツが購入派の知能の代表なの?(苦笑

997 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:46:40 ID:???
997

998 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:47:21 ID:???
>>938
>「すでに購入してしまった以上、購入を否定する話は絶対に認められない。認める、即ち、精神崩壊だから。」



なぜ?という理由を問われると「俺がそう思ったから」と言いそうだよな、ここの購入派って(苦笑

999 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:47:35 ID:???
998


1000 :名無し不動さん:2006/12/03(日) 23:48:57 ID:???
意エーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーい
終わりーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

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もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。

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