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アパート経営のシノハラ建設システム

1 :よかばってん:03/05/14 10:54 ID:JEjF6T18
ヤフーで「アパート経営」検索するとヒットするこの会社の評判ってどうですか?
最近やたらと目にします。

シノハラ建設システム
http://www.shinoken.com/index.html

2 :名無し不動さん:03/05/14 11:05 ID:mZhgT8ls
余裕で2げと!

3 :名無し不動さん:03/05/14 14:50 ID:0AbcJkGZ
3

4 :名無し不動さん:03/05/16 22:20 ID:hsuYB57A
博多に本社があります。

5 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

6 :大胆な小心者:03/05/16 23:17 ID:???
博多っ子です。
親の退職金1千万借りて現在アパート経営中です。
家賃からローン払って、毎月親に7万ずつ返しても、毎月5万以上残る
から、固定資産税も余裕で払えるし、家賃が少々下がっても、20年後
には手出し無しで土地が残りそう・・。(頭金はもち全額回収)

ビジネスモデルとしては、ずっと赤字で30年後に区分所有家屋が残る
だけの「ワンルームマンション投資」なんて比較にならないくらい素晴
らしいと思います。

あ〜、もう一棟買い増ししたいなー。

7 :大胆な小心者:03/05/16 23:36 ID:a9A8qtuF
ちなみに、昨年末ジャスダックに上場しましたが、現在上場しているアパート
販売会社の中では、唯一『土地を持たないサラリーマン』を対象にした商品開
発をしています。

また、現在は東京、名古屋、福岡にしか支店が有りませんが、近いうちに全て
の大都市に支店を開設し、東証を目指すそうです。

※社長談(ソースは『福岡経済』誌の、上場記念インタビュー)



8 :名無し不動さん:03/05/17 07:57 ID:KC+xUzjH
シノハラ建設システムにお願いしようと思ってます。
博多っ子さんは、どとらにお願いしたの?

9 :悩む田悩男:03/05/17 11:10 ID:V+uNwTkA
本当に、景気ってz−−−と悪いのかなー。ちょっとでも良くなったら、アパートの
採算計画なんて全部飛んじゃうもんなー。あぱーとの採算計画このまえ自分で作ったけど、
金利が1%上がったら利益ほとんどとぶもんなー。それに安いアパート建てたらすぐぼろくなるし、そしたら入居率も落ちるだろーしなー。

10 :大胆な小心者:03/05/17 13:55 ID:C/M3PHhH
>>8
もしかして8さんは土地持ちですか?
シノケン含めて建て売りアパートの会社は管理費(家賃の5%)を
収益の柱にしようと考えてるから、アパート向けの土地を仕入れて
建て売りしてるそうです。

だから、土地活用したい人のお願いってのとは少し違うかも・・。

担当者の話だと、オーナーの半分以上は県外在住らしいけど、俺の
場合は小心者で知らない土地に投資する根性ないから、家の近くの
物件買ったよ〜。

11 :名無し不動さん:03/05/17 14:52 ID:4hQSgvL3
土地なしです。
1ドル130円くらいになったら外貨預金を解約すると600万円
くらいあり頭金にしたい。
会社員勤続5年の独身30歳、年収手取り300万円。
福岡市内に住んでます。物件も市内に欲しい。
現在賃貸アパートに住んでるから出て自分の物件の1部屋に住みたいと
思ってる。

12 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

13 :大胆な小心者:03/05/17 18:28 ID:C/M3PHhH
>>11
俺の場合は年収700万だったからな〜。
専門家じゃ無いから憶測でしか言えないけど、HP見ても年収が少
ない時は頭金多めって書いてるから少し厳しいかも。

俺みたいに親と共同で投資とか無理なの?

それか、福岡市内だったら、中古のワンルームマンションが300
万で手に入るから、取り敢えずそれ買って頭金&年収増えるの待っ
てみるって手も有りますよ。

銀行はワンルームマンションにはローン付けないが、共同担保って
事ならOKだからね!

14 :名無し不動さん:03/05/17 20:49 ID:3kfI4be6
最近よくテレビでCMやってるね
でも物件をここから購入しないといけないんでしょ?
俺みたいに土地だけ持ってる人間はどうすればいいのだろう


15 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

16 :名無し不動さん:03/05/17 22:11 ID:jVBaVgYE
あんたらシノハラの人間だろ!
おたくらの物件は狭いは壁が薄くて隣の音が筒抜けだし最悪の物件じゃん。
賃貸もつかず苦労してるくせになにが家賃収入で将来土地持ちなんだよ!
苦労してローンの支払いだけするのがオチだよ

17 :大胆な小心者:03/05/17 22:45 ID:C/M3PHhH
>あんたらシノハラの人間だろ!
少なくとも私はただの投資家ですが・・。

隣の音は知らないが、少なくとも物件の内部みた感じでは、それなり
のグレードで、自分が独身だったら住んでもいいかなって感じたぞ。

一応入居率97%らしいし、俺の場合は少々家賃下がって、なおかつ
8部屋中1部屋は空いても大丈夫なように資金計画してるから、別に
心配してないしね。

まあ、余り長期間賃貸付けられない事態が生じたら、俺もボランティ
アじゃ無いから、管理切っちゃうつもりだけどよ。


18 :名無し不動さん:03/05/17 23:23 ID:3kfI4be6
土地購入費が相場に比べて高いような気がした
あと、いまどき1Kロフトタイプは借りてが付かないんじゃないかな?
1LDKモデルがあれば・・土地持ちの為の建設のみプランがあれば・・


19 :大胆な小心者:03/05/18 13:55 ID:BZUN4JXV
>>18
土地購入費が高いって、首都圏のお話ですか?
私の場合は、路線価と比較してもそんな割高って感じしなかったよ!
もちろん、建物完成までの金利や仲介手数料等も考慮してだけど。

何よりサラリーマンが新規にアパート経営しようとして、自分で土地
買ってアパート建てるなんて事業計画を銀行に持ち込んでもは相手に
してくれないからねー。

20 :名無し不動さん:03/05/18 20:13 ID:BZUN4JXV
スレ主さんどこ行っちゃたのー?

サラリーマンでアパート投資してる人って以外と少ないのかな?

21 :よかばってん:03/05/18 20:54 ID:W+S34UbB
>>11 とレスしてました。
>>16 みたいな反対意見をもっと聞きたいです。
根拠に基づいた発言願いたいです。

シノハラさんの本当のねらいってアパート経営のプロデュースよりも
土地を売ることにあるのでしょうか?

初心者には、まだ知らないだろうと思われる利害関係を知りたいです。
サラリーマンなら会社に内緒でとか、税金対策にこれをやっとくとか、
意外と知らない・知ってて当然・当たり前の事など。

22 :大胆な小心者:03/05/18 21:26 ID:BZUN4JXV
失礼しましたm(_ _)m

私は業界の人間じゃ無いが、不動産投資10年以上やってきて学んだ感想で
は、今の税法で土地売買の差益上げるのは非常に難しいと思います。

30〜60坪程度の土地取得時は、アパート販売会社だけでなく、建て売り
業者もライバルになるから、そんな安く土地仕入れるの無理だし、利幅乗せ
ても税金で持って行かれるからね!

何社かの不動産屋と付き合った印象では、利益は、メインは「建設費用」、
それと、長期的な安定収入として「管理費(家賃の5%)」と「入居者入れ
替え時の仲介手数料(広告代)」って感じじゃないかな。

それと、シノケンは知らないけど、リフォーム時には業者からバック貰うのが
業界の常識みたいですね・・。




23 :名無し不動さん:03/05/18 22:18 ID:R2Bo8W3/
HPをザッと見てみたけど
ここが販売してる物件(土地建物込み)を購入するという
仕組みなのか
たとえば担当とこの辺の土地でアパート経営したい
といった場合
近場の土地を探してきてくれたりするのだろうか?
それとも土地も建物も最初から決められてて
こっちはその中から一番希望に沿った物件を購入する
といった漢字化?


24 :よかばってん:03/05/19 09:25 ID:Q2g980W3
結局、シノハラさんと契約するにあたり「くいもの」にされたくない。
つまり、知らないところで余計にカネ払ったり、いつまでも工事業者などを
指定されたとこを使わないといけないとか。

話は、変わりますが今テレビで「リピーター医師」の実態を紹介している。
医療ミスを何度も起こす医者のこと。
いざ医療ミスの被害者となって初めて周りから聞こえてくる「実はあの医者は前に何度も
医療ミス起こしてる」と。
最初から知っていれば行かないのに。

シノハラさんは、大丈夫であろうか?

25 :大胆な小心者:03/05/19 19:49 ID:uToiligG
>>24
気持ちは凄い解るけど、契約なんだから立場はお互い対等ですよね。
これ以上譲れないってライン決めてから判子押せばいいんじゃない?

リフォーム費用だって、支払いは入居者がするんだから、そこでいく
ら利益得ようとオーナーの収益には関係ない話!

もちろん、掛かった手数料なんかは確定申告時に経費で計上出来るか
ら、オーナーとしては領収書が有れば充分ってのが実感だし・・。

まあ、東証目指してるならオーナーの評判凄い気にするから、そんな
無茶はしないと思うがな。

ちなみに、アパート1棟だけじゃ6〜8戸で事業規模にならないから、
他の方法で10戸目指さないと、税法上のメリット薄いですよ!!


26 :よかばってん:03/05/19 20:05 ID:Q2g980W3
とりあえずシノハラさんに決めました。
といっても2、3年後の話。トマトさんなどの対抗馬が優位に立った
のならば乗り換えます。
もっと自己資金を増やしたいと思います。

27 :名無し不動さん:03/05/19 20:34 ID:t6rgr3yx
>>13



28 :名無し不動さん:03/05/19 20:44 ID:OEPGgXpo
>>25
税法上のメリットってどういうの?
俺、サラリーマンで株式投資の譲渡益も少しあるんだけど
こういう場合はどうなるの?
確定申告時にローンの損益と株式投資で得た利益を相殺できるの?
できるのなら、長期ローンの方が得なんだけど

29 :大胆な小心者:03/05/19 20:47 ID:uToiligG
まあ、どこから購入するにしろ、アパート投資って選択肢は絶対
間違いではないと思うよ。
俺もアパート買って2年以上経つけど、未だに毎月振り込みの日
が楽しみだもんね。

リスクは確かに背負うけど、それ以上の役得が有るから頑張って
下さいな。


30 :大胆な小心者:03/05/19 20:59 ID:uToiligG
>>28
株式の利益とは損益通算出来ないよ!!

まず、アパート投資の場合は利回りいいし、土地の持ち分が多いから
ワンルームマンション投資みたいな赤字じゃ無く、黒字になる事が多
いです。

その場合、通常は利益に対して所得税・住民税がかかるんだけど、事
業規模の概ね10室以上貸し付けて、かつ、青色申告してたら、55
万円の控除が受けられるんだ・・(続く)

31 :大胆な小心者:03/05/19 21:13 ID:uToiligG
さらに経費の項目も、事業規模以下の場合は、借入金の利息や減価
償却費、固定資産税、不動産屋の手数料くらいしか認められないけ
ど、事業規模の場合は「みなし法人」なんて昔言ってたくらいで、
凄い項目が多いんだ。

ちなみに、俺が計上してるのは、
・携帯電話の購入費及び通話料
・パソコン及び備品やソフトの購入代
・インターネットのプロパイダー料
・銀行、税務署、不動産屋、手持ち物件に行くための交通費
・自宅(兼事務所)の電気代、電話代等の一部

 なんて感じかな


32 :名無し不動さん:03/05/19 23:09 ID:+7J0AhJc
>>31
どうも!
凄いねそんなに経費で落とせるのか・・・
で、事業規模の線引きは部屋数で決まるの?
仮にそのみなし法人と認められた場合
自宅マンションの電気代や通信費を落とすには
事務所として報告しないといけないの?
サラリーマンのままでもOK?

33 :大胆な小心者:03/05/20 04:20 ID:m8Xz5vOU
>>32
基本的には「5棟又は10室」って通達が有って、部屋数で決まる
らしいけど、アパートに駐車場が付いている場合、それも部屋数に
計上出来るみたいだから、結構柔軟に対応してるんじゃないかな。

青色申告の届出したら、税務署から税理士の無料記帳相談斡旋して
くれるから、別に高い金払って税理士お願いする必用ないし、掛か
ったのは「青色申告用のパソコンソフト代」くらいかな。

これも、1万円弱でもちろん経費だし、斡旋税理士はどうも税務署
OBみたいなんで、そっちが経費OKって言えば安心して計上して
いいみたい・・(続く)

34 :大胆な小心者:03/05/20 04:33 ID:m8Xz5vOU
(続き)
もちろんサラリーマンは辞める必用無いよ。
俺の場合も黒字だけど、今会社辞めたら家族食わせられねえもん。

自宅の一部経費ってのは、パソコンで記帳したり、帳簿付けする為
の部屋が決まってれば、その面積按分すればいいみたい。

俺は自分の部屋持ってるから、その割合(2割)で届けたけど、こ
れも間取図見せながら税理士に相談すればいいんじゃないかな。

ちなみに、新聞代(一般紙)、ガス代、水道代は否認されたから、
一生懸命集めてた領収書捨てちゃったけどね(苦笑)



35 :名無し不動さん:03/05/20 11:56 ID:yrl7VY/y
>>33
ありがとう
駐車場も入るのか!これだと少ない部屋数でもいけそうだ
しかしますますアパート経営したくなってきたよ
5年後に証券取引税が上がるから
それまでに日銭稼いで少しでも多く頭金溜めたいね

36 :大胆な小心者:03/05/21 06:28 ID:CG5Y1ECk
ちなみに、今年4月から登録免許税が安くなってるから、不動産投資
にもいい時期だよー。



37 :大胆な小心者:03/05/21 19:22 ID:CG5Y1ECk
ところで、バブルの頃って書店の店頭に「サラリーマンで○億の資産を
作った」なんて本がたくさん並んでましたよね・・・なんて言っても、
今30代前半以下の人達は知らないと思うが。

その殆どは都心部のマンション転がしによるものだったけど、俺はまだ
ペーペーの頃で、「後10年早く生まれてれば・・」なんて悔しい思い
しながら読みあさってたんだ。

今考えると、当時マンション投資してた人達は、その後のバブル崩壊で
自己破産したり大きな含み損抱えて苦労してる訳で、結果としては早く
産まれなくて良かった訳なんだが・・(続く)


38 :大胆な小心者:03/05/21 19:53 ID:CG5Y1ECk
ただ、近頃はバブルに躍らされた人達の教訓が大きすぎて、不動産
投資なんて以ての外って雰囲気が有るけど、今当時の本読み返して
もシステム自体は優秀だったんじゃないかって気がするんだ。

環境を考えても、バブルの頃は2〜3%の利回りだったのが、今は
ワンルームマンションで新築5%、中古8〜10%って感じだし、
分譲アパートの場合は新築でも8%代が確保出来るから、システム
さえ優れてるなら、今の方がチャンスは大きいと思いませんか?

本当は、中古のワンルームマンションにローンが組めれば一番いい
んだけど、それが望めない現状では、普通のサラリーマンが億の資
産作るには利回りが良く、銀行ローンも付きやすいアパートしか無
いってのが俺の出した結論です。

残念ながら、株式投資には余り向いてないみたいなんでね(泣)


39 :よかばってん:03/05/21 21:49 ID:5TL1BLVH
最近、気付いたこと。
もうだいぶ前から同じようなおしゃれなアパートが多いなぁと思っていた。
今まで気にもしなかったがよく見るといシノハラの看板がかかげてあった。
要するにシノハラさんの物件でした。
2,3年後と考えていたけど、その間にシノハラさんと契約する人がいるだろうからおちおちしてると場所がなくなるのではと思えて不安になった。
初めてのアパート経営だと1棟6部屋と8部屋どちらがいいでしょうか?
自己資金にもよるんでしょうけど少々無理してでも8部屋にするべきだという意見あるでしょうか? 絶対、元がとれるからとかいう意見。
また、オーナーさんって管理は、まかせっぱなしでほとんどノータッチって方いますか? お金が入ってくるだけとかいう方いますか?

40 :山崎渉:03/05/22 02:38 ID:???
━―━―━―━―━―━―━―━―━[JR山崎駅(^^)]━―━―━―━―━―━―━―━―━―

41 :大胆な小心者:03/05/22 04:40 ID:CS/HqAwE
う〜ん、他にアパート持ってる人は来てくれないんだろうか?

なんか2人しか居ないようで申し訳ないが、俺の考えでは出来れば8
部屋の物件手に入れた方がいいと思う。

理由は、前言ったように早く10室の事業規模の恩恵を受ける為で、
ローンさえ通れば後は黒字で別にきつくないしね。

俺も買い増ししたい派だから、将来の不安としては、アパート買いた
い人が増え過ぎて順番待ちなんて状況になると、利回りが著しく低下
したり意に添わない地域の物件しか手に入れられないって事が考えら
れるかな。

それと管理はお任せが一番で、実際他県のオーナーの方が多いらしい
し、お任せ出来るからこそサラリーマンに適した投資って事じゃない
かと思うが・・・。


42 :よかばってん:03/05/22 18:46 ID:XHBUWEdL
知らなきゃ損する制度ってたくさんありますね。
テレ朝系夕方6時のスーパーJチャンネルでやってたけど覚えてない。
最近知ったのは、個人再生。恐らく使わない制度だと思うけど。
申し込むだけで優遇される制度って他にありますか? ジャンルは問わず。
また、その条件とは?

43 :名無し不動さん:03/05/22 21:05 ID:bTDJp60O
4億を不動産に投資できるとすれば月にどれぐらい稼げる?

44 :大胆な小心者:03/05/22 21:43 ID:CS/HqAwE
>>43
委託管理費とか固定資産税なんか全部引いて、新築アパートなら
月240〜280万位稼げるんじゃ無いかな。

中古ワンルームマンションなら、月400万以上稼げるけど、一棟
買い以外余りお勧めは出来ないが・・・。



45 :大胆な小心者:03/05/24 10:53 ID:o/OV0n7f
昨日決算が発表されたからじっくり読んだけど、さすがに首都圏と
名古屋に進出した効果で、順調に売り上げ伸びてるみたいですね。

この調子だと、再来年度は百億円企業になってるかな・・。

http://www.shinoken.com/data/ir/index.html

46 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

47 :大胆な小心者:03/05/25 07:55 ID:2NMm18Sh
誰も書かないので(^_^;)

皆さんは・・「不労所得」=「悪」って思いますか?

確かに、人の道としては汗水流して働いたお金が一番尊いって考えが
根強く有るし、俺も否定はしない。

うちの奧さんなんかも、最初に不動産投資始めた時は、平凡の幸せが
一番なのに、そんな危ない事するなって凄い反対してました。

でも、考えると世の中には親からの遺産として不動産相続出来る人っ
て凄い多いですよね〜。

じゃ、親からの遺産が貰えない人は、その人達の倍働いて、かつ質素
な暮らししないと土地が手に入らないのかな〜?

48 :名無し不動さん:03/05/25 19:50 ID:XBs1C1xD
商売してる人がよく経費で落とすとか言って領収書もらってるけど
「経費で落とす」ってどういうことですか?

49 :大胆な小心者:03/05/25 22:58 ID:2NMm18Sh
>>48
「経費で落とす」ってのは、所得を計算する際に経費として計上するっ
て意味ですよ。

「収入−経費」で計算した「所得」に対し、所得税・住民税は課税され
るんで、経費に計上出来る金額が多ければ、同じ収入でも所得が圧縮さ
れて、結果的に税金が安くなります。

ただし、飲食代などは、当然依託している不動産業者との打ち合わせ等
でしか経費に計上できないんで、なんでも領収書集めてたら、税務署の
調査が入った時にヤバイかもね(^_^;)

50 :大胆な小心者:03/05/28 06:42 ID:VFYYvHGt
誰も書かないので2(^_^;)

ここの一番凄いのは、投資用不動産を扱ってるのに、400人以上
居るオーナーで、破綻した人が一人も居ない事じゃないかな。

もちろん、高利回りによるものだが、そのお陰で、通常ワンルーム
マンションの場合はノンバンクでの借り入れが中心になるのが、シ
ノケンのアパートなら銀行で借り入れする事が出来るからね。



51 :山崎渉:03/05/28 10:17 ID:???
     ∧_∧
ピュ.ー (  ^^ ) <これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  =〔~∪ ̄ ̄〕
  = ◎――◎                      山崎渉

52 :大胆な小心者:03/05/30 22:48 ID:FYykDj/c
昨夜は飲み会で開けなかったんだが、一気に下がりましたね(^_^;)

株価も上がってるし、週末上げと行きましょうか。

http://quote.yahoo.co.jp/q?s=8909.q&d=b



53 :大胆な小心者:03/06/02 23:00 ID:Z0iRC/f+
不動産経営の王道は黒字にして余剰資金で再投資することで、決して
赤字で節税なんかじゃ有りませんよ。
(ちなみに、本当の節税はここの最初の方読んでね。)

ここのオーナーは2棟、3棟どころか9棟も買い増ししてる人が居る
らしいが、それも銀行の信用があってこそですよね。


54 :名無し不動さん:03/06/04 21:51 ID:???
age

55 :大胆な小心者:03/06/07 11:10 ID:twTVO9xo
不動産経営の一番の利点は、たまに持ってる事すら忘れちゃう位に管理
が楽って事かな。

アパート経営は、利回りがいいのに仕事の支障にならないから、株式投
資なんかと比べて、仕事もそれなりにしたいサラリーマンにも適してる
と思いますよ。

もちろん、最初の物件選択には結構神経使うけどね(^_^;)

俺の場合も、月1くらい通帳と振り込み通知と返済表確認して、30分
くらいかけてパソコンに帳簿打ち込んだら終わりだもんね。

56 :大胆な小心者:03/06/10 21:07 ID:svSrRJNo
皆さんはギャンブラーと経営者、どちらになりたいですか?
ワンルームマンション=投資で、シノケンのアパート=経営
スレタイにも味わいがありますよね!



57 :名無し不動さん:03/06/10 21:29 ID:xwtxrnsq
アパート買いたいね〜。
やっぱそれって自分用の部屋一戸もってるのってどうかしら?

58 :大胆な小心者:03/06/10 21:37 ID:svSrRJNo
>>57
正直、発想が余り経営的で無いような(^_^;)

でも、俺もローンの終わった定年後は一部屋事務所扱いにして、毎日
通ってのんびりネットしたいな〜って思ってます。

定年後に安月給で再雇用してもらって、昔の部下に使われるなんて嫌
だからね!

59 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

60 :まきしま:03/06/12 01:24 ID:ew7X3400
初めてお邪魔します。 まきしまと申します。
自分も三十路のサラリーマンで、自己資金もないくせに
アパート経営に興味を持っているのでこちらを覗かせて頂きました。
この一年以内に一つ取得したいと希望しているのですが、
自分の場合、ワンルームよりは1棟のアパート、
それも6室ではなく8室と考えています。
やはりはじめは借金を返すことをメインに考えると思うので、
部屋数があれば、空室リスクによるダメージは
より減らせるのではないかな・・・と、想像するのですが、
すでに経営されている諸先輩方はどのようにお考えでしょうか?

61 :大胆な小心者:03/06/12 08:11 ID:V6XP+Z0Y
>>60
どうも初めまして!アパート経営3年目の博多っ子です。
(不動産投資歴は10年以上)
俺も出来れば8室の方がいいと思うけど、当然6室の物件より頭金か共同
担保がたくさん必用なんじゃないかな。

ちなみに、朝刊情報では今週末はモデルルーム見学会するんだって!
東京でも経営相談会有るみたいだから行ってみたら?

http://www.shinoken.com/visit.html



62 :まきしま:03/06/12 23:32 ID:ew7X3400
大胆な小心者さま、 ご丁寧にありがとうございます!
不動産投資歴は10年以上! すごいですね!
自分はまだまだ駆け出しの駆け出し、ひよっこもいいところなので、
これからも是非、いろいろとご教授ください。

せっかくいただいた情報ですが、その日は嫁の親父から
呼び出しを食らってしまいました・・・  残念・・・
次の機会に参加さていただきたいと思います。   

63 :大胆な小心者:03/06/13 21:25 ID:xEBbI0rk
>>62
俺の場合は投資歴長いけど、始めたのがバブルがはじけてまだ物件価格が
下がりきる前だったから、結構含み損かかえちゃったんだ。

その後必死に頭金貯めて、中古ワンルームを値切って現金買いしたけど、
今の方が不動産投資始めるには環境はいいと思うんで頑張ってください。


64 :大胆な小心者:03/06/13 21:53 ID:xEBbI0rk
ここって去年の12月にジャスダック上場してるんだけど、明日昼から
初の個人投資家向けの会社説明会をやるんだって。
さすがに家族持ちは東京まで行けないけど、ネットで中継無いのかな?

http://www.tokyoipo.co.jp/frame0614.htm



65 :大胆な昇進物:03/06/15 23:32 ID:YXZP7jEL
なんか、不思議なとこだね。アパート投資は本当に儲かるような意見しかないね。
そんな簡単なものじゃないよね。空室率はあがっているし、簡単に考えると
30年先のことなどだれもわからんが、人口構成のこととかのことを考えれば、ワンルーム
アパート経営がそこまで続くとは思えない。といいつつも既に、50戸の投資をしている
が空室リスクをどのように管理するかが本当のポイントであることを忘れない
ようにしてほしい。有名な「月村」さんも客付けのためには色々努力をしているし。
1年で、2割は入れ替わるテナントを確保することのリスクもよく考えてくださいね。


66 :大胆な小心者:03/06/17 21:33 ID:KLnbWOMc
当然の事ですが、リスクゼロの投資だなんて甘い考えはないよ。

でも、どっちにしろ土地は欲しかったんだし、例えば3千万の土地を25年
ローンで買う場合、元利金等で毎月13万位の支払いになるけど、アパート
が建ってて家賃収入がなければ俺の年収じゃ厳しいもんね。

旅行や外食するお金削ってまで土地に縛られたくないよー(^_^;)


67 :大胆な小心者:03/06/17 21:34 ID:KLnbWOMc
俺の場合、家賃が下がってもし手出しが出ても、土地手に入れる為だから
仕方ないって割り切ってるから、別にプレッシャーは感じて無いかな。

もちろん、家賃が2割下がっても耐えられる収支計画立ててるし、駅徒歩
5分の物件だから、20年位は入居者確保できるとは思ってるけどね。

68 :まきしま:03/06/18 00:34 ID:7SR8TYov
ごぶさたしてまーす。 まきしまです。
そーっすよねー。 世間的には甘いコメントばかりが目立ちますが、
結局リスクのない投資なんてありえないわけで。 そこんところも踏まえて、
自分も参加したいです。
だいたい、現状の出生率考えたら20年先30年先、賃貸の供給は
明らかに過剰になると思うんですよ。 現在でさえそうなんだし。
そう考えたら、家賃収入が下がっても返済できるローン返済計画は当然でしょうね
そこんところ踏まえて、自分も勉強させてもらいます。

69 :まきしま:03/06/18 00:42 ID:7SR8TYov
ちょっと余計な話ですけれど、(まぁ、そんな人はいないと思いますが)
安易に飛びつくことほどリスキーなことはないと思っています。
買って、改めて眺めて、
「うっわー、俺、何でこんなもの買っちゃったんだろう」って後悔する事
よくあるんですよ。 (特に昔の服とか見つけちゃった時に)
で、こういった投資の場合20年とか、25年とかのローン組むわけでしょ
20年、25年の後悔はしたくないなと思うのですよ。
とりとめもないことですが、自分のスタンスとしてはそんな感じです。
勉強させてもらって、少しでもいい物件を見つけるぞー。

70 :大胆な小心者:03/06/18 08:14 ID:7IeAv/ol
先日、仕事で外勤した時、就職したばかりの頃住んでたアパートの近くを
通ったら急に懐かしくなったんで、ちょっと足を伸ばして見に行った。

物件は当時出始めのレオパレスのロフト付きだったんだが、15年以上経っ
てるのに外壁の塗り替えしたのか結構綺麗で、満室のようだった。

自分のアパートもこの物件のように末永く頑張って欲しいものだが・・。

71 :名無し不動さん:03/06/19 17:24 ID:D5UcEc47
大胆な小心者さん、私も福岡なのですが
シノハラのアパート建設に興味を持ってます
もしよろしければ、大胆な小心者さんのアパート建設の際の
頭金、返済年数など教えてももらえませんか?
また、ある程度希望地付近で建設可能なのでしょうか?


72 :大胆な昇進物:03/06/19 22:29 ID:CRuHQrh9
土地を手に入れるためにアパート投資をするなんてのは、過去のビジネスモデルかも。
最近では、田舎の土地は、路線価格の半分でも売れないものがたくさんあるのにね。
やはり、収入を得るための設備機械などと同じ投資であると考えないと危険な気がするのですが、どうですかね。

73 :大胆な小心者:03/06/19 23:07 ID:02Mf3CQr
>>71
私の場合は頭金1千万、25年ローンです。
ただし、今の所月々黒字なんで、20年で完済しようと考えてます。
物件の場所については、「○○周辺の土地が好きなんで、出たら教え
てよ」って感じで声掛けてたらいいんじゃないでしょうか。
俺の場合は、別にしつこく電話来たりしなかったよ。

74 :大胆な小心者:03/06/22 09:41 ID:PWWpbiIb
>>72
普通のサラリーマンがアパート持てるってビジネスモデル過去に有りましたっけ?
少なくとも別坦か相当の額の頭金が必用だったと思いますが。
収入を得るために機械設備を持つってのは、投資でなく経営であり、その意味では
同じだと思いますよ。

75 :名無し不動さん:03/06/22 09:42 ID:???
つくってください

トイレとシャワーが一緒のユニットバス(浴槽なし)
最低限の炊事場
エアコン一応アリ
居室は3畳
畳はオプション
ベッド(フレームのみ)貸しオプションあり
壁は打ちっぱなし、壁紙オプション

家賃3万、名づけて「コーポ独居房」


76 :大胆な小心者:03/06/27 07:34 ID:jsIrblet
『サラリーマンよ 目を覚ませ』

7月11日に発売される上記の書籍で、ここのシステムが詳しく説明されるんだって!
老後に不安持ってるサラリーマンって結構多いと思うから、結構売れるかもね。

77 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

78 :名無し不動さん:03/06/27 11:13 ID:DDjwJPr9
不動産業界ですがシノハラ、トマトのAPは
築年数が7〜8年からの入居率を非常に不安視してます。

79 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

80 :大胆な自作自演:03/06/28 07:41 ID:???
営業広告はもう少し自然に打ってくざさい。

81 :大胆な小心者:03/06/28 10:51 ID:EtcfFQps
>>80
俺はただのサラリーマンだよー!
不動産投資が大好きなんで、誰かと議論したいんだけど、他のオーナーは
全然来てくれないから一人で盛り上げてるだけです(苦笑)

82 :名無し不動さん:03/07/05 01:40 ID:???
「他のオーナーなど実在しない」に100シノラー。

83 :名無し不動さん:03/07/06 03:33 ID:mYPC//Cz
 資料とりあえず請求しました。今余剰資金が500万ほどあるので
どうしたものかと思っています。
 その他は株や債券で4000万ほどありますが、不動産投資はRE
IT以外経験がないので興味があります。


84 :名無し不動さん:03/07/06 03:51 ID:DnYGW4SV
全部読んでみて、宣伝じみた書き込みが多いな
建てて数年じゃ満足している状況でしょうけど、
シノハラじゃないけど、買って数年大満足みたいな
書き込みは他所でも見ました。
確かに投資用ワンルーム1室2室とか買うよりは
ましだろうが、10年後に8割とかうまっていますかね〜
競争激しいでしょ、バカスカセキュリティー対策の
マンションもできているし
私の持論は、銀行資金を10年以内に返せないなら
自己資金40%以上
やめておけ やるなら自らマンション一棟建てです
それ無理なら、シコシコ株や外貨預金だね。
まだ30代前半だしゆっくりとやりますよ。

85 :名無し不動さん:03/07/06 03:54 ID:DnYGW4SV
ま余剰資金億できるまで考えませんよ

86 :?:03/07/06 04:34 ID:4n+UuTmm
あほか。

87 :大胆な小心者:03/07/07 22:11 ID:/t5JAdYX
久しぶりに覗いてみました

確かに年収何千万も有ったり、株で稼げる人は無理にアパート買う必用ないかもね。

俺の場合は気が長い方じゃ無いんで、株には余り向いてないみたいです。
そんな大負けした訳じゃないけど、株価お知らせのメ−ルが気になって、仕事に支障
が出ちゃうから・・・。

勤めてる会社の信用(対銀行)と時間が唯一の財産と思ってるから、気長に不動産投
資しとります。

88 : :03/07/07 22:28 ID:???
>確かに年収何千万も有ったり、株で稼げる人は無理にアパート買う必用ないかもね

年収何千万の人は24時間265日働くんだから、そんなのいつまでも続かない。
だから不動産や資産運用で自分以外が稼ぐシステムを作る必要がある。
「年収何千万」の人と「株で稼げる人」とは同列ではない。

89 :名無し不動さん:03/07/08 21:05 ID:xSBsB+gR
朝鮮人や中国人の住居を作るシステムですか
なるほど

90 :名無し不動さん:03/07/08 21:38 ID:+jRL6HyH
新築時4000万円で購入のアパートは20年後に売る
としていくらで売れるのでしょうか?


91 :大胆な小心者:03/07/08 23:14 ID:N3F8p3rm
>>90
建物の価値はゼロとして、土地が残るから、インフレもデフレも無ければ2千万
円位で売れるんじゃないかな。

これだけ読むと損するみたいだけど、初期投資以上に回収して、ローンを全部賃
貸人に支払ってもらえれば丸儲けだよね!

92 :名無し不動さん:03/07/10 01:13 ID:gpdAEnj9
おい、「賃貸人」やと大家やんけ。「賃借人」とちゃうんか?

93 :大胆な小心者:03/07/10 07:14 ID:royy/HC6
失礼m(_ _)m
酔っぱらってカキコしちゃいました

94 :名無し不動さん:03/07/10 10:00 ID:???
シノハラは、まあ悪くないニッチ産業だね。遊休資産活用ということで
遊休土地活用は誰でも思いつくけど、サラリーマンの遊休「信用」活用
とは考えたもんだ。

収益中古マンソン一戸売りに比べたら収益新築マンソン一戸売りは
糞以下だが、中古アパート一棟売りに比べて、シノハラの新築一棟
売りはそれほど糞でもないと思う。マンソン屋のように成熟して無駄な
コストや贅肉が付きまくって無いだけ有利なんだろうけど。

土地建物セットなら新築の方が一般に利回りは落ちるものだから、
落ち具合が糞マンソン一戸売りに比べて全然マシなだけで評価できるよ。
まあマンソン業者が総じてクズなだけなんだけど。

でも、中古のリスク取れるならそっちの方がいいかもね。


95 :83:03/07/12 01:29 ID:dxFhW9Oz
資料取り寄せたけど、これだけじゃ全然ダメダメなんで、
担当者に突っ込みまくろうと思います。
検討するのはそれからです。
ちなみに私地方公務員ですが、一級建築士、建築主事、
宅建主任を保有しております。多少のことはわかるつも
りです。

96 :名無し不動さん:03/07/12 01:46 ID:kErTrArp
報告を楽しみにしています。

ここで熱心に語っている人がいるからかえって
信じられないんだよな

97 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

98 :山崎 渉:03/07/12 10:53 ID:???

 __∧_∧_
 |(  ^^ )| <寝るぽ(^^)
 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

99 :名無し不動さん:03/07/13 01:01 ID:oDdjdURz
シノハラさんスレッドですか。
新米オーナーです。
どんな具合でっしゃろ。

100 :大胆な小心者:03/07/13 09:23 ID:Iujat3SR
>>96
俺のせいで不信感持たれたのかな(^_^;)
最初の方から読んでもらえば、ただのオーナーって判ると思うんだが

取り敢えず100getしときまーす

101 :新米さん:03/07/13 11:35 ID:oDdjdURz
オーナー側から見れば、建築はほんとに全てお任せ
でいい人なら、楽でいいんじゃないですか?
また、書類上はきちんとしていて、特に穴は無いと思います。
書類と実物の建物が一致しているかはオーナーの責任で
チェックしないと、そこは適当に作ったほうが会社(正確には
下請け)は利益も出ますし。
音が響く書き込みもありましたが、手を抜かれた可能性はあるかも。


102 :名無し不動さん:03/07/13 20:30 ID:4i/yD8N1
安い2階建てAPは音の問題はどうしてもつきまといます。手抜き
ではなく全部音が響きます(上下の)。ワンルーム1戸あたり250万円前後と
いう信じられない価格で作るのですから。

103 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

104 :名無し不動さん:03/07/13 21:23 ID:dzB+2ffT
よほどいい場所でない限り 
二階建てアパートは、10年後空室で借金返せないよか
三国人のたまりば 水商売ドキュンの巣と思ってますから
投資しません
シノハラ連中10年後考えているのかな

105 :新米さん:03/07/13 21:53 ID:oDdjdURz
書類上は1階と2階の間は断熱材100mm、
天井と床材の厚みで防音効果は推定35db
といったところでしょうか。
多少気を使っているレベル。
マンションと比べられれば、そりゃあねえ、
仕方ないでしょう。ただまったく筒抜けでもない
かな?
また、シノハラさんの10年前の物件も説明の時に
写真を見ましたが、今のに比べると、やっぱり
見劣りはします。
10年後の自分のすがた、かもね。

106 :名無し不動さん:03/07/13 21:56 ID:4i/yD8N1
確かに木造ペラペラ造りのAPの10年後の競争力は厳しいものと
なるでしょうね。かといって鉄筋では利回り悪くなるし。
でも10年後を考えたら立地と鉄筋でしょうね。


107 :新米さん:03/07/13 22:45 ID:oDdjdURz
どの辺りでどういう難所があるかは予め読める部分もあるので、
それを見越した計画が必要でしょうね。けしてローリスクではない
と思います。
また、木造の中では、そうペラペラと言うほどちゃちくも無いほう
だと思います(数年以上前の物件は良く知らないが、少なくとも
今回のものは)。
シノハラさん歴史が浅いっすからねえ。10年越えた物件はあまり
多く無いっす。これからそういう物件がどうなるか、参考にしますよ。
取り敢えずあっという間に満杯です。そりゃ新築だもの。

108 :大胆な小心者:03/07/13 23:02 ID:Iujat3SR
新米さんって・・・ライバル会社の社員さんっすか?

109 :新米さん:03/07/13 23:11 ID:oDdjdURz
大胆な小心者さん、挨拶遅れまして。こんばんは。
同じ立場のものですよ。なりたてのひよっこです。
ただ、お任せで造ってもらうのは嫌だったので、
かなーり勉強しました。

110 :名無し不動さん:03/07/14 00:27 ID:bfGT/MRB
やっぱ大胆な小心者は信用できないな

少しでも否定的なことを書く人がいると

ライバル会社ときたもんだ、
んじゃ俺も聞く あんたまわしもんか?

111 :新米さん:03/07/14 01:08 ID:lTVpzu4L
まー何だかんだ言ってシノハラさんで
物件建てた訳で、期待はしている訳で。

文字通り「ペラペラ」な物件も多い中、築年数が浅いことと相まって
今のところ競争力は頭ひとつ出てるのは間違い無いのでは。


112 :大胆な小心者:03/07/14 08:10 ID:7ftWihxT
>>109
新米さんって、新米オーナーさんだったっんですね
こちらこそ宜しくです
>>110
まわしもん??別に誰から頼まれた訳でもないけど
新米社員って意味かなーと思っただけだよ


113 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

114 :大家(非シノハラ):03/07/15 00:34 ID:???
>>110

>>47なんか見ると、大胆な小心者さん、多少舞い上がってるだけのように
思えるね。舞い上がるのはいいけど、それで騙されないようにね。

でも、不労所得くらいで舞い上がってどうするの。人類の歴史上、
不労所得くらい当たり前の事だよ。普通の大家は自分の土地資産を、
シノハラで建てるリーマンは自分の信用という資産を使って儲けるだけ。
労働より、資産が資産を稼ぐのが資本主義なんだからさ。
皆さんが働いてる企業だって、株主が儲けるための道具なんだし。

>>111 >>107

「木造」というだけで後が怖いのがアパート経営。でも木造の安さには
正直惹かれるよね。愚かしいのは、木造で金をかけて高品質に作る事。
「木造築15年」という表示を見ただけで客は悪い方向へソロバンはじくので
むしろ効率悪いし。

あと、「信用」という資産の運用なんだから、超低金利の今、マイナスは
考えにくいよね。儲かって当たり前。で、「信用」の換金はニッチ分野だから
その意味での「競争」はまだ殆ど無いし、後悔する理由は無いと思う。
(自分で土地買って建ててローンは組めないでしょ)

金利が上がったらバンザイするか騙して売るしか無い酷い商売だから、
競合が現れにくいけど、競合が出てきたらヤバい商売。むしろ株主に
なる方が怖いよ。オーナーは、他に誰も換金してくれない「信用」を
金にしただけなんだから、その換金レートが悪くても今は仕方ない。
前向きに、修繕計画等をチェックしてればいいと思う。

115 :名無し不動さん:03/07/15 04:17 ID:XpUS5viy
シノハラ重工wページより

これを半万回唱えてから考えるべきだね

あくまでも、25年間入居が満室の場合の例ですので、必ずしもシミュレーション通りではありません。

116 :名無し不動さん:03/07/15 05:11 ID:emh6etyc
アパート経営は今、やりどきなのでしょうか

117 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

118 :名無し不動さん:03/07/15 09:08 ID:KiIinsky
114さんはよくわかってると思います。大家歴長い?物件複数?

119 :山崎 渉:03/07/15 11:44 ID:???

 __∧_∧_
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 |\⌒⌒⌒\
 \ |⌒⌒⌒~|         山崎渉
   ~ ̄ ̄ ̄ ̄

120 :大胆な小心者:03/07/15 21:19 ID:HkyfuR8K
>>114
舞い上がってるって言うよりシステムに惚れてるって感じかな。
俺も不動産売買歴は12年で5回有るし、バブル後を乗り切って完済した物件も
有るから、初心者の域は脱してると思います。
ただし、一度取得した不動産は売らない主義なんで買いしか経験ないけどね。

ここの物件は、狭いながらも風呂・トイレ別だし、寝る場所とお客呼ぶスペース
も別れてるから、自分が独身で住むと考えたら一応合格点と思います。



121 :名無し不動さん:03/07/15 23:58 ID:J5R9sEen
まず、今の間取りが10年後も受けると思いますか?
家賃2割ダウンと空室常時1割を覚悟、自然損耗はオーナー負担
が定着(これが意外とやっかい)するとして、20年後に売れる
値段予想からの利回りを計算して将来の金利を予想して比較すると
。。。わかりませんw

122 :大胆な小心者:03/07/16 00:30 ID:kXA4vEps
間取りの事は解らないけど・・・30年以上を想定しているワンルームマンション
よりは、20〜25年程度で回収して建て替えできるアパートの方がリスクは小さ
いと思いますよ。

10年ちょっと前は当たり前だったバス・トイレ一体式のユニットバスのマンショ
ンが、今これだけ苦労してるのを見ると、確かにちょっと怖いけどね。

退去時のリフォーム費用については、オーナーに負担を求める事は委託管理契約の
存続に関わるので、会社側が意地でも避けると思ってますが・・・甘いですかね?

全国賃貸住宅新聞なんか見ても、契約書を時間を掛けて説明し押印させれば、裁判
になっても簡単に負けないって書いてましたし・・・。

今はそれより金利動向の方が不安だけど、俺は無借金で買ったワンルームマンショ
ン持ってるんで、それなりに体力は有るし、20年後は土地だけ残れば満足かな!

ちなみに、不動産投資に関する考えは↓に書いてたんだけど、最近マンション屋が
来なくなったんで寂しいよー。

http://money.2ch.net/test/read.cgi/estate/1017981892/201-300

123 :名無し不動さん:03/07/16 01:06 ID:M1VeJh8+
これからはセキュリティー万全でないと入らないと
思いますが、シノハラアパートはどんなかんじ、
私はすぐベランダから入られそうなアパートに住みたくないけど、
シノハラさんとこの対策は大丈夫?
福岡は治安悪いでしょ。

まあ貧乏人ばかりにみえるアパートは狙われないかもしれませんが。
そうなると賃料でマンションと競争できるかですね。
いっそ三国の巣にしてしまうとか


ワンルームマンション一戸買いはこわいっすね〜
300万程度で作れる箱を1000万とかでうるんですから
それを投資していた人から見ると、シノハラはましに見えちゃうのは
わかる

土地土地と何度も書いているようだけど、福岡なら
東京以上にこれから価値が下がるんじゃないの。
25年後には人口減ってるでしょ


124 :大胆な小心者:03/07/16 01:15 ID:kXA4vEps
>>123
掃き出し窓にシャッター付いてて、殆どの人は出掛ける時閉めてるみたいだから、
昔のアパートよりはましじゃないかな。

それと、赤外線で侵入者把握したらメ−ルでしらせるサービスも有るそうな。
俺的にはちょっとやりすぎって気もするがね。


125 :新米さん:03/07/16 01:35 ID:s1Kh0FYP
アパート投資は全く初めてだから、不安は有りますねえ。
恐らく空き室が余り出ないであろう最初の十年で、
リフォーム資金を残しつつどれだけ借金を減らせるか、
ちゃんと考えとかないと。


126 :新米さん:03/07/16 01:44 ID:s1Kh0FYP
あ、その赤外線、付いてます。営業の人は
自慢してましたが、どっちかと言うと「客寄せパンダ」
的な印象をもってます(てオーナーが言っていいのか?)。
それでセキュリティを売りに出来る訳で・・・。
今の時点ではインパクトは有るでしょうね。

もちろんちゃんと機能しますよ。

127 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

128 :名無し不動さん:03/07/22 10:57 ID:3qxxjMsf
結局のところ、都心が一番、入居者が集まりやすいよね。
それに三国人でも、金とモラルさえ(これ重要)きちんとしてくれれば、別に問題なし。
セキュリティーとかを気にする人はアパートなんか借りないでしょ。


129 :名無し不動さん:03/07/23 02:41 ID:6bHuHcZu
空室たくさん出てローン払えなかったらどうなっちゃうの・・?

130 :大胆な小心者:03/07/23 07:12 ID:wnxu0qSE
>>129
その時は他人のせいに出来ないんだから、あくまでも投資は自己判断で
少なくとも自分が投資しようと思っている物件周辺の、築10〜20年のアパート
がいくらで募集してるかを、住宅情報誌や地元の不動産屋さんで調べる位はしない
と、何千万の投資する資格無いと思いますよ

131 :名無し不動さん:03/07/23 23:28 ID:pmppvG7j
つーわけですぐあきが出るような
アパートシステムはやめとけと大胆な小心者さんも
申しております。

132 :大胆な小心者:03/07/23 23:59 ID:wnxu0qSE
>>131
そう!!長期間空きが出るような物件への投資は絶対辞めた方がいいですね

だから、俺は主要な鉄道沿線で人気駅から徒歩8分以内の物件にしか投資しない
ように決めてるけど、それでも将来の家賃下げは仕方ないと思ってます

一応、家賃2割ダウン&金利5%位が損益分岐点なんで、今はカッパギ期間って
感じで、儲けは使わずに体力温存しとります

133 :名無し不動さん:03/07/25 22:52 ID:frhwB676
age

134 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

135 :名無し不動さん:03/07/29 23:06 ID:GMiv/CTh
M&A成功記念age

136 :すくる〜じ ◆5sQAqYKTFg :03/08/01 11:33 ID:???
株板より記念カキコ。
(・∀・)イイヨー(・∀・)イイヨー

137 :名無し不動さん:03/08/02 00:30 ID:jKb/m0qa
空室率の予想は難しい。駅近く、広い、鉄筋がキーワードか。でも利回り落ちるしなー


138 :山崎 渉:03/08/02 00:52 ID:???
(^^)

139 :名無し不動さん:03/08/02 01:14 ID:WsDURnEl
やめとうたほうがいいよぁ・・・シノハラは

140 :名無し不動さん:03/08/02 01:42 ID:???
ざーっと読んだけど正直危険だと思いますよ。
認識が甘いと思います。
一番の根拠は>>17ですね。管理切ってもなにも変わりませんよ。
シノケンさんの同業他社も一緒ですけど作りが悪すぎるのと、一番の問題は管理部門が賃貸業界から嫌われています。
自分の友達に賃貸専門店勤務が何人かいますけど味噌糞言ってますよ。
「こんなDQN放りこんでやったw」みたいなこと言ってますからね(^^;)
うちはシノケンさん系のアパート(サラリーマンオーナー向けの安アパート)の管理は断ってるぐらいだし。。。
時々あるんですよ、管理してくれって話が。入居率落ちすぎで。あとレオパも多いかな。やっぱり断ってるけど(^^;)
断る理由は両方とも入居者からの苦情が多いのと入居者の質が落ちていく一方なので管理費5%では赤字必至だからです。
一戸当たりの収入が15%以上減る覚悟で借り上げ頼むならどっかがやってくれるでしょうけど。エイブル保証とか。
ちなみに自分は福岡じゃ割と大きめの不動産会社勤務です。

よくできたいいシステムだと思いますが、アパート経営の事業計画上どうしてもハード面(建物そのもの)が弱く
なりますのでソフト面(管理体制)で補うべきなのにそのソフトが更に足を引っ張ってるって気がします。
一般にはあまり知られていませんが入居率を一番左右するのは委託した管理会社と賃貸専門店の関係です。
良好かどうか非常に重要です。近年更にこの傾向が強まってます。この傾向はまたバブルのような管理会社>>>賃貸専門店
という力関係というか図式が復活しないことには収まりそうもないですね。
将来に備えてできるだけ貯金しておいたほうがいいですよ。
今のままじゃ、将来の見通しはとても暗いと思います。
個人的な一意見ですけど、オーナーさんを抱える身として心配だったので正直にレスつけました。






141 :名無し不動さん:03/08/02 03:44 ID:g1MbZs2x

勉強になりました。
やはりサラリーマンでも建てられる5000万円@土地売れてアパートは、
10年待たずして、入居率落ちる、DQN、三国の巣となるんですな。

「こんなDQN放りこんでやったw」みたいなこと言ってますからね(^^;)
震えましたが、DQNでも入居してくれてありがとうになりますなあ

142 :株主:03/08/02 05:33 ID:VLGbne1F
>>140
シノケンの成功によって、福岡では雨後のタケノコの様にアパート販売会社
が増えています。
しかしながら、ここはシノケンのスレなんで、「売れれば儲け物」と思って
参入してみた類似の零細同業他社と、長期展望で事業を営んでいる上場企業
とを同列で批判するのは許されない事ですよ。

何故篠原社長が上場したのかを考えてみて下さい。
私は、しっかりした管理のノウハウを持たないのに形だけまねて参入してき
た粗悪な業者と差別化をはかるためじゃないかと思っています。

ちなみに、入居率が悪すぎるから管理してくれって頼んで来たのはシノケン
のオーナーでしょうか?
また、140さんの会社は上場してるのでしょうか?



143 :名無し不動さん:03/08/02 07:36 ID:g1MbZs2x
上場企業つーてもいろいろあるしね

ピカ 日榮 めいわく地所 大東

上場上場いうても何かあったら批判はされるべきでないか?

144 :大家(非シノハラ):03/08/02 12:24 ID:???
篠原と、大東やレオパを一緒にしちゃ可哀想だよ。明らかに篠原の方が
オーナーに優しい会社(というか、ビジネスモデル)だよ。

大東やレオパは、土地がある地主にアパートを建てさせる。地主であれば
建築業者なんて選び放題で、競争の末に安い適正価格で建てることが可能
なのに、そこへタップリ利幅を取りすぎた建物(安普請)を建てさせてしまう。
資金計画とかやるけど、そんなもんどこで建ててもある程度できること。
家賃保証とかやるけど、そんなもん賃貸仲介中堅に投げればもっとマシな
ものがある。だから、「損だ」と痛切に思ってしまう。

篠原は、土地が無いリーマンにローンを組ませてくれる。その方法では、
建築業者も選び放題にはならない。土地無しリーマンに土地ごとローンを
組ませるという手間をかけるのは、まともなローコスト建築業者には無理
だからね。銀行も、土地のある人にはニコニコ顔で資金計画策定の手伝い
してくれるけど、アパート建築で土地が無いとそれもない。
限られた市場(土地無しリーマン)と、開かれた市場(地主が建てるだけ)
では、有利不利があって然るべきなのだから、仕方ない部分もあるね。
「損だ」とは思わない。ただ、構造的に不利な投資だから、「人によっては、
物件によっては危ない」とは思う。でも、こういう業者も必要だと思う。
レオパや大東は、単に安普請+家賃保証=割高建物という図式なので、
社会にとって要らない業者だと思う。でも、地主を騙して、その資産を
会社にもってきているわけで、富の偏在を改めるという点では必要
なのかな(w

145 :140:03/08/02 13:13 ID:???
>>141
>10年待たずして、入居率落ちる、DQN、三国の巣となるんですな。
勿論、必然ではありません。
ただ現在シノケンさんは保証人を取らず保証会社に保証させるという方向で進んでます。
おそらく新規については全部じゃないでしょうか。実際の入居者選定は保証会社が行うのでその基準は
必然的にお金が払えるかどうかにある程度絞られてきます。人を見るのではなく財布を見るということです。
この手法は家賃のとりっぱぐれを回避するというメリットは生まれますが、入居者の質はどんどん落ちていく文字通り諸刃の剣です。
風評などがあまり気にならない(近くに住んでいないから)県外のオーナーさんが多いようですのでお金さえきちんと入ってくれればOK
という意味ではうってつけなので仕組みとしてはいいと思いますが、質が落ちてる物件は地元の管理会社は嫌がるという側面も併せ持ってます。

>>142 >>144
語弊があったのかも知れませんが、私はシノケンさん他同業他社さんを同列に捉えているわけではありませんし、非難・誹謗をする気もありません。
むしろ144さんがおっしゃってるように土地がない人や一般のサラリーマンの方でもアパートオーナーになれることや、
うまくいけば土地がタダで手に入るようなチャンスを与えているいい会社だと思ってます。
勿論、大東さんやレオパさんとも一緒にしているわけではありませんよ。全く違うわけですから。
私はオーナーさんに対して、シノケンさんのシステムに胡座をかくことなく自己の防衛を念頭に入れて取り組んで欲しいのです。
それはどこの会社に頼んでも同じことではありますが、オーナーさんの財産を預かる管理会社でもあるのにその管理に対するもろもろの収入
ではやっていけない会社であることを知って欲しいのです。建設が収益の柱ですので建設が止まると全てが止まる可能性を
比較的高い確率で秘めているということです。
最後になりますが、私はシノケンさんの内部事情に明るいわけではありませんので、実際は建設なくとも会社は安定かもしれません。
私のレスは業界内の評判というか、一般的に業界内で認知されていることを述べているだけです。事実との相違があるかも知れない点について
予めお詫びしておきます。

度々の長文失礼しました。




146 :140:03/08/02 13:37 ID:???
すみません追記です。
>>142
頼んでこられたのはシノケンさんのオーナーさんですね。
うちは上場しておりません。

私の上レスの
>ただ現在シノケンさんは保証人を取らず保証会社に保証させるという方向で進んでます。
これにかかる文章についてですが、語弊があるといけませんので追記させてください。
シノケンさんは現在私が知る限り次の二本立てで新規入居者募集を行っています。
1、敷金4ヶ月+連帯保証人
2、敷金1ヶ月+保証会社
現在の大半は2であるとういう意味です。
福岡では一般的に敷金の額を含めた入居時初期費用を抑えた形で募集すると質が落ちます。
これはうちの会社でも一緒です。

まだ語弊あるかと思いますが、私はシノケンさんを非難する立場をとっているわけではなく、
いい仕組みなんですが、その仕組み上どうしても物件そのものの競争力が貧弱ですので、
同じオーナーさんの財産を預かる会社の人間として心配しているだけです。

余計なお世話だと言われればそれまでの話なんです(^^;)


147 :新米さん:03/08/02 15:46 ID:???
>>140
建物が貧弱と言う点は、思い当たる部分はあります。
施工する下請けレベルも低い、かなり直させましたが、
県外オーナーだと施工中は見ても無いでしょうしどうなって
いることやら。下請けが割り食っている感触を持っています。
ただ他のアパートと比べて特に悪いのか?RCと比べられると苦しいが。

会社の収益ベースでは、管理収入と建築でほぼ同額の
利益を出しているとアナリスト情報のページでは書いて
ますね(PDF)。ただ、これがどういう仕組みで管理しているのか、
新米だけに詳しくは良く分かっていない。やっぱり何処かが割り食って
の数字ですかね。

保証会社での保証で入居者募集をやっているのは初めて知りました。
私は1の方です。何かを基準に使い分けているんでしょうね。

色々情報を持っていないと判断も出来ませんから。こういう書き込みが
あるのは面白いですね。

貯金は年に200万できてます。ローンは10年でけりを付けます。




148 :名無し不動さん:03/08/02 16:09 ID:jKb/m0qa
発足しばらくはB地区の物件が多かった、というより
狙ってたと聞きました。土地が激安で買えて
賃貸人は外から来るんでそーいうとこというのは知らない(親以外は
あまり気にしないようですし)。オーナーも県外なので同様。
この頃は志の低い会社と見てましたが最近は建物もまともに
なってきてあまり変な噂は聞かなくなりましたが将来の入居率の
不安は増大傾向ですね。

149 :140:03/08/02 16:54 ID:???
>>147
私が着工から竣工まで立ち会ってるわけじゃないので(当たり前ですが)、建物が貧弱だと言う根拠は
作ったことがある大工さんの話です。これも嘘つかれてる可能性はもちろん否定しませんが、
その大工さんが私に嘘つく理由は見当たりません。うちでも依頼している方なので。
収益は実際どうなんでしょうね?帳面上はどうとでもできますからね。
建設と同等ベースならかなりいいんではないでしょうか。その情報ベースの通りだといいですね(^^)
10年でローン完済は木造では理想ですね。インフレの波を超えないとアパート経営は本当の旨みが
でてこないので相続対策とかでない限りは早期にかたずけるのが安心です。
148さんがおっしゃられてるように将来の入居率は不安ですからね。シノケンさんの場合(同業他社もそうですが)
前記の理由のほかに、物件としての不安要素として駐車場の問題があります。
事業計画上どうしても敷地いっぱいを使って戸数を稼ぎますので全体的にかなり駐車場が不足しています。
お持ちの物件で駐車場が少なく、資金の余裕ができれば近くに駐車場用地を確保することも大事だと思いますよ。
都心から離れれば離れるほど大事になります。


150 :140:03/08/02 17:49 ID:???
大きなお世話かもしれませんが新米さんに一つアドバイスしましょう。
来年はじめて申告されることを前提ですが。

このスレで大胆な小心者さんは青色申告をされているようですがそれは税務署にとって
都合がいいだけです。絶対白がいいですよ。
白だと今のように定額法でしか減価償却できなくても向う三年は所得税はでないでしょう。
>>31にあるような経費だって当然に計上できますし、なにより領収書がいらないので適当に
書いておけばいいのです。ポイントは初年度になるべくたくさんの経費(電話代など)を計上しておくことです。
それが認められれば以後ずっと大体OKです。万が一(実際これくらいの確率)税務署になにか
つっこまれたら「これだけかかったんだから仕方ないだろ!」と言い切ることが大事です。
白のそういった諸雑費を記入する欄は一箇所しかありませんから合計額を書いておけばいいです。
内訳は適当に考えておいてください。遠方にお住いであるなら月一回物件をみにいってるからその往復の旅費などです。
実際行かなくても結構です(笑) 領収書いりません(笑) 
少しずるい感じもしますが、立派な節税です。少しでも現金をストックして保全を計りましょう。

書き方は簡単ですがここでの説明は難しいですね(^^;)
私も毎年一部のオーナーさんの申告書書いてもう10年になりますが(税理士ではないので勿論無償)
オーナーさんがつっこまれたことは一度もありません。
むしろ、当初数年は必ず帳面上赤字になるのでその方の源泉税等の既支払い税金額によっては
全ての所得税が還付され、住民税も0になるので大変喜ばれています。

ご存知でしたら蛇足でしたすみません。

151 :入居者:03/08/02 23:14 ID:???
みなさん、はじめまして。
私は今シノケンの築5年位の物件に住んでいます。
ちなみに>>142でいうところの2の保証会社の契約にしています。
福岡はほとんど敷金4ヶ月なので、この違いは結構大きく感じました。

死ぬほど安普請で夜中に人が出入りするのがうるさくて、入居して1
週間くらいはまともに寝られませんでした(T_T)

今売っているビジネスチャンスというベンチャー雑誌にシノケンの話が
載っていて、初めて安普請の理由がわかりました。

で、非常に興味を持ち始めて資料を送ってもらったのですが、中古探
す?とか色々検討の余地があるように思いました。でも、中古だと多分
普通のサラリーマンに銀行がお金貸してくれないんでしょうね。

>>140さんのところで中古の賃貸マンション一棟売りなんてありません
か(笑)


152 :新米さん:03/08/02 23:45 ID:???
>>150
有難う御座います、知識としては知ってますが、
今回初めてで、色々調べていたところです。
建てた以上は潰れるわけにも行きませんしね。



計画に乗るならRCの方が私も良いんですがね、
最近スチールハウスというのが出てきていているようで、
こいつが安く供給されるようになったら、結構手ごわそう
きちんと造れば下手なRCより良いかも知れない。
というか、シノハラさんこっちを建ててくれんだろうか。
http://www.steelhouse-q.co.jp/


153 :入居者:03/08/03 12:39 ID:o728LgDe
>>152
スチールハウスなんだかよさげですね。

ところで、シノケンでも「重量鉄骨造」アパート(ネオ・コンパートメントハウス)
という代物がありますが、現オーナーの方で検討又は導入された方はいらっ
しゃいますか?

154 :大胆な小心者:03/08/03 22:02 ID:occ3NKhs
週末は家族旅行に行ってましたが、凄い盛り上がってますね〜。
>>150
私の場合利回り9%近いんで、2年目に不動産取得税60万支払っても既に黒字
でしたよ。
まあ、辛うじて青色控除55万の範囲内だったんで追徴は発生しませんでしたが、
通常は3年目(不動産取得税の翌年)から+になるんではないでしょうか。

ちなみに150の内容は『立派な節税』では無く、『明らかな脱税』じゃないかな?
確かに税務署は人手が足りないんで小口案件は精査していないから指摘なかったん
だろうけど、そのような認識は今後不動産業界の社会的地位向上を目指す上でプラ
スにならないと思います。




155 :名無し不動さん:03/08/03 22:15 ID:HMpvKKZl
所得税払った後の金で
返済でしょ 大丈夫ですか?

156 :大胆な小心者:03/08/03 22:18 ID:occ3NKhs
最近は大手のワンルーム業者でも『節税』って強調してるとこ少ないけど、
何故だと思います?

140さんは申告書書いて10年との事なんでご存じと思いますが、バブル
当時のNO1ワンルーム販売業者が潰れた一因は、当時余りにも『節税』
って強調しすぎた為、大蔵省が怒って不動産税制を抜本的に見直して、
結果的に、節税メリットが薄れた為、ワンルームマンションの売れ行きが
激減したためだったですよね。

私の場合はしっかりした財務資料を作成することによって、将来買い増し
する際に銀行の信用が上がり有利に融資が受ける事が出来れば、所得税な
ど安いものだと思ってます。

ここは『アパート経営』のスレッド!赤字で喜んでるようでは経営者失格
ですからね(^_^;)



157 :大胆な小心者:03/08/03 22:26 ID:occ3NKhs
>>155
全然大丈夫。
不動産の収支は家計と別口座だけど、毎月の利益には手付けて無いからね。


158 :名無し不動さん:03/08/03 22:51 ID:HMpvKKZl
所得税支払い後の金で計画どうり返済できているのならよいが
まったく利益の手つけられないのなら、あんまし意味ないな
少しは家計の足しにしたくない?特に老後の方とかね
普通の感覚なら。
所得税支払い&銀行への返済後では、残るのはすずめの涙
だろうけどね。

159 :大胆な小心者:03/08/03 23:00 ID:occ3NKhs
>>158
老後に残るのは土地だけで十分です。
儲けは手付けられないんじゃ無くて、付けてないだけ!!
大きく貯まれば次の物件の頭金にしたいけどね。

サラリーマンとして家族は自分の給料で養いたいし、現時点では生活
レベル上げる気は無いよ。

まあ、携帯代やネットのプロパイダー代なんかが経費になるだけでも
家計には結構貢献してるけどね!


160 :名無し不動さん:03/08/03 23:06 ID:HMpvKKZl
>儲けは手付けられないんじゃ無くて、付けてないだけ!!
>大きく貯まれば次の物件の頭金にしたいけどね。

こういう考えならかまわんけど
シノハラとかでなくマンション経営者の個人は、
次の物件あるいはさっさと繰上げで返してしまいたい
という人のほうが多いかも知らんね。
田舎の地主とかはそうだろうな
都会でプチ成功組は使いそうww

161 :名無し不動さん:03/08/03 23:08 ID:HMpvKKZl
ただ経営して思うのが
自分より 銀行 建設業者 税務署その他もろもろ
のためにリスクとっているようなきがするね
節税経費云々もそうだが多少の優遇措置は欲しいよ

162 :大家(非シノハラ):03/08/03 23:16 ID:???
>>145
まあ、シノハラはあくまでニッチ産業で無いといけない存在だよ。
それほど心配しても、ニッチで無くなったら他社との競争以前に
市場が消えてしまうからね。

何故かって? 信用を換金して収益不動産が買える事がニッチで
無く一般になれば、収益不動産の買い手が増える分、不動産価格が
上昇して新規物件の利回りが下がるから。シノハラは別の事業を
模索しないと潰れてしまいかねない。管理で細々やっていくなら
成長性剥落で株主が首吊るだけで経営は安泰かもしれんけど。

もちろん、不動産価格上昇でシノハラ衰退しても、シノハラで建てた
人や、あたくしは上機嫌なんだけどね。資産増えてるから。だから
シノハラには危険でも建て主のリスクでは無いね。分けて考えないと。

163 :新米さん:03/08/03 23:17 ID:???
少なくとも私は、説明を受けたときに、大幅に儲かるようなことは
ないと言われました。儲かりますよーと言った言葉が前面に出る
ようなら、多分建ててません。土地持ちで無いと本当に利益を出
すのは難しいでしょうね。
無理しなければ返済自体は結構うまく行くかも知れませんが、
可能な限り繰り上げます。性格ですかね。

164 :大胆な小心者:03/08/03 23:21 ID:occ3NKhs
>>161
半分同感だけど・・・銀行&入居者には感謝しなきゃね。
せめて専従者にも扶養控除は取らせて欲しいのだが!!



165 :大家(非シノハラ):03/08/03 23:27 ID:???
>税金
本当にかかった経費を漏らさず申告しないと、個人的には脱税よりも
悪だと思う、駄税を払うことになってしまうよ。


>>161
土地持ち大家は、多数の建設業者の中で最も安い所を選ぶだけ。
融資受ける金額も小さいし、複数の銀行を比較してかなり有利な
ローンを選べる。

シノハラ大家の人は建設業者も選べないし、金利も選びにくい(?)
上に、土地分の金利負担もあるから、銀行や建設業者の利幅は
大きいよね。
銀行のリスクも大きいし、建設業者への依存度も自分らより高いから
(信用の換金作業だっけか?)、仕方ないと思うよ。それでも儲かるから
やるんだし。優遇なんかしたら、オーナー同士の競合が増えるだけだよ。

それに、自分もそうだけど、狭小間取り中心の大家は優遇なんて考えて
ちゃ駄目だよ。自治体は1R・1Kが嫌い。利回りの悪いファミリー物件なら
優遇措置たくさんあるよ。でも損なんだよね。利回り悪いだけでなく、
インフレが来たら皆意地になって居座るから一気に不良資産なんだよね。
借地借家法の恐ろしさを隠すためのファミリー賃貸優遇、ああ恐ろしい。


166 :とある賃貸営業マン:03/08/04 12:53 ID:???
シノケン物件は、同じ木造二階建てロフト付き同築年の他物件と比較して
狭い、へぼい、駐車場がない。
他管理会社と比較して入居までの手続きがうるさすぎ。
ここまでは市内にいる賃貸営業マン誰に聞いても同じ回答だと思うね。
ここの家主さんとこはどうかしらんけど、空室一覧見る限りじゃ今平均2戸ぐらいは空いてるんじゃない?
経営とか税金とかさっぱりわからんし、うまくいってるのならそれはそれでいいでしょうけど
物としての競争力に著しく欠けてるのは疑いようのない事実。
経営とはまた別問題で認識しておくべきだと思いますよー。
今、自分達がシノケン紹介する理由は広告料が一か月分でるからの一点のみ。
あと、シノケン物件は基本的に駅に近いのでその点有利だね。
いきなり福岡にでてくる人には紹介しやすいかな。まともな人はすぐでていくみたいだけど。


167 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

168 :株主:03/08/04 21:43 ID:???

下記は上場記念の新聞広告より一部抜粋。

今年3月末現在で、入居率は98・7%、駅から10分以内の土地に的を絞っています。
サラリーマン時代にアパート経営にタッチしました。(社長)

>166さん
>空室一覧見る限りじゃ今平均2戸ぐらいは空いてるんじゃない?

ご自分の会社はどちらでしょうか?そちらの空室一覧を見て言っているのでしょうか?
謙虚に知りたいです。

>競争力に著しく欠けてるのは疑いようのない事実

何の何処が具体的にそちらに比べ欠けてるかよくわからないのですが・・・

別に煽りではないですが私は株主なのでそう言われるソース元を知りたいだけです。
正せるべきところは会社に正させるし、あとないとは思いますが虚偽の場合は・・・。

どちらにせよ返答次第では直接問い合わせようと思うのでよろしくお願い致します。

169 :とある賃貸営業マン:03/08/04 23:59 ID:???
>>168
ソースって言われてもね〜 具体的なのはないよ。
株主さんだけに気になるのはわかるけど。
その新聞広告は広告でホントなんじゃないの?三月末はどこでも入居率いいしね。
三月末以降に退出する部屋がなかなか決まらないんだよ。
質問の答えね、ソースといえるかどうかはわからんけどw
1福岡市内ですけど自分の会社名を晒す気はないです
2シノケンが普通に出してる空室一覧みて言ってるよ どこでも持ってる。
3うちの物件とじゃなくて、一般的にってことで。うち賃貸屋だから管理は少ないし。
 狭い、駐車場がない、この二点はソースもなにも事実でしょ。逆に言えばこれ知らなくて
 経営とか言えないんでない?まー株主さんはしらんかもしれんけどね。
 作りの悪さは入居者からの話と業界での風評がメインなんだけど、シノケンの仕組みから言えば当然に想像できると思うけど。
 単価下げないとシノケンの儲けもないし、家主の利回りもでないと思いませんか?

普通にですよ、狭い、へぼい、駐車場がないってのはシノケンの提案する事業プランからして至極当然というか
想像に難しくないと思うんですが。。。
間違ってたらもうしわけないけど、標準的に土地は50〜60坪、容積60〜100%、全6戸〜8戸でしょ?
これからすると、駐車場なんか数台しかとれるわけないし、今時木造1Kでも新築で20u切るのなんて
ほとんど見当たりませんよ。福岡ではですが。

自分も煽ってるつもりはないよ。
いくら株主さんであっても、仮に福岡に住んでるとしてシンケン物件のどこが競争力に欠けるのかを
知らないってのは不思議です。
株主さんは福岡をよく知らない方?

170 :新米さん:03/08/05 00:11 ID:???
>>150
そうそう、念のため。
全く有りもしない経費を書くつもりは有りませんよ。
領収書を貰う習慣が今まで余り無かったので、
全てを経費に挙げられないと思ってました。
最近は必要な領収書は貰うようになりました。


171 :株主その2:03/08/05 00:12 ID:Cvg6kCNR
>>169
>ソースって言われてもね〜 具体的なのはないよ。
>株主さんだけに気になるのはわかるけど。

何か勘違いしてるんじゃない?
168さんは、上場企業について事実でない書き込みを行って株価に悪影響を与え
てると判断したら通報するよって忠告してくれてると思うんだがね。

【参考】
虚偽の事項や根拠が明白でない事項を掲載することは証券取引法に定める
「風説の流布」に該当するおそれもあり、処罰の対象となることがあります。
(証券取引等監視委員会)

172 :とある賃貸営業マン:03/08/05 02:09 ID:???
>>172
勘違い?自分に対する忠告?
ま、どうでもいいけどね。別にシノケンに恨みがあるわけじゃなしw
もうこないよ。
お邪魔しますた〜

173 :とある賃貸営業マン:03/08/05 02:10 ID:???
age忘れたw

174 :大家(非シノハラ):03/08/05 02:44 ID:???
田舎の事はわからないけど、駅近でバイク置き場くらいあればどうにでも
借り手は付くんじゃないの? それに駐車場、全戸分はとれなくても
容積率低ければ多少はとれるだろうし。

うち、恥ずかしながら駐車場1つも確保できなかった。近くにある
ウサギ小屋の自宅では駐車場が確保できないから、アパート前は
自分ちの車(2台)専用という罠(w   ・・・都内だけど。

175 :150:03/08/06 13:24 ID:???
>>151
流行ってますし中古一棟売りはありますけど、いいのはなかなかでないですね。
それでも時々は自分が買おうかと思うようなものも出ますよ(^^)

>>152
恥ずかしながらスチールハウスについてはよく知りません。
賃貸住宅におけるRC造に最大のメリットはRC造であるという事実です。
その実際の強度や防音性能は関係ありません。
一般的な消費者がRC造=強い、防音性能高等と勝手に思ってることがメリットなので
それに代わるものとしてスチールハウスが認識されてくるとどんどん普及するでしょうね。
卵が先か鶏が先かみたいな話ですけど・・・。

>>156
税金に対する考え方の相違でしょうね。
私は基本的に納税は義務と考えてはいます。
いますが、私が申告書を書いている個人オーナーさんの多くは他に給与所得を得てらっしゃいます。
給与所得者と個人事業主においては所得が一緒でもその納税額は倍ほどの差があります。
これは一般に納税の仕組み上仕方がないこととなっていますが、アパート経営でも個人事業
になってくるわけですから同じメリットを享受できていいのではないかと考えています。

>>172
証券取引法についてはなないも知りませんが、とある賃貸営業マンさんは>>1の趣旨の通り
評判について書かれているのではないでしょうか。
実際に風評についてこの掲示板で投稿すると「風説の流布」により処罰の対象となる可能性は
どのくらいのものでしょう?私も風評についてレスつけてますし(^^;)

>>174
少なくとも福岡では駅近くであっても田舎にいけばいくほど駐車場の必要性は高いですよ。
田舎だからでしょうが(^^;)

176 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

177 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

178 : :03/08/14 23:42 ID:???
何時のまにか株板の方が伸びちゃったね

179 :山崎 渉:03/08/15 11:51 ID:???
    (⌒V⌒)
   │ ^ ^ │<これからも僕を応援して下さいね(^^)。
  ⊂|    |つ
   (_)(_)                      山崎パン

180 :名無し不動さん:03/08/15 20:55 ID:NQCumUxK
あげ

181 :名無し不動さん:03/08/16 02:22 ID:/qWwU1aW
>175 御意。RCの表記が大事です。スチールハウス、今はいい加減な
業者が多いけど安い。だんだん淘汰されて伸びていくとは思います。
EVなしが敬遠されるようになったように木造APがそうなる日が
来るような気はします。

182 :大胆な小心者:03/08/17 18:41 ID:yp6q+2HP
土地を手に入れるのが目的のオーナーには木造が一番と思いますよ。
理由1・・建物が安いため結果的に利回りが高い。
理由2・・高利回りで短い年数(20〜25年)で完済出来る。
理由3・・取り壊し費用が安価である。

シノケンもワンルームマンション業者を子会社として買収したみたいなんで、
今後はRC物件も取り扱うようですが・・。



183 :名無し不動さん:03/08/17 20:13 ID:zZA1JXlR
>>150
税理士法違反になるよ、司法書士等と違って、無報酬でもだめなんだよ。

184 :名無し不動さん:03/08/17 20:30 ID:???
>>183
それはどこかに誤解が無い?
個人事業は、経理も雇えないの?

185 :大胆な小心者:03/08/17 21:09 ID:yp6q+2HP
>>184
申告書は自署が原則ですよね。
経理=社員が書くのは自署って事でOKなんじゃないかな?

186 :名無し不動さん:03/08/17 22:34 ID:YFc0yKHn
理由1・・建物が安いため結果的に利回りが高い。
>安普請で音がうるさいなどの苦情がおおくないか、
家賃収入マンションより少ないのではないか
理由2・・高利回りで短い年数(20〜25年)で完済出来る。
>シノハラのプランだと自己資金小さくて25年ローンとか
恐ろしげなるものが多い、25年後空室率とか考えても25年も
うまくかえせるとはおもえませんがね
理由3・・取り壊し費用が安価である。
>1とおなじような理由

このような意見も風説の流布とか言われるのでしょうかね、

187 :大胆な小心者:03/08/18 00:04 ID:xwuLpI22
>>186
>安普請で音がうるさいなどの苦情がおおくないか、
システム的に苦情は会社行きだから、オーナーは気にしなくていいんじゃない。
安普請ってのは実際安いんだから否定しないけど・・自分とこの管理部門が大変
になると結果的に事務が増えてマイナスなんで、そんな酷い建物は作ってないと
思うけどね!

>シノハラのプランだと自己資金小さくて25年ローンとか
>恐ろしげなるものが多い、25年後空室率とか考えても25年も
>うまくかえせるとはおもえませんがね
HP見た事有りますか?
バックアップローン使えば11年目からは少々家賃下がっても返済は余裕なんだ
けど・・。ただし、金利上昇は怖いけどね(^_^;)

>このような意見も風説の流布とか言われるのでしょうかね
俺はOKと思うけど、株主さんに聞いてみましょうか?



188 :名無し不動さん:03/08/18 00:12 ID:uohQmx2t
真面目にシノハラでの運用を考えています。

普通のサラリーマンで、自己資金が1500万円


@「田舎の自分の土地を使って建てる」

A「需要の多そうな所で土地も購入して立てる」(自分の土地は売却?)

@の場合は特にシノハラでなくても良さそうですが、今までまるで
経験がない人間にとっては、最初から最後まで「セットになってる」
というのは魅力的に見えます。少なくとも最初は。甘いと言われそうですが・・・



189 :大胆な小心者:03/08/18 00:27 ID:xwuLpI22
>>188
田舎ってどこか知らないけど、単身者の需要が少ない地域はリスク大
だと思いますが・・・。

俺ならAだけど、それだけ自己資金有るなら田舎の土地は売らないな。


190 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

191 :  :03/08/18 07:58 ID:uohQmx2t
>190

金利が話にならない・・・・

って広告にマジレスしてもしかたないか・・(w

192 :188:03/08/18 08:06 ID:uohQmx2t
>189

レス有り難うございます。

具体的に書くわけにはいかないのですが、単身者が少ない
ど田舎です。

けれど少しは単身者向けのアパートも建っているので、休みの日に
自転車でまわって調べてみましたが9割程度(判別がつかないところも
あったので正確にはわかんないけど)は埋まってました。

つまり、需要も少ないけど供給も少ない・・・・・

大胆な小心者さんがおっしゃるように
供給過多になった場合のリスクが大きいのかなぁ・・・と

よその土地ではどうなのかとか、まだ何もわかってないので勉強ですね

193 : :03/08/18 19:55 ID:7R+cymPN
>>184,>>185
経理を雇うって、雇用関係が成立してなきゃならないし、仮に月3万程度の給料を払ったとしても。
10万円も出せば、税理士だって、チンケなアパート経営者の確定申告ぐらいやってくれるよ。


194 :名無し不動さん:03/08/18 22:09 ID:+bNdD6a1
安普請は苦情の前に退去しますね。敷金はほとんど返ってくるし。

195 :188:03/08/18 22:42 ID:uohQmx2t
私信(返信)

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
  ×× ××様

    ご連絡頂きまして有難うございます。
   シノハラ建設システムの○○です。
   弊社の方が8月13日〜17日までお休みを頂いておりましたので、
   ○○様へのご連絡が遅くなりまして申し訳ありませんでした。
    
    ご質問も多数頂きまして、有難うございます。
   早速、ご質問のご回答を、といきたいところですが、
   メールでは少々長くなってしまう話や、○○様のお話をもう少しお伺い
   しないとはっきりとしたお答えが出来ないご質問もございます。
    
    もし、○○様が宜しければ、先ずはご挨拶も兼ねて、お電話での
   ご連絡を差し上げたいと考えておりますが、如何でしょうか、
   ご都合の良いお時間とご連絡先をお伝え頂ければ、私から
   ご連絡させて頂きます。
    
    あつかましいお願いではありますが、
   何卒、宜しくお願い致します。

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

先に答えられる質問に答えろ。話はそれからだ

196 :名無し不動さん:03/08/18 22:53 ID:???
ネタか?ネタなのか?

197 ::03/08/22 01:01 ID:???
公開することでそいつにとって「利」があるから
公開するんだろう?じゃなきゃマゾだ。
2ちゃんの情報は成否はともかくまず「疑え」だ。
自分で探し自分で答えを見つけましょう。

198 : :03/08/22 06:45 ID:TDGE+tRw
>>195
別におかしな話じゃないと思うが
シノケンは物件待ち客がわんさか居るんで、冷やかしや取得能力ない客に
使う時間勿体ないから、試してるんじゃない?

199 :しのけん:03/08/23 01:27 ID:???
こんなDQN会社見たこと無いよ。常時求人常時解雇

200 :名無し不動さん:03/08/24 08:30 ID:Z8O/cFMp
200get
>>199
ここのセールスマンはワンルームマンション等のテレアポ業者と違って
DQNじゃないよ

201 :名無し不動さん:03/08/24 08:32 ID:cghkJCly
ふとおもったんだが、1985年に公務員一流企業に勧誘とかだったら
大喜びされたような・・・

202 : :03/08/24 08:39 ID:Z8O/cFMp
>>201
当時だと土地が高くて月々の収支赤だったんじゃないかな。
ここのアパートは節税目的で買う訳じゃないんだから、目立たなくても
今の方がビジネスモデルとしてはやりやすいと思うぞ。

そもそも勧誘はしてないし・・・

203 :地獄の黙示録:03/08/24 22:56 ID:???
テレアポ業者の日商ハーモニー買収したのが
そもそもの間違いの元。そのうち分かる日が来るよ

204 :名無し不動さん:03/08/25 01:13 ID:sw45Kdzn
こうさくいんおおいね

205 :株主:03/08/26 05:54 ID:IHK0b5O1
日商ハーモニーはテレアポやってんの?
よかったらどんな会社か教えて下さいな
社長も変わったんだから、早めに膿出しとけば再生も早いと思うけどね



206 :株主:03/08/26 06:03 ID:IHK0b5O1
バブル以前のワンルームマンションは、14〜16uで1千万〜1千2百
万って価格帯の物件が標準だった。

最近の都心物件は20〜25uで2千万前後してるが、日商ハーモニーが
1千5百万以下で物件供給出来れば、テレアポに頼らなくてもシノケンの
アパートみたいに広告だけで売れるようになると思う。

ファミリーマンションの坪単価を考えれば、あながち無理とは思えないが。

207 :名無し不動さん:03/08/30 20:36 ID:???
日商ハーモニーはテレアポやってんの?
よかったらどんな会社か教えて下さいな
社長も変わったんだから、早めに膿出しとけば再生も早いと思うけどね


208 :名無し不動さん:03/08/30 22:19 ID:90Y7cjZt
>>207
コピペはageで行ったら??

209 :スパイ:03/08/31 01:18 ID:vWJeZ/sH
日商ハーモニーってのは、スカイコートなんかみたいな、テレアポで
ワンルーム売る会社だよ。経営不振で社員逃亡中。前社長も逃亡
したらしいよ

210 :名無し不動さん:03/08/31 09:01 ID:0Bt4mi88
>>209
前社長は株式全部シノケンに売っぱらったから、居られる訳無いけど!!
社員も3月末で55名ってなってるけど、大分少なくなったのかな?
まあ、テレアポしか出来ない人材は、早めに消えて貰った方がいいと思うが。

211 :地獄耳:03/08/31 23:18 ID:x0jV9GMk
現在は30人もいないよ!
株主は甘い夢見て地獄を見るんだよな。
そんなに甘くねえんだよ。
アパート建てて儲かるなら、大手がとっくにやってるよ

212 :株主:03/09/01 01:57 ID:WGa+JPCh
>>211
それはいい傾向じゃんか!
シノケンは管理が欲しいんだから、1千戸分の管理収入が入るのに人件費は削減
出来るって状況は理想的な展開じゃない??
やっぱ、テレアポに染まった人材は使えないからね。

それと、シノケンの事業は隙間産業ってのをお忘れ無く。
博多では実績有るし、大手はプライド高いから、サラリーマン相手は無理だよ。


213 :玄人の独り言:03/09/03 01:03 ID:THKdeK2v
管理戸数っても物件によるよ!中古のワンルームは都内なんて
ダブついてるし、空室リスク高いよ。


214 :玄人の独り言:03/09/04 00:31 ID:kYsSfV6/
不動産投資ははやらないね。アパート投資なんて
サラリーマンには無理でしょ。

215 :ダマされてまっせ:03/09/10 12:49 ID:uyGsg07x
十年後のオーナーチェンジが楽しみだ。

--------------------------------------------------
       新築の増加すなわち、物件増が続く
--------------------------------------------------

 前回に続いて住宅金融公庫まとめの「2003年6月全国住宅市場調査」(全国
2,258件の回答)の≪賃貸住宅受注状況判断≫(D.I.)について取り上げます。

 同調査によりますと、この4〜6月の賃貸住宅の受注状況は記録的な増加で、
1996年の9月以来7年ぶりにプラスに転じています。この反動で7〜9月、10
〜12月受注予測はやや落ち込んでいますが、それでも昨年、一昨年の同時期に
比べて落ち込み率は小さくなっています。

 この受注状況とは、新築物件のつくられる傾向を示している訳で、プラスに
転じていることは、それだけ物件の供給量が大きくなるのです。当然、古くな
った建物はつぶされて、新築されるので、市場に流通する総量ではプラスマイ
ナスはありますが、それでも新築の増加現象すなわち、物件増が続くことには
違いありません。

このように、賃貸住宅経営の人気は根強く、
・土地活用
・資産運用
・相続税対策
 の対策に、アパート・マンション経営に着手されます。以前は先祖伝来の土
地を活用するのが大半のパターンでしたが、今では新規に土地を購入して、資
産運用で賃貸経営する方も少なくありません。

 公庫の今回の調査でも、こうした市場の動向、旺盛な賃貸住宅経営の意欲が
はっきり数字に表れているのが分かります。


216 :名無し不動さん:03/09/15 18:43 ID:bpYmd+v6
大胆な小心者ってなんかあやしいな〜。普通儲かっとったら人には教えんばい。


217 :名無し不動さん:03/09/15 19:36 ID:8MHPO+R5
大胆他異論に攻撃的な奴もいるし、
ヤッパ工作員かな?。わらい

まあ、こいつらの活動は逆効果ではあるよね
これごときで挑戦しちゃう奴は、結局いろいろ影響されてだめということで

218 :大胆な小心者:03/09/16 06:09 ID:BT/oeNmw
俺って怪しいか?(爆笑)
まあ、親から相続でたくさん不動産貰える奴は、傍観者でいいんじゃないの。
投資は自己責任だからね。




219 :不動さん興味あり:03/09/26 19:02 ID:hfUi06t9
これから人口が減るでしょ
そりゃ全ての物件が空き無しなわけないと思うよ建物のほうが多いんだから
そりゃ勝ち組負け組みができると思う
田舎の土地を相続してアパートを建てた人は10年後当初のシュミレーションどうりになっているか?

でも、5大都市あたりの地下鉄駅徒歩圏内でも10年後は負け組みになるのだろうか?
そりゃ家賃は下がっているだろうけどね

220 :名無し不動さん:03/10/05 00:00 ID:WEM2wiSx
業者ですが、正直10年後は想像つかん。今より良くなるって予想が2割、
悪くなるが4割、大して変わらんが2割5分、恐慌が5分...


221 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

222 :名無し不動さん:03/10/06 22:39 ID:HMeDJaTH
age

223 :株主:03/10/15 23:26 ID:um+AyXi6
3月にここの株買って、すでに300万以上利益が上がった。
昨日・今日60万ずつ儲かってるけど、利益500万超えたらシノケンに
還元する意味でアパート購入検討させて頂きやす。

224 :名無し不動さん:03/10/16 22:33 ID:YS3qou8C
age

225 :名無し不動さん:03/10/17 00:42 ID:9+rrJYOX
ぺーじに利回り20%ですみたいなことかいてあったけど、
本当にそうならいいんだけどね
私の場合は、自分の住処も一緒で親が退職後管理するらしいので
アパートは困るけどな
ま自己資金1000程度で5000万で20%ならおまけでつくれるんだがね


226 :名無し不動さん:03/10/17 01:48 ID:zjg2Q2QY
20%なら売らない。

227 :名無し不動さん:03/10/17 01:58 ID:aQUCyjI8
投資について20%の利回りなどとおいしい話を並べまくり、入居率なども
掛け目を入れず、リスクを考えていない姿勢は??

228 :名無し不動さん:03/10/17 02:40 ID:???
>>223
ええのう〜
でも俺は買わない。なぜなら俺は福岡在住でシノケンさんに住んだこともあるから(笑
利益はなんらかの形でとっておいたほうがええんでないかい?将来のために。
シノケン買って、また買って、自転車操業もええやろうけどね。

229 :名無し不動さん:03/10/29 00:29 ID:o5UijTwR
毎日こむネットとシノハラさんここにきてまたあがているな
コムネットは注目していたし
やはり富裕層はマンション屋に流れているということか
わしはここでは作らんけどね
こういう会社の物件と差別化を考えているので参考になります

230 :名無し不動さん:03/11/04 02:44 ID:GKffg8lz
全国ネットCM開始記念上げ

テレビ東京で月曜10時だよ!!

231 :名無し不動さん:03/11/04 18:50 ID:???
よくまぁココまで自作自演で頑張ったね。もういいんじゃないの?
誰一人お前の猿芝居に騙されないよ。
逆に必死すぎる痛い奴を哀れんで見てるだけ。
もしかしてまだチェリー?プププ

232 :名無し不動さん:03/11/05 13:28 ID:???
腐った会社に腐った社員。おまけに腐った客だって。
お前等ウンコ以下だな。せいぜい頑張れやカス共!

233 :名無し不動さん:03/11/06 10:02 ID:???
ジサクジエーンバカは氏んだか?


234 :大胆な小心者:03/11/11 09:52 ID:EDIeqmeU
何か荒らしが紛れ込んでますね。
ここでハッキリ言っておきますが!社員でもなんでもないよ俺は!
自作自演も生まれてこの方したことがない正直者だよ。
ただシノケンの物件を買えば特をすると言ってるだけだ。
買うも買わないもあなた達の自由。
ちなみに俺はかなり儲けさせてもらってるよ。
やらないと損だぜ。株も上場させてるし信頼性No.1だな!

235 :名無し不動さん:03/11/11 12:01 ID:7vaPL0ai

芸風変わったな
本当に同一人物か?

236 :名無し不動さん:03/11/11 15:37 ID:???
おっ!!!!!!ジサクジエーン開始でつか???
バカ社員が必死でつね(w
芸風ってしらじらしいね。氏ね。

237 :名無し不動さん:03/11/15 01:12 ID:adRLRW6Z
age

238 :大胆な小心者:03/11/16 00:00 ID:/ygz0jel
>>235
本物です。芸風(?)は変える気無いし、234は俺じゃ有りません。
仕事忙しくて最近ご無沙汰でしたが、お陰様で今月は残業代50万行きそうな
んで2棟目のアパートに少しだけ近づいたかも!
やはり、アパート経営の最大の利点は、本業が忙しくても通帳&明細書見る位
なんで、支障が無いって事でしょうかね。



239 :名無し不動さん:03/11/16 00:18 ID:JjvQjPcz
よおおひさ
わしはここでは買わないけど参考になるから
もっと書き込んでくれ



240 :名無し不動さん:03/11/18 18:27 ID:n57bX4F6
くだらん。宣伝なら余所でやった方が効果あるぞ。
2チャンで宣伝とは大胆な小心者は池沼ですね。
まぁ余所でも必死なんでしょうけどプププ

241 :名無し不動さん:03/11/19 12:34 ID:+1b8PyYN
10年後も同じだったらいーけど、空室率悲惨だよ。
少なくとも不動産業者はそうみてる。
10年で回収できりゃいいけど

242 :アパート経営者息子(非シノ建):03/11/24 21:58 ID:???
>>大胆な小心者さん
ぱっと見た感じですが、
シミュレーション通りに行くことはありえない。
されど、黒字にはなるだろってのが率直な僕の感想です。
一つ質問なのですが、敷金や礼金、更新料などはどうなっているのですか?

243 :大胆な小心者:03/11/25 07:50 ID:A3bBIT+e
>>242
博多には礼金や更新料なんて習慣は有りませんよ。(敷き引き契約)
敷金は預けるか自分で管理どっちでも構わないらしいけど、俺は意志が弱いから
使い込んだらまずいんで、お預けしてます。
ただ、退去時の精算で持ち出しが有った事は一度も無いですよ。




244 :大胆な小心者:03/11/25 07:57 ID:A3bBIT+e
確かにHPのシミュレーションは、5%の管理費や固定資産税等の諸経費に
ついては書いてないから、良心的じゃないよね。

実際の利益はもっと少ないし、将来はマイナスの可能性も有るけど、自分で
更地をローンで買うのに比べれば、20〜25年後にはずっと少ない出費か
土地が手に入るんだから、俺的には満足ですね。

土地を相続出来る立場の方には不満かもしれませんが・・・。

245 :名無し不動さん:03/11/26 19:00 ID:fIo0QQvf
都心でない限り今から20年後に担保なしとはいえ土地あってもなといったかんじ

うちは田舎ではないほどの地方都市だけど、都心に土地買い替えるつもり
だしね。その20年後だけど、都心以外はもう日本自体に魅力がないと思うが
いかがでしょうか?一部の人間が集中する場所以外はすべてスラムと考えています

246 :大胆な小心者:03/11/27 06:54 ID:KhggNY3L
>>245
日本の金融機関には、今でも土地神話は消え去ってないと感じますよ。

融資の時も、必ず『担保に入ってない土地の有無?』は聞かれるし、バブル
崩壊の影響も土地を担保にお金貸さなくなったのではなく担保掛け目が正常
になっただけって気がします!

もちろん、一定の収益性・換金性がある地域の土地がベターですが、将来自
分が住みたいと思う地域に投資するってのも有りなんじゃ無いかな?

247 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

248 :あぼーん:あぼーん
あぼーん

249 :名無し不動さん:03/11/30 00:28 ID:l5v/BTab
>243
更新料は一部地場大手は2年ごとに1万円〜とってます。今回の
競売の法改正で自動更新はなくなる方向になると思われます。
それと退去時の原状回復家主負担は当然になってきましたので
家賃の2ヶ月〜マイナスは家主の手出しになるのは今後収支計画
に入れたほうがよいでしょう。それを家賃に転嫁できないのがつらい。

金利UP、管理会社倒産、故障、とかいろいろあるけど一番怖いのが
空室率UP。しょせんギャンブルなんであまり考えてたら何もできない。
今の時代何もしないのもギャンブルか。

250 :アパート経営者息子(非シノ建):03/12/02 02:00 ID:???
大胆な小心者さんレスありがとう。
正直に感想を書いてくれてうれしいです。

ところで空室率の話がよくあがってますけど、
築10年物件でも場所が駅前でフローリングなら、
すぐに埋まっちゃうのが現状ですよ?
そりゃ新築時の家賃そのままじゃ無理でしょうけど(笑

251 :  :04/01/06 22:58 ID:rRD7HLe6
明けましておめでとう御座います。
俺はここの株主だけど、入居者の方居るかな?
住み心地どうですか?

252 :名無し不動さん:04/01/08 23:20 ID:???
社名は聞いたことあったが、正直ただの建売業者かと思ってた。

HP見たけど、収支表(かな〜りアバウトだが・・)に根本的な間違いがあるぞ。

工房でも気づくようなことだ。第一、月々九萬程度の利益しか上がらないようなら、

暇つぶしに週2回コンビニバイトした方が楽しいんじゃないのかな?

11年目以降にしても、税金、管理費はもちろんのこと、大・小規模の修繕費も

10年毎の外壁や屋根の補修、各部屋のエアコン・給湯など諸々、かなり掛かる

わけだ。これに、何らかの構造的欠陥(何に越したことはないわけだが)、空室リスク

を考えると、ギャンブル的要素は否定できない。インフレやその他による地価高騰でも

すれば話は別だが、それは運任せ。飽くまで、投資はご自身の判断で。


>>251

余談だが、悪いことは言わん。含み益があるうちに売っとけ。

投資する価値のある会社は、ほかに五萬とあるだろう?

253 :愚痴の多い○○不動産:04/01/08 23:36 ID:???
>>250

東横線沿線の駅前で賃貸業を営んでいる者です。

ここ数年で、お客様のご要望が高くなりました。
簡潔に申しますと、安くて、良質な物件に住むのが、あ・た・り・ま・え。
というような感じでしょうか。ご存知のように、木造、1F、居室内キッチン、
20平米以下など物件は見向きもされない方が多いです。フローリングならば、
すぐ埋まる。10年以上前に昔話ですよ、トホホ・・。


254 :リアル大矢:04/01/10 21:52 ID:???
俺リアルシノ大家だけど、入居率は9割ちょいね。
現状別に文句ないね。というか不動産でリスクを負わずに
金儲けられる方法なんてあるわけないんじゃない?

シノ健のシステムは完璧じゃないがミニミニとかと提携してるし
全ての大家ではないだろうけど家賃収入的に俺は満足な感じ。
俺個人はなんとか年齢30代で経済的自由になれそう、けど
人生うまいことばかりじゃないと思うから一応働いてるけどね。



255 :名無し不動さん:04/01/12 14:38 ID:???
つまり、篠建はここが違うという点は、特にないってことだな。

256 :名無し不動さん:04/01/13 01:31 ID:???
死の建のビジネスモデルは、極単純で簡単なもの。
それなのに、どこも真似ようとしない。何故か?
そこを考えよう。

257 :名無し不動さん:04/02/02 01:49 ID:???
>>256
金利が上がると立ちゆかないから。

シノケン自身は、金利が上がるまでに別の事業を立ち上げるための
利益を蓄積できると考えて、必死に急拡大しているわけで。

258 :名無し不動さん:04/02/08 00:38 ID:oa+czWBt
ジェイ・イエスって所も福岡で同じようなシステムで
やってるみたいだけど、どっちが良いでしょう?
どっちもヤバイか?

259 :名無し不動さん:04/02/08 12:45 ID:ofBhkRdX
シノハラの収支モデルをみてて気になるのは、入居率を100%として、賃料の値引きは無し。
さらにその状態が25年(だったかな、返済期間みあいね)続くとしてる。
この条件設定はあまいと思う。東京の賃貸マンションの入居率が平均90%、3年目で10%
引きが普通。地方は政令市でも近くに大学や工場がないと入居率があがらない。
それに、ここのアパートは2階建ての木造でコストが低くて収支がとり易そうだが、20年も
たつとかなりの修理が必要。この時点で赤字になるだろう。
少なくとも土地もちか、相続で親の家をもらったけど住まない人が使うんならOKかな。

260 :名無し不動さん:04/02/25 20:59 ID:9Y0eK6nt
知り合いから福岡の不動産業者の裏話聞いたけど
シノケンはとてもとてもヤバイらしい。
とにかく空き地があればアパ建てまくって売りつける。
新築の内は入居すだろうが長期的にみれば?
アパは管理が重要。ここの管理はボロボロ・・・

261 :名無し不動さん :04/02/25 21:59 ID:5+UQ4Hmc
それはシノハラだけじゃないだろ>260
田舎の多少車通るみち通行してみろ。
二階建てボロが林立しているぞ

262 :名無し不動さん:04/02/27 19:27 ID:VQZqtDPk
アパは建てる立地、建てた後の管理で決まりですな。

263 :大胆な小心者:04/02/29 08:59 ID:aiJcmfuI
管理会社は変えられるけど、立地は変えられないよ〜。

264 :名無し不動さん:04/03/08 19:03 ID:???
age

265 :馬小屋:04/03/09 00:11 ID:HYWU9vV8
RCの分譲中古マンションを賃貸に出した状態でのオーナーチェンジでも、
利回りが11〜13%位ありますけど、投資総額のリスクからすると利回りが
低いような気もしますね。
他にも投資物件を持っていて、万が一には穴埋めができれば良いですけど
そうじゃないときついような気がしますがどうなのでしょうか?

266 :馬小屋:04/03/13 23:09 ID:Q2vuxWC0
今日、相談会があって話を聞いてきましたけど、
営業マンは意外と構造体について無知だった。
建築基準法は通っていますから。って当たり前なんですけど・・
筋交いや接合部にどのような金物を使っているのか。
断熱や湿気対策はどうなっているのか。まったく答えられなかった。
どちらも建物の寿命に影響するし、大地震がきたら、一発で傾いてしまうのも
困りますよね。

ただ、ローン破綻者がいないのは、ホントらしい。
キャッシュフローがマイナスになっている人もいると正直に言っていた。
便利な駅至近距離に土地がただで手に入ればいいのならそれでいいのかも。
でも僕はHPに書いてあった様に2棟3棟と増やせないよね。
そこもすっきりしなかった。

267 :名無し不動さん:04/03/17 07:53 ID:3CIU8LGu
8909 シノハラ建設システム
株式分割カウントダウン中&株で儲けてアパート買ってねキャンペーン
実施中との噂です。

今手持ちの金かき集めてここの株式買ってれば、そう遠くない将来手出し
無しでアパートが買えるかもよ??

投資は自己責任で・・。





268 :某不動産会社:04/03/17 11:17 ID:ysyWov56
某不動産会社に勤務していますが、某市内のシノハラ物件(16件)の委託管理、入居者募集を行っております。
ほとんどが築10年前後の物件ですが、やはり入居率はものすごい勢いで低下してます。賃料は新築当時
の80%ぐらいでの募集ですがなかなか決まらない(相手にされない)のが現状ですね・・・問題はやはり平米
数の狭さ、木造建築、駐車場ナシ、音の響き具合などが主でしょうか。案内中に隣のテレビの音が流れてた
りするとアウトですね。中にはノイローゼ気味になって退去していく人も・・・ただ私にくる情報はあくまで借り
手側の意見ですのでシノハラ建設さん自体を誹謗中傷つもりはありません。オーナー様と直接対話する事はあまり
無いですので。でも個人的にはやっぱり住みたくない物件のナンバーワンですね。


269 :某不動産会社:04/03/17 12:57 ID:ysyWov56
268
>シノハラ建設さん自体・・・×
>シノハラ建設さんのアパート経営システム自体・・・○

270 :某不動産会社2号:04/03/19 19:27 ID:g5Z58zGO
自己責任だからとやかく言うのはよくないけど、、、

一オーナーを気遣う人として忠告。

や め て お け

この春シーズン終わったあとの空室率すごいことになってると思うぞ。



271 :大胆な小心者:04/03/20 09:12 ID:266J0o0x
>>270
会社全体の空き室率がいくら上がっても、自分の物件が満室なら
全く影響なし!

最初から空き室出るような「駅から遠い」、「人気がない」立地
の物件に投資するのが間違いですな。

272 :名無し不動さん:04/03/20 09:31 ID:XmrEsQb4
シノハラスレはすぐ監視員が来るね
もう一匹は脅迫までするし

273 :名無し不動さん:04/03/22 22:09 ID:4RPcwpKH
トマト建設もシノ建一派との噂ですがホントでつか?

274 :名無し不動さん:04/03/23 06:11 ID:p4JlpbYR
>>273
おう!トマトの社長はシノケン出身らしいぞ。
今はライバル企業だけどね。

275 :非シノケン大家:04/03/23 07:32 ID:???
ひさしぶりに見つけた、このスレ。

収支計画甘いのはどこも一緒なんだろうね。あくまでコンサルティングでなく
建築の受注活動としてやっている収支計画なんだから、○オパレスでも
○ノケンでも、またアパート建築を頼んだ場合の積○ハウスでもヘーベ○ハウス
でもパ○ホームでもミサ○ホームでも、どこでも同じスタンスになるに決まってる。
どこでやっても、築年数経過による家賃下落までしっかり計算した収支計画書は
出してこない。自分で判断しる!としか言えない。

土地持ちのケースで申し訳ないが、競合させた場合、収支計画書ベースで最も
高い利回りを持ってきた建築屋でやると失敗するね。建築費と、自分で査定した
(あるいは中立の立場の不動産屋に査定させた)家賃で、自分で利回りを再計算
するくらいは、アパート経営の準備として絶対に必要だからね。

276 :非シノケン大家:04/03/23 07:50 ID:???
また、土地持ちは、土地価格を考慮すれば収支割れに近いような
収支でも平気で建ててくる事を忘れないでね。

2億の土地に1億の建物建てて、年収たった1500万なんてアホな
収支で平気で経営してしまう。そんなダンピング野郎と競争する事に
なるって事。(あーあ、利回り5%しかないよ・・)
2億の土地、売ったら譲渡益税で5000万失われ、買い換えの時の
手数料や、買い下手・売り下手で実質価値は更に3000万くらい減る。
その残り1億2000万で容積率高い土地を買うよりはマシなんよ。
その1.2億の土地で1億の建物建てても年収1500には絶対に届かないし、
2億の建物建てて年収2000万・・・(うわぁ、増資分の利回りたった5%・・・)
ストックベースで8000万損してまで、新規の1億を入れて、その部分を
たった5%の利回りで回すなんてアホは居ないやね。

だから、アパート経営に見合わないような良質な住宅地であっても
売られずにアパートが建てられる。
長期保有者には重すぎる譲渡益税、土地取引の不透明性、市場価格の
買値と売値の差の大きさなど、土地流動化の障害が残っている限り、
優良アパートも(不良アパートも)次々と供給されるから、それだけは
覚悟しておいた方がいいよ。漠然と「競争がある」と考えるのではなく、
構造的な問題としてね。うちも、覚悟してる。

277 :名無し不動さん:04/03/25 01:01 ID:wEU0WG6h
age

278 :名無し不動さん:04/04/16 16:49 ID:/LgkKVWf
dana


279 :名無し不動さん:04/04/16 17:48 ID:7pa29JNn
福岡で1ルームの賃貸探すと山ほどシノケン物件がヒットした。
と言う事はおもいっきり部屋が余っているのでは?

うまい話に乗ってアパ建てた
       ↓
    借入金数千万
       ↓
入居者少なく空室だらけ
       ↓
家賃入らずローン返せず
       ↓
     自己破産

こんな感じかな?

280 :名無し不動さん:04/04/24 12:19 ID:vwElnY+1
age

281 :名無し不動さん:04/04/30 22:47 ID:vyeybPKb
株板から遊びに来ました。
ここの株買ったお陰で500万以上儲けたので、オーナーに感謝です。
俺はアパートなぞ買う気は無いけどな。

282 :名無し不動さん:04/05/09 13:15 ID:0+2JlRa0
age

283 :名無し不動さん:04/05/14 22:52 ID:8BY7Jy1p
あげ

284 :名無し不動さん:04/05/18 23:07 ID:???
悪戦苦闘なんてとんでもありません。
○たちは力を蓄えているんです、来年度に向けて。
その前に少し立ち止まって、改めて○たちの営業の仕方で果たしていいのかを
考える時間を作っているのです。本当にお客様はご満足していただいているのかを。
○たち自身が自分達を見直してこそ、より良いものを数多くお客様に提供できると
考えております。
マンション業界は今後淘汰されていくことでしょう。現状ですら供給過多の
状態が続いております。例えば家電に代表されるテレビや白物家電(エアコン・
炊飯器・洗濯機・電子レンジ・冷蔵庫など)は、より良いものがより安く
どんどんと値崩れを起こし、採算が難しくなってきております。
PDPや液晶テレビ等の最先端分野以外は・・・。
このように今までと変わらずにいれば、いずれ価格だけの激戦区となり
マンション業界も価格競争についていけない企業は、いつの間にか
消え去る運命になるやもしれません。
しかしながら、本当に価格が安ければそれでいいのでしょうか?
ほとんどのお客様が一生で一度のお買い物となる不動産。
それを安さだけ、外見だけで選んで本当にいいのでしょうか?
○たちはそういった基準でご選択されるお客様は、将来を通して
きっと後悔することになろうかと思います。
相場より少し高くても10年、20年経ってもお客様がこのマンションを
買ってよかったと思っていただけるものだけをご提供したい。
その為には従来のやり方を続けていたのでは、先に進むことが出来ません。

○社では一刻も早く変化すべく、社長はもちろんのこと取締役から一般社員まで
一丸になり改革を進めております。
それは、まさに新星○○ー○として相応しい新しい発想のマンション創出、
つまり次世代型マンションをお客様にご提供させていただく所存であります。
今後の○○ー○をご期待下さいませ

285 :名無し不動さん:04/05/20 23:53 ID:9w0NB7rt
いまどき建売ですか、ぷぷっ。

286 :名無し不動さん:04/05/20 23:57 ID:9w0NB7rt
この事業スタイルは低金利の今の時代には小手先で通用するかも知れないが金利が少しでも上昇すれば、すぐ壊滅するような気がするのだが、金利が7%になった場合でも継続していくことはできますか、、

287 :名無し不動さん:04/05/27 01:05 ID:v9dZrq5Z
age

288 :名無し不動さん:04/05/28 14:25 ID:???
>>286
金利が安く、ビジネスモデルがうまくいってるうちに成長して株式を
公開することができた時点で、起業としてはパーフェクトですよ。

事業が永続する必要など無いのが現代社会です。

289 :名無し不動さん:04/06/02 21:43 ID:r1Wy5xPf
先日名古屋営業所行って聞いてきていいなって思ってたけどやっぱりやめとこ・・


290 :名無し不動さん:04/06/03 09:30 ID:???
永続する事業なんて幻想だよw
普通企業の寿命は20〜40年
これ以上たっても生き残ってる会社は社名だけそのままで
内部事情が変わってるなんてのがほとんど

291 :大胆な小心者:04/06/06 20:42 ID:A9ouJjEo
お久し振りです♪
実は先日ここの株式大半処分して得た利益1千万を頭金に、中古アパート
買っちゃいました。

シノケンのIR担当には、株で利益出たら新築もう一棟買うって約束して
たのに・・・ごめんなさいなm(_ _)m

でも、大家業長くなると、新築じゃ満足出来なくなるんだよね(苦笑)

まあシノのアパートは、不動産投資初心者には最適だと思いますよ。

292 :大胆な小心者:04/06/06 21:18 ID:A9ouJjEo
ちなみに、今回買った中古アパートは、3LDKが4戸です。
ワンルームばっかじゃ少し不安感じてたんで、リスク分散したんだけど、
ワンルームと平均居住年数が凄い長くて驚きですね。

293 :名無し不動さん:04/06/16 20:55 ID:zXT+1HHG
私の場合は、設計とかにも参加したいしね
よい設計士と競争入札&部材指定とかで安く建てたいし、
まあ銀行さんと親の代から付き合いあるし、メーカーまかせきり
はあまり好みませんですね。確かに初心者には向いているのかも
しれませんが、個人にしては大規模な方は、設計士と切磋琢磨して
のほうがかなり特だと思います

294 :大胆な小心者:04/06/18 08:20 ID:MnZ3JzLY
>>293
設計に参加・・・大家としては究極の夢ですね(笑)
私も頑張って自己資金増やし、将来は土地取得〜マンション1棟建設に
挑戦したいと考えています。

ただ、6〜8戸のアパート程度なら余り意味無いんじゃないかな?

295 :名無し:04/06/18 13:35 ID:CqCe2Adj
今シノハラ建設のマンションに住んでるけど、、、最悪だね〜!!出る時5万払わないといけないのはナゼ??敷金戻ってこなさそーだし!ガス料金がベラボーに高い!!よく見たらガス会社、シノハラじゃん!!セコイよねー!!そっこー出るけど!みんなに言いまくり!!!!!

296 :名無し不動さん:04/06/18 19:23 ID:Jyyu0PTu
6〜8戸でも、あるいは自分の家+2F部分だけ賃貸でも
設計屋と切磋琢磨の意味があると思いますよ。
ここの部材はこっちが安いとか、
それに設計と施工を別にして、手抜き他をしないか監視
してもらうというのが大きい。

まあシノハラさんは、わかりやすいシステムではあるがね
一括で全部やってくれるんでしょ 土地なしリーマン相手に
競売で土地とか、中古で利回り安いものを探すとか
ちと1000万ほど小銭がある35歳弱勝ち組には忙しいし
無理かもしれませんからね。

私の場合は、もう田舎に見切りをつけて都内に家族で逃げる
一棟建てです。別に実家が嫌いなわけではありませんが。
将来を考えると空室率とか失業率その他が不安ですからね。
まあ 不動産屋の言うとうりにしたら利回り6%とかになってし
まうでしょう。土地だけは某銀行が探していますが、あとは
(都心に近いわりに安い場所)競争入札&部材指定&設計屋
に監視で出来るだけ安く建築するつもりです。
15%目標じゃ!と頑張って12%くらいで落ち着けばと考えていますが・・・

297 :名無し不動さん:04/06/18 20:26 ID:CvJmFCcq
>>295
以前シノハラの物件に1年住んでたんだけど敷金16万で返還は3万・・・
ほんとシノハラは最悪です

298 :名無し不動さん:04/06/22 13:21 ID:???
なんか、ほのぼの暮らしていけるだけの収入があれば、
都内の治安の悪い場所で躍起になって新築時利回り10%超えを
狙うより、雰囲気のいい高級住宅街に6〜7%の物件を持つ方が
いいように思いますよ。気が楽だし。

スプレーの落書きとか、ガラス割られたりとか、城東もうヤダ(涙

299 :名無し不動さん:04/07/16 21:08 ID:PpBw9V0X
sinoken manse-

300 :大胆な小心者:04/07/19 23:37 ID:d9bZJxNq
300GETかな?
私事ですが、今月末で嫁さんのパート辞めさせます。
自宅のローン終わったからね。
ちなみに、来月は家族旅行行くけど、これも全てシノのお陰です☆




301 :名無し不動さん:04/07/27 01:54 ID:Fk/fWFWd
家賃の引き落としで、手数料と保障料取るセコイ不動産会社はシノハラぐらいじゃん!?まじセコ過ぎ!!

302 :名無し不動さん:04/07/30 01:43 ID:Cgs6SGdQ
あら大胆さんオメデト
やめさせるくらいだから順調に入っているのね
わしはまだ独身だけど、結婚するとしたら二棟目!!とかなるまで
よめはんには働いてもらいたいけどな、んでお互い食費や教育費
まあわしのほうが多いけどだすと。
前も書いたけど交渉中やけど、建物できたら、楽な仕事に転職すっかなと
将来のために管理系でもいいかww



303 :大胆な小心者:04/07/31 21:24 ID:6xwdnSVK
>>302
うちの嫁さんは仕事っていっても、月5万のパートやからね。
土日の拘束が無いならそのままでもよかったが、まあ、しばらくは家に
居るのもいいかと。
俺は今の仕事楽しいから天職は考えてないが、50前にリタイア出来た
ら最高だよね。

304 :名無し不動さん:04/08/20 00:02 ID:0DxbslwC
age

305 :名無し不動さん:04/08/23 22:40 ID:a0/9vFGR
頭金があればいいの?フリーターでもいいの?

設計図は決まってるの?

306 :名無し不動さん :04/09/13 18:51:38 ID:???
名古屋地区で買った方見えますか

どうですか?

307 :名無し不動さん:04/09/14 00:25:52 ID:5ZzZEMu7
ここってノンリコースローン始めたってニュース載ってたけど、
利率何%か知ってる人居ませんか?


308 :名無し不動さん:04/09/16 17:33:55 ID:???
>>306
>>307

誰か教えてください

309 :名無し不動さん:04/09/16 19:02:57 ID:rT4f5kOp
ここは知らんけど某社とか5とか6しか利回りなしとかあるね
ノンリコース利用後で
むろん他のローンより金利は高いわけで、何のために数億だして
マンション経営しているのかわからんような例もあるよ
金利高いのだし、最低利回り10%ないとね
しかしシノケンさんって4000万とか5000万のアパート中心でしょ?
最近の流れで、数十億単位だったノンリコースが最近富裕層向けに億の自己資金でOK
とかなっているけどシノケンさんはどうなっているのかな?
1000万単位でノンリコースできるならすごいよな
富裕層が二億ほど投資で20棟も別々に建てるとかできるのかww

310 :名無し不動さん:04/09/17 14:41:02 ID:???
こんど、名古屋支店いってきます

311 :名無し不動さん:04/09/19 04:21:45 ID:83TA6PjM
案内書に年収600万円以上のかたが望ましいというのが怪しすぎ



312 :名無し不動さん:04/09/19 09:18:04 ID:wXZK28PS
>>311
土地仕入れ待ちの客がたくさん居るんで、融資が下りる可能性の低い奴は
後回しって事じゃない?

313 :名無し不動さん:04/09/22 13:17:12 ID:???
あれ

314 :名無し不動さん:04/09/23 01:01:45 ID:wguZp/d6
>>313
どうしたの??

315 :名無し不動さん:04/09/23 13:23:33 ID:???
>>313

どうした


316 :名無し不動さん:04/09/24 16:58:39 ID:???
最近、強いな

317 :名無し不動さん:04/09/26 13:28:23 ID:???
銀行の融資が下りる人なら、もっと名のある不動産屋・建築業者と仕事したほうがいいのでは?
シノハラが銀行から融資をかわりに受けるとかじゃないと、
準備金だけあればいいというのは、まったくの嘘になる。
それだとただの経営アドバイザーだから、本一冊読んだほうが安い。


318 :大胆な小心者:04/09/26 14:33:28 ID:KzpmiAGi
>>317
シノケンの場合、これまでの実績で、銀行に対しある程度予想家賃や入居率
の信頼があるから、収支予想を信頼して融資が承認されるのだと思います。

名のある不動産屋・建築業者で、土地から取得する頭金1千万程度のリーマ
ンが融資受けることが出来る収支計画を作れるとは思えんが!

建築会社は所詮地主相手の商売じゃないかな。

319 :名無し不動さん:04/09/26 14:49:54 ID:???
自前の広い土地が100万都市の駅近にあるならともかく、
今後金利はどんどん上がり、人口はどんどん減るこの国で
アパート経営って正気?

320 :名無し不動さん:04/09/26 15:41:12 ID:???
金利がどんどん上がりはしないけど、地価は下がるし、人口は減るし、家賃も下がるし、分譲が強くなるし、設備の陳腐化も激しくなるからね。


321 :名無し不動さん:04/09/30 13:21:23 ID:???
家賃収入のぶん所得税・住民税が高くなるから(&固定資産税も+)
ローン差額の家賃収益があっても、それはほとんどその税金の支払いに消えてしまう。
ローンは利息しか控除されないからね。
入居者が足りなければ赤字になる可能性すらある。

20年後ローンを終えたときにはアパートはボロボロで入居者は減るだろうし、
下手をすると修繕費がすごくかかるようになるだろう。

結論としては儲からないということだ。

322 :名無し不動さん:04/10/02 23:23:05 ID:mzpJJgHp
本日、見学会に行ってきました。利回りが悪いのが気になるけど、値引きってあるのかな?実際、シノケンで買った人教えてください。

323 :大胆な小お心者:04/10/03 08:29:10 ID:5qDMe+2G
>>322
多分値引きは厳しいと思いますよ。

それよりも、希望地域&希望利回り伝えといて、物件出たら教えてもらう
ように依頼しておいた方がいいんじゃない?

道路付きの良い土地や人気地域は、どうしても利回り落ちるもんね。

324 :名無し不動さん:04/10/03 15:04:59 ID:lqBiE9fE
そういうのを不動産屋や信託でもやれば良いと思うよ
予算と利回り いいネタあったら連絡をと
まずは冊子が送られてくるわ。熱心だと思われたら、それ以外の
隠しだまというのはどこの業界でもじゃないですかね。
建物を安くしたかったら、ネタ見つけた後設計屋と切磋琢磨だね
>322



325 :大胆な小心者:04/10/08 07:58:57 ID:U8CFVlXw
>>324
シノ以外の建築会社は年収一千万以下の土地持たないリーマンなんて
相手しねえだろ!

確かに、自分で土地探して設計屋に委託ってのは投資家の理想だが!

326 :名無し不動さん:04/10/10 01:35:40 ID:gjyIjz80
age

327 :大胆な小心者:04/10/11 22:31:12 ID:RgsGZtiU
ダイエー負けちゃって、凄い悔しいんで上げときます(T-T)

328 :大胆な小心者:04/10/16 07:54:14 ID:iVQMwI7g
シノは、大阪進出延期して、札幌支店だすんだって。
今の大阪の状況考えたら、懸命な選択ですかね。

329 :名無し不動さん:04/10/21 09:54:01 ID:zcDKbGJh
シノケンは 防犯設備、ブロードバンドとかの付加価値で、建物の価格を吊り上げてるよね。
建物そのものは、ちゃちいのに。
全壁に防音ウレタンくらい使えってーの。


330 :アパ初心者:04/10/21 11:27:43 ID:eIo8u+g2
買い付けは入れたけど、やっぱ契約止めます(と思います)。
手付け入れてないから被害無し(200万だから普通やね)。
値引き-100万は取りましたよ(アパやる人はプライド高いから値引きなんて話しないんかなぁ)
シノってパッケージ商品の販売なんだよね、こっちの意向なんて一切聞く耳もたんかった。
第三者検査入れようとしたら、遠まわしに断られたよ。
確認申請以外の図面は出したことないそうな(その辺の建売業社レベルやね)。
紹介された土地は、こちらから条件指定して近いのが出るまで待ったんで、悪くない土地でした。
建物構造ってちゃちいんですか?見た目や設備は良いのになぁ。
地震が多い場所はシノに向かないってこと?
契約書に外溝工事は別費用だと・・・なんだかなぁ〜

331 :名無し不動さん:04/10/22 00:28:57 ID:SSYJDEbP
不良建築が怖いから、第三者検査は絶対必要ですよねえ。


332 :アパ初心者:04/10/22 10:10:43 ID:CbqT+wrh
シノの営業(課長)が、福岡はアパが飽和状態だから、新規からそろそろ手をひくそうな。
始めの半年間は家賃保障してくれるんだけど、家賃設定も相場の5%OFFからスタート、この賃料で無いと保証しないんだって。
賃料が他より安いのに、ネットでシノの物件の空きを見つけると不安でしょうがないですよ。
物を売ってるってより、システムを売っているって感じなんですね。
インカム期待せずに、将来土地だけ手に入れると割り切るなら良いかもね。
シノの修繕積立は他より多めに計上したほうが良いような気がしますが、皆さんはどう思われます?

シノの出してくる資料に明らかな間違いがあって、それを指摘しても、
一緒にいる上司は一切謝らなかったですね。
こんないい加減な資料出して、上司としての責任はないの?って、
上司に直接言っても、隣から新米営業が割り込んで、
自分の責任で上司に責任はないって弁護してたけど、逆じゃないかな?
平均年齢は20歳台後半と若い会社だし、我慢して話しを進めていったけど、
時間を掛ければ掛けるほど、不信感が積もる会社ですね。
もう少しシノが成長して安定してきたら、再度考え直します。
今のシノじゃ長く付き合っていく自身がないですね。


333 :アパ初心者:04/10/22 18:43:33 ID:CbqT+wrh
路線価と比較して+10%って良心的ですか?
駅徒歩8分約58坪の4m道路に東17m面してるほぼ長方。
駅前は再開発で新しいし、私的に住んでも良いかな!?って所でした。
土地だけ手に入れたかった。
地主は分かってるから直談判してみようかなw

334 :名無し不動さん:04/10/22 21:15:13 ID:6+NQE34o
そもそも数百万の準備金だけでアパート経営ができるなら苦労しない。
世の中アパート経営者だらけだ。
なにかしらの騙しがあって当然でしょう。


335 :名無し不動さん:04/10/22 23:32:27 ID:v90ZXGJ7
シノのアパは、今はやりのレンガ調の外壁使って
見た目は良いけど壁の中は何にも無しで防音は最低。
試しに壁叩いてみな。よくわかるよ。

336 :名無し不動さん:04/10/22 23:44:54 ID:v90ZXGJ7
「土地が無くても自己資金が少なくてもアパート経営はできる」のキャッチを
今一度よく考えましょう。334さんが言っておられる通りだと思う。
経営といってもキャッシュフローがマイナス覚悟で将来土地を
入手するのが目的と考えるならよかろう。

337 :アパ初心者:04/10/23 02:57:13 ID:VjJdiDCQ
そうそう、頭金は1,000万ぐらい用意してるけど、
シノには「バックアップローン」なる自前の10年ローンあるんで、
頭金ない振りして、話を進めてましたよ。
で、資金の内訳は、プロパーが77%、シノが15%、自己が8%。
シノは200万以上だと別の担保を出してほしいだと。
シノから無担保だと200万までしか借りれないってことなんですね。
当然ですが、プロパーはシノの管理でないとNG。
シノに雁字搦めにされっるてことですね。
シノの管理止めたければ、プロパーローンを返済終わらないとダメってことやね。
ヤダヤダ・・・

338 :名無し不動さん:04/10/24 14:26:19 ID:PxIebt7l
>>337
シノはここ監視してるらしいから、二度と物件紹介してもらえんだろうな

339 :アパ初心者:04/10/24 17:09:14 ID:EvB7mU/n
シノは上村と競り合ってるみたい。
シノは今年負けてるんで、巻き返し図ってるみたい。
シノと上村をぶつけて競らすと多少無理な要求が通るかもよ!


340 :名無し不動さん:04/10/24 18:03:45 ID:PxIebt7l
>>339
ど素人ですか??
上村は地主向けで、土地持たんリーマンなんぞ相手せんだろうが!

土地の仕入れ時にはアパマンやトマトとかと競合するかもしれんが、
売り手市場なんだから、競合なんてちらつかせたら、すぐに次の客
行っちゃうんじゃねえかな。

341 :アパ初心者:04/10/24 20:13:35 ID:EvB7mU/n
アパ着工実績件数の雑談です。
私の意見ではなく、シノやNo.1,5あたりが言ってたことです。
去年シノに上村が抜かれて悔しがって、今年は巻き返しでがんばってるそうな。
シノより上村が焦ってるんじゃないでしょうか?真相は分かりません。
営業の話っぷりからなんとなく、シノは相手にしてないように思えました。

上村は土地がなければ話にならない、というかシノ以外は、ですね。
競合させるにも方法や条件がある程度そろわないと単純にはできませんね。
でもシノの言いなりじゃ面白くありませんからね。
誰かいいアイデアあれば、他の人のためにも、ここで紹介してください。
(シノには悪いけど、私は他社と契約しました。)


342 :名無し不動さん:04/10/25 01:11:24 ID:RGLboQtn
単純に
土地をローンで購入して
その土地を担保に別の銀行で建築費のローンを組めばいいのでは?

問題は銀行の融資の審査ですがね。
最近は個人には貸し渋りが多いらしい。
東京なら、石原のつくった新銀行を利用すれば、あるいは融資が下りるかもしれない。

単純すぎて非現実的ですかね


343 :名無し不動さん:04/10/26 20:21:15 ID:???
アパマンが30年保証で売ってるけど、建物でいくら儲けてるのかな?
30年保証なんて絶対無理だとおもうけど・・・

344 :名無し不動さん:04/10/28 10:06:15 ID:9LPYPIq6
age

345 :名無し不動さん:04/10/30 22:44:11 ID:MPpga7mc
age

346 :名無し不動さん:04/11/02 09:32:00 ID:BS+HNXZ8
age

347 :名無し不動さん:04/11/07 00:13:35 ID:oU8MD7us
age

348 :名無し不動さん:04/11/07 01:38:16 ID:1GYY8WsR
あげてばっかじゃなくて、何か書いたら?
俺は、ここの株全部処分しちゃったから、少し興味失せて来たけど、
一千万儲けさせてくれた会社だし、まだまだ成長は続くとは思うが!

349 :名無し不動さん:04/11/08 09:56:36 ID:z9VjAiUC
もうネタ無いのでかけましぇんage

350 :名無し不動さん:04/11/08 10:57:52 ID:MtYCDLJx
上村ってマンションがメインじゃないの?アパートもたくさんやってるの?以前上村のアパート
みたけど、かなり広くて良かったよ。漏れはかなり良い土地持ちだからワンルームでも広い
ほうがいいんだよね、将来の競争力もあるし。上村のアパートってどうなの?

351 :名無し不動さん:04/11/09 08:39:47 ID:D6IiGnfa
>>350
建物は高いからそれなりに良いのだが、管理は俺が満足するレベル
じゃ無かったね。

俺の場合、中古買った後、管理担当と5分電話で話しただけで、変更
決めちゃいましたから

352 :弱小株主:04/11/09 16:15:58 ID:WYeHPJW2
サラリーマンに夢と満足を与えて、今のとこ破綻した例もないなら
いい会社じゃない。
30年後のこと考えたら何もできない。
自分がマンション経営を考えるとなるとちょっと?だけど。
本業で安定した年収が2千万前後あって、総予算3億位で
(・∀・) カコイイ! マンソン作るならどこに頼む?


353 :名無し不動さん:04/11/09 22:21:09 ID:ZdKgjeaD
やっぱシノハラ建設のアパートってどこも防音設備ちゃんとできてないんだね・・・(´・ω・`)ショボーン
漏れのとこもシノハラ建設のアパートだけど隣人の声筒抜け。
声が筒抜けも嫌だけど、下の住人(漏れ2階)がクーラー使ったらクーラーのファンの振動音がヴゥーーーーンっと漏れの部屋に響くYO!!!
まるでいつも頭の上で蚊が飛んでるような気分・・。
こういう場合は泣き寝入りするしかないんかな〜?


354 :名無し不動さん:04/11/10 00:10:56 ID:AKRLDMqc
シノハラに限らず、防音を全然考慮しない建築は結構多いよ。
外装がオシャレなアパートは、たいてい壁が安物。
地味目のアパートのほうが、意外と壁が厚い。

355 :名無し不動さん:04/11/11 07:25:38 ID:???
>>352
儲かった話は言いふらして損した話はだんまり。
シノで破綻者いるのも事実です。自己破産ですた。

356 :名無し不動さん:04/11/11 11:04:11 ID:0NsKUMTH
破綻者いるの?

357 :名無し不動さん:04/11/11 12:42:27 ID:4MFN+WyO
悪いことは言わん、シノで建てるつもりなら短期間でも良いから一度シノ物件に住んでから判断しろ。
どれだけ劣悪なアパか判るだろう。何千万も投資するのに比べれば短期間借りるなんて安いもんだろ。


358 :アパ初心者:04/11/12 01:24:12 ID:kq59D8fq
新築から1年近くも入居者が付かない部屋が存在するアパが実在します。
福岡の地下鉄の駅10分程度の立地のようです。
そろそろ>>355の言うように破綻者が出ても不思議ないんじゃないかなぁ。


359 :株主ちゃん:04/11/12 02:24:10 ID:b8X4+BUd
>>355
マジかよ?
ここの社長はIR説明会で「破綻者は居ない」って説明しとるが。
ここは上場会社なんだから、嘘だったら「風説の流布」でっせ!

360 :名無し不動さん:04/11/12 09:51:31 ID:???
>>359「破綻者は居ない」

そんな言葉を真に受けるアフォは
そもそもアパート経営などしてはダメ

361 :名無し不動さん:04/11/12 12:11:33 ID:AMA+nJ8C
破綻者は事実います。人づてに紹介してもらい本人から直接話を聞く機会がありましたから。
その話を聞いて私はシノで建てるのは止めました。
まだ破綻した数が少ないので隠し通せているのでしょう。
当然、順調に行ってる方もいますが破綻予備軍はかなりな数いるのでは・・・

気になっていろいろ調べると良い話は殆ど無く悪い評判が出てくる出てくる。
特に福岡の不動産業界では評判は悪いですね。
入居者からの苦情が多いのでまともな賃貸屋はシノ物件を紹介したがらない(オーナーにとって大問題)
建築屋は安く請け負わされ(当然安い建材になる)た挙句に代金支払いが悪いらしい。等

いま上手くキャッシュフローが出ているシノ物件でもこの先不安が多いと思われる。
特にシノのバックアップローン(これがクセモノ)まで使って建てたオーナーは
危機感もったほうが良いですよ。

362 :名無し不動さん:04/11/12 13:26:19 ID:???
福岡は景気よい話があっていいですね。
東京あたり人気沿線の駅近・新築でも以前ほど簡単に即、満室にはなりません。
(RC・オートロック付・賃料リズナブル)
「東京ルール」により敷金は基本的にはほとんど返すものという認識でいないと危ないですし。
10年過ぎてからの補修費・修繕費はマジ高額ですよ?

ネタスレにマジレスですみません。


363 :名無し不動さん:04/11/14 10:22:57 ID:YnkXXo5r
>アパマンが30年保証で売ってるけど、

ほんとかよ?どこぞで見れる?

364 :名無し不動さん:04/11/14 11:52:54 ID:???
何を30年保障するの?

365 :名無し不動さん:04/11/17 20:07:24 ID:kyMcY3Vi
ここは管理料で利益だしてるのか?

366 :名無し不動さん:04/11/17 21:30:17 ID:???
>>365
管理料”でも”利益だしてる。が正しいです。

367 :名無し不動さん:04/11/17 21:44:14 ID:kyMcY3Vi
>>366
いやね、HPみたんだけど、さほどして利がのってるような物件なかったんで。
くそ狭いワンルーム専門なのか?駐車場もないし。
土地のない小規模なもので、そこそこの表面利回り追求するにはあれしか
ないんかな。

368 :名無し不動さん:04/11/17 23:09:55 ID:???
>>367
俺からすればあんなレベルの物件をあんな価格で!と言った感じです。
前レスに有るように究極のコストダウンアパですよ。

369 :名無し不動さん:04/11/18 00:33:09 ID:???
いや〜 ここのは 俺が見ても安普請だわ。
先を真剣に考えてるなら積水か木下あたりで建てべきだと思うよ。

370 :名無し不動さん:04/11/18 01:20:40 ID:79gdJajz
土地がない


371 :名無し不動さん:04/11/18 11:08:18 ID:l5mij5ga
>>369
土地のない自己資金2千万以下のリーマンを相手にしてくれるか?

372 :名無し不動さん:04/11/22 12:44:13 ID:GoIJ/jU1
名古屋のオーナーはいますか?客付け状況とかどうですか?

373 :名無し不動さん:04/11/22 12:46:59 ID:SWUrHXFX
20平米以下の駐車場なしの木造1Kなんて未来があるのか?

374 :名無し不動さん:04/11/22 21:12:46 ID:???
>>373
未来は暗いがやり方次第で何とでもなる。

375 :名無し不動さん:04/11/26 16:01:22 ID:???
シノケンのアパート@博多某所に住んでます。
新築でそれなりに安くて会社にも近かったので契約したのですが、
入居したあとは・・・。


・非常に壁が薄くて、隣のくしゃみ&咳まで聞こえる。
 (物件の下見時は隣が空室だったので分からなかった)

・何か質問(ex.ネットに繋ぐための設定項目など)すると、「2〜3日以内に折り返し連絡します」。
 以後、いくら待っても連絡なし。こっちから連絡するとすぐに回答。

・ネットが頻繁に落ちる。

・入居2年目にして、ところどころ壁紙が剥がれてきた。


私はアパート経営のことなどは全く分かりませんが、
入居者としては他人に勧めることは出来ない物件&管理会社です。


追記。
>>243で博多は礼金や更新料を取る慣習はない、とありますが、
ウチは更新料をしっかり取られています。

376 :名無し不動さん:04/11/26 17:38:06 ID:gstBKVNG
今以上に占有面積を広げたり造りを良くしたりしたら、都心で新築物件で
9%近い利回りは確保できない。シノケンは入居者よりもオーナーを見て
いるからしょうがないと思う。入居者は所詮腰掛にしかすぎないし。
そのシステムで或る程度成功しているんだと思う。

377 :名無し不動さん:04/11/28 23:53:19 ID:OKnAG3kd
>>376
オーナーを見てると言うか
オーナーを騙して金を巻き上げてると言ったほうが・・・

378 :名無し不動さん:04/11/29 08:00:56 ID:???
騙されてる人ってのは気が付かないもんですよ。
気がついた頃には、会社に詰め寄って文句グダグダでしょうね。

賢い人は積○あたりで建ててますよ。


379 :大胆な小心者:04/12/04 10:15:17 ID:pOFQIBfd
>>378
利回りだけを考えたら、シノケンは最適だと思うが。

騙すって・・ワンルームマンションのテレアポ業者みたいに、しつこい
勧誘やってる訳じゃないし、ここのオーナーは自己責任で投資しとるよ。

380 :名無し不動さん:04/12/04 22:06:46 ID:x2ACNIiB
>>379
確かに騙しては無いな。リスクを隠して教えてないだけで。
まあそれはココで投資したオーナーの勉強不足に責任がある。

381 :名無し不動さん:04/12/05 14:25:38 ID:sM++FGRR
わしが住んでるマンソのすぐ横に築5年のシノアパあるが、
5年後に書庫として借りる予定。
子供が大きくなって我が家で部屋がひとつ必要になるから。
物置コンテナ借りるよりマシみたい。

きょう、ハウスステージの営業車の路駐がパトカーに警告受けてたゾ(w

382 :名無し不動さん:04/12/17 22:48:12 ID:aIQwdFwB
札幌にも似たような会社(シノとは比べ物にならないくらい弱小だが)あるよ!!新入社員の若造に営業させてポンポン建つと思ってるから笑える。

383 :名無し不動さん:04/12/20 21:14:28 ID:1wyMauvX
土地所有で4階建てくらいのビルを上村に頼むか
2階建てのをシノケンに頼むか迷ってます。
表面上の利回りはシノの方が上ですが。
場所は博多駅の近くです。
みなさんどう思いますか?


384 :名無し不動さん:04/12/20 22:45:49 ID:qURcMn8B
設計と施工を別にして、競争入札すべし>383

385 :名無し不動さん:04/12/20 23:05:30 ID:1wyMauvX
もっと詳しくお願いします

386 :名無し不動さん:04/12/21 20:37:44 ID:???
博多区某地区の栃月小楯競馬井物件をえらく高く落札してるがどうするつもりだ?
家は広くて10年落ちだからまだまだ住めるゾ。

387 :名無し不動さん:04/12/22 00:15:38 ID:PX4RSzRp
土地がある場合も無い場合でも建設会社に まんしょんくださいな〜と
言った場合 あるいは信託屋に資産家ですよ〜とのんきにいった場合
どうなるか想像できますよね。
彼らへの完全お任せコースでは都内だと利回り5%ぐらいじゃないでしょうか?

シノハラさんはもうすこしいいみたいだけど

設計事務所に 施工管理まで任せるから競争入札も音頭もとれ
土地安く見つけたら仕事やると言えば あるいは信託にでも可
土地は信託が一番抱えているかな? 真剣さでは建築や設計だけど

そこまで音頭とりしてくれるお悪でない設計事務所に出会うことが
一番難しいかもね。どっちにしろ、一社に指名より競争原理が働く形で
やってみたほうがいいんじゃないかな。
ほんと建築費はかなり安くできますよ。 億単位の物件なら
数千万以上違うと思います


388 :アパ初心者:04/12/22 10:34:33 ID:xvd6ntaF
>383
単に投資なんでしょ!?
提案書の表面利回りだけで判断するんだよね。
早期に回収して、売り逃げるんでしょ?

まぁいずれにしても、シノに提案書を出させてみな〜w
もちろん上村やそれ以外数社にもね!


389 :名無し不動さん:04/12/30 13:57:35 ID:M8CJ0BYq
ゴミハラ建設物件は年末大掃除で捨てましょう。

390 :閉所恐怖症:05/01/04 23:19:24 ID:9t3Zujpq
クソハラのアパートはろくにかかとつけて歩けねーし、テレビの音量超小さくせんといけねーし、
腕たてや腹筋もできねーよーな最低な物件だよ。入居2年目でストレス限界ですよ。早く脱出してー!

391 :名無し不動さん :05/01/13 02:36:00 ID:QMiIpvS1
シノケンは投資家には良いかもしれないが、
入居者はたまったもんじゃないよ。

福岡県外から来た人にすすめる→敷金を返さないという同意含む書類を書かせてとりあえず入居させる
→あとで入居者が最悪な物件だと気づいてすぐ退去する。
 っとこのようにチョコチョコと退去させることの繰り返しで敷金をぼったくり
荒稼ぎしているのか?
これはセコイというか悪徳に近いような気がする。

392 :株主ちゃん:05/01/13 12:18:54 ID:bhQ9RIIu
祝☆分割☆
ここのアパート買うより株(8909)買った方が儲かるんちゃうかな

393 :名無し不動さん:05/01/13 16:25:54 ID:???
S高で今日は+150万円!

394 :名無し不動さん:05/01/16 13:57:26 ID:W9WA/ijV
http://invest.919homepage.com/user/
これ結構詳しく書いているから面白いよ。

395 :名無し不動さん:05/01/24 12:52:08 ID:???
ノンリコースが魅力的なんだけど、あれってほんとにリスクは自己資金だけ?
ほんとにそうなら、3年くらいで元が取れて、後はリスクなくなるようなものと考えていいの?

396 :名無し不動さん:05/01/26 19:11:20 ID:+e4hfWYE
あげ
経験者いないかな

397 :大胆な小心者:05/01/27 07:42:03 ID:ITttEPA0
>>396
俺も次の物件はノンリコースローンを検討してるんで、実際に頭金がいくら
掛かったとか、購入者が居たら教えて欲しい。

ちなみに、ノンリコースなら、嫁名義で節税いけるんじゃないかな?

398 :名無し不動さん:05/01/27 10:49:27 ID:ujadGKFb
シノハラのお客は、利回りどのくらいで回してるの? 税引き前で良いから教えて

399 :名無し不動さん:05/01/27 11:08:34 ID:0/9wGvIM
>>395
うーむ。3年毎に倍々ゲームってことだと、24年で128棟のオーナー?
今の金利水準が続くなら、ほんとにそうなるんだろうか?

400 :399:05/01/27 11:10:08 ID:0/9wGvIM
違った。24年だと256棟だw

401 :名無し不動さん:05/01/27 13:31:08 ID:iwQXNmdl
億単位の自己資金がいるみたいだね、ちょいまえは10億単位の案件までだけど
4億5億の案件では出てきているようです。ネットでも少し検索しても出てくるよ
5000万とかのシノハラ系のアパートまでノンリコースOKなるのはもっと後じゃない?
目的会社までつくって銀行や顧客にメリットがあるかということだしな。
4億程度の物件でも銀行は、本当は面倒なのかも、5000万ぐらいじゃな。
ただデベロッパーにはメリットがあるので、考えてくるかも。ネットで見つけた4億程度の
案件もデベロッパー提案だったと記憶しています。



402 :399:05/01/27 15:14:40 ID:0/9wGvIM
>>401
http://www.shinoken.com/whatsnew/show/d200408310001.html
見てないのか?

403 :名無し不動さん:05/01/27 15:55:03 ID:iwQXNmdl
ううむ対応が早いなとしかいえないな。
融資先が減っているというが、銀行も必死ということか。
それにしてもブーム過剰というべきか

404 :名無し不動さん:05/01/28 11:36:57 ID:le3EFXpS
資料、取り寄せてみた。今度の休みに支店に寄ってみよう。

405 :名無し不動さん:05/01/28 22:39:18 ID:???
東京物件で、ノンリコースの融資可能額は、物件総額の約80%だった。
初期投資以外(不動産取得税・保険等)も含めて試算したら、
自己資金全額回収は、10〜12年位だと思う。
マイナス思考で言うと、儲からないが、土地は取得できそうだ。
まだ、稼動してないので、実際は、わからん。
ノンリは、繰上返済は不可だった。


406 :名無し不動さん:05/01/29 11:03:54 ID:cmGpJnU5
>>405
10年かあ。
5年くらいならなあ。

407 :大胆な小心者:05/01/30 00:50:19 ID:KShxar76
>>406
10年後に「売却可能額−仲介手数料」がローン残債以下なら美味しと
思いますが!

>>405
ちなみに、一括返済も不可なの?
それだとノンリコースで次の物件って計画考え直さざるを得ないな。

408 :名無し不動さん:05/02/02 11:19:04 ID:ze8VbiXA
繰り上げ返済できるって。手数料は、その時の元本の2.1%。
ノンリコースローンのパンフレットに明記してある。

シノハラのサイトの販売物件情報の首都圏のNo.1だと、
お支払い例の借入金の(1)8,000万円がノンリコース部分で、
(2)1,000万円がバックアップローンとかいうもので、この部分はノンリコースじゃない。

で、バックアップローンは500万円までは当該物件が担保。それ以上(上限1,000万円)だと、別に担保が必要。

だから、福岡都市圏のNo.1のお支払い例だと、
自己資金550万円で済み、担保も別に用意する必要はないらしい。

バックアップローンを繰り上げ返済できたら(こっちの手数料は2.5%)、もう一棟っていう人が結構いるらしい。

409 :名無し不動さん:05/02/02 19:30:40 ID:pVJVQm5C
ネット設備や、セキュリティー装置の設置のコストもオーナーが支払うのか?


410 :名無し不動さん:05/02/03 10:53:01 ID:3in7ZIpn
>>409
それらは全部込みなんじゃないの?

411 :名無し不動さん:05/02/06 14:53:20 ID:5du4jHCF
ノンリコの金利ってどれくらい?

412 :名無し不動さん:05/02/06 17:13:12 ID:vgsSyxjG
>>411
6ヶ月円LIBOR+2.9%

413 :名無し不動さん:05/02/07 01:00:45 ID:4ViIFJWQ
>412
わかりやすくお願いします

414 :名無し不動さん:05/02/07 11:24:33 ID:YJzlboON
>>413
投資するなら、自分で調べないと。LIBORをぐぐればわかるよ。

415 :名無し不動さん:05/02/07 13:07:52 ID:4ViIFJWQ
LIBOR
これって何と読むのですか?

416 :名無し不動さん:05/02/07 17:45:46 ID:YJzlboON
>>415
だから、調べろよ。

417 :名無し不動さん:05/02/07 22:42:00 ID:4ViIFJWQ
ライボ

418 :名無し不動さん:05/02/07 23:14:00 ID:AM2Fbv5k
こんな人間も投資とか言い出すほど過剰ということか416に同意じゃ

419 :名無し不動さん:05/02/07 23:19:54 ID:???
>>415 ビンボー

420 :名無し不動さん:05/02/08 14:14:16 ID:???
>>405
>自己資金全額回収は、10〜12年位だと思う。

それに気がついた事は大収穫かもしれませんね。

>>406
>10年かあ。
>5年くらいならなあ。

自己資金が少なければ利益は出にくいという事でしょうか?


>>407
>10年後に「売却可能額−仲介手数料」がローン残債以下なら美味しと
思いますが!

さて10年後はどのような時代に変わっているでしょうか?
自己資金が回収できた程度で、10年も経過しており、
ローン残債以下で売却出来るという保証はあるのでしょうか?

あと月々の【支出】に管理費(5%か?)、他に+ネット維持費や修繕積立、
固定資産税(年)も入れて収支計算すべし。

421 :名無し不動さん:05/02/11 09:13:17 ID:XQhabPUc
築6年のシノ建アパートが中古で売りに出てたぞ!
場所も決して悪くないのに・・・


422 :名無し不動さん:05/02/11 11:46:09 ID:XpuIU5ll
>>421
どこに載ってますか?

423 :名無し不動さん:05/02/16 03:56:26 ID:btMutU//
あげ

424 :名無し不動さん:05/02/18 13:49:55 ID:oWiuz0tB
新築に住んでるけど住んで数ヶ月、半年以内なら
違約金いくらだっけか?

425 :マル:05/02/19 11:11:53 ID:/Ckv65+x
始めて書き込みさせて頂きます。私は、両親に2世帯住宅を建てようと
持ちかけられているのですが、3LDK×2・2LDK×2・1LDK×2
というアパート(築4年)があるので購入し、3LDKと2LDKが空室な
ので、その部屋に入居すればと考えているのですが注意すべき点やアドバイス
があれば、是非おしえて下さい。よろしくお願い致します。

426 :あるふぁ:05/02/20 15:10:38 ID:TLR7k7z2
アパート経営のリスクはいろいろありますが、
@入居者が部屋で自殺をした場合、その部屋はどうなるのでしょうか
A中規模地震で建物が倒壊等し、入居者に損害を与えた場合、賠償責任を
 どの程度負うのでしょうか
これらのリスク回避の方法はあるでしょうか。

427 :名無し不動さん:05/02/20 15:25:28 ID:BiUQdRO5
>426
この前公団を見に行ったら
2年間家賃が半額の部屋があった。
事故物件で自殺があったらしい。
でも、考えてみたら2年したら何も無かった事に
成るってこと?

428 :名無し不動さん:05/02/20 15:35:26 ID:SLJXGwBu
法律関係の板できいた方がよいかと

ここは特定のメーカー(シノハラさん)スレです>426

429 :紺野あさみ:05/02/20 19:49:37 ID:Lwy1N010
シノケン以外にノンリコースはありますか?
また、東京スター銀行以外にノンリコースローンの銀行はありますか?

430 :名無し不動さん:05/02/21 01:43:32 ID:vXj0FYCF
ここのスレを見る限りではシノハラと契約しようと言う人達や投資家などの質問に対し
シノハラ社員が返信してるように思われる。
ってゆうか ここのスレに来てる奴ら シノケン物件に住んだことあんのか?
ないくせにこんな話してる奴らはもう逝った方がいいよ。

431 :名無し不動さん:05/02/21 02:10:51 ID:O6rfMXrv
シノケンの物件に住んだ事がある方っていますか?

432 :名無し不動さん:05/02/21 21:14:20 ID:O6rfMXrv
あげ

433 :名無し不動さん:05/02/21 22:25:32 ID:???
アパート経営なんでも相談室【103号室】
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1097762133/l50
相談事はこっち、雑談なら↓

大家さんの井戸端会議〜4棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1102030964/l50

でもせっかくだから
>@入居者が部屋で自殺をした場合、その部屋はどうなるのでしょうか
次の入居者との契約の際に告知する義務がある。当然家賃も安いだろうね。
ということでこれ以上はそっちのスレで再質問すればこたえようかと。。

434 :大胆な小心者:05/02/23 22:05:35 ID:25SV1BFo
>>430
ちなみに、俺は社員じゃないよ。
以前は株主だったが、もう利確して他社の中古マンション買ったしね。
シノは価格表示や利回り表示が少し良心的じゃないような気がするかな。

435 :名無し不動さん:05/02/24 18:54:11 ID:UD8U7PVg
シノケンアパートの入居契約した後に家賃を契約前よりも7000円もつり上げられたんだけど・・・。
大家のせいだろうけど。

436 :福岡コンサル:05/02/24 20:30:50 ID:???
オーナーを助ける為にやってきました。福岡コンサルです。
皆さん、アパート経営は2種類の目的に分かれてますよ。
投資でいくのか、年金等の保険で行くのか、考え方によってどのようにすれば
いいのか変わります。

437 :名無し不動さん:05/02/24 22:43:01 ID:7s95cs78
>436
福岡でアパート&ビルを建てるなら
どこに頼むのがいいのよ?

438 :名無し不動さん:05/02/28 19:18:36 ID:L7iXN45v
シノケンアパートの建築中の現場を見てきたけど・・・    なんなんだあの構造は。
明らかに他のアパートとかよりもずっと手抜きに見える。 なんだあの壁の作りは・・・
 マジ シャレにならん。

439 :名無し不動さん:05/02/28 21:30:59 ID:E+cIbcbh
新聞記事より抜粋

某ハウスメーカー系列の調査会社からの報告記事

福岡県の不動産業者の6割が、賃貸物件は供給過剰であると回答。
今後は家賃を下げざるを得ない状況が来るであろうと危惧。

築年数経過→家賃値下げ→利回り下落・・・という循環


440 :名無し不動さん:05/02/28 23:02:24 ID:aqvCYbn5
>>434
利回りの算出は消費税抜き、諸経費抜きで算出しているから、9%の利回り
でも実際は7〜8%だったりする

441 :名無し不動さん:05/03/04 05:58:25 ID:PmjE8bu4
投資用ワンルームマンション経営
http://ryouhin.hp.infoseek.co.jp/mansion.html

442 :名無し不動さん:05/03/06 01:04:21 ID:???
シノケンのアパート壁薄すぎるよ・・・
この遮音性の悪さは法律に触れないんだろうか?
どうにかして欲しいんだがどこに相談してよいのやら(;´Д⊂)

443 :名無し不動さん:05/03/06 21:41:30 ID:Ohkl8yT1
>>441
ここはシノのスレなんで、こっちで宜しく↓

http://www.mansiontoushi.com/

444 :名無し不動さん:05/03/09 02:26:59 ID:xPsRTC1e
444

445 :名無し不動さん:05/03/15 22:51:26 ID:m+bFhT1I
もう新しく入居する人が多くなって来たみたいだ。
ただ シノケン物件に越してきた人を見たとき 本当に「かわいそう」と思う。


446 :名無し不動さん:05/03/16 00:18:11 ID:zatAb4LS
実は私も駅前に土地持ちでシノor上村かで悩んでます。
シノは例のごとく?木造2階建でやっぱり造りはイマイチ。20年耐えるのかな〜?って感じですよね。
一方、上村は鉄筋4階建てですが建築費用はシノの約2倍です。それで収入はほぼ同じ。。
ズバリ皆さんの答え、意見を教えてください。

447 :名無し不動さん:05/03/16 03:07:14 ID:iGcFgfHF
RCで坪単価40〜50で建てれるとこをさがせば?
駅近くで二階建てはもったいないよね しかも土地あるんだし

448 :名無し不動さん:05/03/17 20:30:24 ID:AAMosm/z
446
もちろん 悩む前に見て触って確かめて来てるのだろ?
シノケンは外見はまともそうだけど 中身はハイレベルにヤバイってことぐらいわかるよね?
まともな人はすぐ出て行くよ、敷金がもったいって人は残るけど。
とりあえず あそこの物件に一度住んだことがある人は二度とまた入居することはない。田舎から来た何もしならい人を
狙って入居させてる。 建設費用も大事だけど入居率も大事なんじゃない。

449 :名無し不動さん:05/03/20 01:28:50 ID:hZdSjKnk
鉄筋で決まり屋根

450 : :05/03/20 15:00:52 ID:???
この度はご愁傷様です
皆様、震度6の影響は如何でしょうか?


451 :名無し不動さん:2005/03/21(月) 06:18:30 ID:TuW1OCar
福岡の地震のニュースでまずここを思い出したね
どうでしょうか?

軽そうなので大丈夫かもね。

452 :名無し不動さん:2005/03/21(月) 09:40:09 ID:lViukSWI
シノハラは、退去時敷金から
別途 一ヶ月ひかれて、残った敷金からクロス張替えとか
差し引くから、敷金はほとんどかえって来ない
仕組みになってる会社です。原状回復って毎月それのために
家賃はらってるのに、、、
このへんどなたか 詳しくしりませんか?

453 :名無し不動さん:2005/03/23(水) 05:32:25 ID:s+G8I30t
シノケンにすんでるかた教えてください。
あのテレビでネットができるのありますよね?
今まであれだったけど今度パソコンかいます。その場合シノケンのネット会員みたいなやつと
ヤフーとかNTTとかどっちがいいのかな?最初だけテレビのネットのやつの差額を払えばいいって言われた
だけど通信の早さきになるし、ちゃんとネットできるかもきになる
あとほかのプロバイダにしたら工事しなきゃいけんの?初心者だからおしえてください

454 :名無し不動さん:2005/03/24(木) 11:49:42 ID:ndFfAirq
>453
シノケンの物件に付いている
ネットは厳密には違反?とか言ってたよ。
詳しくないからわからないけど
大本に一つ引いて、各戸に配線しているとかかね?

455 :名無し不動さん:2005/03/27(日) 21:13:19 ID:s4UbcD4Z
453
一応ネット無料になるけど 結構落ちるよ。速度はあまり速いとはいえない10MB。
ヤフーとかの方が通信速度は早くできるが、シノケンの奴にしたほうが無料だから
ましだと思うよ。 

456 :名無し不動さん:2005/03/28(月) 12:29:41 ID:???
一度、たてちゃうと2〜30年、むしられ続ける。
大家さんも大変。
よーく考えよーお金は大事だよー。

457 :名無し不動さん:2005/03/28(月) 15:08:13 ID:0rFshZMN
やっぱりシノはパスします。
株価もイマイチですし。

458 :名無し不動さん:2005/03/28(月) 22:53:15 ID:TQKSIzhw
悪くないけど、良くもない。
リスクも低いが、儲けもそこそこ。
全力で投資するのはどうかと思うが、資産の一部の運用先としてはいいかも。


459 :名無し不動さん:2005/03/28(月) 23:33:52 ID:0rFshZMN
場所がよければ
シノでもトマトでも上村でも大東でも
クロキでも
関係ないでしょうね。

460 :名無し不動さん:2005/03/29(火) 03:35:03 ID:???
>451 
漏れのアパートは地震で窓ガラスにヒビ入っちゃって、シノケンから窓ガラス一枚3万〜4万請求されたよ。
ここの板の方に相談してなんとか支払うのを断れたよ。
スレ違いだけど相談のってくれた方ありがとう( ´Д⊂ヽ

>453
シノケンのネットは住んでる場所によるかもしれないけど漏れのとこはよくサーバー?が落ちます。
1日半繋がらなかった事もあるよ。



461 :名無し不動さん:2005/03/30(水) 20:21:45 ID:xVdEG8cP
>>422
421の物件とは違うかもしれんが、銀行系の不動産屋から紹介された
築7年のアパート見に行ったらシノの物件だった。

立地は良いが利回り10%未満だし、管理が今一なんで、今回は見送
る予定だが・・・。

462 :名無し不動さん:2005/03/31(木) 22:33:58 ID:1ojKnXnr
>>454
ネット標準装備は抱き合わせ商法ですよね

ところでシノケンの広告見たら、無職でもオーナーになれるそうだが、
(物件を担保にローンを組むので)
本当に無職でもいいのでしょうかね?

463 :名無し不動さん:2005/04/01(金) 00:11:29 ID:F9UWyjl/
もう退去しようかな…
けどでる時に11万いるしまだ一年未満やし。
まじシノけん腹立つ。
敷金ぐらいかえしてもらうからな

464 :名無し不動さん:皇紀2665/04/01(金) 10:56:23 ID:RfI8TUXG
無職でも退職金たんまりとあればOKだとおもうよ>462

465 :名無し不動さん:皇紀2665/04/01(金) 21:43:41 ID:CmfNbqQQ
>>462
いいみたいです。
でも5000万の物件だとノンリコースローンは4500万まで。
残りの500万と、諸経費の500万(くらいかな〜)の計1000万は自己資金がいる。
自己資金の回収に10年以上かかるよ。



466 :名無し不動さん:2005/04/02(土) 15:29:04 ID:2czRLy0J
入居して1ヶ月、ゴミ物件だということが分かりストレス限界 (犯罪級の遮音性の悪さ、犯罪級の欠陥住宅)
退去したくても 敷金かえってこないので悩む
お金に余裕がある人 → すぐ出て行く
お金がない人    → 出て行きたくても出て行けないから残る

退去しても 敷金返さないので余り不利益にはならない

何であんなゴミ物件出してる会社が業績いいのかねー?
それだけ騙される人が多いということだね。
俺も騙されたけど。 

も う   あ ん な 所 に は 2 度 と ご め ん だ

潰れやがれ 悪徳会社

467 :名無し不動さん:2005/04/02(土) 16:50:13 ID:PHoWRhXz
ロフトをやめて、屋根裏部屋にすれば、遮音性と冷暖房効率が上がるのにな。
あと部屋の壁をタンスで区切るとか、そういうアイデアをオーナーでも出せないものなのか。

シノケンの住宅はファッション性にこだわりすぎてますね。中身がない。


468 :名無し不動さん:2005/04/02(土) 21:09:39 ID:qG2yszAP
住むためじゃなくて、貸すためのものだからねえ

469 :名無し不動さん:2005/04/02(土) 21:12:31 ID:0R8+uVPF
 シノケンのアパートに住んでいる方、住んでみて不都合な点、不満な点を具
体的に教えてください。RCの物件と比較して木造だから当然、防音は悪いでし
ょう。でも音については住民のモラルもあるのでは?今、私はRCの物件に住ん
でいますが、1階なので、2階の音が結構響きます。(子供が住んでいるから
…毎日太鼓の達人のゲームでうるさい!)それと、音について敏感な方とそう
でない方がいると思うので一概にシノケンの物件が防音に関して悪いともいえ
ないような気がするのですが、よくわかりません。私は今シノケンの物件購入
を検討しているので、シノケンのアパートに住んだことのある方の意見が聞き
たいです。短所をたくさんあげてくれる方が参考になります。是非たくさんの
意見をお願いします。

470 :名無し不動さん:2005/04/03(日) 01:45:07 ID:???
防音が悪いだけじゃなくて、天井が高いと暖房が効かないんだよ。




471 :名無し不動さん:2005/04/03(日) 04:32:23 ID:???
部屋借りてるバカがいるけど
お前等マンション投資の鴨だね 笑えるw

472 :名無し不動さん:2005/04/03(日) 14:42:36 ID:7Ucs2aKY
469
カカトつけて歩かない。コップ床に置かない。まともに電子レンジもつけない。
部屋の中で歌わない。 テレビの音はヘッドフォンで聞く。もちろん 腕立てや腹筋やらない。
まともに掃除機かけない。 まともに洗濯機もかけない。 電話は外でする。

これだけ気をつけてるのに 住民のモラルですか?  勘弁してくれよ

その前に怪しいな。 うそつくなよ ちゃんとシノケン社員って言えよ。


473 :検討士:2005/04/03(日) 23:40:22 ID:9xFlFblt
469の者です。こんばんは 472さんはシノケンの住宅の2階に住まれていた
のですか?シノケンの物件はフローリングだから上の音は下に響きそうですね
。これだけ気を使っていたというのは下の住民または隣の住民から苦情が出て
いたからですか?十分すぎるくらいモラルを守られていたようですね。472さ
んはこんな生活をしていたにもかかわらず何か苦情を言われて怒ってるんです
か?それとも隣とか上下の住民の音がうるさくて怒ってるんですか?ちなみに
まともに洗濯機もかけないってどんな状況ですか?具体的に教えてください。

474 :名無し不動さん:2005/04/04(月) 11:28:46 ID:???
>>472
洗濯機、掃除機はしょうがないから使えよ。別に昼間にたまに使うぐらい誰も文句いわんだろ。
>>473
物件購入を検討してる奴がそんな聞き方&質問するかよ。  バレバレデスヨ〜
俺は数年前シノケンアパートに住んでたけど
まあ あそこでかかとつけて歩くことがRCマンションでいう 床にジャンピングカカト落としながら歩くようなもん。
俺も2階に住んでたが、1階の人に聞くとこっちが腕立てしてるはずが 飛び跳ねてるように響くと言っていた。
ちなみにあそこは 隣の人のオナラやイビキまでもよく聞こえるよ。
家賃高いくせにあの酷さ。普通はありえない。だから俺も、472の気持ちがよ〜くわかる。
なんとかしてやってくれ、473(社員)さん

475 :名無し不動さん:2005/04/04(月) 11:37:44 ID:???
木造なんてそんなもん

476 :検討士:2005/04/04(月) 12:44:03 ID:7pXs9DgI
こんにちは検討士です。なんか殺伐とした掲示板ですね。みんなストレスい
っぱいなんでしょうか?株式の掲示板とはちょっと違いますね。さて、474さ
んはRCと(木造)シノケンの物件と両方に住んだ経験があるんですね。僕も
今、RCの物件の1階に住んでいますが、イビキやオナラが聞こえたりするこ
とがありますし、反対に自分のスカパー!のAVチャンネル見たときに(結構、
音小さくして聞いていたはずなのに)聞こえたと言われたこともあります。(
上に住んでいるのは同僚)しかし、そんなの問題にならないくらいシノケンの
物件はうるさいのかな?その物件がたまたま手抜き工事されたのかな?古ーい
昔の旅館やアパート行くと隣の部屋の声が結構聞こえたりするけどあんな感じ?
ちなみに僕は北海道の十勝に住む30代のオヤジです。

477 :博多区民:2005/04/04(月) 20:17:10 ID:/Xo+SHNm
シノケンの物件の2階に住んでます。
夏は冷房意味ありません。暑くてロフトではとても寝れる環境じゃないです。
音は漏れます。友達の部屋(木造)の非ではありません。
収納の少なさは解ってって入ったつもりだけど・・・
いい点もあるけど、悪い点のほうが目立ちます。
総合的に判断して、家賃設定もちょっと高い気がします。
あと、時々壁がきしむ音がしますね。地震の前からです。

敷金は・・・何とかして返してもらいたいものです。



478 :検討士:2005/04/04(月) 21:08:15 ID:NKRhjVid
こんばんは477さん。貴重なお話ありがとうございます。やはりロフトは暑い
ですかー 僕もそうじゃないかなと思っていました。しかし、エアコンもあん
まり効かないなんてつらいっすねー。逆に冬は暖かいんでしょうけど、その分
今度は普通の部屋が暖まるのに時間がかかるのかな?熱が全部ロフトに上がっ
ていってしまいますもんね。ロフトというのも一長一短ありますね。ちなみに
夏眠れないときは下に布団敷いて寝るんですか?僕が購入しようと検討してい
るのは札幌の物件なんですけど、北海道の物件は本州と多少、仕様が異なるよ
うです。玄関ドアが断熱仕様、窓はペアガラス(複層ガラス)、共用廊下は内
廊下(雪がたくさん降るからだったかな?)、洗面化粧台設置、シャンプード
レッサー設置、エアコンの代わりに灯油FF暖房設置、ロードヒーティング設
置等、それと土地が安いのでロフトと部屋も本州の物件と比較して広いみたい
ですけど‥ それから外壁も断熱性と機密性が良いという話です。でも中の壁
の厚さは本州仕様と当然同じなんでしょうね。そうなると隣の住民の音は漏れ
漏れ?うーん、びみょーですねー そういえば福岡では敷金とか高いんですよ
ね?北海道は敷金普通1月分位だと思うけど…

479 :検討士:2005/04/04(月) 21:34:28 ID:WT12gE36
漢字間違えてました 機密性→気密性 ですね!失礼しました!

480 :博多区民:2005/04/05(火) 00:10:29 ID:LdnMehAQ
>>478

う〜ん、そちらの物件の仕様がどの程度効果があるかは自分は判断できませんが、
少し不安はありますね。(個人的に)どの程度そちらの真冬の寒さに耐えられるか?
まぁ、その辺はしっかり考えてるとは思いますけど・・・どうなんでしょ?w
ちょっと思いついたんですが、一度モデルルームではなく、購入の検討を
伏せ、不動産業者に若い人と一緒に行き、「この子の部屋を探してるんですけど・・」
という感じですでに立ってる物件を見てみるのはどうでしょう?
実際に人の住んでる物件を見て見るのも、一つの判断材料になるのでは?と思いました。


 それにしてもその仕様だと、こっちで立てるより高くなりそうですね・・・
自分も将来的には不動産投資に興味あって住む前はこの物件とシステムが気になってたんですよね。
うぅ〜ん、しかし。住んで見て思うのは、10年後の様子を見て・・・って感じです。
やはり、住んで見ないと解らない事って多いですからね。苦笑


こっち(福岡)の敷金は3ヶ月が相場です。それに礼金やらなんやらで5ヶ月分は
いりますね。戻ってくる金額考えると・・・鬱でねすすでに。


すみません、話し飛び飛びになりますが。ロフトの件ですが。
夏対策として去年からはじめたんですけど、ロフトの入り口に向かって
下の方から扇風機で風を送ればそれなりに冷えます。
まぁ、寝れる範囲ですが、エアコンのオフタイマーをセットしてしまうと
朝は地獄デス。


住む側としてはもう少し家賃が安くなれば文句ないんですけどね。
オーナーがわとしては、そうもいかないですよねw


481 :検討士:2005/04/05(火) 22:07:37 ID:TMYUwdD7
こんばんは!博多区民さんご返答ありがとうございます。しかし、敷金3ヶ
月とは結構な額ですね。北海道ではその不動産屋さんにもよるのかもしれない
ですが敷金が一ヶ月分、礼金が一ヶ月分そして、最初の家賃と合わせて3ヶ月
分が最初に必要なようです。ちなみに博多区民さんは家賃いくらぐらいなんで
すか?(差し支えなければ)札幌では場所にもよりますが、40,000円〜
43,000円くらいです。周りの同様の物件よりちょっと安いそうです。周
りの物件よりもだいぶ安くないと、シノケンの物件はわりに合いませんか?

482 :博多区民:2005/04/06(水) 02:03:08 ID:b+SVyPyS
 3か月分ですか・・・羨ましいです。
こっちでも最近はそういう物件見ますけど、大体こんな感じですね。
ちなみにうちの家賃は、44000+3000(共益費)です。
確か、40000〜だったと思います。
まぁ、この値段でも人は入ると思います。ウチは3棟立ってるんですが
3棟とも全部埋まってますし、出る人がいれば2、3ヶ月ではすぐ埋まるという感じです。
初めての一人暮らしにはもってこいと思いますが。
自分の場合一人暮らし暦6年なんで、収納の少なさ、ベランダの狭さ、
駐輪場の使い勝手、その辺でもう2000位・・・と思う感じです。
決してダイブ安くないとではなく、もう少し!って感じですね。
そうなれば満足度も上がると思います。

ただ、一つ。これはオーナーさんにはいい情報ではないのですが、
同じタイプのシノケン物件への住み替えキャンペーンというのがありまして、
敷金礼金ナシで空いている物件へ住み替えができるシステムはありがたいですね。
福岡の場合、市内ですと色んな所に立ってるので、転職とうで通勤の事を考える際
職探しの幅は広がると思います。

こういうタイプの需要はあると思うので大学の近くなどでしたら
さらにいいでしょうね。うちも大学の近くで専門学校も近くにあるため
場所的にはかなりいい所だと思います。


483 :検討士:2005/04/06(水) 18:44:52 ID:Gh/SXYIa
こんばんは!博多区民さん。現在入られている物件は何戸なんですか?6戸
とか9戸とかが多いみたいですけど。そういえば博多区というのは一番栄えて
いる中心地ですよね(僕は実は九州に行ったことがないんでよくわからないん
ですが…)駐車場はあるんですか?シノケンの物件は駐車場が少ないと聞きま
すが、やはり中心部では駐車場の確保は難しいんでしょうか?確かに電車や地
下鉄の駅の近くにアパート建てているので必要ないのかもしれないですが…
 ちなみに共益費というのは毎月そんなにかかるんですか?これって住民が共
通して利用している建物についている電気代とかですよね?僕が住んでいる住
宅では年間で数百円ですが…

484 :名無し不動さん:2005/04/06(水) 20:15:42 ID:???
シノケーーーーーーンゼミ
チャチャチャ


485 :名無し不動さん:2005/04/06(水) 21:05:30 ID:YnVKGszW
ほんとに98%の入居率なのか?

486 :名無し不動さん:2005/04/06(水) 21:22:31 ID:C/wt3IRh
あくまで入居率、言った者勝ち!
信用しない方がいい。

487 :検討士:2005/04/06(水) 22:17:12 ID:YgSRX6Td
こんばんは検討士です。入居率98%というのは本当に信じていいのかわから
ないですよね。僕も少し不安に感じています。ただ日経CNBC?ブルームバ
ーグ?(スカパー!)で社長がテレビに出てインタビューに答えたり、HPや
書籍で堂々と伝えているんで信じたいところですね。ジャスダック上場してい
る企業でもありますし、嘘ついたらあっという間に株価暴落なんじゃないでし
ょうか。僕はそれよりもこの入居率98%(最近のパンフか書籍では96%と
いうのもあったような気が…)がこのまま続くとは思えない点が怖いです。だ
ってシノケンの物件は購入して借金の完済までが25年(自己資金が少ない人
は)かかるんですが、シノケンが立ち上がってからまだ15年しか経っていな
いのですから、一番古い物件でも15年目くらいでしょう。でもこの先、その
物件が20年25年と同じ入居率をキープできるとはとうてい考えられないで
すよね。さらに、20年ぐらいたった同様のアパートの家賃は札幌の物件を見
ても半額とか、ざらです。そうすると家賃収入がローン返済額を下回る日が必
ずくると思うんですよ。これが、なん年目に来るかが最も重要だと思うんです
よねー うーん悩みます。

488 :名無し不動さん:2005/04/07(木) 02:04:52 ID:yF39d98N
シノハラさんは今、拡大路線を歩んでいます。
やばいかも知れない。

489 :博多区民:2005/04/07(木) 02:14:52 ID:svQXNwNj
 ウチは8戸です。うちの棟は今のところ全部埋まってますよ。
駐車場は無いです。なので、近場で借りてます。駐車場もあると
かなり嬉しいんですけどね。その辺は仕方ないと割り切れますんで。
まぁ、こんな若造が言うのもなんですが。今は「待ち」じゃないかと思います。
自分もこの物件なら、早くてあと10年後は様子見か?と思ってます。
安い買い物じゃないですしね。
共益費ですが、外の電気代とかです。
共益費もアパート、マンションによりけりじゃないでしょうか?
前住んでたところは1000円でしたし、友達の住んでるところは0ですし。
うぅ〜ん、シノケン物件は入居者から色々と儲ける仕組みなんだなーとも思います。



 ちなみに福岡の一番栄えてる場所は、博多区ではなく中央区です。
中央区の天神近辺が一番ですね。博多区は、博多駅と中州近辺が少々。


 最近建設中の物件見ました。あー、壁の中ってこんな感じなんだと・・・
床の厚みつくりを見ると、音漏れはしょうがないな。って思いました。



490 :名無し不動さん:2005/04/07(木) 03:03:37 ID:krI3iLmT
シノケンは株価も冴えません。
増益、分割でも反応なし!

491 :名無し不動さん:2005/04/07(木) 21:30:54 ID:7842GX62
IT企業と違って、
実務が見えるし、行き詰るのが目に見えてるから
ちょっと考えれば、投資の対象にならないのはわかるよ。

492 :検討士:2005/04/07(木) 23:13:37 ID:tEt9EK8i
 こんばんは!博多区民さん。同じ物件に住んでいる方の社会人と学生の割合は
はどのくらいなんですか?シノケンは基本的に学生というより社会人をターゲッ
トにしているといってますけど… ちなみに北海道の物件にはベランダと一番上
のちっちゃな窓は無いようです。

493 :名無し不動さん:2005/04/08(金) 04:41:42 ID:7Bku+DZj
ここで、社会人と学生を分けて考えること自体ナンセンスです。
一つ一つの物件の立地条件によって、学生を主体とする物件
社会人が主体となる物件が存在します。
学生の場合、2年あるいは4年で回転するので前は敷金や礼金で稼げましたが
今は、敷金や礼金がもらいづらくなってます。
学生が好むような物件の方が客付がいいように思えます。
考えてみてください。ワンルームを好むような社会人は学生の延長みたいなものです。
会社勤めをして、5年〜6年したら結婚とか広いところに移りたくなるからですよ。

494 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 09:44:27 ID:80B3yWrf
>>487
ノンリコースローン以外全額自己資金で、回収に13年くらいかかる。

少なくとも、少なくともそれまでは、
家賃を、家賃を値下げせずに、満室でなければならんのじゃー。

その後は、その後はノンリコースローンの返済と、
固定資産税や、固定資産税や諸経費を上回る収入があれば、
25年後、25年後には、しょぼい土地と古いアパートが手に入るのじゃー。

その土地を売れば、その土地を売れば・・・

495 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 09:47:27 ID:80B3yWrf
13年値下げなしで満室なんてありうるか?
この少子化の時代に。
アパートラッシュの時代に。

アジア人労働者に貸すかな?

496 :検討士:2005/04/09(土) 12:58:55 ID:jrIF4zyn
こんにちは!検討士です。ノンリコースの返済と固定資産税と諸経費を上回る
収入は25年間続くのかなー?でも続いたらいいですねー まー最後に土地が
残ればいいかな?(アパートは古くて、しょぼくなってると思いますが…土地
は場所によっては資産価値はありますよね?でも地価の下げ止まりは大都市の
中心だけ?)

497 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 16:26:54 ID:80B3yWrf
最後に土地を残すために、毎月のキャッシュフローの不足分を自腹で払ったりして。
しょぼい土地もいざ売ろうとすると足元を見られ、思ったほど高く売れず。
かといって、再度アパートを建てるにしても狭すぎてコスト高。
文句を言おうにも、シノハラが倒産してたりして。

最悪のシナリオ



498 :名無し不動さん:2005/04/09(土) 16:31:06 ID:80B3yWrf
リスクをとらずにリターンなし。なのだがな。

499 :検討士:2005/04/09(土) 19:10:18 ID:YYtQ882c
こんばんは!検討士です。497さんはだいぶ詳しいですね。この話、無いとは
いいきれないかもしれないですね。でも、そうでないシナリオに賭けたいです
ね。498さんの言う通りリスク無しでリターンなんて普通考えられないですも
んね。だから迷ってるんです。

500 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 11:22:02 ID:nw889X/I
>>検討士
ノンリコース以外に自己資金として投資するのは、自分の金融資産の1割程度にするのがよさそうですね。
集中して投資するのは危険ですな。



501 :検討士:2005/04/10(日) 14:21:40 ID:U2JlPl4g
こんにちは! 500さんのご意見はもっともなんですが、ふつーのサラリー
マンには厳しいっすねー。ある程度資産持ってる人はそれができますが…
 金融資産の1割ということは自己資金5〜6百万ならば5000万〜60
00万持っているべきということですよね!でもそういう人はシノケンに頼
ったりしないのでは?ノンリコースは金利3%(変動)・シノケンのバック
アップローンは5.65%(固定)ですから自己資金のある人は高い金利を
払おうとしないのでは?僕の友達で親がある程度土地や資産を持っているや
つがいますが、少しでも初期投資を早く回収するのが大切で、無駄な金利を
払うべきでないというやつがいます。実際にアパート経営してますけど、あ
っという間に初期投資を回収しています。土地や資産があるからできるので
しょう。(そいつ自身は銀行員です)

502 :500:2005/04/10(日) 16:48:10 ID:l41+shHR
>>検討士
金融資産が5000万もないのにシノを使うのは危険ということです。
土地持ちで自己資金であっても不動産投資は先行き不透明だと思います。
シノの物件は自己資金500万じゃ買えないよ。購入時の諸経費入れれば
1000万以上かかるよ。
不動産の所有にこだわらなければ、REITの方が安全確実かもしれない。


503 :500:2005/04/10(日) 16:50:57 ID:l41+shHR
ちなみに検討士さんは他の運用は何を考えてます?
他との比較で考えないといけないですよね。

504 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 17:00:54 ID:???
仕事早々と辞めて、アパート経営でのんびり暮したい・・・


505 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 19:10:07 ID:/rAhK1BA
ローリスクロングリターンがロングフアーンになっちゃいけない...余裕資金でやるべし


506 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 20:16:04 ID:???
建物プランなんとかできないものか。
なんかもっと入居者集まるようなアパートを作りたい。
ロフトなんて時代遅れなんだよな・・・


507 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 21:32:11 ID:/rAhK1BA
>>506
入居者はあつまっているよ。相場より安く貸してるしね。
ただ、10年後はわからないというだけ。

508 :名無し不動さん:2005/04/10(日) 21:55:19 ID:woEQYR9d
似たようなので成斗とかいうのもあったけどいいの?

509 :シノケン・サンバ:2005/04/10(日) 22:11:52 ID:/rAhK1BA
>>508
なにそれ?

510 :検討士:2005/04/10(日) 22:45:01 ID:dX0UxTxH
こんばんは!検討士です。500さん詳しいですね。確かに5000万円くらいの
物件を購入するときはノンリコースで借りられる額は80%が最大ですから
1000万円必要になります。しかし、バックアップローンを利用すると500万円
位は借りられます。すると最初にどうしても必要となるのは500万円です。し
かし、バックアップローンは保証人も必要ですし、ノンリコースのように払い
きれなくなったら「土地と物件」を引き替えにそれ以上の負債はチャラという
ものでもありません。ですから実質1000万円かかるんですよね。ただ、ふつー
のサラリーマンはそんなに手持ちの余裕資金はありませんよね?5000万円必要
だというなら、ぼくらふつーのサラリーマンは参入不可です。しかし、シノケ
ンはノンリコースがあるからチャレンジしてもいいかな?と思えるんです。先
行き不透明で不安もありますし、最悪のシナリオだって考えられます。しかし、
それにしたって初期投資が無くなるだけで、借金で首が回らず自殺ということ
にまではいかないからです。10年位したら、とりあえず初期投資は回収される
(物件と初期投資額にもよりますが)だろうし、そんなにうまくいくとは考え
られませんけど、反対のシナリオだって考えられますよね。しかし505さんの言
うようにシノケンが言ってるローリスクロングリターンがロングフアーンになる
ようで怖いです。ただ、いしばしばかりたたいても先に進まないのも寂しいし、
そのうちいしばし叩きすぎて壊れちゃうかも? ちなみに私は他の運用は日本株
と中国株です。日本株でとんでもなく損しましたが、中国株のおかげで、だいぶ
取り戻しました。(しかし、なんか中国も怪しそうですね…天安門事件みたいな
事件が起こりそうで…そうなると中国株式は暴落ですよね。もうちょっとで人
民元の切り上げがあると思っていたのに…)

511 :検討士:2005/04/10(日) 22:47:21 ID:dX0UxTxH
 検討士です。500さんもし良かったらREIT?の話聞かせてください。」

512 :508:2005/04/10(日) 23:15:23 ID:woEQYR9d
すいません、これです。
少しいいような気が・・
http://www.narutop.co.jp/


513 :名無し不動さん:2005/04/12(火) 01:24:19 ID:iO0MjUqZ
age

514 :名無し不動さん:2005/04/12(火) 21:58:22 ID:iO0MjUqZ
公務員をしている私の友人がここのAP二棟買ったみたいです。
その他にも投資用ワンルームも何戸か・・・。
毎月20万ほど利益が出るらしく頻繁に海外旅行に行ってます。
ただ気になるのが、元々預金も無く購入資金約1億はほぼ全額ローンみたいです!
まだ購入して1年未満ですが、本当に将来的にも大丈夫なんでしょうか?
心配です。


515 :シノケン・サンバ:2005/04/12(火) 22:22:50 ID:9iczFB2d
馬鹿ですね。

516 :名無し不動さん:2005/04/12(火) 22:50:19 ID:IDyQuoa3
>>514
シノケンの物件は基本的に都市部にあってまわりの家賃より低めに設定して
あるから新築時は満室になりやすいです。シノケンのシステムでは満室であ
る限りキャッシュフローはプラスになります。
ただ10年程たって入居率が落ちればキャッシュフローがマイナスになる可
能性がでてきますから、海外旅行などいかずにひたすら繰上げ返済するのが
吉かと...

517 :シノケン・サンバ:2005/04/12(火) 23:44:21 ID:9iczFB2d
12.5年でローン返せなくなると、東京スター銀行は損するか。

新築時5000万(建物3000万、土地2000万)
ノンリコ25年ローン4000万、自己資金1000万
で、スタート。

12.5年でノンリコ返済できなくなり、ギブアップ。

スタ銀からみると、
残ローン債権2000万。
かわりに、建物・土地を取得。
土地だけで2000万はあるので損はない。



518 :シノケン・サンバ:2005/04/12(火) 23:47:41 ID:9iczFB2d
銀行が損しないのは、我々が自己資金を出すからだ。

一見、銀行がリスクをしょってくれてると思いきや、リスクは我々にある。

事業計画をシビアに見ないと、泣くのは我々なのだ。

さて、シケノンは?

519 :名無し不動さん:2005/04/12(火) 23:52:04 ID:iO0MjUqZ
ん?
空きがたくさんでて土地が2000万を大きく下回ったらどうなるの?


520 :シノケン・サンバ:2005/04/12(火) 23:54:07 ID:9iczFB2d
土地が大幅に下落したら銀行もピンチでしょうな

521 :シノケン・サンバ:2005/04/12(火) 23:57:13 ID:9iczFB2d
それ以前に買った我々は大ピンチでしゅ

522 :シノケン・サンバ:2005/04/12(火) 23:59:55 ID:9iczFB2d
ちなみに購入早々ギブアップした場合、
スタ銀は、5000万の物件を4000万で入手できるので、
家賃を2割引きできるのでしゅ。

それなら満室だろ?

523 :シノケン・サンバ:2005/04/13(水) 00:10:17 ID:8eSuVvjX
東京スター銀行って上場してんのかな? 上場してたらここの株を買おう。

524 :名無し不動さん:2005/04/13(水) 23:33:35 ID:Skup9mI0
外資は抜け目ないね。






で、結局、シノハラ建設のアパートは投資適格なの?

525 :名無し不動さん:2005/04/14(木) 01:27:46 ID:???
>>514
>ただ気になるのが、元々預金も無く購入資金約1億はほぼ全額ローンみたいです!

どうしたら貯金ナシで約1億借金できるんダロ?  スゲーyo!

526 :検討士:2005/04/14(木) 23:53:48 ID:acNEJfoY
すいません!忙しすぎて!ダメです。近日参上!

527 :名無し不動さん:2005/04/15(金) 01:03:02 ID:Wq2Cd7/i
参上!

528 :名無し不動さん :2005/04/15(金) 21:41:17 ID:eZMSf20q
何をもってノンリコ返済不能と見なされるのでしょか。
まさか自己申告ではないと思うが。自己申告または
それに近い方法がとれるなら、うまい作戦があるのだがなー。
貸すほうもバカではないから、そんなことはできない
と思うが。

529 :名無し不動さん:2005/04/15(金) 22:29:45 ID:BozouLUa
家賃はすべてシノンケが回収します。
そこからノンリコの返済をし、残りがオーナーに支払われます。
足りなきゃ自腹で返済します。
返済しなきゃ返済不能となるようです。

530 :シケノン・バーサン:2005/04/16(土) 01:39:51 ID:MjFX8uVo
25年後・・・






バーサンは、とちをてにいれた。
バーサンは、レベルがあがった。
かしこさが1さがった。

531 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 13:16:05 ID:Ew4IZFXG
>>525
それはノンリコースローンだからでしゅ
個人に貸すのではなくて、物件に貸すのでしゅ
物件の将来の収益に貸すというべきかな

返済できなくても、事業の範囲内でしか責任は追及されないので、
給料を差し押さえられる心配はないでしゅ(土地建物は没収)

といっても、>>517のように、事業収益を見極めないといけないでしゅ
全額ローンは組めないので、自己資金分は回収できない可能性あるよ

株式投資みたいなもんでしゅ

会社資産からあがるキャッシュフローはまず借入の返済にあてられ、
残りが株主に分配されましゅ

返済ができないのなら、
株主による追加投資(増資)によりキャッシュを得て返済するか、
返済をあきらめ破産して、資産を売却して返済にするかでしゅ

株主からみれば、
追加投資して今後の収入にかけるか、
投資資金の回収をあきらめるかでしゅ





532 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 13:29:41 ID:Ew4IZFXG
オーナーのリスクは限定されましゅ
これがいいところでしゅ

0になることはないけど、損することはありましゅ
株にたとえれば、電力株あたりかな

あんたら、電力株に壱千万突っ込む勇気と資力があるんか
あるんなら、自己責任でやってみたまえ



533 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:01:48 ID:???
恐ろしいなw 社員さんかい?

少子化が進み利益率の高いワンルーム市場は崩壊しつつあるのにこんな仕組みが
日本で成り立っている時間はそう長くない。

>あんたら、電力株に壱千万突っ込む勇気と資力があるんか

電力会社の資力(多くの土地と金融資産と権利を持っている、つまり倒産しない)と
シノケンのシステム(と、買った物件の価値(入居率))とを比べること自体「勘違い」もはなはだしい。

株売買は危ないといわれるが電力株では「儲からない」(’だが確実に利益は出るし倒産もしない)
だがあなたの主張ではまるでシノケンのシステムが手堅く儲かるようなイメージを持たせている
利益は確実に少なく、リスクも高く、継続性に欠ける部分もある。
第一ノンリコースで破綻しても信用情報にはのるからローン組めないし普通の借金も出来ない。
どの金融機関でも貸さないよ。

生殺握っているのはシノケンだからね。入居決めるのも、賃料査定も、管理運営もすべて
握っておいて(収入をコントロールできる)返済のリスクはオーナーかよ?w
オレなら2.3年喜ばしといて入居率下げて賃料下げて殺すよ。普通のリーマンじゃ
すぐにギブアップだね。元の1.5倍の生活を0.5倍にしろっていってもそう出来ないもんだよ。

オーナーになろうかな?と思うならまずシノケンの株を全力で買うんだなw


534 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:18:13 ID:Ew4IZFXG
社員じゃないでしゅ
電力株に1000万投資できないような人がシノンケに投資するのはもってのほか
といいたいのでしゅ
ローリスクロングリターン、リスクの限定といっても、株式投資並のリスクは
当然あり、そのくらいの覚悟がないとだめでしゅ
電力株に1000万投資する覚悟もない人が、シンノケに投資するのは危険でしゅ
ということだ、コノヤロー

535 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:36:18 ID:Ew4IZFXG
このスキーム、確実に儲かるのは銀行とシケノンでしゅ


536 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:38:18 ID:???
>電力株に1000万投資する覚悟もない人が、シンノケに投資するのは危険でしゅ

そりゃ普通のリーマンじゃありえねーじゃん?
リーマンならリスクテイクしつつ儲けるように地味目な会社を買っていくんだよ。
しかも現物買いでw

そういう理論なら
カネない人はシノケンに投資するなって意味だな?w


537 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:41:50 ID:Ew4IZFXG
>>536
そうでしゅ

538 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 15:47:28 ID:Ew4IZFXG
>>536
おのれこそ、社員だったりして

539 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 18:43:34 ID:cEmQTSBz
結論的に、リーマンが金も無いのにのぼせて手を出すなってことだな?

540 :名無し不動さん:2005/04/16(土) 23:09:27 ID:wRkKTwUn
結論:金融資産1億以上の人のポートフォリオの一部としてやってみる
   貧乏人は新生銀行の1%定期でも使ってなさいって
   
   

541 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 10:17:27 ID:kYKCIew1
しゅを語尾につける訳ね

 サラリーマンは手をだすなと皆様おっしゃいましゅが、たとえ25年で自己資金を回収できなくても、駅前の土地がてにはいるしゅ。
 これってかたくね?しゅ

542 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 11:14:50 ID:jRiy97sh
高度成長期の考えだね

543 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 11:26:10 ID:jRiy97sh
今まとまった価値のある土地を得ようとしたら、デベロッパーかコネのある人間が大金を
つまないと無理だよ。都内で100とか探してみてください無理ですよ。

また25年後も今と同程度の土地がそう見つかるとは思えませんね。
リーマンがお小遣いで買える予算だと土地建物含めて5000とか7000か。
んで40とかとか60坪はいるとして、この予算では、相当な郊外か駅前を求めるなら田舎
でしょうね。田舎なら学生向けワンルームですら駐車場必須だしもう少しいるかも。
そんな場所の土地を25年後にもらえてもね。しかも自己資金25年間回収できなかったら
悲惨すぎ。
ただでさえガキの数が減っているのにさ、そういう場所はもっと過疎化だとおもうよ





544 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 12:29:37 ID:lOx5ZoNE
  ,j;;;;;j,. ---一、 `  ―--‐、_ l;;;;;;
 {;;;;;;ゝ T辷iフ i    f'辷jァ  !i;;;;;  アパートを買えば金持ち父さんになれる…
  ヾ;;;ハ    ノ       .::!lリ;;r゙  
   `Z;i   〈.,_..,.      ノ;;;;;;;;>  そんな風に考えていた時期が
   ,;ぇハ、 、_,.ー-、_',.    ,f゙: Y;;f     俺にもありました
   ~''戈ヽ   `二´    r'´:::. `!

545 :名無し不動さん:2005/04/17(日) 12:31:08 ID:???
貸す奴選ばなければワンルームは意外と埋まる。
高齢化社会だから、高齢者専門ワンルームなんて、需要がありそう。
まあ、死んだり、火事起こしたりする確立は高いけど。


546 :シノケン・サンバ:2005/04/17(日) 20:34:33 ID:IfXjl5fa
少子化だけど、外国人労働者は増えると思う。
狙い目はその辺だね。

そういえば、検討士さんはもう諦めたのかな?

547 :シノケン・サンバ:2005/04/17(日) 21:28:50 ID:IfXjl5fa
しかし、どうせなら、立地のいい商業施設とかに投資したい。


548 :検討士:2005/04/17(日) 23:09:55 ID:IY6cCzAY
こんばんは!検討士です。すんません!なんかいろいろありまして…近日参
上とかいって遅くなってしまいました。しかし、諦めたのではなくて、本気
で参入することを心に決めました。ですから自分は皆さんにとっては「おも
しろいネタ」となります。否定派の方々には「アホの見本」、肯定派の方々
には「良い参考例(ダメでも成功でも)」となります。僕はそれなりに自己
資金を投入しますんで成功になることを信じています。舞台はシノケンが新
規参入した札幌です。これからレポート開始です。シノケン・サンバさん待
っててね!

549 :シノケン・サンバ:2005/04/17(日) 23:21:23 ID:IfXjl5fa
うへぇ、買っちゃうんだ。レポートよろしく。
おいらは、指標を提供します。
@REIT
AETF
B優良株(トヨタ)
C高金利の定期預金
あたりと比較する?

550 :シノケン・サンバ:2005/04/17(日) 23:22:17 ID:IfXjl5fa
D外貨預金

551 :名無し不動さん:2005/04/18(月) 01:00:44 ID:EByCuNGs
まあ毎年1000万とか稼げるとか思わないで
小遣いが100万とか考えているのならいいんじゃないの
ワンルーム投資よりはましかもね

552 :名無し不動さん:2005/04/19(火) 01:02:07 ID:???
私は、家賃下落と入居率低下を防ぐ為に、
土地の競争力を重視しました。
まず、駅から徒歩5分以内、東京ならターミナル(新宿・池袋・新橋など)に
30分以内です。
結論として、リスクを小さくすれば、その分、収入が減ると言うことです。
購入する場合でも、いろいろな選択肢があります。
利回りも低くなるので、物件のサンプル紹介などには、取り上げられないでしょう。

553 :名無し不動さん:2005/04/19(火) 17:25:31 ID:???
シノハラの建築費は高くありませんか?


554 :名無し不動さん:2005/04/19(火) 19:39:18 ID:Ntp1blUu
>>553
むしろ安い。一戸あたり300万円代。

555 :名無し不動さん:2005/04/20(水) 02:59:29 ID:rfQtMQMD
正論ですが自己資金たんまりないとむりだよ
できれば半分>>552

556 :名無し不動さん:2005/04/20(水) 19:16:36 ID:???
都心の駅から近い土地は高くて無理でしょう。



557 :シノケン・サンバ:2005/04/20(水) 22:06:00 ID:peHu8UMv
指標
トヨタ株買い @3,900×380,000=14,820,000
だよ〜ん

558 :シノケン・サンバ:2005/04/20(水) 23:03:24 ID:peHu8UMv
指標
トヨタ株買い @3,900×3,800=14,820,000
だよ〜ん


559 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 02:41:57 ID:???
ここに入居する時に登録したメール、数日前から使えなくない?
ネットには繋がるんだけど、メール送受信したらサーバーの接続に失敗するんだけど

560 :名無し不動さん:2005/04/22(金) 22:46:22 ID:xABvt8Dl
それがシノケン

561 :525:2005/04/23(土) 01:02:02 ID:???
>>531
全額ローンは組めないのでしゅか?

シノケンは「自己資金0からでも始めることが出来ましゅ。
たとえ自己資金が0でも、確実な安定経営を続けているオーナー様
も数多くいらっしゃいましゅ。」と
言ってましゅ。

ものによっちゃ、シノケンのバックアップ使えば自己資金0でもでき
る!ってことかいな?


>ただ気になるのが、元々預金も無く購入資金約1億はほぼ全額ローンみたいです!

どうしたら貯金ナシで約1億借金できるんダロ?  スゲーyo!
と思ったけど、月20万ほどって・・・すくなくね?
とも思いました。
いざというとき、対応しきれないんじゃ。

コワコワ


>>548
検討士さん、応援してます!今後のレポート楽しみにしてます。

562 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 10:55:51 ID:0mdyUin7
>シノケンのバックアップ使えば自己資金0でもできる!ってことかいな?
登記代金とかはバックアップローンくめないでしゅ。と思いますでしゅ
500万くらいはかかるだろうけど、自力で金を集めてくれっしゅ

詳細は検討士君のレポート待ちでしゅ




563 :名無し不動さん:2005/04/23(土) 23:52:07 ID:Syq1r05M
シノケン・サンバ

564 :検討士:2005/04/24(日) 00:00:38 ID:QOdkkfAj
 こんばんは!検討士です。「自己資金0から始められるといいのですが…」
僕の場合、自己資金が必要でした。というのは、僕の場合は身内などに迷惑を
かけることが一切無いということが第一条件でした。そのため、一般的金融機
関が行っているローンやシノケンで行っているバックアップローンのように属
性(ノンリコースローンと正反対で、家賃収入がローン返済額を下回って、本
人がローンを返済できなくなった場合、保証人が代わりににその借金を支払う
システム)にこだわるローンは絶対できないと思っていました。ですからシノ
ケンにかけたのです。バックアップローンは金利もとんでもなく高く、これを
まともに使うと確かに手持ちの資金がほとんど無くてもローンを組めて、アパ
ートオーナーになれますが、実質的な利益は非常に少なくなり、よほど利益率
の高い物件でなければ25年ローン返済期間が終了する前にキャッシュフロー
がマイナスとなり、自分の稼ぎからローン返済をしなければならないというこ
とになる確率が非常に高いと考えられます。ですから僕はバックアップローン
を一切組みませんでした。これからスター銀の審査です。ちなみに登記代金な
どもローンの内に計算されているようです。

565 :シノケン・サンバ:2005/04/24(日) 07:05:44 ID:vf26MQGN
それがシノの正しい使い方だと思います。

566 :名無し不動さん:2005/04/25(月) 01:38:13 ID:???
自己資金1000万出して
ローンが返せない時、1円も帰ってこないんですかね


567 :名無し不動さん:2005/04/25(月) 14:19:39 ID:???
>ローンが返せない時、1円も帰ってこないんですかね
当然でしょ?借金総額のうち1円でも返せなくなったらノンリコースなら即座に土地取り上げ。
普通のローンなら再度ローン組み直して立て直すか保証人へ請求だ。

まあ良く考えれば判るが一億借りて(一億の物件買って)、収入が月20万ほどなんてあまりのローリターンぶりにびっくり。
リスクは返済が滞ればパンク。ノンリコースだとしても信用はゼロ。恐らく返済するように
きつく責められる。「とりあえず今月分だけでも入金しとけばあの物件が守れる」とか
「たった100万入れるだけで一億守れるんですよ!」とかすごいw と思うぞ。

廻らなくナなった時点で抵当権との相殺をしてしまえば、あるいはさせてくれればいいが
そうはいかないと思うぞ。オレが貸すほうならそうするし(絞れるだけ絞る)、第一すべての権利がシノにあるかぎり
生死は向こうが握っている。ある意味客殺しの商品先物の会社と変わらんw


568 :シノケン・サンバ:2005/04/25(月) 21:50:35 ID:Iwg5K2ss
抵当権との相殺・・・無理だろ

569 :名無し不動さん:2005/04/25(月) 22:46:42 ID:???
いいこと考えた!
シノのバックアップ使ってとにかく
「自己資金0」
でする。
保証人は迷惑かけてもいいヤシにする。

これ最強?

570 :シノケン・サンバ:2005/04/25(月) 23:09:14 ID:Iwg5K2ss


571 :シノケン・サンバ:2005/04/25(月) 23:09:58 ID:Iwg5K2ss
人として







572 :569:2005/04/25(月) 23:18:12 ID:???
うんうん、
そうそう、
人として屑の人間を金で買って
保証人になってもらうの。w

そんな屑、いないからできんが。w

573 :名無し不動さん:2005/04/25(月) 23:19:39 ID:???
保証人が払えなかったらどうなるの?

土地も建物もボッシュート?

574 :名無し不動さん:2005/04/26(火) 04:37:13 ID:1GQm9FlZ
マンション投資とかに嬉しそうに保証人になる人はいないよ
大体親子とかですわ。たんまり自己資金ある場合には
相続を今から考えて、息子さんが借りることにしませんかときたもんだ。


>>567

そそそ

3%の金利で自己資金1000だった場合いくらのこるとか
では2%で自己資金5000だった場合は
物件も1億だった場合8000万だった場合とかいろいろ試算するべきだよね
あと管理費は何パーとられるかとか
ノンリコースってどのくらいなの?金利
ちなみにいまオーソドックスな借り方だと 変動で0.9〜1.5とかあるし
固定でも3%以下は確実。そこらは物件と皆様の交渉力信用力でしょうけど

そうするとさ、とてつもない高い3億とかの物権を買おうが、ほぼ自己資金で安物を
買おうが、自己資金が多いほうが儲かることがわかると思う
おまかだが、自己資金7000万とかで1億の物件買った場合と1.5とかかった場合を
考えると1.5にしようが、儲けは100ちょいとかしか増えないよ


575 :名無し不動さん:2005/04/26(火) 12:39:47 ID:xawM1Fye
>>566
それまでの収支状況による
それまでが収支プラスで自己資金を全額回収できているなら、破綻しても
結果的にプラスということになる

576 :名無し不動さん:2005/04/26(火) 23:09:37 ID:???
ノンリコ=5%オーバーだよん。

一億の物件投資して単純に5%で金利だけで500万。元本返済分がさらに500万ほど
通常土地込みで15%の荒利利率で1500万が目標、そこから経費として管理費とかモロモロ差し引く。
1000万ほどが返済なんだが残りから経費が200万ほど引かれると300万が年間の儲け。

300万が10年で3千万、(20年では改修費が掛かるので論外)当然下がってくるのだが
計算に入れない。
リスクは残りがまだ5000万以上残っているという恐怖w れれ?計算違うか?w


577 :名無し不動さん:2005/04/26(火) 23:32:08 ID:1GQm9FlZ
>通常土地込みで15%の荒利利率

15%なんてほとんどねえよwww 10%以上は人気の無い場所か
わけあり物件だよ 都内わね。
地方なら15%あるのかもしれないが埋まるのかよ

578 :名無し不動さん:2005/04/27(水) 16:29:38 ID:???
あはは、そりゃあくまで目標だからな目標w<15%
となると自動的に300万の儲けが減ることになるwというか成立しなくなるわな?


579 :名無し不動さん:2005/04/28(木) 21:29:40 ID:???
ノンリコも自己資金必要なの?


580 :シノケン・サンバ:2005/04/28(木) 23:16:40 ID:QlqbD/My
貸すほうの立場を考えると

581 :購入後の不安:2005/05/01(日) 23:50:08 ID:T4MjV0cf
 こんばんは、はじめてお邪魔します。よろしくお願いします。実は私はこの春
シノケンでアパート1棟を購入しましたが、その後の税金の支払いなど
ほとんどわからなくて困ってます。建物ができあがる前から土地の購入となり、
つなぎ融資があったり、その後土地の不動産取得税、土地の固定資産税、建物の
不動産取得税と続き軽減措置があるのかないのか、もっとシノハラのフォローが
あると思っていたのですが全くないんですね。こちらからシノハラに聞いてもいい加減な
回答しか返って来ません。こんな業者と今後一緒にやっていけるのだろうか。
まあ自分が甘かったのですね。管理はどこかのタイミングで切ろうと考えてます。
これから自己申告の勉強とかしてがんばっていくしかなさそうです。気軽に
アパート経営を考えるのはやめたほうがいいかもしれませんね。

582 :名無し不動さん:2005/05/02(月) 00:03:25 ID:rwPNsjp0
税理士さんでないとムリだよ、そんなん。

583 :名無し不動さん:2005/05/02(月) 11:09:45 ID:kS+Z2vz0
もうすこしくわしく>581
あと、大家スレで質問したほうがいいかもよ

584 :購入後の心配:2005/05/02(月) 12:03:39 ID:A3OreYKL
>581
ノンリコやバックアップを使った場合は、
完済までは、シノの管理を切れないって聞いたけど?
大丈夫ですか?
誰か知りませんか?


585 :名無し不動さん:2005/05/02(月) 15:21:00 ID:bSD32MGG
>584
シノのバックアップだけなら、それを返せば管理切れるけど、
ノンリコ使ったら終わり〜ご愁傷様!
繰上げも出来ないし、完済までシノの言い成りやね。


586 :名無し不動さん:2005/05/02(月) 20:04:15 ID:???
>>581おれも興味あるんで実情をボカして書いてくれない?
物件の規模
契約時の総支払額とローンの内訳(ノンリコとか金利とか期間とか頭金はどれくらいとか)
後から支払う羽目になった内容(税金とかワケワカラン管理費とか)
今後の展開 (管理契約が切れないとか入居率が低いとか入金が遅いとか)


587 :購入後の不安:2005/05/02(月) 23:38:31 ID:vfei0PSP
税理士にお願いすることにしました。また金がかかりますけど...トホホ
物件の規模ですか?シノハラの物件の規模ってどれも同じようなものだから、
詳しく書いたら個人特定されちゃいますよ。バックアップローン組んでると
管理切れないようですよ。バックアップは金利も高いしやめたほうがいいですね。
税金は前に書いた内容です。ところで大家スレってあるんですか?

588 :名無し不動さん:2005/05/03(火) 02:47:57 ID:mjlUk2a6
反射で何でもかんでも依頼する人だね

税理士費用も年15まんというところか?

589 :名無し不動さん:2005/05/03(火) 06:54:24 ID:CcCwgEvi
587>バックアップは金利も高いしやめたほうがいいですね。

自己資金足りない場合は、無理せずヤメた方がいいって事?
以前のスレでも見たが、そうでなけりゃ大家だらけになるよな・・・
『投資』で全員が成功するなんて話がウマすぎるよな。

まさに>544

590 :名無し不動さん:2005/05/04(水) 02:02:51 ID:???
>>581
普通は、税金がどのくらいかかるとかも含めて収支を検討してから
購入の決断をすると思うのだが…
不動産関連の本を数冊読んで勉強すればある程度分かると思うし。

シノハラはこちらから問い合わせないと動かない面もあるので、
もっと問い合わせて利用した方がよさそう。

大家スレはこの板にあるよ。

あと、興味あるのでどういう基準で購入する決断をしたのか教えて欲しいなぁ〜
今後の参考にしたいな。

591 :569:2005/05/04(水) 07:55:30 ID:???
>>574
>マンション投資とかに嬉しそうに保証人になる人はいないよ
>大体親子とかですわ。たんまり自己資金ある場合には
>相続を今から考えて、息子さんが借りることにしませんかときたもんだ。

な〜んだ。
ざんねぇ〜ん!
っていうか、まぁ、もし保証人になってくれた場合は
どうなるかナ。
家賃収入で返済できんよ!ってなった時点で保証人が
払うことになるのかな?
保証人が払えなかったらどーなるかな?

ボッシュート????

592 :名無し不動さん:2005/05/06(金) 15:00:13 ID:???
私は、去年暮れからシノハラさんと、お付き合いさせてもらっていますが
確かに説明や、明細の内容は荒いです。
でも、こちらから質問すれば明確に回答してくれました。

不動産管理は10年程の経験者ですが、税金関連は、少し本を読めば十分。
企業会計ならまだしもアパート管理程度で税理士に依頼するのは無駄です。
税理士は当たり障りなくこなし、こちらの利益を重視してくれません。

購入者で不安がっている方、説明を受ける前に
自分で予習して質問しましたか?
税金、ノンリ、管理、繰上返済、libor、天災時のローン返済、金利上昇時の返済変動上限などなど。
PL、BLも、まとめておかないと申告時、損しますよ。
多く納税しても無駄使いされるだけですし・・・

しつこいくらいに細かい性格でないと、投資には不向きだと思います。
毎年、確定申告は、2〜3日で終わるけど、購入初年度は、評価額計算と経費明細がちょっと面倒。



593 :名無し不動さん:2005/05/07(土) 15:50:55 ID:???
アパートを建てて3年間は青色申告(借金が必要経費)で税金0になるでしょう。(固定資産税は取られるが)
問題は3年後。金利しか必要経費にならない。借金の返済額も課税対象になる。
つまり家賃収入が年500万あったとして税金は約100万
返済金は月30万・年360万くらいとして、残りは40万円以下
やはりこれは副業ですね
本業にはできない

594 :593:2005/05/07(土) 15:55:16 ID:???
あさらに住民税がかかるから+50万か
あれ? そうすると年収500万−返済金360万−税金150万で
赤字?か?
必要経費で税金対策してやっと黒字??

595 :593:2005/05/07(土) 15:58:01 ID:???
あごめん違うや
税金控除額があるから年収500万で税金約100万でいいんだ


596 :名無し不動さん:2005/05/07(土) 19:29:31 ID:???
詳しくない人を脅かすのはやめようよ。
税率何パーセントの話?
高率(高年収)の人にとってはシノケン物件なんて税金対策程度の意味しかないし、
これでマイナスの方がトータルで節税になる。
年収にたいしての税額は判りにくいです。
ここでは、家賃収入から経費を引いた純利益に対して課税です。
減価償却費は結構でかいよ!それと返済初期は、元本返済が小さく、
利息分の割合が大きいので、経費計上分も意外と大きい。
普通のリーマンで赤字になってしまう人は、もっと勉強して、工夫した申告をするべし。

597 :シノケン・サンバ:2005/05/08(日) 08:23:24 ID:OFrb5R+S
家賃収入−管理費(シノに取られる)−減価償却費−金利−固定資産税−火災保険料

これが所得税の対象。減価償却は毎年同額になってるので、事業として本当に赤字でない限り、
税務申告上の所得はマイナスにはならない。税金対策なんてことは考えないほうがいい。

ただし、1年目だけは、不動産取得諸経費が所得から減算されるので、申告上赤字になり、
給与所得と合算すれば、節税になりますな。これは計算にいれるべきだな。


アパートの税金対策といえば所得税でなく、相続税じゃないかね。

598 :名無し不動さん:2005/05/08(日) 14:35:01 ID:???
だから、シノケンのアパート経営だけでは食っていけないんだなってこと。


599 :名無し不動さん:2005/05/09(月) 03:17:22 ID:N7Iw0Wrh
投資用ワンルームマンション売ってる業者の者ですが、ここのスレの方は三大都市圏の公示地価の上昇とか知らないのかな?ついでに1980年の家賃相場も勉強した方がいいのじゃない?

600 :名無し不動さん:2005/05/09(月) 03:25:17 ID:N7Iw0Wrh
あとついでにに言っとくけど、小子高齢でも東京都の人口増えてるしそれ以上に単身者の数は増えてるからローン25年なら絶対大丈夫。想定できる問題は国債の暴落による金利の上昇と大家に対する増税でしょ♪

601 :名無し不動さん:2005/05/09(月) 03:35:11 ID:N7Iw0Wrh
もう一つ言っとくけど、確定申告自分でやれば交通費とかも落とせるから都民が北海道に所有したら札幌までの旅費とかは浮かせれるよ。悪い想定がおきなければいい投資だと思う。

602 :名無し不動さん:2005/05/09(月) 03:40:42 ID:4FRhk9LH
まあ月曜からのお仕事がんばってください
都内でワンルーム販売の方でしょうか?
ワンルーム屋さんはお宅の物件と地方や郊外の投資用アパートどっちがお徳とお考えですか?
このスレの参加者の資産、あるいはリーマンという環境は、どちらに投資するか
考えている階層だとおもうので。

603 :名無し不動さん:2005/05/09(月) 19:18:56 ID:N7Iw0Wrh
自己資金500として独身ならキャシュフローが多いシノケンのノンリコースローンで、家族がいるなら団信付の35年ローンでエフジェーと菱和の物件を所有して節税効果がなくなる七年後位に高く売れる方を売却して繰り上げ返済。正直リスクは金利上昇だけだと思う。

604 :名無し不動さん:2005/05/09(月) 19:29:31 ID:N7Iw0Wrh
あと家賃収入だけで生活したいならやっぱり地方の競売物件を現金で買うのが無難だと思うけど、自分の顧客の金持ちはみんな現金持っててもローンを上手く利用して節税しているから具体的な収入とか資産が分からないと一番いい方法は分からない。

605 :名無し不動さん:2005/05/10(火) 21:20:41 ID:Q/B+WEga
最近シノケンと契約しました。新人オーナーです。
物件取得後に必要な費用にはどんなものがありますか?
思いつくのは不動産取得税と固定資産税、アパートのメンテナンス費用ぐら
いなのですが、他に何かありますか?
またアパートのメンテナンスはどれくらいの頻度で、どれくらいの費用が必
要ですか?

606 :名無し不動さん:2005/05/10(火) 21:36:27 ID:jMSODOJv
そのぐらい契約前に調べるべきだよ。本当に契約したの?

607 :名無し不動さん:2005/05/10(火) 21:40:33 ID:jMSODOJv
管理費だけもらってるのか。そんなに賃貸経営がいんなら、シノハラが自分で建てて経営すると思うが。管理費しかうまみはないってことかな?どうだろうか。

608 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 00:00:24 ID:???
>>581>>605を見てると、投資用アパートバブルの崩壊は
近づいていると感じる…


609 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 02:03:14 ID:RNcm9GUM
おれも唖然としたわ

あまりもの酷さに妨害書き込みとすら思った

以前書き込んでいたシノケンファンの投資家のほうがかなりましだよな

610 :名無し不動さん:2005/05/11(水) 22:43:47 ID:???
ワンルームマンションって何十年くらいもつのかな?

611 :名無し不動さん:2005/05/12(木) 18:44:44 ID:???
恐ろしいね。中学生が着るようになると千葉の百姓でも着てるとか、
靴磨きが株価の話をしたからすべての株を売り払って大恐慌を逃れたとか言われている。

特に
>正直リスクは金利上昇だけだと思う。

背筋が凍りつくね。

612 :名無し不動さん:2005/05/14(土) 00:58:03 ID:C+JB2lQb
シノケン
ストップ高!

613 :名無し不動さん:2005/05/15(日) 19:04:50 ID:9b50lKzb
なんでストップ高したのかな?決算発表前だし。
情報が漏れてる?? もしかして決算最高だとか?

614 :名無し不動さん:2005/05/21(土) 07:22:58 ID:???
祝 好決算
今後もがんばれ。社名変更で東証へも射程範囲。

615 :中央区:2005/05/23(月) 18:03:34 ID:Xqr9P+Vg
いま住んでるとこは新築のときに入居して3年以上たつけど、入居時から
防音対策については気になってた。
このスレを今発見してとてもすがすがしい気持ちだ。
隣に住んでる奴が帰ってきてから何をしてるかってのが音から大体想像がつく。
音に耐えられない奴は出て行くので残ってる奴はかなり我慢強い奴だと思う。
最初はネット無料に魅かれたけどメリットはそれぐらい。
収納は台所も含めないに等しいし、上にもあるけど夏場はロフトは完全に倉庫
と化してるし、更新料を毎年とるので家賃に上乗せされてるのと変わらないし、
ガスは子会社のプロパンガスを強制使用させられているので都市ガスと比べて
えらい高い。
でもやっぱり一番の問題は音だな。俺は開き直ってテレビもラジオもpcもが
んがん音だして聴いてるから苦情とかいってそうだけど、隣の掃除機や布団た
たく音もがんがん聞こえるし、下からは毎日早朝に音楽が鳴り響いてきてロフ
トに寝ていても響いてくるのでお互い様だけど。
見た目のこぎれいさにだまされるととんでもないことになる。
あとプロバイダがdionでADSL10MB1本を戸数で分けてるみたいだな。
いまはサイト閲覧だけしかしてないけどネトゲもできないことはないと思う。
実測で3.2Mbps位は出てるので。
このまえの地震は地響きとともにかなり揺れたけど見た目はなんともなかったよ。
まあ内部はどうなったかよくわからんけど。

616 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 20:16:02 ID:CxdxLSQE
社名
シノケンってギャグですか?
スロプーのシノケン?

617 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 21:21:28 ID:R0VEEtGv
プロパンガス?何それ?ガス工事を節約してるわけ?

618 :名無し不動さん:2005/05/23(月) 23:25:58 ID:???
20年以上かかって返済も満室計算じゃ、、、
築20年のボロアパートに何人住む?

619 :名無し不動さん :2005/05/27(金) 03:18:22 ID:9KPKyPTV
>>615
だいたい俺も君と同じだよ。
違うところといえば 新築で入ったばっかのとき、誰もシノアパートの遮音性の低さをしらなくて
いろいろもめた。結局うるさくしているのではなくてこのアパートの遮音性の低さが原因だってことが
分かりみんなも相当気を使ってるのか静かになった。でも我慢できなくて1年もたたずみんな出て行った。
隣がS○Xやってる時などは地震が起きるアパートだよなあそこは。 夜中地震で起きることもしばしば。

620 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 21:11:31 ID:???
>隣がS○Xやってる時などは地

おおっ!ちょっとだけ住んでみたくなった。w

621 :名無し不動さん:2005/05/27(金) 22:17:52 ID:WyYbCLkw
アパートを骨組みだけにして考えてみな。かなり近い距離でS〇Xしてることになるよ。そりゃゆれるし音もしよう。

622 :619:2005/05/27(金) 22:33:09 ID:9KPKyPTV
620 621
はっきり言ってプレイ状況も分かってしぐらい聞こえるよ (かわいそうなくらい) 
最近毎日地震が続くので熱々なんだなぁと思う。  (イクーとかイタイとかマジ声聞こえすぎ)
俺なら絶対あそこじゃS○Xしない。っていうかできないね。
結論  シノハラ物件で女と同居する人は覚悟しといたほうがいいよ。

623 :名無し不動さん:2005/05/28(土) 01:34:07 ID:GkcOM9Si
東京23区の築20年木造物件に住んでます。
駅から3分、家賃6万です。
シノ物件ではないが、壁は薄くて、隣のHは聞こえるし、
確実にこっちのHも聞かれてる。
慣れてしまったし、御互い様なので、隣がしないと
こっちもやりにくい。
社会人で帰宅は遅いし、休日は出掛けてしまうし、
そんなに家にいないので、音より安さと駅近くを重視している。
入居率もほぼ100%近いみたいだ。
東京ではこれが普通だと思っているのだが・・・・




624 :名無し不動さん:2005/05/28(土) 13:00:33 ID:???
プロパンってのは高い。工事費も不明瞭。プロパン業者も自社関連企業。
建築コストに上乗せ出来る。入居者に請求するのも上乗せ。
ようするにボッタクリのしまくりってこと。

625 :名無し不動さん:2005/05/29(日) 03:13:22 ID:XaIauLZb
シノとかではなくフツーの自前大家ですが、
近頃の状況を見ると、アパートマンション投資バブルもかなりピークのようですね。
そこでですが、こういった賃貸不動産のバブル崩壊のときは、
現在もある程度低いということもかんがみ、
株みたいにいきなりドサーっと下がるものではないと思いますが、
皆様どういう状況を予想されていますか?
わたしはズルズルと下げつつズルズルと相場崩壊を予想していますが、
その按配が具体的に見出せず、というところです。

626 :名無し不動さん:2005/05/29(日) 07:08:01 ID:DOC/ttrP
たぶんずるずるさがり投売りも出るだろうけど地方の物件を買わないこった。
マンション買ったんですけど税金とか経費どんなものがありますか?など
低レベルな質問が増えると予想しています
そういう方がケアもされず、自己責任ですが最初に潰れていくかもと
逆に投売りを自己資金豊富で安く買いまくるという話がマスコミでも話題に
なることを予想しています。
俺は大家だから金持ちだとひと時の夢を楽しんでいたリーマン大家があぼーん
超二極化




627 :名無し不動さん:2005/05/29(日) 09:38:12 ID:X4FbRLoQ
プロパンだと道路から引き込み工事しなくていいから工事費安いんじゃないの?ボンベをストックしとけば地震災害にも強そうだし。昔小さなボンベを部屋に入れてすき焼きしたことがあったな。

628 :名無し不動さん:2005/05/29(日) 11:31:03 ID:???
都市ガスを公道から引き込んでも15万ぐらい。都市ガス供給側は使ってもらえば
永遠に収入が得られるのだから本管までの工事は無料。
プロパンガスの場合だと燃料代に工事費を混ぜ込むので「無料」というのが多い。
だがこの会社はかなり取る。他社なら無料のあのが高額な工事費が取られる。

都市ガスが6000程度なら同じ火力量でプロパンだと9000円ぐらいする。
空気より重いのでガス洩れしたら爆発する可能性が高い。

>ボンベをストックしとけば地震災害にも強そうだし。
ドコの田舎だ?余分なストックなんか置けないし、業者も置かない。
また、地震で都市ガス供給が止まるほどなら当然プロパンの配管が破損しているかどうかを
調べなければならない。都市ガスでも同じだが都市ガスは配管径が太いためにわかりやすく配管してある。
プロパンは違う。細い銅管のために狭いところを通している場合がおおいゆえに
破損している可能性が高い。


629 :& ◆/p9zsLJK2M :2005/05/29(日) 22:37:23 ID:XaIauLZb
625です。
>>626 さんどうもです。そんな状況とってもよくイメージできます。
家の物件も一応地方なので、やられないようにしないと。
新しい物件に負けないように、マメに手入れはしてるので、
いまのところ満室ですが、陳腐になったころには
投売り物件拾い捲りで都内へ移行できたらいいのだろうけど。
家賃保証システムの物件とかどうなっちゃってるんでしょうね〜
そういうの拾えるようになるのかなぁ。。。

シノの社長さんのTVインタビューみました。
まだまだいきまっせーな感じでした。
サラリーマン大家さんも登場して、
老後の云々とかいってお約束な感じでした。

630 :名無し不動さん:2005/05/29(日) 23:10:46 ID:fX9f0DJS
628って詳しいね。以前検討したことあるんでしょ。つまりプロパンはだめなんだね。

631 :名無し不動さん:2005/05/30(月) 03:07:52 ID:w+4BzXIU
このスレ 
タイミングといい不自然な内容の文といい、かなり怪しい。
社員達の自作自演によって作られた会話もたまにあるな かなりの確率で。
まあ あとで自分達の仕打ちが仇となって帰ってくるでしょう。

632 :620:2005/05/31(火) 02:18:49 ID:???
>はっきり言ってプレイ状況も分かってしぐらい聞こえる

おおっ!さらに住みたくなってきた。1週間だけね♪


633 :名無し不動さん:2005/06/01(水) 00:43:10 ID:???
>>615 619
私も今シノケンアパートすんでるけど、確かに音はすごい・・。
新築だったから、見に行ったときにエ○ブルのおっさんに音は大丈夫なんですか?
って聞いたら、、新しく作ってるんで、昔のアパートみたいにうるさいことはないとおもいます。
って・・・うそつきやっぱり。
上の日と売るいさすぎ。歩く音で眠れないしさ。
だから、まだ一年もすんでないけど、出て行きたいと思ってる。
違約金や、原状回復費とかで払わないかん見たいやけど、
どうにかしてはらいたくない。
しかも敷金かえってこんとかシノ県の電話の強気なばばあはいうし。
こまったもんだよ。

634 :名無し不動さん:2005/06/01(水) 11:00:32 ID:mVwMsHRE
>>633
俺も相当気を使ってるよ。音が響くため掃除もちゃんとしてないし、台所もまともに使わないし、
テレビの音ヘッドフォンだし、歩くときも忍び足だし超最悪だ。

シノケンは地震で器物が破損した場合も借主に請求されたりするよ。
地震でガラス割れたからということで請求されたやついるしね。しかも
入居1年足らずで勝手に壁がはがれてきたり、ロフトの器物が勝手に剥がれ落ちても
お金払わせられると聞いた。だから 消費者センターどこかに相談した方がいいよ。
あと悪徳不動産トラブル専用のスレもあるのでそこでいろいろ調べよう。

ちなみに このスレは読んでみて分かるように、当然監視されてるよ。気をつけてね。

635 :名無し不動さん:2005/06/01(水) 19:52:45 ID:???
シノ〇ラで建てれば結局のとこ土地だけでも
残るようなこともナシ

ってことでおk?

636 :名無し不動さん:2005/06/01(水) 20:17:07 ID:dOYzxbrL
シノケンとレオパレス比べたらレオパレスの恐ろしさが分かる。

637 :名無し不動さん:2005/06/02(木) 19:09:41 ID:???
どんな恐ろしっこなの?

638 :名無し不動さん:2005/06/03(金) 07:35:08 ID:NkLXtGBG
アパート買うときは、金額と場所だけ教えて契約するってホント?
詳しい設計図なんかもらえないワケ?

昔の分譲マンションのアオタ貝じゃあるまいし

契約した人、教えて

639 :名無し不動さん:2005/06/04(土) 01:32:54 ID:???
以前資料請求したことあるが・・
内容はハッキリ覚えてないが・・・
「オーナーさんは、できた物件を1度見に来るぐらいですねぇ〜」
的なことが書いてあったような気がする。
まぁ、ようするに、、638の言ってるような感じの取引
が当然のように・・・・って感じた。。


全く、、駄菓子買う訳じゃないんだぞ!シノ!

640 :名無し不動さん:2005/06/04(土) 21:39:02 ID:zwbx+R9Y
アパート経営に詳しくて、アパート経営のために多くの時間を裂けるなら
シノケンは選択しないと思う。とりあえずみんなおまかせ、という気楽さ
が本業で忙しいサラリーマンに受けているのでしょう。

641 :大胆な小心者:2005/06/04(土) 23:19:47 ID:kD1YE6FU
>>639
関東とか遠方のオーナーが大半だからじゃない?
ってか、最近客多過ぎで「グダグダ注文付ける客には物件回さない」って
態度が感じられませんか??



642 :名無し不動さん:2005/06/05(日) 13:07:00 ID:???
>>641
そんだけ業績好調なんだろね。俺様株価が5倍になったから感謝してる。
10倍になったら御礼にアパート建てるよ。

643 :名無し不動さん:2005/06/05(日) 15:10:23 ID:ncKyhw4z
ここってそろそろ2部に行くって噂ありますけど本当?

業績的には好調のようですが、規定をクリアしてるんですか?

詳しい人いたらお願いします。

644 :名無し不動さん:2005/06/05(日) 18:04:24 ID:PJLKWzsO
細かい事気にしてる、貧乏リーマンは、芯でも金儲け出来ないって事だね。

駄菓子買うみたいに、紙一枚の図面と現地一回行って決断できん阿保は、門前払いだなW

645 :639:2005/06/05(日) 19:14:12 ID:???
>>641
確かにそんな感じがあるね。
漏れも建設会社作ろかなぁ〜
社名なんてつけよかなぁー
「シノハラ丸投げ建設」
注文受けてシノに丸投げ〜

アパ建てたい人、いませんか〜
金持ちになれまっせー
老後安心でっせー

あー、つまらんこと書いてしまった。
寝るポ

646 :名無し不動さん:2005/06/06(月) 01:30:32 ID:???
このご時世に儲ける為には、どの分野でも
分析力・計画性・決断力は不可欠だと思う。
シノ客も、今後、儲け組と損組に別れるでしょう。
前にも書いたが、経済状況や需要によって、シノ物件(土地)でも
採算がとれる物もあれば、取れない物もある。

同じ利益を目指す時、
 @安全性を考慮すると、豊富な資金が必要。
 A少資金でやるならリスクが伴う。

@は3代都市圏駅近アパート。Aはそれ以外のアパートを意味する。
結論として、投資信託と同じだな。

シノは宣伝と収益確保でAを主力に考えているようだが、可能なら、私は@をお勧めする。
収入の少ないリーマンなら、絶対@、資金的に無理なら諦めた方が賢い。


647 :名無し不動さん:2005/06/06(月) 08:50:56 ID:???
>>646
@であってもリスクはあるが・・・・
シノに関わるのであれば、期間を限っての
株主が一番ベターのよな気(ry

648 :名無し不動さん:2005/06/07(火) 02:05:41 ID:???
ノシラハ=危険

でおk?

649 :名無し不動さん:2005/06/07(火) 02:07:21 ID:???
ノシ株=儲けられる確率何%位?丼くらい+になる?


650 :名無し不動さん:2005/06/10(金) 21:43:45 ID:???
シノ〇ラ危険説下部死期会社

651 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 17:24:40 ID:???
>>643
条件はクリアしてるからね。業績には関係ないけど。

652 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 12:06:07 ID:Db45Ba4r
木造なんてうるさいに決まってるジャン、一戸建ての自宅でもうるさいよ。ただアパートの場合
他人がだす音だから腹が立つんであって、そのてん自宅となんら変わらんよ。

653 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 21:00:51 ID:???
>>645
それ、シノの代理店やん。

654 :645:2005/06/16(木) 21:44:13 ID:???
>>653
確かに。w
代理店の収入はどういうふうになってるんだろ?
何か免許もいるんかいナ?

655 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 22:21:22 ID:???
>>654
代理店してみたら?自分もネオニートだから関心ある。
今日も株価あがって万々歳。

656 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 22:23:07 ID:???
>>654
http://www.shinoken.com/dairiten.html

657 :645:2005/06/17(金) 21:33:33 ID:???
>>656
テンキュー
以前見た時はこんなに詳しくのってなかった。
年間ロイヤ30・・・

>>655
ネオニート?!
株だけで生活してるの??

658 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 07:31:49 ID:???
>>657
これいいかもしれんね。ロイヤリティも安いし。
多分しないけど。株主優待でロイヤリティ安くするならいいかな?

株は時価で1000万以下だよ。九州電力とシノケンが主力銘柄、
当然生活はできない。だから個人で低利貸ししてる、利息制限法の枠内だけど
不動産より割がいいからつい不動産投資したくなくなるよ。めんどくさいしね。

でも、やっぱ肩書きというか、世間体というか、がほしくなるのよ。
昼間は図書館か裁判所で金のかからないレジャーだよ。

659 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 07:34:01 ID:???
明日は説明会、来週は株主そうかいでつよ。

660 :645:2005/06/19(日) 20:41:19 ID:???
>>658
ネオニートじゃなくて、
金融業でもあるし投資家でもあるじゃん。

かっこいいな!


661 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 21:39:15 ID:???
>>660
生活費は10万以下だよ。だからネオニートが可能。
ちなみに電気代は1000円前後だ。株主なのに九州電力が電気とめようとしたのが
自慢さね。

662 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 08:33:42 ID:???
>>661
カコイイ!!

663 :645:2005/06/21(火) 20:27:48 ID:???
>>661
>生活費は10万以下だよ。だからネオニートが可能。
めちゃ裏山鹿。

>ちなみに電気代は1000円前後
「漏れは株主様だぞ!控え控えぇぇ〜!」
で、おk。w

カコイイ!

664 :名無し不動さん:2005/06/28(火) 07:57:34 ID:sKZfkhbJ
都内でも現地説明会があるようだね

興味あればみにいっては_?


665 :名無し不動さん:2005/07/04(月) 22:30:35 ID:???
おぉ〜、カキコねぇな〜

666 :名無し不動さん:2005/07/06(水) 00:59:52 ID:ouYEaWaP
シノで借りてたけど、管理能力ゼロでした!!

1.敷金がいまだに返ってこない!明細すらくれない!(電話では、すぐに対応すると言うだけ・・・)
2.築1年でカビが発生!そして室内工事を頼むが途中で切り上げて、ほったらかし!部屋中を木くずで滅茶苦茶にされた!
3.ネット対応だけど、頻繁に落ちる!長いときは数ヶ月も、その間は連絡も一切ないし、接続料金はしっかり取る!
4.退去時に立会いを希望したが、待ち合わせ時間に担当が来ない!(電話したら、忘れてたの一言!謝罪の言葉一切なし!)

すべてこっちから言わないと、何も動かない!
一度だけ言っても動かない!動いても仕事が遅い!

知人もおすすめしない管理会社だと言ってたが、ここまでヤバイとは・・・

今、物件を探されている方は、ご参考にどうぞ。


667 :名無し不動さん:2005/07/06(水) 23:36:12 ID:???
ま、マヂで?w

668 :名無し不動さん:2005/07/17(日) 00:35:40 ID:zuZ+tRs7
シノケンに人生を賭けてもいいでつか?

669 :名無し不動さん:2005/07/17(日) 09:43:14 ID:CRlwhNrj
あんたの人生だ、すきにしろ。

670 :名無し不動さん:2005/07/17(日) 22:46:56 ID:???
シノありがとう!!!! 含み益が一千万超えたよ。九月分割たのむ。

671 :名無し不動さん:2005/07/23(土) 21:46:22 ID:???
>>666
いい番号だな。
株主とオーナーが儲かればいいんだよ。
それにそんなに酷かったら空き部屋ばかりになるでしょ?
入居率が高い理由を考えてみ。

672 :名無し不動さん:2005/07/23(土) 23:00:23 ID:4hQFbQu0
>>671
入居率が高いか?

673 :名無し不動さん:2005/07/24(日) 12:51:31 ID:???
>>672
高いね。

674 :名無し不動さん:2005/07/25(月) 10:46:02 ID:uKZpUEtE
一度 住んでみろや カスども

675 :名無し不動さん:2005/07/26(火) 17:05:01 ID:???
祝、上場来高値更新

676 :名無し不動さん:2005/07/27(水) 06:28:20 ID:???
賃貸住宅の販売・管理のシノハラ建設システムは26日、不動産ファンドを手がけるリプラスと不動産販売で業務提携した。シノハラ建設は安定供給先を確保することで2008年3月期にリプラス向けで売上高約100億円上乗せし、総売上高約300億円を目指す。
 同日付でシノハラ建設が福岡市内で建てた賃貸マンション五棟をリプラスに売却する契約も結んだ。売却額は約40億円。このほかさらにリプラスからは40億円分のマンション購入の申し入れがあり、今期中に合計100億円の売却契約を結ぶ見通し。
 シノハラ建設は本社を置く福岡市以外にも名古屋、横浜、札幌などの物件売却も視野に入れる。リプラスに売却した賃貸マンションの管理はシノハラ建設が請け負う。





677 :名無し不動さん:2005/07/27(水) 06:35:42 ID:???
祝、今期売上百億円上乗せ

678 :名無し不動さん:2005/08/10(水) 17:16:24 ID:???
アパート買うより株やね、アパート分になったけどまだ売却しないよ。
今期も好決算たのむ!


679 :名無し不動さん:2005/09/13(火) 18:28:49 ID:twTdg2rX
シノケンに興味があってここを覗きました。
おれは東京に住むサラリーマンです。
テレビでたまたまシノケンのことを見たんだけど
その時はノンリコースローンが使えると聞いて
思わず俺にもアパート経営が出来るかも、と喜んだが
よくよく考えれば、サラリーマンのおれには、ちとリスクがありすぎかな・
でもうまくすれば25年後には駅近の土地はゲット出来るしね
あとしばらく様子を見て考えてもいいかなとは思ってる。

680 :名無し不動さん:2005/09/14(水) 22:21:30 ID:kW8yJNcO
シノケンの競合会社ってどんなとこがあるのか知ってる人います?
比較とかした人いるかな?

681 :名無し不動さん:2005/09/18(日) 21:14:49 ID:OjKKLGpy
シノケンはさ
都内でやってるマンションとかって(RCとか)
全部他のゼネコンにやらせてるんでしょ?(工事看板はシノケンってなってるけど)
私の知人でシノケンさんの工事をしていた職人さんがいるんですけど
その職人(職長という役職の方です)の方から聞いた話なんですけど
そのゼネコンの中で福岡が本社のゼネコンがそうとう手を抜いた施工を
しているそうですよ
私の知人(職人)はこの道20年のベテランですが
あんな施工をいまどきする会社は珍しいと言っていました
自分の会社の利益追従のためにそうとう欠陥施工をしているそうです
具体的にはウレタンを吹かなきゃいけないところ(断熱効果、結露防止)
を吹かなかったり
他にもコーキングするべき箇所にコーキングを打たなかったり(これも結露防止のため)
そんな事を今の時代に平気でするみたいですね…
大丈夫なのでしょうか?シノケンのアパートは
そういう業者には施工をお願いするべきではないのでは?
そういった問題(特に結露)とか竣工した建物で問題として出てきてないのかな?
まぁあくまでその職人(知人)が酒の席で言ってた話なので
どこまで信憑性があるのかって事ですけど


682 :名無し不動さん:2005/09/19(月) 07:15:31 ID:???
>>679
リスクって自己資金の範囲だろ?
てか東京者は買わなくてよか。地元民にまわしてよ>しのけんさん

683 :名無し不動さん:2005/09/19(月) 07:18:50 ID:???
>>681
どこも同じだから気にするな。それも想定の範囲内リスク。

684 :名無し不動さん:2005/09/19(月) 21:04:25 ID:???
東京物件の所有者だが、自己チェックの範囲では無問題に思えた。
東京でシノに住んでる人の意見や不具合を聞いてみたい。
10年程前の初期物件と最新物件とでは、レベルアップしていると思うので、
できれば、築3年程度の情報をお願いします。
あと、低価格の地価と低金利の状況下で成立するシステムなので、
3年後には、買えなくなってるんじゃないかな。

685 :あぱ:2005/09/20(火) 12:09:32 ID:YRnYjOVt
シノケン、評判悪いね

686 :名無し不動さん:2005/09/20(火) 13:07:09 ID:zplf3V6h
〉リスクって自己資金の範囲だろ?
信用情報載るでしょ・

〉あと、低価格の地価と低金利の状況下で成立するシステムなので、
〉3年後には、買えなくなってるんじゃないかな。
3年後に買えるかどうかは別として金利が上がれば、
既にノンリコースローンで買ってしまっているなんちゃってオーナーの
収支がマイナスになって、大変な事になるでしょ。

どちらにしても在来工法の安普請のアパートを25年ローンで購入するのは
あまりにもデンジャラス、勝ち目のほとんどない博打を打つようなもの。





687 :名無し不動さん:2005/09/20(火) 13:39:33 ID:???
CATVでやってるシノケンのCMマジ笑った。
まるで無職DQNでもノンリコースが組めると妄想できる。
ノンリコースなんて組むの死にそうな欲ボケ老人か有閑マダム?
ローン組めりゃいいってもんじゃないでしょ。

688 :名無し不動さん:2005/09/20(火) 15:30:50 ID:zplf3V6h
無職のDQNでも組めるんじゃないの?

689 :名無し不動さん:2005/09/24(土) 12:28:59 ID:/KkHgwp1
自己資金さえあれば、無職のDQNでもOKなのがノンリコじゃない?

690 :名無し不動さん:2005/09/24(土) 15:54:20 ID:7YyAY3ko
俺は福岡で賃貸営業をしていたけど、管理会社の中でシノケンだけは客付しなかったよ。
似たような建築業者で「ト○ト建設」っていう会社があったけど、そっちはよく客付してた。
両者の違いは対応の差かなぁ・・。シノケンは正直、クソ管理会社だよ。空室資料は物凄い数の空室があったしねぇ・・。
あまり管理業者の文句は言いたくないが、現場を知っている者は絶対にシノケンに投資しようとは考えないだろう。
アパートも正直、造りが悪くて隣の声が丸聞こえだって住んでいた人が言ってたよ。


691 :名無し不動さん:2005/09/24(土) 16:38:48 ID:x7KW5rIt
土地もないサラリーマンがアパート経営?

常識で考えろ!無理に決まってんだろ。+-

692 :名無し不動さん:2005/09/25(日) 11:03:53 ID:x1S5Y9FD
人口減少
住宅供給過剰
土地価格下落・・・

もう不動産投資のメリットは無くなったな。
特にシノ建みたいな陳腐アパート建てたら先は見えてる。
地主ならまだしも、土地無しサラリーマンがアパート経営出来る!なんて
コピーに釣られた香具師の末路は・・・南無〜


693 :名無し不動さん:2005/09/25(日) 13:24:25 ID:???
ノンリコは貸し手にかなり有利な条件だから
アパート経営なぞにつかわんだろ。

借りゃいいってもんじゃない。


694 :名無し不動さん:2005/09/28(水) 05:50:22 ID:???
新聞配達員の俺様にもアパート経営が!あんた神様だ!!!
おぉ、、、朝刊株価欄の真ん中にシノケンの広告がぁ!! しかも一部企業の欄に

695 :名無し不動さん:2005/10/01(土) 23:31:32 ID:K/ml57Pe
素朴な疑問だが、そんなにリスクなしで儲かるんだったら
普通自社で経営するだろ?
怖いのは金利上昇と空室率だと思うがどうだろうか?


696 :名無し不動さん:2005/10/02(日) 23:05:16 ID:MNwKSQKu
それよりも、ローン払い終わる前に立て替えが必要になります。
建物も金額に妥当なものが建つか分からないし、仮に金額相当だとしても安普請
なら修繕費やら、寿命を考えると10年以上のローンは危険です。
10年経って空室率減らす為に、家賃下げればローンの支払額を下回る可能性もあります。
アパート経営は、資産家がやるもんだと思いますが、いかがでしょうか?

697 :名無し不動さん:2005/10/03(月) 11:10:10 ID:???
普通の銀行が相手にしない「新聞配達の俺様」でも
相当の頭金さえ持ってれば
東京スターが喜んでノンリコを組んでくれますよ。
数年程、新築の勢いで物件とミニミニが客付け頑張ってくれれば

あとはつぶれても銀行は痛くもかゆくもないでしょ。
そうして新聞配達から取り上げた土地にはまたシノケンが・・・
って無限ループ狙いのタッグか?

698 :名無し不動さん:2005/10/03(月) 14:08:34 ID:YQg9wuY7
シノ拳は 子会社の賃貸不動産持ってて、自社物件をすすめまくってるので、空室があまりでてないみたい

でも、ガスも、 自社子会社のプロパンガス会社(都市ガスきてんのに)これが高い!

契約時は、敷金ちゃんと返ってきますよ!(実際はほっとんど返ってこない)

退去しても、こちらから連絡とらないと敷金の話なし(半年近くほったらかし)

どこの不動産もそうなんだろうけど、やはり契約書はちゃんと 読もう! 契約時は説明されない 借主に不利な

条項が 小さくいっぱい書いてあります(例;退去時、クーラーの減価償却に、二万何ぼなどなど・・・←シノ拳) 

699 :名無し不動さん:2005/10/04(火) 11:51:38 ID:yEHZFx3o
プロパンガスってまじですか?


700 :名無し不動さん:2005/10/04(火) 12:45:15 ID:???
子会社がプロパンガス屋やってるってかなり笑える。
クーラーの減価償却は入居者負担って言うのも目から鱗だ。

701 :名無し不動さん:2005/10/05(水) 02:43:19 ID:???
ここ以外で個人にノンリコースローン組んでる銀行や業者ってある?

702 :名無し不動さん:2005/10/06(木) 23:45:17 ID:74e43ep5
ないんじゃない?
たしか、シノケンが日本初と行っていたような気がする。
某社では、検討中らしいが。

703 :名無し不動さん:2005/10/07(金) 11:29:20 ID:???
ノンリコは金利どれくらいなのかな?
頭金は結構要るよね?

普通に銀行で貸してくれる人には魅力ないんじゃない?

704 :名無し不動さん:2005/10/08(土) 01:19:27 ID:umQTZWF4
既に住宅ローン組んでる人は
普通のローン審査厳しくなるから
ノンリコはいいんじゃないかな。

705 :名無し不動さん:2005/10/10(月) 06:49:15 ID:???
てか、ノンリコ以外は無理な身分だから

706 :名無し不動さん:2005/10/11(火) 15:13:27 ID:bMilW9S7
建物の値段高すぎ
金利も変動にしては高すぎ
ノンリコだからしょうがない面もあるが
この条件で20年間コンスタントに収益上げていくにはきつすぎだと思う

707 :名無し不動さん:2005/10/11(火) 17:16:03 ID:???
よくボケでノンリコに飛びつくお客が予定通りに速攻破綻。
東京スターから安く買い受けた
土地にシノケンがまたも割高物件建てて次の鴨待ち。

コレ効率よく稼げますよね。

708 :名無し不動さん:2005/10/15(土) 00:48:48 ID:+s8b6Yid
福岡で@30万ぐらいの土地に
建物約@40万で建ててるみたいだから
それ程割高でもないんでない?
家賃設定も新築ならそれ程高くないみたいだし。
ただ10年以降は賃料8割以下に設定し直さなくちゃいかんと思うけど。

709 :名無し不動さん:2005/10/15(土) 07:04:32 ID:???
で、シノケンの任売物はどこで手に入るわけよ???

710 :名無し不動さん:2005/10/20(木) 00:06:07 ID:6TVnGK5U
これだけ消費者に評判悪いのに株価がうなぎのぼりって会社も珍しいよな。
不動産管理ってこんなもんなのか

711 :名無し不動さん:2005/10/20(木) 07:47:51 ID:???
>これだけ消費者に評判悪いのに株価がうなぎのぼりって会社も珍しいよな。

株やってるやつに業務内容なんか関係ない。こないだ不正会計で倒産したシロアリ駆除会社なんかも
そんなことがばれるまでは株価がすごく高かった。しかし実態はクレームの嵐が吹き荒れる会社だし
社員もひどいのしか居なかった。

不動産管理が主たる業務じゃないでしょ?
株価を上げているのも一般の人から投資者を募り、リスクは銀行、収益は会社が吸い上げるシステムを
作り上げた部分が評価されてるだけ。


712 :名無し不動さん:2005/10/24(月) 17:59:29 ID:???
いんやー 上場したときに買っといてよかったよ。
今、売却したらアパート買えるな。
そうするとそのアパートは実質500万円で買ったようなものだ。
ノーリスクノータリーンだな。
でも、新築アパートなんかかわねえ。
しかし同じ奴がリピートしてアパート建ててるのってもしかしておいしいのか?

713 :名無し不動さん:2005/10/28(金) 21:22:39 ID:???
2000万代のアパートの広告でてるね!
てか、今日のストップ高なんだろうね??インサイダー??
アパートもう一棟買えってことかな。

714 :名無し不動さん:2005/10/30(日) 05:54:07 ID:???
>>711
評判わるくても業績はいいからな。

715 :名無し不動さん:2005/11/02(水) 17:09:08 ID:???
株価50万越えオメ

716 :名無し不動さん:2005/11/17(木) 21:19:37 ID:???
中間好決算おめでとう!
仙台オープンおめでとう!
株の含み益1800万ありがとう!

717 :名無し不動さん:2005/11/18(金) 12:07:20 ID:bSJqVdmq
平成17年11月17日 本日の報道について
http://www.shinoken.com/data/ir/press9.html

やっちゃったなwww
株も下がってるし
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051118-00000014-fis-biz



718 :姉は:2005/11/19(土) 09:39:13 ID:Q5hq9Yfz
姉は契約しませんでした。
>>716
おめでとうございます。
姉は心配しております。

719 :名無し不動さん:2005/11/19(土) 22:07:56 ID:???
姉さん

720 :名無し不動さん:2005/11/19(土) 23:45:28 ID:???
姉派さんも心配しております。

721 :名無し不動さん:2005/11/20(日) 14:41:26 ID:???
経年劣化で柱がたわむんじゃ安いわけだ罠w

722 :名無し不動さん:2005/11/20(日) 20:25:30 ID:apbhV6bp
今回の構造計算の件で、はじめてシノケンのスレッドに来て見た。
オレ、賃貸集合住宅コンサルの者。
もと建設会社の賃貸マンション営業兼で技術屋をやっていた。
当然一級建築士・宅建、他の技術も沢山もっとる。

土地を購入させたうえで新築アパ・マンを建てて、リーマンが賃貸経営?
はははっ。
相当安普請な構造の建物にせざるをえんだろうな。
ということで、顧客ターゲットは100%ファミリー向けじゃムリだな。
入居者間のクレームのうちのダントツ一位は、全体の49%を占めて、”騒音トラブル”だしな。
それも左右よりも上下階。
入居者同士ケンカに発展するケースも多々あり、大抵しばらくするとどちらかが退去する。
木造じゃ、最新の遮音マットや防音板、遮音プラスターボードを使っても、大して重量衝撃音は絶対消せないんだよ。
実験結果が証明している。
ま、一部の単身者をターゲットにして、なんとか成り立つかもな。
でも、新築効果の無くなる10年、若しくは入居者3回転目までに全投資を回収しなけりゃ、投資は失敗するな。
世に言う”不良賃貸”を、シロウト相手に大量生産・販売しているシノケンの未来はハッキリ言おう。
大東建託と50歩100歩の評価を後に受けることになるだろう。

世の中からシロウトをだまして金儲けをする、良心のハードルがウンと低い建設会社が世の中から消えることを願って…

723 :名無し不動さん:2005/11/20(日) 21:53:57 ID:bMcL4hbG
>>722
あなたの考えに同意。
私は投資家だが、不動産投資というのは資金をすべて回収できて
はじめて成功といえる。
例え2,3年は入居率が良かったとしても、それ以降は徐々に
率が落ちてくる。
そして、ノンリコというただでさえ高い金利負担。長期金利が
上昇したら回収できっこない。
あえて投資するというなら、土地は全額現金で購入し、建物だ
け借り入れする形なら、トントンかもしれない。土地が残る分
だけプラスにはなるかもといったところ。
要はある程度自己資金がないと×。

724 :シノケン頑張れ:2005/11/20(日) 22:00:01 ID:z+GKFxER
関東以外にも構造計算書を偽造した物件が多数あるのではと思うがどうでしょうか。ほかにも私もやっていましたという人いませんか

725 :名無し不動さん:2005/11/20(日) 22:08:36 ID:qFKIbkLM
月曜日はストップ安
間違いない

726 :名無し不動さん:2005/11/20(日) 23:55:38 ID:4ehqUfvm
私は、1級建築士や宅建、他の資格者。
以前から感じているが、建築主事にせよ、民間の検査機関にせよ
確認申請に構造計算書と構造図が添付されていれば(形式が整っていれば)
ろくに見ることもない場合も多い。
審査側が計算を理解できないか、一々再計算しないことでフリーパス。

過去、一番滑稽だったのは、確認申請書を同じ日に2件出した時、
うっかりして、計算書類添付が入れ替わったミスをやらかした。
こちらも気づかすに出したが、何と行政側は見ていなかった。
そのまま確認が下りた。
いかに計算のチェックが甘いかの証明。
気づいたのは、確認書類を持ち帰り何げなく内容を見て気づいたお粗末さ。

727 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 08:27:46 ID:???

    ∧S∧
    ( ・∀・)
   [888888] ∬
   /:つ(S)つ目
   /:と⌒ ))┳━┳


728 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 08:57:35 ID:???
>>726
基本的には郵便の「内容証明」と同じと考えるべきでしょうね。
郵便局は別にその内容が正しい主張かどうかまでは関知しないってことです。

ただし、理屈から言えば、申請された内容は情報公開されるのが
原則だと思うのですが、そういうことは行われているのですか?
公開されていなければ「立法」=市会・都議会・国会の責任です。

詐欺の取り扱いは「司法」、書類の取り扱いを実施するのは「行政」、
取り扱い方法を決めるのは「立法」。
3権分立なので、それぞれ役割や責任範囲が違いますね。

729 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 11:07:51 ID:rqqlcDCC
>>716
S安おめでとうございます。
姉は心配しております。

 [東京 21日 ロイター] シノケン<8909>は、姉歯建築設計事務所による構造計算書の偽造により、同社物件で先に疑いのあることが発覚した4棟を白紙解除した場合、最悪で買戻しと再建築費に32億7000万円程度の支出が必要になると発表した。
 一方、同物件の再分譲、売却等で22億7000万円の収入が想定されるため、最終的には10億円程度が必要資金になるとしている。


730 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 11:09:07 ID:0r/w2t2d
100%焦げ付くであろう10億を銀行が貸すとは思えない。


731 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 11:15:48 ID:8R9Ya5rX
賃貸集合住宅コンサルって技術士持ってないと出来ないかな?

732 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 11:19:26 ID:???
>>729
その数字を読み直すとさ。
古いマンションを潰して新しいマンションを建てて売るのに
必要な費用は10億円ってことだよね。
一方で、10億円のコストで、売り上げは32億円、
粗利22億円ってことだよね。ボロ儲けの商売だなあ。


733 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 11:52:44 ID:z6Vr8FtA
シノケンの社員さん?

734 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 12:10:49 ID:???
数字がゼンゼン甘い漢字がする。
また、まともなもの建てないつもり???

735 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 15:13:30 ID:SPDVtTAV
>>732
お前は激烈バカ。中卒だろ?
どこから粗利22億って数字出て来るんだよ!
バカ

736 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 15:26:48 ID:???
>>729
>同物件の再分譲、売却等

補修するつもり???w

737 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 15:31:08 ID:kaWgvj7Q
たとえ耐震補強工事しても、重要事項説明書で説明しないといけない
そんなの説明すれば客が逃げるのでは?

738 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 15:41:41 ID:HTmV/5or
ストップ安で出来高15株。
売り残り2857株。

739 :シノケンがストップ安、差し引き2970株の売り注文を残す:2005/11/21(月) 15:45:52 ID:???

シノケン <8909> が値幅制限の下限となる前日比5万円安の44万円まで
下げて2970株の売り注文を残してストップ安で引けた。
大引け時点の出来高は15株。

姉歯建築設計事務所が構造計算書を偽造していた問題に関連して入居者
に対する補償金や行政処分が下る可能性が懸念材料視された。
(テクノバーン)

740 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 15:47:00 ID:???
補強したら坪単価上がっちゃうのに
実際は破格の値段で売るしかない。

まともな商売してこなかった業者のお手並み拝見。


741 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 15:58:38 ID:0r/w2t2d
◆震度5強で倒壊する恐れのある建物一覧◆

(1)湊町中央ビル        (10階、59戸)=千葉県船橋市

(2)コルギ・S・船橋     (9階、59戸)=同

(3)グランドステージ稲城   (9階、24戸)=東京都稲城市

(4)グランドステージ茅場町  (13階、37戸)=同中央区

(5)京王プレッソイン茅場町  (15階、ホテル)=同

(6)不明           (10階、18戸)=同港区

(7)ステージ大門       (9階、8戸)=同

(8)スカイコート西早稲田   (10階、47戸)=同新宿区

(9)グランドステージ東向島  (11階、36戸)=同墨田区

(10)グランドステージ住吉   (11階、67戸)=同江東区

(11)グランドステージ川崎大師 (9階、23戸)=神奈川県川崎市

(12)コンアルマーディオ横浜鶴見(10階、19戸)=同横浜市

(13)グランドステージ藤沢   (10階、30戸)=同藤沢市

742 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 16:41:37 ID:kaWgvj7Q
>>716 の含み益はいずこへ・・・

743 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 17:01:54 ID:???
15株出来たのか…
ここ28,000株しかなく、1割強の売り注文って…
ドリテクみたいにまともに寄らずにS安連続しそう。

それよりこのスレにもいたアパート投資した人が心配だな
ちょっと利回り計算すれば投資するに値しないことはすぐにわかったはずなんだけど


744 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 17:04:50 ID:???
シノケン 記者会見のお知らせ
http://ir.nikkei.co.jp/irftp/data/tdnr1/home/oracle/140/2005/1b150f7/1b150f70.pdf

745 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 19:56:38 ID:rSFnc2GL
シノケン倒産ですか?


746 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 21:09:01 ID:???
  ∩∩                               V∩
  (7ヌ)                              (/ /
 / /                 ∧_∧            ||
/ /  ∧_∧     ∧_∧  _(´∀` )   ∧_∧   ||
\ \( ´∀`)―--( ´∀` ) ̄      ⌒ヽ(´∀` ) //
  \       /⌒   ⌒ ̄ヽ、姉 歯/~⌒    ⌒ /
   |     |ー、      / ̄|    //`i       /
    | シノ. |  | 木村. / (ミ   ミ) |.ヒュー |
   | ケン.| | 建設| /      \ | ザー.|
   |    |  )    /   /\   \|       ヽ
   /   ノ | /  ヽ ヽ、_/)  (\    ) ゝ  |
   |  |  | /   /|   / レ   \`ー ' |  |  /

シノケンは永遠に不滅です!!

利益さえでれば 客なんか知ったこっちゃないねー


747 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 22:08:27 ID:fX8PAZA0
木村は倒産しました

748 :名無し不動さん:2005/11/21(月) 22:33:35 ID:Nvn3CBdp
>>747
http://www.data-max.co.jp/tousan/2005/11-21.htm



749 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 08:40:43 ID:AYtS304K
これホント? 某巨大掲示板より 2005/11/22 4:40 [ No.7084 / 7114 ]


投稿者 :
starpro7



今回の一連の登場人物、会社は殆ど民団系ですから・・
木村建設(株)代 表:木村 盛好 も本名は李さんです。
福岡のシノケンも社員の半数くらいは在日のかたがたですよ



750 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 08:42:53 ID:VhKdlZx2
>>761
>>株の含み益1800万ありがとう!

761の1800万はどうなったんだ?
絵に描いた餅?

751 :750:2005/11/22(火) 08:43:51 ID:VhKdlZx2
すまん、

>>716

だった

752 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 09:53:37 ID:/bwz1urW
あ〜あやっちゃった

753 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 12:25:49 ID:1wGaEz6f
716はやく売った方がいいよ。
ドンドン株価下がるよ。
ププッ
でもS安売り気配で売れないのか。
可愛そうに。。。
人の不幸は蜜の味。
楽しいね♪

754 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 12:51:29 ID:L94wv5YQ
なんつーか地震が多すぎて建物倒壊はやむを得ないみたいな空気がある。
日本人には。



755 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 13:10:23 ID:vkEtjf89
だから 手抜き工事もゆるされるってか?


756 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 15:02:15 ID:???
20万円台で寄るかね?
リバウンド狙いも面白いかも

757 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 15:24:11 ID:???
         ストップ安          前日終値           ストップ高
           ┝━━━━━━━━━━┿━━━━━━━━━━┥
              /)
      ∧S∧ ( i )))
     ( ・∀・) / /  <ココ!   出来高5株 売残り2895株
     .[888888] /
    /::::::|S  (_/
    |::::::/-=-)::|ヽ_
    /::::/∧  ヽ::::::::::::ゝ
   /::::/_)(___)::::::/

758 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 17:38:07 ID:VhKdlZx2
ストップマン参上か・・・

759 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 17:53:45 ID:???
>>755
そりゃ、地震がきたら倒壊するでしょ。
んで、天災の時の倒壊には賠償責任がないからね。
地震のご利用も計画的ですな。

760 :名無し不動さん:2005/11/22(火) 23:45:26 ID:???
防音性がまるでないアパートに耐震性なんて期待できるのだろうか?
(薄い壁・薄い天井)


761 :名無し不動さん:2005/11/23(水) 08:45:37 ID:???
春○さんテレビ映り悪かったな。
愛用のブルガリを質に入れてでも消費者を守った方がヨロシ

762 :名無し不動さん:2005/11/23(水) 10:14:48 ID:???
木村建設逝っちまったな、九州の某銀行がやばく感じて
木村建設の当座を凍結、押さえてしまったらしい。



763 :名無し不動さん:2005/11/23(水) 10:21:26 ID:???
安いものには裏があるってゆ〜じゃ、ないっ・・・斬り〜〜〜

764 :名無し不動さん:2005/11/23(水) 21:52:40 ID:OCNjgU9G
いや
俺マジでここの物件契約しようかと
800万資金作ったんだわさ
どうするかいな?

765 :名無し不動さん:2005/11/23(水) 21:59:08 ID:???
NOマネーでフィニッシュですw

766 :名無し不動さん :2005/11/23(水) 22:00:13 ID:HMUiCoEH
シノケン≒南区野間のみらいっぽい建設会社って知ってた?

767 :フォルトナ小石川:2005/11/23(水) 22:18:15 ID:???
みんな日商ハーモニーを忘れてない?

先週土曜日まで存在していたフォルトナ小石川サイトが消滅。
理由は施工が木村建設だから。

http://www.mansiontoushi.com/

だいたい、スカイコートにしてもシノケン他の物件にしても家賃収入なんて年間
たったの100万程度。なのに税金や金利負担や現状回復費用等をまとめて経費とすると
全く儲からない。

まじでDQN投資。こんなたちの悪い投資にひっかかる家主が悪い。しかも今回の事件。
場合によっては入居者から精神的苦痛だのステーキ代だの新車に変えろだ
なんだのとむしりとられる可能性あり。

シノケン(日商ハーモニー)なんて建設業界のドンキ。環境ぶちこわして
周辺住民の反対を押し切ってあんな鉛筆マンション建てたんだろ。

おい、日商ハーモニーのXX部長とXX建築事務所。
おまい、10月の住民説明会でおまいが話した内容、全部録音してあるぞ。

父さん祭り。



768 :名無し不動さん:2005/11/23(水) 23:22:13 ID:g3fnSITO
716 名無し不動さん sage New! 2005/11/17(木) 21:19:37 ID:???
中間好決算おめでとう!
仙台オープンおめでとう!
株の含み益1800万ありがとう!

晒しバカage

769 :シノケンも:2005/11/24(木) 11:07:33 ID:???
シノケンも同罪だろ。姉歯建築士のほうが悲惨かも、脅迫されてたような
もんじゃないか。苦労して建築士の免許とって、これじゃやりきれないよ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051124-00000002-san-soci

770 :名無し不動さん:2005/11/24(木) 15:05:27 ID:???

          ∧S∧   / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
         (・∀・ ) < ストップマン参上!!!  
         .[888888]  \___________
        /::::::(S)::::::ヽ
        |:::::::|=|:::::::|     出来高39株 売残り2779株
        /::::::/∧ヽ:::::ヽ
       /::::::/_)(_\:::\


771 :名無し不動さん:2005/11/24(木) 21:08:02 ID:???
>>770
ストップマン乙!
週末の明日もよろしく!
週明け月曜もよろしく!

772 :名無し不動さん:2005/11/24(木) 21:10:49 ID:???
あちゃ〜明日のストップマンのお出まし24万でつか。

773 :名無し不動さん:2005/11/24(木) 21:43:54 ID:EH2oPp00
阪神大震災は笑えた!
死者1000人ごとにカウントしてたのってオレだけ?
(よっしゃー2000人突破!よーし次は3000人突破しろーって)
でも結局は6000人しか死んでねえんだよね。全然、騒ぐほどじゃないし。
阪神大震災は笑えた。まじで
ニュースで知って、手を叩いてわらったなぁ。
おまえらが震災にあってる間、家でみかん食ってた
アホだなーこいつらって思いながら
わざわざ神戸まで行って記念撮影しようかと思ったよ。
でも阪神大震災のおかげで何かしらの利益を得た人だっている訳だし
結果的には良かったんじゃないかな。
たしか知事や市長が自衛隊の救援要請を渋っていたけどさ、
あそこらへんって部落が多いからそのまま全滅させたかったんだよね。
今でも仮設住宅に住んでるやつがいるらしいけど、
せこいんだよ!俺らの税金なんだよね。むかつく。
ところで震災直後はあいつらってトイレどうしてたの?
もしかして野グソ?汚ねぇなぁー。
どちらにしろヘリからの映像はまさに温泉町のようで壮観だった!
気持ちの良い夕刻でした


774 :名無し不動さん:2005/11/24(木) 22:11:33 ID:???
キャッシュですが。

シノケンの子会社日商ハーモニーがあわてて削除した木村建設施工のフォルトゥナ小石川

http://72.14.203.104/search?q=cache:oG9tUvuJIPEJ:mansiontoushi.com/bukken/koishikawa/gaiyo/+%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AB%E3%83%88%E3%82%A5%E3%83%8A%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D%E3%80%80%E6%9C%A8%E6%9D%91%E5%BB%BA%E8%A8%AD&hl=ja

775 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 08:39:58 ID:???

│ ∧S∧
│(・∀・ ) ジー…
│88888]
│:(S)::ノ
│:::ノ 



│ 彡 サッ


│ 

776 :「鉄筋減らせ」指示された…姉歯建築士、3社実名挙げ:2005/11/25(金) 09:39:30 ID:???

マンションなどの耐震強度偽装問題で、構造計算書を偽造した姉歯秀次・
1級建築士(48)は24日、国土交通省による聴聞に対し、取引先の
施工会社など3社の実名を挙げて「『鉄筋量を減らせ』などと指示された」
と主張した。

鉄筋減らしに関し、姉歯建築士が名指ししたのは、建設会社「木村建設」
(熊本県八代市)、開発会社「ヒューザー」(東京都千代田区)、不動産会社
「シノケン」(福岡市)の3社。

http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20051125it01.htm?from=top

777 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 12:17:40 ID:mwis3+v7
ストップマン今日は休みか・・・

778 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 12:31:50 ID:???
おじゃまもんですが何か?

779 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 15:06:22 ID:???

       ∧S∧     / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      (( 'A`))◎< なんで今日は値が付いたんだろ? 266,000  −21.76%
      .[SSSSS] ||  \_____________
     /::::::|S  (つ
     |::::::/-=-)::||ヽ_
    /::::/∧  ヽ::||::::::::::ゝ
   /::::/_)(___)||::::::/
    ̄       ̄ ̄

780 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 15:34:39 ID:pVb1MXks
アパートも倒壊し易いのかな?

781 :死の券:2005/11/25(金) 16:04:15 ID:???
もうダメポ....

453 :シノケン(日商ハーモニー):2005/11/25(金) 16:03:01 ID:JJInTVGM0
シノケンの含み損 事件発覚時 515,000円(11/17)→ 266,000円(11/25)

-@249,000円x6,938株(篠原英明個人所有3,706株+シノハラアセットエージェンシー3,232株)

たった一週間で1,727,562,000円が吹っ飛んだ。補償分の金額、あてこんでたな。




782 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 18:31:57 ID:???
シノケン父さん!!

783 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 18:32:56 ID:???
第ERI03014250号(平成15年10月2日)
第ERI03026915号(平成16年1月20日・擁壁)
第ERI03014250号(平成15年10月2日)
第ERI03026915号(平成16年1月20日・擁壁)
第ERI03014250号(平成15年10月2日)
第ERI03026915号(平成16年1月20日・擁壁)
第ERI03014250号(平成15年10月2日)
第ERI03026915号(平成16年1月20日・擁壁)

784 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 18:43:44 ID:???
>>773
個人特定されるよ
個人特定されるよ
個人特定されるよ
個人特定されるよ


785 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 20:50:47 ID:???
>>780
在来工法のロフトを素晴らしい建物のようにうたってるからなぁ。
まぁー崩れなくても支障は出るだろ。
てぇか、いまどき木造のロフトってのが理解できない。

786 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 20:57:07 ID:fRCMFUA8
シノケンの社長
姉歯に会ったこともないというが
会ったこともなくて、知らない奴に仕事だしてたのか?
それじゃあどんな建物建ってるかわからないということだな。
無責任だと思いませんか???????

787 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 21:05:33 ID:???
>>786 あの規模の会社の代表者が、構造計算や積算
の外注先にわざわざ会ってるワケねぇだろ。


788 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 22:01:55 ID:???
>>781
俺シノケンの株価追ってないから判らんけど、不自然に上がったりとかは、なかった?
姉葉の話だと、10月には、イーホームズ、ヒューザーは知ってたと言ってるんだろ。
シノケンは、いつ知ったんだろうか?

789 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 22:23:49 ID:???
テスト

790 :死の原:2005/11/25(金) 23:36:17 ID:???
はいはい。使用者責任。

791 :名無し不動さん:2005/11/25(金) 23:57:25 ID:+ZgxnQ8l
・・・・・ まあ。。どうなのかな

792 :名無し不動さん:2005/11/26(土) 02:06:20 ID:???
逮捕者出るんか?

793 :名無し不動さん:2005/11/26(土) 11:55:53 ID:OG5ciHPF
ヒューザー、シノケン、木村建設関連より安くて安全・・・公園・青シート・テント、こっちの方が余程安全で決まり。

794 :名無し不動さん:2005/11/26(土) 13:21:00 ID:???
716 名無し不動さん sage New! 2005/11/17(木) 21:19:37 ID:???
中間好決算おめでとう!
仙台オープンおめでとう!
株の含み益1800万ありがとう!

晒しバカage


795 :名無し不動さん:2005/11/26(土) 14:31:40 ID:???
日商ハーモニーのDQNでバカちっくな営業ども
勝手に会社に電話してくんな
どっから電話番号盗んどんねん
個人情報保護法で死刑にすんぞ?
生きてて楽しいんか?


796 :名無し不動さん:2005/11/26(土) 15:23:36 ID:???
出てます。

http://www.rondan.co.jp/html/mail/index.html

シノケンと日商ハーモニー、幼稚園児以下。

797 :死の件(日商ハーモニー):2005/11/27(日) 01:26:17 ID:???
http://72.14.203.104/search?q=cache:oG9tUvuJIPEJ:mansiontoushi.com/bukken/koishikawa/gaiyo/+%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%AB%E3%83%88%E3%82%A5%E3%83%8A%E5%B0%8F%E7%9F%B3%E5%B7%9D%E3%80%80%E6%9C%A8%E6%9D%91%E5%BB%BA%E8%A8%AD&hl=ja

798 :名無し不動さん:2005/11/27(日) 17:09:58 ID:???
当時の東京支店長はアネハからリベートもらってた
っていうのは本当かね。

799 :あわれ:2005/11/27(日) 20:01:51 ID:PXzZk9X2
久しぶりに面白かった。テレビの馬鹿キャスターや東京電気大のヒゲ教授の
とんちんかんノー天気、おそまつ評論家に合わせて、何も知らない政治屋さんが、
踊るテレビのアホショウは午前タップリ楽しませてくれた。今後もこの程度の、ジャーナリスト
が日本を引っ張ってゆくのだろうが、極め付きの馬鹿がよくもそろったものだ。
国民は分かったはずだ。行政は50%信ずるだけで充分。オレなどビルのそばにもよらない。
東京にも近ずかない。生まれてから35年いたけれども。

800 :名無し不動さん:2005/11/28(月) 11:05:12 ID:???

       ∧S∧     / ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
      (( 'A`))◎< ストップマン参上
      .[SSSSS] ||  \_____________
     /::::::|S  (つ
     |::::::/-=-)::||ヽ_
    /::::/∧  ヽ::||::::::::::ゝ
   /::::/_)(___)||::::::/
    ̄       ̄ ̄


801 :名無し不動さん:2005/11/28(月) 12:12:55 ID:???
今日のS高はいったい…度胸あるな。
漏れにはできんwww

802 :名無し不動さん:2005/11/28(月) 12:38:55 ID:9iQF9ypy
>>801
株やってる連中は値動きだけで売買してるからね。
この会社の実態を知ってたらとてもじゃないが株主なんか
やってられないね。反社会的企業だしね。

803 :名無し不動さん:2005/11/28(月) 13:17:35 ID:???
>801,802

シノケン、スカイコートからも訴えられるんと違う?

スカイコートのブランドイメージを失墜させたじゃん。スカイコートの契約にも
今後すごい影響があると思う。

月内に刑事告訴される企業だろ?買いに行く連中、チャレンジャーだよね。

804 :シノケン/日商ハーモニー:2005/11/28(月) 15:28:44 ID:???
700 :名無し不動さん :2005/11/28(月) 14:45:13 ID:???
>692
中古数部屋に2300万程度投資してるけど、家賃から管理費や

資産税引いて手取りで18万。

新築は割りが悪いよ。


701 :名無し不動さん :2005/11/28(月) 15:26:44 ID:???
↑の700のお方へ 

266 :名無しさん@お金いっぱい。:2005/11/28(月) 15:07:09 ID:ACuTEewM
>262 同意。

あんな安普請、新築とはいえたかだかワンルームで家賃一ヶ月9万やそこら。
一室たったの年間収入100万円程度。それに税金や、管理会社への支払いやら、金利や、学生が引越しの時に
めちゃくちゃにしてった現状回復費用やらで、儲けなんて出るわけないやんか。

現金ありあまってるんならともかく、投資方法としては最悪だわな。

だいたいあんなDQNな日商ハーモニーみたいな893まがいの営業マンの話なんか
聞く気にもならん。シノケンの子会社ね。



267 :名無しさん@お金いっぱい。:2005/11/28(月) 15:20:58 ID:v4D4UuAc
やっと業界のボロが出たよね
DQNテレアホ全員路頭に迷って死ねばいいのに

805 :名無し不動さん:2005/11/28(月) 17:18:21 ID:???
>>804>>802 >>803

シノケンのアフォー板笑えるな。未だにこの会社に未来があると本気で思ってる
馬鹿大杉。誰がこんな会社の物件買う? 株はデイトレの短期リバ狙いだろうね。

シノケン日商ハーモニー:2005/11/28(月) 17:13:07 ID:???
>>700

シノケン、スカイコートから損害賠償で訴えられるんじゃね?

建物解体費用、入居者引越し費用、オーナー損害賠償と買い戻し。それにスカイコート対策と
近隣住民救援費用。 シノケンのIRに出てた費用見積もりの根拠DQN杉。

806 :名無し不動さん:2005/11/28(月) 23:59:48 ID:???
何が想定の範囲内だ、ステージ麻布。
http://www.shinoken.com/data/ir/press9.html

シノケン(子会社日商ハーモニー)のサイトには全然物件案内が無いビルを公表しやがって。
だいたいスカイコートだって、転売を繰り返してたわけで、誰がシノケンがかかわってたなんて
想像できるだろう?

オーナと投資家と納税者をなめるのもいい加減にしろ、死の件



807 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 05:50:54 ID:nmI3+XbZ
小嶋がバカぶりをテレビで晒しているお陰で
今のところここは一般的にはあまり非難浴びずにすんでるな。
小嶋様様ww

808 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 11:53:24 ID:17b1SNSv
この業界はアホばかりだと思ってたが、コジマは頭100個飛び抜けてるね
シノケンのDQN社長が真人間に見えるよ

809 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 12:33:02 ID:LcbpTjif
ワンルームは投資には向いてない。
サラリーマンが自分で住むつもりで買わないと

810 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 16:31:03 ID:???
恫喝小嶋のおかげでほとんど発言するチャンスがなかった死の原社長。
得したね。

小嶋に感謝しなくちゃ。

811 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 16:46:58 ID:???
しのはらは演技派。ビビッタふりは天下一品。昼ドラに出れるな。
タイトルはどんなのがいい?

812 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 22:12:18 ID:eCxoHTGH
つぶれないで何とか損害賠償に応じられるのか?

813 :名無し不動さん:2005/11/29(火) 23:14:22 ID:???
つぶれない=事業継続 ってことだよな? 
ところでヒューザーが今後建てる物件を「買おう」と思うやついるのか?
今度は大丈夫だろうとか、さすがにひどいものは作らないだろう、とか思えるわけ?

その「建築してた木村建設」はさっさとトンズラ。同じ単価で引き受ける会社はいないだろうし
倒産寸前のヒューザーの仕事を請ける会社もいないだろう。あんなこといってて反発しない会社がいるものか。

ということでオレ個人としては倒産確実だろう。私財も投げ打たないと思う。


814 :名無し不動さん:2005/11/30(水) 00:17:23 ID:???
YAHOO、ホルダーなら妄想にしがみつくのは笑えるけどな。

しょせん安普請の迷惑マンションだろ? そのうえこの事件。シノケン応援してますなんて
馬鹿も休み休み言え。デイトレならわかるけどな。持ち越しなら凶器の沙汰や。

だいたい資本5億、借金70億でどうやって補償費用払うん?裏で悪いことしてんと
現金作れんで。

815 :名無し不動さん:2005/11/30(水) 00:18:19 ID:???
↑そうですね。

816 :名無し不動さん:2005/11/30(水) 00:30:55 ID:3y9JhRMk
このスレ日商ハーモニーに私怨がある必死な人が1人いるね

817 :名無し不動さん:2005/11/30(水) 15:58:11 ID:???
若い社長なんだね。
アパート経営なんかしたことないんじゃないの?

818 :名無し不動さん:2005/11/30(水) 20:16:57 ID:uiSGkmnA
篠原社長って前どこいたの?
スカイコート?

819 :名無し不動さん:2005/11/30(水) 21:57:46 ID:???
アパート経営しているオーナーから定期的に収入が見込めるのでは?
キャッシュフローがプラスになるのかどうかは知らんけど
っていうか、そもそもオーナーも借り手がいなくなって連鎖的に破産するかも…

820 :名無し不動さん:2005/12/01(木) 05:49:52 ID:???
あなたの住んでいるアパートは大丈夫ですよという旨の封書が来たよ。
その前に手抜きの防音構造なんとかしろ。あと毎年契約更新料とるな。
敷金全額返さない旨の契約書は詐欺だろ。あと子会社のプロパンガス
入れるなよ。

821 :名無し不動さん:2005/12/01(木) 08:38:05 ID:FJltouCP
姉刃は層化学界印だって、新調の見出しに書いてあるけど
氏の建もそうなのか?
まあこれからいいアパートを建ててくれればそれでいいんだけど。

822 :名無し不動さん:2005/12/01(木) 10:55:12 ID:NRO8j0TY
コジマのおかげでシノハラが好青年に見えるな・・・

823 :名無し不動さん:2005/12/01(木) 12:53:13 ID:F2KcSAr0
時間の問題であることは、ヒューザーもシノケンも変わらない。

824 :名無し不動さん:2005/12/01(木) 15:00:52 ID:a/TfeBcU
シノケンの本社ビル、場所が悪いんだよなあ。
以前からいわくつきっぽい所で、なかなか人がいつかなかった。
ビルが建つ前ようやく人が住んだと思ったらオウムの住処だった。
あそこにビル建てた時、この会社もなんかあるだろうなと思ってたよ。


825 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 01:19:01 ID:m/n8NDU0
>>820
本当?
毎年の更新料、全額没収の敷金。
オーナーには還元されず、すべてシノケンの儲け
だね。
悪徳業者としか思えん!!


826 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 10:59:20 ID:???
一連の悪徳業者が摘発されるとなると、もうシノケンのビジネスモデルは成立しなく
なる。

安普請のワンルーム建築無理→分譲価格上昇→オーナー儲からない→シノケン父さん


827 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 12:52:51 ID:???
木村建設HPはさっさと閉鎖。
いくら倒産したとはいえ、普通、謝罪文くらいは
しばらくの間載せないか?
こんなところにも体質(というか策略か)が出てるような。

828 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 13:01:12 ID:Jbi+LP1B
元々スカイコートの場所は女子寮で競売かかってたんだよね
最初買おうと思ったけどバブル入ってたら買えなかった
243,500,000

829 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 21:13:47 ID:???
データマクースのシノケソセミナー申し込んだよ


830 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 21:53:09 ID:???
この事件は在と創価の絵図なの?
北側もそうだし。。。

831 :名無し不動さん:2005/12/02(金) 22:17:54 ID:gZLwIt+5
地震キタ━━━━(゚∀゚)━━━━ッ!!

832 :名無し不動さん:2005/12/03(土) 00:53:04 ID:CgVIbBC0
>830
ご察しの通りかも。
http://www1.ezbbs.net/37/mksutra/

833 :名無し不動さん:2005/12/03(土) 06:59:44 ID:???
日商ハーモニーのDQNでバカちっくな営業ども
勝手に会社に電話してくんな
どっから電話番号盗んどんねん
個人情報保護法で死刑にすんぞ?
生きてて楽しいんか?


834 :名無し不動さん:2005/12/03(土) 15:00:48 ID:RqXkqF0g
28 :名無しさん@お腹いっぱい。:2005/11/29(火) 00:57:37 ID:O4K55+Hl0
件の建築士は仙台出身だからまさにこの血筋なんだろう。
あの物怖じしない堂々とした会見はむしろ侍魂を想起させるw

むしろヒューザーがなぜか非難しない木村建設のほうが気になる。
気になる書き込みもあるし。

301: 2005/11/26 11:52:23 0FehAz2k0
50 名前:某掲示板よりコピぺ 投稿日:2005/11/25(金) 20:03:29 kUKQJytv0
今日、ある建設関係の社長と会った。
K建設と取引があったそうで、数百万の売掛金がパーだとのこと。
TVで騒いでたK建設とは関東の同名の建設会社だと思っていたらしい。

地元では、数十億〜数百億の未収債権が残されており、これからバタバタと連鎖倒産する業者が多発することでしょう。

驚くべきは、早々と自己破産を宣言したK社長。
自己破産後は韓国でのんびり暮らすらしい。
すでに韓国にマンションを建設し、奥様と数組の親戚関係者が居住しているとのこと。

預金も韓国内の銀行に移動されており、その額200億!
彼の計画に手を貸したのが、地元最大手の銀行だそうな。

835 :名無し不動さん:2005/12/05(月) 00:06:04 ID:???
まあ何だ。
来週にはシノケンも関係先の日商ハーモニーも刑事告発で家宅捜査だわな。
無配程度のことで折込済みだとアフォー板は楽観してるようだが。

836 :名無し不動さん:2005/12/05(月) 00:26:22 ID:YMo7izpR
シノケンは借主つかない物件北海道で沢山作ってるよ。金額も相場より高いし多分オーナーだましとる。

837 :名無し不動さん:2005/12/05(月) 15:41:26 ID:???
しのけんストップ高

838 :名無し不動さん:2005/12/05(月) 21:09:40 ID:???
偽装設計が明らかになったから、シノケンも被害者面はできるが
バレてなきゃグルだったんじゃないのか?と。

839 :名無し不動さん:2005/12/06(火) 00:36:18 ID:iZQfr95h
>>825
820じゃないけどそれは本当。
新築で入った約3年前から部屋が原因不明で揺れてる時がある。
(隣が留守の時や、風も吹いてない時)
あぁ早く引っ越したいw

840 :名無し不動さん:2005/12/06(火) 11:54:33 ID:???
地元でももうヤバスらしいですね。

http://www.data-max.co.jp/kodama/ko_index.htm

それにこのDQN財務状況↓ガクブル 怖いよ〜

http://www.data-max.co.jp/kodama/kodama/k2005/k411-2.htm

841 :名無し不動さん:2005/12/06(火) 12:41:41 ID:zrJPESns
前金で作業したり納品したりしないと、いつ不渡り出すか

842 :名無し不動さん:2005/12/06(火) 12:53:00 ID:???
なのに、この時期に施工を請け負う未来図建設って一体何者?
施工者がシノケンから未来図に変更されてるんですけど。前金貰ったんかな?

http://www.miraizu.co.jp/

↓によると未来図も総研系列らしい。
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/build/1133260647/

843 :名無し不動さん:2005/12/06(火) 21:44:31 ID:BFdVWpYF
在日マジウゼー!!
本国にカエレ!!!


844 :名無し不動さん:2005/12/06(火) 23:34:28 ID:vHwa4k/q
挑戦、ブラ区、ホモ(性的倒錯)、ヤクザ、どれかが絡んでるらしい。日本の政治経済の大物は。


845 :名無し不動さん:2005/12/07(水) 11:22:22 ID:???
>>843 やっぱりそうなんですか? なんか例の社長とか本名どっかに出て
ましたし、若い会社の方は社員の半分があっち系だとかですよね。

846 :名無し不動さん:2005/12/07(水) 17:10:24 ID:F+sp9WqQ
チョン企業「シノケン」の諸君!
欠陥好評前にインサイダー売り逃げごくろうさん。

http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1052877270/
713 :名無し不動さん :2005/10/28(金) 21:22:39 ID:???
2000万代のアパートの広告でてるね!
てか、今日のストップ高なんだろうね??インサイダー??
アパートもう一棟買えってことかな。

847 :名無し不動さん:2005/12/07(水) 17:29:02 ID:???
http://www.zakzak.co.jp/top/2005_12/t2005120727.html

装を最初に見破った「アトラス設計」の渡辺朋幸社長(44)は、
「1度目は1年半前、東京都港区のシノケンの物件で、図面と計算書を
見ておかしいと思ったが、偽造とは思わず、『これもありうるかな』と
思った。2度目に気付いたのは北千住の物件で図面を見て、鉄筋が少な
いとすぐに気付いた」と経緯を説明した。

来週刑事告発で家宅捜査だろ?あの社長の化けの皮が剥がされるのも
時間の問題。小嶋に隠れて得したよな。何がシノケン、かわいそうだ。
Yahooの連中は馬鹿ばっか。

>>846 >>843 シノケンってチョン企業なん? 福岡だからなあ。
木村建設も本名晒されてるけど、そうすると>>842の未来図も?

848 :名無し不動さん:2005/12/09(金) 19:00:19 ID:iV/ywKDB
なぜか十月に社名変更。

849 :名無し不動さん:2005/12/09(金) 22:21:43 ID:???
>>848 どこの会社ですか?

850 :名無し不動さん:2005/12/09(金) 22:44:08 ID:???
シノケンなんて業界のドンキ。
最底辺の人間が最底辺の人間を騙して安物でしかも偽物マンションを
売りつける。住民運動は全く無視。
おまけにドンキと同じ半島系の出身?大笑いだな。
六本木と同じく、都内各所の安物マンションの建築分譲も断念 wwww

851 :名無し不動さん:2005/12/10(土) 09:04:28 ID:5p5LoJnT
日商ハーモニーのDQNでバカちっくな営業ども
勝手に会社に電話してくんな
どっから電話番号盗んどんねん
個人情報保護法で死刑にすんぞ?
生きてて楽しいんか?




852 :名無し不動さん:2005/12/10(土) 10:30:56 ID:IWaLPaIh
シノケンは死の件だけ考えてろ。

リアルタイムクリエーションみたいなまともな会社が一緒にされて可愛そう。

853 :名無し不動さん:2005/12/12(月) 00:14:48 ID:???
シノケンなんて日商ハーモニーごと早く父さんすればいいのに。

854 :名無し不動さん:2005/12/12(月) 12:48:18 ID:???
結局今回の偽装事件は蛾苦会+財日の陰謀だったという事か・・
違法建築で儲けてまくって、いざバレたらさっさとトンズラ。
儲けた金はごっそりお隣の国へ移動。日本で破産すれば借金取りも手が出ない。
後始末は権力を動かし国民の税金を投入・・鬱

855 :名無し不動さん:2005/12/13(火) 00:28:39 ID:???
>>854 シノケンもその片棒ですかね? 蛾苦会+財日...。

856 :名無し不動さん:2005/12/13(火) 19:20:59 ID:???
そういうことか しかし、まずいな!

857 :名無し不動さん:2005/12/13(火) 22:31:32 ID:???
さて、そろそろ警察がお邪魔して....。タイーホ者は...?

858 :名無し不動さん:2005/12/13(火) 23:38:28 ID:???
45 :(仮称)名無し邸新築工事 :2005/12/13(火) 23:37:57 ID:???
ガイアにシノケンのマンションでてたな 2005/12/13 23:06 [ No.13609 / 13610 ]
投稿者 : pachinkomanjp

ガイアの夜明けみたか
シノケンのマンションでてたぞ
凄かったな、あんな狭い土地にワンルールの7階建てか
異常だよ、異常
極限までの、コストダウン
まともな、神経ならあんなマンション作るはづない

まともな会社じゃないぞ

ここが創った木造アパートも地震がきたらペシャンコだろ
見るからに安っぽいつくりだ
人が死んだら、個人オーナーも損害賠償しなくちゃいけないぞ
財産吹っ飛ぶぞ、気おつけろ


859 :名無し不動さん:2005/12/14(水) 13:24:54 ID:Tv+ktRpc
姉歯氏が証人喚問でシノケンからの圧力は無かったと証言したね。


860 :名無し不動さん:2005/12/14(水) 16:44:50 ID:???
とにかく今回の事件で出てくる会社全てが財日+蛾苦会がらみというのが
香ばしいところだね。道理で国交相が必死で手打ちにしようとするわけだよね。

小手先の事件解明だけでなく、こういう下地を白日の下に曝さないと
日本は食い物にされるだけだね。

861 :名無し不動さん:2005/12/14(水) 16:45:26 ID:???
きっかけは港区の賃貸マンション。シノケンが諸悪の根源。

862 :名無し不動さん:2005/12/15(木) 12:40:32 ID:xlniIcsu
>>861
在日は全部諸悪の根元。
日本にいなくても同様。

863 :名無し不動さん:2005/12/15(木) 14:24:20 ID:???
>>858,>>862

証人喚問の姉歯の一言でいきなりストップ高。馬鹿じゃないか、ど素人投資家
ならんな。追加借金+MSCB+赤字の追加修正。すごすぎる。これから刑事告発と
家宅捜索。

だいたい、>>858みたいな安物ペンシルビルを建てること自体が極悪なのに
在日ときた。篠原もキムケンみたいに半島に資産移管済みなんじゃ?

半島に帰れ。福岡から東京に出てくんな。



864 :名無し不動さん:2005/12/16(金) 01:38:36 ID:XpY1VeXE

そんなにいい話で儲かるなら、会社自身で経営してもいいんじゃないかと?

儲け話は人には教えないのが鉄則だが。

865 :名無し不動さん:2005/12/16(金) 03:49:18 ID:???
正直、こういう劣悪なビル建設に喜んで投資する香具師も同罪なんだと思う。
今回の事件で金も食われるかもしれないが、何よりも酷く食い物にされている
のは、我々の暮らす都市空間なのだということに皆気付いてほしい。

いい加減な建設が行われれば、結局あとで一番迷惑するのはその町の市民なのだ。
業者は逃げれば終いかも知れないが、後始末をする羽目になるのは地元だからだ。

要するに、粗雑な建築で不当な利益を上げる業者が付け入る隙を、今の市民、行政が
与えてしまっているということだ。
本来、街の建設は、将来も長く使われ、街の財産となるように計画されるべきなのに、
今のように投げやりな状況では、できるのは財どころか、産廃の山がせいぜいだろう。

こういう状態から抜け出すには、市民が自分たちの街は自分で良くする、という自覚を
持って、良質な都市建設がなされるように制度や組織を作って、都市計画に関わって
行くしかないんだと思う。

866 :名無し不動さん:2005/12/17(土) 04:14:26 ID:pJ1pAeSp
同感

867 :名無し不動さん:2005/12/17(土) 10:47:28 ID:???
・・・

868 :名無し不動さん:2005/12/17(土) 11:22:13 ID:???
>>865 全く同感。

「シノケンに会ったことも無い」という姉歯証言でこのままシノケンが
被害者面できると思ったら大間違いで、警察の大捜索が入る。子会社の日商ハーモニー
も逃げられない。

これを機会に、マンション投資という産業廃棄物の山を作るような業者の
一掃を願う。

869 :名無し不動さん:2005/12/17(土) 16:25:46 ID:???
死の県

870 :名無し不動さん:2005/12/17(土) 21:08:19 ID:???
市の県

871 :名無し不動さん:2005/12/18(日) 00:18:29 ID:JinMFdf6
どうせMSCBやるだろとおもってたらやはりやりましたね
銀行は、上場企業なら最悪MSCBで回収できるから、上場企業への融資基準は甘くなる

株式会社シノケン第1回無担保転換社債型新株予約権付社債
まあMSCBは当然と思ってたが、割当先があのサンドリンガムかよ
もうすこしいい筋に割り当てればよかったのに

872 :名無し不動さん:2005/12/18(日) 20:04:11 ID:6kCa6sao
市の県

873 :名無し不動さん:2005/12/18(日) 21:05:28 ID:???
873

874 :名無し不動さん:2005/12/19(月) 10:23:13 ID:???
市の県

875 :名無し不動さん :2005/12/20(火) 15:05:36 ID:2Fk4CSIo
キョッポちゃん

876 :名無し不動さん:2005/12/20(火) 17:56:32 ID:HMnNqz6l
シノハラ建設、事件前に社名変更

877 :名無し不動さん:2005/12/21(水) 23:11:40 ID:???
シノハラのアパート借りてたけどガス代LPだったから一人暮らしでも月1万ぐらい取られてたな
今都市ガスのところに引っ越して倍以上ガス使ってるのに料金は半額だよ@福岡

878 :名無し不動さん:2005/12/22(木) 23:53:36 ID:???
ガスはシノケンの子会社が供給してる。
今回の事件が明るみに出て、シノケンが絡んでると知ったときやっぱりなと
思った。防音対策もできてないし、敷金はほぼ全額没収を契約書にさりげな
く盛り込んでるしほんと最悪だよ。
でも無料で光が入ってるんだよ。これはでかい。

879 :名無し不動さん:2005/12/24(土) 10:28:51 ID:???
日商ハーモニーのDQNでバカちっくな営業ども
勝手に会社に電話してくんな
どっから電話番号盗んどんねん
個人情報保護法で死刑にすんぞ?
生きてて楽しいんか?






880 :名無し不動さん:2006/01/09(月) 00:32:20 ID:Mm+Fsjrp
シノケン以外にノンリコでアパート経営できる会社ないんすかね
フリーターだけど大家さん目指して貯金してるんですが


881 :名無し不動さん:2006/01/09(月) 00:35:36 ID:UKSr9bqh
シノケンは立派だ。あれだけの事件でつぶれんからな。
熊本の木村は、とっとと潰れて隠れやがった。
人間のカザカミにもおけんやつらよ。

882 :名無し不動さん:2006/01/09(月) 01:05:33 ID:???
いつ倒産させる予定ですか?篠原さん。

883 :2ちゃんネラ〜:2006/01/09(月) 21:14:10 ID:JxTNrOhx
業界筋によると、ヒューザーの小島は、「北」の人間。
世田谷区に三宿(ミシュク)というところがあり、「北」の人間が多数住んでいる。
小島はそこから出てきた。
表の金融機関のほかに、裏の金融機関があり、小島は裏の融資を受けて、あそこまでに成り上がった。

オウム事件と似てきたねえ。
在日ー北朝鮮ー暴力団ー創価学会ー政治家という構造。
この闇を切り開かなきゃ、日本の夜明けは来ないよ。

884 :名無し不動さん:2006/01/10(火) 23:59:18 ID:???
日商ハーモニーのDQNでバカちっくな営業ども
勝手に会社に電話してくんな
どっから電話番号盗んどんねん
個人情報保護法で死刑にすんぞ?
生きてて楽しいんか?








885 :名無し不動さん:2006/01/11(水) 15:09:55 ID:???
日商ハーモニーごと早く破産して欲しい。

318 :山師さん@トレード中 :2006/01/11(水) 01:06:47 ID:QQPnD/iS
>>314

こういう人に教えてもらって妙に納得。

今回のファイナンスにしたって、自力じゃ到底再建できないから仕手に頼んだ。それも癖の悪い筋。
それに福岡銀行の追加融資も新規事業じゃなくて悪材料用の資金手当。
財務は最悪だし債務超過だし、314みたいなのはいるわ、逮捕者とか免許取り消し出そうだわで
ど素人が考えても手出し無用。チャートとかそんなん以前の問題だし。

好材料の空売り踏み上げ相場じゃないしね。明日逃げます。


886 :名無し不動さん:2006/01/24(火) 04:37:53 ID:iigVZtIb
シノケン経営理念

アパート、マンション経営を通じて顧客の資産づくりを図る」スペシャリスト集団であり、
オーナーの皆様と共存共栄することで、ここまで成長してきた会社です。こんな私たちのモットーは、
信頼関係で結ばれた長いおつきあいを大切にすることと、お客様の視点に立ったサービスと事業の追求を忘れないことです
すべての方が気軽に資産活用に取り組めるように、そして、確かな満足を手にしていただけるように、
これからも誠心誠意努力していきます


口先だけの嘘なんて、いずれはばれるよね。前々から悪い噂の絶えない企業、自分がもうかりゃオーナーも居住者も金を搾り取る鴨 
最悪な企業だよ 東証の信用性を疑ってしまう・・・

887 :名無し不動さん:2006/01/24(火) 21:37:02 ID:???
>>886
シノケンはJQだろ!
東証は関係ないよ

888 :名無し不動さん:2006/01/25(水) 00:24:56 ID:???
61 :(仮称)名無し邸新築工事 :2006/01/25(水) 00:20:33 ID:???
祝 東京支店建築士業違反による免許取り消し!


Yahoo株掲示板板はバカばかり。

篠原みたいなバカ丸出しの田舎モンが事情を知らずにコンプレックス丸出しで
都会に出てくるから木村建設に違法丸投げ。ww
ライブドア関連のYozan手がけたサンドリンガムのような最悪な仕手に
素人が勝てるわけ無い。せいぜい自爆しろ、ど素人。


LDの堀江みたいな若き企業家気取りの篠原が、LD関連銘柄やった癖の悪い仕手筋紹介されて
有頂天になったんだろ。今の状態で既に株主爆死www.篠原唯一の資産の自己株も
目減り。無一文。 破産しろ、ばかやろう。


889 :名無し不動さん:2006/01/27(金) 05:30:07 ID:???
個人的にシノハラはヒューザー以上に悪徳だと思うね

890 :名無し不動さん:2006/01/29(日) 01:27:36 ID:iI8CtnT+
シノケンも被害者かもしれない。
http://www.geocities.jp/ha81ha81/index3.html

891 :名無し不動さん:2006/02/04(土) 14:15:03 ID:d2/Bhn/N
日商ハーモニーのDQNでバカちっくな営業ども
勝手に会社に電話してくんな
どっから電話番号盗んどんねん
個人情報保護法で死刑にすんぞ?
生きてて楽しいんか?










892 :名無し不動さん:2006/02/04(土) 19:14:35 ID:???
その日商ハーモニーのX部長、入院とかいって、逃げ回っているが。

完全に終わったな。くそ会社。

893 :名無し不動さん:2006/02/12(日) 10:02:27 ID:I+e5R0Yh
シノケン以外にノンリコでアパート経営できる会社ないんすかね
フリーターだけど大家さん目指して貯金してるんですが

894 :名無し不動さん:2006/02/12(日) 18:55:06 ID:???
今後景気もよくなれば金利も上がる。税金負担、金利負担考えて、シノケン同様安物アパートなんて資産にならないのは
目に見えている。親が死んで使い切れない現金と余った土地があって一棟経営するなら別だが。

401 :山師さん@トレード中 :2006/02/09(木) 20:18:38 ID:uK5vYOcg
資金ゼロの奴でもアパート購入できるシノケンの商売なんて、鉄筋抜いて、中国製の安い
資材で、計算偽造しないと、所詮無理だったってことか。

これでサムシングにも関係してたら、もう補償費用なんてどこも貸さんだろ。
第二のMSCBか(笑)


895 :名無し不動さん:2006/02/12(日) 20:06:11 ID:i1uvDwm1
業者から土地の持ち込みがめっきり減って困ってるって営業が
嘆いてたなー。持ち込んで買ってもらったところで売りぬけるんだろうか?
利回り10%以上しなきゃだれも買わんだろ、当分は。あと隣の部屋と
壁越しにひそひそ話が出来るの何とかしないとなー。

896 :名無し不動さん:2006/02/17(金) 01:18:16 ID:???
某スカイコートのオーナーだが、西早稲田のシノケンのせいで、入居者が減った。

スカイコートとしてはシノケンに損害賠償請求するつもりなのかな。
スカイコートブランドに傷を付けたシノケン、許すまじ。

897 :名無し不動さん:2006/02/18(土) 15:21:52 ID:aBzAZbjh
デザイナーズマンションを考えたのは日商ハーモニー。
ワンルームマンションをスタジオというネーミングしたのも日商ハーモニー。
特許料とか年間億単位で入るのかな。




898 :名無し不動さん:2006/02/19(日) 00:37:55 ID:lg6Y2u12
マンション投資は
http://www.geocities.jp/ha81ha81/index3.html

899 :名無し不動さん:2006/02/20(月) 15:53:17 ID:???
>>897
ワンルームマンションというのは和製英語で、
英語でそれに相当するのは“studio”なんだよね。
だから、少なくとも「スタジオ」についての権利は
主張できないんじゃないかな。

900 :名無し不動さん:2006/02/21(火) 10:33:50 ID:???
ここの馬鹿素人投資家、空売り相場を期待してたんじゃなかったっけ?
ちなみに今141,000円。笑える。ど素人がいつまで耐えられるのかな?

極悪篠原、会社ごと身売りしたら素人爆死。大笑い

901 :名無し不動さん:2006/02/23(木) 19:08:24 ID:???
資金なくてもアパート経営ができる?893な日商ハーモニーの低脳社員に
老人や素人がひっかかるんだよな。日商ハーモニーとかシノケンの安普請鉛筆マンションの新築なんて買ってみろ、
買ったらいきなり中古。2000万で買ったら中古になった途端、まず一割は下がる。
こんなに損できる投資法もないわな。笑

こんな極悪詐欺企業にまだひっかかる連中がいるなんて。おまけに学生や独身リーマンが
部屋をむちゃくちゃに。生活面の現状回復費用は家主負担。


902 :名無し不動さん:2006/02/23(木) 23:03:50 ID:X8ub8nrg
↑2割です。

903 :名無し不動さん:2006/02/25(土) 13:28:56 ID:X0fq/M7h
私が騙されている理由!
@インフレになった時の金融資産のリスク回避として、
 流動性の高い不動産や金に分散投資することは必要。
A事業規模で青色申告、経費計上と節税効果、損益通算でコントロール。
B将来のリバースローンの為に土地取得が目的。

  家賃収入が主目的ではない。土地売却収入を含めて損に
  ならなければ充分!天災が起きれば初期投資分がマイナスだね。
  今後の日本では、何もしない事が、もっともリスキーでしょ。

904 :名無し不動さん:2006/02/27(月) 12:39:53 ID:???

正真正銘の馬鹿一名発見

905 :名無し不動さん:2006/03/01(水) 15:52:20 ID:Drzbe7gr
固定資産税って安くないでしょ。
持っているだけで、公務員に奉仕するようなもの。

906 :名無し不動さん:2006/03/02(木) 01:01:15 ID:???
>>903 シノケンの安っぽいアパートやマンションで家賃収入が主目的ではないのなら、
むしろシノケンの物件なんか買って初期投資でいきなり2割も下がるから
大損じゃん。土地取得が目的なら、最初から1棟該当分の土地だけ買えよw。

こんな安っぽい建物買って、将来消却が終わる頃「古家有」ってことに(藁

907 :名無し不動さん:2006/03/02(木) 02:53:09 ID:eDBkkuSv
アパートの品質が悪いのは判っている。
無知で入居する奴はいくらでもいるので、問題なし。
人口減少とか言うなよ。未婚&離婚率上昇で世帯数はむしろ上昇中。
資本主義では搾取する側になれば、いいだけの話。
極論を言えば、自分さえ良ければいいのさ。

いつでも売れる大都市圏で、1棟該当分の土地の広さでは、利用価値ないでしょ。
田舎の土地は売りたい時に、買い手がつかないと思うのですが・・

革新的な運用方法があったら教えてください。
民主党じゃないんだから、否定する時は代替案を提示してね。
長期で経済情勢を予測するのは難しいですね。


908 :名無し不動さん:2006/03/05(日) 01:06:38 ID:zJVYvCyb
駐車場は?



909 :名無し不動さん:2006/03/07(火) 15:38:23 ID:???
>>908 シノケンみたいな品質の悪い建物を建てるより駐車場のほうがなんぼかまし。いつでも
駐車場なら簡単に取り壊しもできるし、ややこしい入居者という人間関係も無い。

一棟買うならともかく、一室だけ買ってみ。建物全体が古くなってみすぼらしくなっても
自分だけどうにかできないよ。 

説明会でシノケンも日商ハーモニーも言い切った。
「私達は建物を建築し、売却したらそれで終わりです。あとは個人オーナーさんと入居者と管理会社に
なって私達は何も関係ありません」と。
彼らのサイトに書いてあるアフターケア的なことは100%嘘どころか詐欺。


910 :名無し不動さん:2006/03/12(日) 09:54:35 ID:jIvVdloF
実際に、大家さんになって「利益」だしてるひと・・・いるのかな?

911 :名無し不動さん:2006/03/12(日) 15:37:39 ID:ZaQ/sCGV
少ないがいる。というかまだ結果出てる人は少ない

912 :名無し不動さん:2006/03/13(月) 15:12:08 ID:KgrU3eWg
バブル時代にサラリーマンがシノケンみたいな霊感商法にうまいことのせられて何棟も
安物のアパートやワンルームマンションを買って大損こいて破産したのを皆忘れているのか?
喉元過ぎれば....。皆が馬鹿だからこんな詐欺商法のシノケン、しかも殺人マンション企業が蔓延る。

これから金利も上がればシノケンの商売は破綻。皆、騙されるな


913 :名無し不動さん:2006/03/23(木) 08:18:46 ID:9roWYGjb
シノケンの肩を持つ気はないけれど・・・
姉歯のかかわりの中で、「信用」を回復しようと頑張っているのは
シノケンだけのような気がする。

914 :名無し不動さん:2006/03/25(土) 11:43:56 ID:???
笑止千万。元々ありもしない「信用」なんぞデッチ上げたって無駄無駄!!

915 :名無し不動さん:2006/03/28(火) 17:46:07 ID:IP8EMs7d
自殺した姉歯妻の祟りがシノケンへ。怖い怖い。シノケンが殺したも同然。

916 :名無し不動さん:2006/03/28(火) 21:59:32 ID:???
ほんとうに「自殺した」のだろうか…
むしろシノケンが裏d(ry

917 :名無し不動さん:2006/04/02(日) 10:40:43 ID:???
>>913
会社を整理しないで活動を続けているのは評価できるわな。
まあ、そもそも自らが蒔いた災いの種なんだけど。


ちなみに、リーマン大家でブログでえらそうに講釈たれてた奴が
いたんだけど、シノケンの株をガッツりと保有していたのは笑った。
被害は最小で売り抜けたそうだけどね。

918 :名無し不動さん:2006/04/02(日) 15:21:58 ID:/47I6Nu4
>>917
そこが非公開会社と上場企業の違い
上場企業なら、ピンチになってもMSCBで株券印刷すれば金が入ってくる

919 :名無し不動さん:2006/04/02(日) 18:26:52 ID:???
東京地検が専従捜査班 耐震偽装で6検事配置

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060402-00000073-kyodo-soci

このまま何も無かったで済むと思うなよ、シノケンと日商ハーモニー

920 :名無し不動さん:2006/04/03(月) 13:43:19 ID:???
何が「シノケン徹底宣言」だよ。
ふざけんじゃねえよ。
もうほとぼりが冷めたと思ってやがる。

921 :名無し不動さん:2006/04/03(月) 22:03:39 ID:???
住宅ローン金利も上がった。建設コストを抑えるには又耐震偽装と中国から安物資材
輸入して鉄筋抜くしかねえな、篠原よ。大爆笑。
日商ハーモニー、おまえらも同罪。



922 :名無し不動さん:2006/04/12(水) 23:34:37 ID:???
でもノンリコは他にないからなぁ・・・

923 :名無し不動さん:2006/04/14(金) 20:34:42 ID:wsB6rKLM
近々以前の重説のミスでもめるよ。

924 :名無し不動さん:2006/04/15(土) 03:05:17 ID:w2j1JIKR
シノケンと日商ハーモニーは一斉立件されないのかな

925 :事情通:2006/04/15(土) 15:03:51 ID:e8WufmXE
建築のノウハウもなく、一式丸投げする業者のくせに
下請け承認願いまで自作自演で偽造してくせに
善良会社のふりするなよな!!
頭に来るんだよ!!シノケン!!

926 :名無し不動さん:2006/04/17(月) 18:54:16 ID:???
一連の事件も木村建設と姉歯建築士に全ておっかぶせ、名義貸しの社内建築士も
一個人の責任で首にして、善良会社のふりか。人の噂も
何とやらでいつの間にか株価も回復し、深夜に無い気持ち悪いCMとは笑止千万。

早く日商ハーモニー共、篠原一味も早く逮捕してください。

927 :名無し不動さん:2006/04/22(土) 10:47:03 ID:bfzocyTV
シノケンは被害者デス。根っからの善良な会社デス。

928 :名無し不動さん:2006/04/26(水) 21:58:02 ID:???
最近いけしゃあしゃあとCM流してるが何のつもりだ?

929 :名無し不動さん:2006/05/01(月) 01:19:43 ID:TbOvijYm
逮捕された奴らの中にシノハラはいねえのか?


930 :名無し不動さん :2006/05/06(土) 10:32:02 ID:CzZUyefn
シノケンもひどいけど、似たような会社でトマト建設なるやつはもっとアコギな
商売してるよね。 人の金を何だと思ってるんだ!!


931 :名無し不動さん:2006/05/06(土) 15:24:06 ID:cPtCGMkS
↑社長同士はもと同僚です。

932 :名無し不動さん:2006/05/09(火) 17:22:56 ID:???
http://www.zakzak.co.jp/top/2006_05/t2006050925.html

菱和のG組の構成員とシノケンと日商ハーモニー社員と見分けがつかん/w
むしろ組員のほうが知能指数が高い罠。

933 :名無し不動さん:2006/05/13(土) 23:56:23 ID:???
そういえばシノケンの一級建築士剥奪になった人って
もしかして本社の○○○さんですかね?

934 :名無し不動さん:2006/05/22(月) 18:31:03 ID:Iy+y4QN9
最近ケーブルテレビでここのオーナー募集のCM見たがアパートの外見が以前より
お洒落っぽくなっていたがどうなんだろ?中身は一緒らしいが・・

935 :名無し不動さん:2006/05/23(火) 16:54:11 ID:???
>>934 中身? そりゃ、
「外注」の建築士脅かして、鉄筋抜いて、計算ごまかして、中国から粗悪品の内装と水増しコンクリート
って中身は全然変わんないでしょ(大笑)
だって、そうじゃなきゃ、全然儲かんないじゃん。

まだシノケンみたいな糞以下の会社に騙される奴がいたとは。

936 :名無し不動さん:2006/05/23(火) 17:51:46 ID:???
>>934みたいなやつが三菱の自動車を買ったり
逝印牛乳を飲んだりするんだろうな

喉元過ぎればなんとやら、という感じ?

これだから日本の企業はやりたい放題なんだよねぇ

937 :名無し不動さん:2006/05/23(火) 18:39:47 ID:MngVXThC
今ごろこんな事聞いてすみません。934です。ここの社長は以前テレビでよくみかけた
のですが悪いことでもしたのですか?


938 :名無し不動さん:2006/05/24(水) 00:04:01 ID:???
>>937

餌を変えなきゃwww
釣れませんぜwww

939 :名無し不動さん:2006/05/25(木) 17:11:46 ID:A85qTnGK
ここに資料請求したらよく電話がかかってきます。ノンリコでもやめたほうが
よいですかね?934です。社長は若くてさわやかです。

940 :名無し不動さん:2006/05/26(金) 10:42:14 ID:???
>>939 社長が若くてさわやかということで買うかどうかの判断材料の
一部にするアホがまだいるなんて(爆笑)
じゃあさ、ヒューザー小嶋顔ならどうするよ(笑)

941 :名無し不動さん:2006/05/30(火) 18:41:37 ID:YOmp7pjh
うーん、小嶋はじじいだし口が臭そうだからいいや934です。ここは信じちゃだめ?
ていねいにノンリコで。3層買うよう進められているんですが。社員もいい感じの人です

942 :名無し不動さん:2006/05/30(火) 22:20:48 ID:???
>>941 シノケンも、941みたいな馬鹿をかもにするんだなあ。
自分の資産をこんな犬の糞以下の会社に。

霊感商法の詐欺占い師や、繁華街のキャッチや、デート商法のねえちゃん、
みんな感じがいいが(爆)

シノケン社員もそうだが、日商ハーモニー社員も劣らず典型的なDQNアホ面。

>>941、このスレの初めから読んでみ。

943 :名無し不動さん:2006/05/31(水) 18:19:40 ID:vLRPLJP4
馬鹿じゃないよ。だって毎月株で50万位は儲けているよ941です。いろいろ投資してみたいからさ。
トモパーキングも検討中。942も結果だしてがんばれよ!


944 :名無し不動さん:2006/06/01(木) 10:43:11 ID:ncw0fAh7
博多に本社があります

945 :名無し不動さん:2006/06/02(金) 23:51:38 ID:???
何の特徴も無い化学物質丸出しの、”のっぺりした”アパートに、偽装問題で建築免許剥奪され、
自社オリジナルの建築ノウハウも無く、どこでもやっているローン商品。
おまけに社会問題まで起こした会社。

こんな会社がなんで存続しているのか、未だに不思議なのだが。
対応が早いとか、社長がさわやかだとかという糞のような理由で未だに騙される
馬鹿がいるなんて信じられないのだが。馬鹿じゃないよだって(笑)

946 :名無し不動さん:2006/06/03(土) 00:12:02 ID:Duj+Ubsc
真隣のほぼ新築スカイコート32室でさえ、常時20%は空き家だというのに、周辺地域のろくなマーケティングも
せずただ、安物マンションを作って売るだけの日商ハーモニーの悪質さに怒りを通り越して
あきれるばかり。何が誠実な社長だ。対応が早いだ。聞いて呆れるわ。

おまけに周辺地域は老舗デベロッパーの重厚な分譲マンションばかりで、シノケンや日商ハーモニーの
建物のみすぼらしさが余計に目立つ。

947 :名無し不動さん:2006/06/09(金) 11:15:07 ID:???
新築から4年住んでるけど防音対策0、子会社のプロパンガスでぼったくり、
敷金4ヶ月分全て没収などやりたい放題。特に防音対策のひどさにより1年もしくは
半年で退去していく奴も多い。が、何故かしばらくすると新しい奴が入ってくる。
騙されてるとも知らずに。
回転率あげて敷金で収入増やしてんだね。

948 :名無し不動さん:2006/06/09(金) 18:30:38 ID:mlN7ZFzo
>>947だから借り手側から見ると悪なんだろ?
貸し手側は回転良くて、そのつど礼金が入ってグッドなんじゃね?

949 :名無し不動さん:2006/06/09(金) 20:43:31 ID:???
>>947 さんが住んでるところに限らず、防音対策ゼロというのは、
シノケンや日商ハーモニーがいかに安普請→つまり鉄筋抜いて中国や東南アジアから安い水入りの
コンクリート輸入して、耐震偽装しないと、採算が合わないってことですよね。

貸し手側は入居者が頻繁に変るってことは、だいたいの入居者は契約時に畳やフローリング、壁紙が新品同様を
求めるから、その都度現状回復が必要になる。なのでそんなに頻繁にクリーニング費用をかけるわけにいかないから、
借り手から現状回復費用や敷金をふんだくるんでしょう。これは最近の司法判断からものすごく乖離していて
反社会的なんですけどね。

950 :名無し不動さん:2006/06/14(水) 20:49:07 ID:???
不祥事不動産

951 :名無し不動さん:2006/07/17(月) 22:46:34 ID:???
3年間住んでたが、たしかに騒音対策0だった。

隣の部屋に騒音カップルが引っ越してきた途端地獄をみた。
ドアの開け閉めから、深夜の流しの水を延々と流す音
足音の五月蝿さ、Hの時の声まで何から何まで聞こえた。
騒音ノイローゼになって引っ越したが、今でも後遺症に悩む日々。

しかも同じアパートの奴が留守の時で風が無い時でも
意味不明に部屋が揺れてたし
隣のカップルのHの度にロフトが揺れて気持ち悪くて
最悪だった。

敷金4ヶ月分は特約で返さないと書いてるくせに
退去の連絡の際には「敷金の返金先を記入して送れ」
などともっともらしい事言ってた。

引越して都市ガスになった途端、使用量は倍になったのに
支払は同じくらいで、ここで言われてるガス屋のぼったくりぶりが
よくわかった。

新築で入居してすぐに、建具の不具合が相次ぎ
部屋の四隅のほぼ全箇所、クロスの接着剤がはがれ間が開いてた。
クローゼットの扉に見るたびに、千枚通しで開けたような穴が増えて
いくのも気味が悪かった。

住んでるのが若い奴が多かったせいか、ゴミのマナーも
めちゃくちゃで
他人の自転車のカゴの中にゴミを捨てていく奴
引越しの際粗大ゴミを平気で可燃物の日に出して、居なくなる
奴などもいて、とにかく私はここの物件にはもう2度と住みたくない。

952 :名無し不動さん:2006/07/23(日) 15:49:17 ID:???
だから?

953 :名無し不動さん:2006/07/25(火) 15:13:42 ID:???
>>952
シノケン社員 乙!

954 :過去の人:2006/07/26(水) 17:12:22 ID:NvTMlKd9
944:ここの本社呪われてますよね・・・元オーム真理経の福岡支部
があったとこでしょ・・・・こわーいです・・・・マスコミに出て
・・・・ポワされて・・・・最後に捕まって・・・・・不吉な場所です。


955 :名無し不動さん:2006/07/26(水) 17:40:42 ID:NvTMlKd9
木造のロフト付きは上場前は平気で違反建築だったんですね・・・
メイン銀行の福岡銀行さん違反建築によくローン貸せましたよね・・・
他の銀行は貸してませんよ・・・木造2階建ての建築なのに3階建てに
登記がなるのはなぜですか?これってやはり違反建築ですか?建築指導課さん
どうゆうことですか?中古のローンがとおりませんでした。
誰か教えてください。?

956 :名無し不動さん:2006/08/02(水) 23:42:09 ID:QDk7XM8S
N支店に可愛い子いる。かなり可愛い。

957 :名無し不動さん:2006/08/05(土) 02:20:17 ID:ntbWKWMa
>956 それってY.underさん?味噌地区の。

958 :名無し不動さん:2006/08/21(月) 20:54:30 ID:GcKi48FE
僕も思ってました!


959 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 02:56:54 ID:Edy44M+f

おいお前ら
姉は一級建築士なるエロゲー?に
シノケンを真似したと思われるキャラが 

http://aneken.com/char/kei.html

960 :名無し不動さん:2006/08/27(日) 22:47:04 ID:7mduLY8o
シノケイ?

961 :名無し不動さん:2006/09/04(月) 21:21:42 ID:kU7p3tXD
山○タソだね。ハアハア・・・という萌えタイプではない正統派美人だな。

962 :名無し不動さん:2006/09/13(水) 21:20:52 ID:???
シノケンが半島に帰る日が 刻一刻と近づいています

963 :名無し不動さん:2006/09/15(金) 00:39:57 ID:l2RCRaJ/
なんでこんな会社がこの世にあるのか。
父さんでもして、とっとと共和国に帰ってくれ。

964 :名無し不動さん:2006/09/16(土) 20:37:03 ID:???
はっきりいってもう他社との差別化で発展する時代は終わった。
これからの営業は大変だと思うよ。
入る人は契約決まらずに休み無し+サービス残業覚悟しな。
まあ日祝は基本休みだけど。

965 :名無し不動さん:2006/09/23(土) 23:34:59 ID:???
勝者は希望を売り
敗者は希望を買う

どう解釈されてまつか?

966 :名無しの不動産:2006/10/09(月) 16:43:20 ID:ChU4Jsex
どなたか教えて下さい。現在住んでいるアパートが大家が売りに出したと不動産屋から連絡がありました。
アパートは築8年で、土地は80坪(周辺の土地は坪10万くらい)、建物は軽量鉄骨、4戸あります。
家賃は2階が53000円で1階は50000円です。近所の相場からすると妥当か少し高いくらいです。
現在は私は1階に住んでおり、もう一つの1階の部屋は3ヶ月くらい空いています。
また、2階の部屋は2戸は近くの会社の社宅となっています。不動産屋からこのアパートを2500万で買わないかと連絡がありました。
満室での利回りは9.8%です。買おうか買うまいか非常に悩んでおります。どうか、ご教授ください。


967 :名無しの不動産:2006/10/09(月) 16:48:50 ID:ChU4Jsex
どなたか教えて下さい。現在住んでいるアパートが大家が売りに出したと不動産屋から連絡がありました。
アパートは築8年で、土地は80坪(周辺の土地は坪10万くらい)、建物は軽量鉄骨、4戸あります。
家賃は2階が53000円で1階は50000円です。近所の相場からすると妥当か少し高いくらいです。
現在は私は1階に住んでおり、もう一つの1階の部屋は3ヶ月くらい空いています。
また、2階の部屋は2戸は近くの会社の社宅となっています。不動産屋からこのアパートを2500万で買わないかと連絡がありました。
満室での利回りは9.8%です。買おうか買うまいか非常に悩んでおります。どうか、ご教授ください。


968 :名無し不動さん:2006/10/11(水) 18:05:10 ID:???
>>966-967
ID:sex乙
マルチっぽいな
自分で判断できないならやめろ


969 :名無し不動さん:2006/11/05(日) 00:00:45 ID:???
 マンション屋上に女性を連れ込み乱暴したとして、警視庁は東京都あきる野市、富士通不動産株式会社指定協力会社 株式会社アイ・シー・エス(井草・コンサルティング・サービス)取引主任者 西田隆史容疑者を強姦(ごうかん)致傷容疑で逮捕した。
 調べによると、西田隆史容疑者は11月2日午後11時半ごろ、あきる野市の路上で帰宅途中の20代の女性の後をつけ、女性の自宅マンションのエレベーターに一緒に乗り込み、ナイフを突きつけて脅したうえ、屋上に連れ込み乱暴した疑い。
 西田隆史容疑者はこのほか、強制わいせつ事件数件について「自分がやった」と認めており、動機について「仕事でストレスがたまっていた。女性が無抵抗なので犯行を重ねるようになった。」などと供述している。警視庁では余罪があるものと見て調査を進めている。
 西田隆史容疑者は富士通不動産株式会社指定協力会社である株式会社アイ・シー・エス(井草・コンサルティング・サービス)の取引主任者。
 アイ・シー・エスは「事実関係を確認し、厳正に対処する。」とコメント。
株式会社アイ・シー・エス 〒197-0823 東京都あきる野市野辺504-9
http://www.akiruno-ics.co.jp/
富士通 http://jp.fujitsu.com/

970 :名無し不動さん:2006/11/15(水) 18:37:53 ID:VHvvpVSd
無職でも金さえあればいいの?

いくらあればいいの?

971 :名無し不動さん:2006/12/11(月) 14:21:10 ID:DJajBeKW
博多に本社があります

972 :主婦:2007/01/13(土) 23:57:45 ID:xPSHljYN
はじめまして。お尋ねしたいのですが、年収900万、自己資金なし、8戸の中古3000万くらいの物件は購入可能でしょうか?自己資金ないけど、すぐ購入したいのですが・・・主人は賃貸の不動産会社に勤務してます。

973 :名無し不動さん:2007/01/14(日) 12:12:44 ID:C9eNrfv2
無理。

974 :名無し不動さん:2007/01/14(日) 12:33:04 ID:M9x6E1eb
旦那に聞きなさい

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